Tribunal Judiciaire · Chambre 28 / Proxi fond — 29 avril 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITE 
DE SAINT DENIS
[Adresse 3]
[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 8]





REFERENCES : N° RG 23/01715 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YJDA

Minute : 24/00391







Monsieur [K] [L]
Représentant : Me Xavier MARTINEZ, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB216
Madame [Y] [Z]
Représentant : Me Xavier MARTINEZ, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB216

 

C/


Monsieur [H] [B]
Représentant : Me Sandra HERRY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0921










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :


Copie délivrée à :
Me Sandra HERRY
Me Xavier MARTINEZ,

Le


JUGEMENT DU 29 Avril 2024




Jugement rendu par décision Contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 29 Avril 2024;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Anaïs MEHAL, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 11 Mars 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anaïs MEHAL, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR(S) :


Monsieur [K] [L]
[Adresse 5]
[Localité 7]
comparant, assisté de Me Xavier MARTINEZ, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB216

Madame [Y] [Z]
[Adresse 5]
[Localité 7]

représentée par Me Xavier MARTINEZ, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB216



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR(S) :


Monsieur [H] [B]
[Adresse 4]
[Localité 6]
comparant, assisté de Me Sandra HERRY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0921



D'AUTRE PART







EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 16 mai 2018 et à effet du même jour, Monsieur [H] [B] a donné à bail à Madame [Y] [Z] et Monsieur [K] [L] un appartement à usage d’habitation meublé constitué de trois pièces situé au [Adresse 5] moyennant un loyer mensuel de 900 euros outre une provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 octobre 2023, Madame [Y] [Z] et Monsieur [K] [L] ont fait assigner Monsieur [H] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins, notamment, de requalification du bail meublé en bail non meublé, de condamnation à effectuer des travaux, de condamnation au paiement de dommages et intérêts, outre le paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.

A l'audience du 30 octobre 2023, l’affaire a été renvoyée à 2 reprises pour être finalement retenue à l’audience du 11 mars 2024.

A cette audience, Madame [Y] [Z] représentée par son conseil et Monsieur [K] [L], assisté du même conseil, ont sollicité le bénéfice de leurs conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement.
Ils demandent au juge, sans visa d’articles, de :
- requalifier le bail meublé en bail nu,
- condamner à ce titre le bailleur à leur restituer la somme de 20 % au titre du loyer payé sur une période de 36 mois correspondant au montant de 9 064,80 euros outre intérêts de droit à compter de la délivrance de l’assignation,
- annuler le congé pour vente au regard de la requalification du bail ainsi que de son motif frauduleux,
- les exonérer de leur obligation de paiement dudit loyer jusqu’à la réalisation complète des travaux et à tout le moins les autoriser à consigner celui-ci entre les mains de la CDC, 
- caractériser l’obligation de mauvaise foi du bailleur en raison de l’absence de communication des diagnostics obligatoires (état de performance énergétique, état des risques naturels et technologiques, état de l’installation électrique, état de l’installation de gaz), 
- condamner le bailleur à leur régler la somme de 3 000 euros,
-caractériser l’état d’indécence du logement,
- condamner le bailleur à la somme forfaitaire de 1 200 euros au titre des travaux réalisés par leur soin,
- condamner le bailleur à les indemniser au titre du préjudice de jouissance fixé à la somme de 36 060 euros outre 3 000 euros au profit de chacun au titre du préjudice moral,
- condamner le bailleur à réaliser l’ensemble des travaux nécessaires afin de faire cesser l’état d’indécence dudit logement à savoir : la reprise totale de la chaudière, la remise aux normes et une réfection complète de la salle de bain et de la cuisine, la remise aux normes de l’installation électrique, tel que décrit par l’arrêté du 18 janvier 2024, la remise en état complète de la salle d’eau, la réfection des fissures avec pose d’un revêtement au niveau du mur gauche de la chambre parentale, la remise en état de la cuisine afin de remédier aux fissures et aux cloques d’humidité ainsi qu’au coffrage établi sur tout la longueur du plafond obstruant partiellement la ligne d’évacuation, la remise en état du couloir présentant plusieurs fissures,
- prononcer une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,
- condamner le bailleur à leur restituer 36 060 euros au titre des loyers trop perçus, et à tout le moins à les indemniser au titre du préjudice de jouissance à hauteur de 36 060 euros, outre 3 000 euros au profit de chacun au titre du préjudice moral,
à titre subsidiaire,
- condamner le bailleur à leur restituer la somme de 18 030 euros et à tout le moins à les indemniser de la somme de 18 030 euros,
- condamner le bailleur à leur régler la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens,
- rappeler et ordonner l’exécution provisoire,
- débouter le bailleur de toutes ses demandes.
Oralement ils ont précisé leurs demandes financières consistant au paiement des sommes de 9 064,80 euros au titre de la requalification du bail, 3 000 euros au titre du préjudice résultant de l’absence de remise des diagnostics techniques, 1 200 euros au titre du préjudice matériel, 36 060 euros au titre du trouble de jouissance ou au titre de la réduction du loyer et 6 000 euros au titre du préjudice moral, outre les frais irrépétibles. 

Au soutien de leurs prétentions et en substance, ils font valoir que le bail est faussement qualifié de meublé alors qu’aucun meuble ne leur a été proposé, l’ancienne locataire témoignant de cette absence de meubles. Ils ajoutent que la clause leur faisant renoncer au mobilier proposé est sans consistance faute pour le bailleur d’avoir effectivement proposé du mobilier. Ils ajoutent que la seule mention de location meublée est insuffisante à établir la commune intention des parties. Ils estiment que cette requalification en bail non meublé entraîne une réduction de loyer de 20 % avec restitution du trop-perçu par le bailleur à compter du 1er mai 2020.
Sur le moyen tiré de la recevabilité de leur demande de requalification du bail, ils font valoir que le bail meublé est reconduit chaque année de sorte que la prescription est reconduite à chaque renouvellement de bail. Ils soulignent en tout état de cause que le délai de prescription a été interrompu par la reconnaissance du bailleur en ce que le logement n’a pas à être pourvu en linge de maison.
Sur la demande de nullité du congé pour vente délivré le 23 octobre 2023, ils soutiennent que le logement litigieux étant soumis aux dispositions des logements nus, le congé est nul faute de reposer sur les dispositions applicables aux logements non meublés au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. En tout état de cause ils soutiennent que le congé est frauduleux, compte tenu de son prix excessif.
Sur sa demande indemnitaire au titre de l’absence de communication des documents obligatoires préalables à la conclusion du contrat de location, ils soutiennent que le bailleur a manqué à son obligation de bonne foi dans la conclusion du contrat de bail et soulignent que depuis 2007 le diagnostic de performance énergétique (DPE) est obligatoire et n’a pas été produit au moment de la conclusion du contrat, comme le constat d’exposition au plomb, l’état de l’installation électrique et du gaz ce qui ne leur a pas permis de faire un choix éclairé concernant le logement.
Sur la demande indemnitaire au titre du préjudice de jouissance, ils soutiennent que le logement est indécent, les premiers désordres s’étant révélés dès 2019 avec le dysfonctionnement de la chaudière qui ne comportait pas de système d’évacuation des gaz fiable ce qui les privait régulièrement d’eau chaude et de chauffage, élément d’équipement dont la charge du bon état de fonctionnement revient au bailleur. Ils ajoutent que si le bailleur a fait installer un tuyau d’évacuation des gaz, les travaux ont entraîné la réalisation d’un trou dans le plafond qui est éventré et la réalisation d’un coffrage en bois de manière très précaire ne permettant pas une intervention sur le changement du vase d’expansion et sur le ramonage. Ils soutiennent que la vétusté de la chaudière a entrainé un dégât des eaux le 29 février 2024 dans le local situé en dessous du logement et que la coulée d’eau a endommagé les murs du logement à proximité. Ils ajoutent qu’ils ont assuré l’entretien courant de la chaudière mais que les désordres relevés relèvent d’un défaut d’équipement du bailleur. Ils soulignent que l’installation électrique était non conforme et leur imposait de remonter régulièrement les plombs alors qu’ils subissaient régulièrement des pannes électriques et ce jusqu’à son changement en 2021. Ils soulignent que la création d’une prise de terre a seulement été effectuée en février 2023. Ils soutiennent que l’appartement ne répond pas non plus aux normes de décence au titre de l’humidité ambiante et la présence de moissisures, plus particulièrement dans la salle d’eau qui ne comporte aucune VMC, aucune isolation et vraisemblablement aucune étanchéité, dans la chambre parentale, le couloir et la cuisine qui comprennent des fissures. Ils précisent que les fissures dans la cuisine sont liées notamment à un dégât des eaux survenu en 2019 et non remis en état par le bailleur. Ils font remarquer que les désordres sont établis par l’arrêté préfectoral de traitement d’un danger sanitaire pris en date du 18 janvier 2024 et par le procès-verbal de constat d’huissier du 11 octobre 2022. Ils contestent avoir empêché la réalisation des travaux, estimant qu’il est nécessaire pour eux de connaître le nom des personnes qui réalisent les travaux chez eux au milieu de leurs affaires personnelles avec délai de prévenance et qu’il a fallu attendre l’arrêté préfectoral pour que des travaux soient entrepris par le bailleur. Ils estiment que l’ensemble de ces désordres leur a causé un préjudice de jouissance correspondant à la totalité des loyers sur trois ans soit 36 060 euros, outre le préjudice matériel lié à l’achat de matériel et à la remise en état de la salle de bain pour 1 200 euros, et le préjudice moral pour 6 000 euros.

Monsieur [H] [B], assisté de son conseil, a déposé des conclusions, soutenues oralement, aux termes desquelles il sollicite, sans visa d’article du code :
- à titre principal l’irrecevabilité de la demande de requalification du bail, et à titre subsidiaire le rejet de cette demande ainsi que de la demande de condamnation en restitution de 20 % au titre du loyer payé sur une période de 36 mois,
- en tout état de cause le débouté des demandes des locataires,
- la condamnation in solidum des demandeurs à lui verser la somme de 3 000 euros à titre indemnitaire et 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre leur condamnation aux dépens.

Au soutien de ses prétentions et en substance, il soutient que la demande de requalification du contrat de bail meublé en bail non meublé est irrecevable du fait de la prescription, et peu important que le contrat ait été renouvelé chaque année par tacite reconduction. En tout état de cause il soutient que le contrat de bail est qualifié de meublé conformément à la volonté commune des parties et même si les locataires ont expressément refusé les meubles proposés et ont souhaité amener leur mobilier, conformément à la stipulation contractuelle insérée au contrat.
Sur le rejet de la demande de nullité du congé pour vente, il souligne que le bail étant qualifié à juste titre de meublé, le congé donné au visa de l’article 25-8 est régulier. Sur le caractère frauduleux du congé, il affirme s’être basé sur une estimation d’une agence immobilière, dont le prix est conforme au marché et notamment à la vente d’un bien dans le même immeuble.
Sur la demande indemnitaire au titre de l’absence de communication des documents de diagnostics obligatoires, il demande à ce qu’elle soit rejetée dans la mesure où elle est prescrite car formée plus de trois ans après la conclusion du bail, alors qu’au fond il fait valoir qu’il n’est aucunement justifié du préjudice moral allégué alors que les diagnostics ont été communiqués à première demande en février 2021.
Sur les demandes indemnitaires en raison de l’indécence du logement, il soutient qu’il a été diligent à l’égard des locataires, en déclarant immédiatement le sinistre dont il a été informé en septembre 2019 et qui a révélé la défectuosité des joints du bac à douche dont l’entretien incombe au locataire et des infiltrations par la toiture. Il fait valoir que les locataires refusent l’accès au logement pour les travaux d’embellissement et qu’ils n’ont pas déclaré la survenue d’un autre sinistre qui causerait de nouvelles infiltrations. Il souligne que c’est grâce à l’intervention de la mairie qu’il a pu accéder au logement et faire établir des rapports de contrôle de ses installations qui sont selon lui parfaitement conformes à la réglementation et sans danger pour les occupants. Il précise à cet égard qu’il a formé un recours contre l’arrêté préfectoral alors au surplus que cette procédure a été réalisée de manière non contradictoire et qu’aucun arrêté d’insalubrité n’a été rendu. Plus particulièrement sur la prétendue dangerosité de l’installation électrique, il soutient que les locataires ne rapportent pas la preuve des défaillances et du préjudice allégué alors que l’installation d’une prise de terre n’est pas obligatoire pour les immeubles datant d’avant 1969 et qu’il a dû attendre l’installation d’une colonne de terre dans l’immeuble. Sur l’arrêté, il oppose un rapport d’une entreprise agréée attestant de la conformité de l’installation.
Sur la prétendue défectuosité de la chaudière, il soutient que les locataires n’avaient pas souscrit de contrat d’entretien de sorte qu’il a fait passer une entreprise qui a procédé à des réparations de sorte que les locataires, contrairement à ce qu’ils allèguent, n’ont pas été privés d’eau chaude et de chauffage pendant plusieurs semaines à la suite du signalement de dysfonctionnement en 2019. Sur l’arrêté, il oppose deux rapports établis par un chauffagiste qui conclut à la conformité de l’installation avec l’absence d’anomalie sur les évacuations de fumées et relève un manque d’entretien des grilles de la part des occupants, graisse due à la cuisson, et à la poussière qui obstruent l’évacuation de l’air.
Sur la prétendue présence d’humidité et de moisissures, il souligne que la salle de bain et la cuisine comportent une fenêtre ainsi qu’une VMC et que les désordres constatés proviennent du dégât des eaux non encore remis en état compte tenu du comportement des locataires qui refusent l’accès au logement. Il ajoute que les locataires évoquent de nouvelles infiltrations sans justifier d’une déclaration de sinistre. Il soutient qu’à la suite de l’intervention récente d’une entreprise, les locataires n’établissent ni la réalité ni la persistance des troubles invoqués.
Sur la demande de travaux, il souligne que l’ensemble des travaux à entreprendre a été réalisé et que certains travaux sollicités ne sont pas justifiés compte tenu de la preuve du bon fonctionnement des installations.
Il estime que la procédure engagée par les locataires qui sont en réalité à l’origine de la situation dont ils se plaignent, dans un contexte de congé pour vendre délivré dans les formes et délais requis, est abusive et lui cause un préjudice moral et financier lié à sa précarité économique.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions déposées et développées oralement à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Le juge rappelle, à titre liminaire, qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes de “caractériser” formées par les demandeurs qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Il convient par ailleurs de préciser que conformément aux prescriptions de l'article 446-2 du code de procédure civile relatives à la structuration des écritures, il ne sera pas tenu compte des moyens figurant dans le dispositif par plus que des prétentions figurant dans la discussion des conclusions.

Sur la demande de requalification du bail

L’article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret.

En application de l'article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Selon l' article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, issu de la loi n° 2014-366, du 24 mars 2014 (loi ALUR), toutes les actions dérivant du contrat de bail sont prescrites par 3 ans à compter du jour ou le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. Il est constant que le point de départ de la prescription applicable à l’action en requalification d’un bail court à compter de la date de conclusion du contrat, peu important que celui-ci ait été renouvelé chaque année par tacite reconduction.

En l’espèce le contrat litigieux intitulé “contrat de location ou de colocation de logement meublé à usage de résidence principale” a été signé le 16 mai 2018 entre les parties. La demande de requalification portant sur le contrat en lui même, le point de départ de la prescription est bien la date de conclusion du contrat et non la date de chaque tacite reconduction, de sorte que la demande est prescrite pour avoir été formée par assignation en justice le 3 octobre 2023, postérieurement au 16 mai 2021. A delà du fait qu’il ne peut être tiré aucune conséquence de la réponse du bailleur à un échange entre les parties sur le fait que le logement n’a pas à être pourvu de linge de maison, cet échange du 5 mai 2022 est postérieur à la prescription de la demande de requalification.

En conséquence la demande de requalification du bail et la demande subséquente en restitution des loyers seront déclarées irrecevables.

Sur la demande en nullité du congé pour vendre

L’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.

Il est constant que l'offre de vente notifiée par le bailleur faite pour un prix volontairement dissuasif dans l'intention évidente d'empêcher les locataires d'exercer leur droit légal de préemption constitue une fraude affectant l'acte juridique et justifiant son annulation.

En l’espèce et en premier lieu, comme il a été statué supra, le bail litigieux étant qualifié de bail meublé, il est soumis aux dispositions de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 de sorte que la demande de nullité du congé sur le fondement de la qualification du contrat litigieux en bail non meublé sera rejetée.

En second lieu sur le caractère frauduleux du congé, par acte signifié le 23 octobre 2023, Monsieur [H] [B] a délivré à Madame [Y] [Z] et Monsieur [K] [L] un congé pour vendre à effet du 15 mai 2024. 
Il résulte des pièces versées que par courrier du 1er mars 2022 puis du 18 octobre 2022, Monsieur [H] [B] a manifesté le souhait de vendre son bien en évoquant de manière explicite son projet de partir dans le sud de la France, le dernier courrier demandant aux locataires de communiquer à l’agence immobilière Efficity M [O] les plages horaires durant lesquelles ils sont disponibles pour faire visiter le logement. A cet égard l’agence Efficity en la personne de Monsieur [P] [O] a indiqué dans un courrier du 13 décembre 2022 qu’il est en incapacité de faire visiter le bien compte tenu du comportement des locataires qui dénigrent le bien devant les visiteurs et qui refusent des visites. Par ailleurs, de nombreux échanges entre les parties sont intervenus quant à la possible acquisition dudit bien par les locataires. Aussi la réelle intention de vendre de Monsieur [H] [B] est clairement établie.

En ce qui concerne le prix excessif, Monsieur [H] [B] produit un extrait du site internet du “PAP” indiquant un prix moyen au m2 à [Localité 9], commune où se trouve le bien, à 4 425 euros le mètre carré, ainsi que l’étude de marché de l’agence Efficity et proposant, après étude des caractérstiques du bien, de l’immeuble et de sa localisation, un prix de vente estimé entre 205 000 et 225 000 euros, conforme au prix moyen du marché sur le secteur. Par ailleurs il justifie de la vente en cours d’un bien de 38 mètres carré, d’une surface inférieure de plus de 20 mètres carré, dans le même immeuble au prix de 197 600 euros. Si Madame [Y] [Z] et Monsieur [K] [L] estiment que le prix de vente est excessif, ils ne le justifient aucunement à l’appui de l’estimation d’une seule agence immobilière et de leurs seules allégations sur l’état du bien, alors que le propriétaire produit le prix de vente moyen observé dans le quartier, le prix de vente d’un bien dans le même immeuble d’une surface bien inférieure, et l’estimation de l’agence auprès de laquelle le bien est mis en vente et qui a fait l’objet de nombreuses visites de sorte que de potentiels acquéreurs ont accepté de visiter le bien tout en connaissant le prix proposé.

Aussi, Madame [Y] [Z] et Monsieur [K] [L] échouent à démontrer une fraude du propriétaire dans la délivrance du congé et ils seront déboutés de leur demande.

Sur la demande indemnitaire au titre de l’absence de communication des diagnostics

L’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur au moment de la conclusion du bail litigieux dispose qu’un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend :
1° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 134-1 du code de la construction et de l'habitation ;
2° Le constat de risque d'exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-7 du code de la santé publique ;
3° Une copie d'un état mentionnant l'absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l'amiante. Un décret en Conseil d'Etat définit les modalités d'application du présent 3°, notamment la liste des matériaux ou produits concernés ;
4° Un état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz, dont l'objet est d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. Un décret en Conseil d'Etat définit les modalités d'application du présent 4° ainsi que les dates d'entrée en vigueur de l'obligation en fonction des enjeux liés aux différents types de logements, dans la limite de six ans à compter de la publication de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové.
Dans les zones mentionnées au I de l'article L. 125-5 du code de l'environnement, le dossier de diagnostic technique est complété à chaque changement de locataire par l'état des risques naturels et technologiques.
Le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique, qui n'a qu'une valeur informative.
Le propriétaire bailleur tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat locataire.

En application de l'article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Selon l' article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, issu de la loi n° 2014-366, du 24 mars 2014 (loi ALUR), toutes les actions dérivant du contrat de bail sont prescrites par 3 ans à compter du jour ou le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. Il est constant que le point de départ de la prescription applicable à l’action en requalification d’un bail court à compter de la date de conclusion du contrat, peu important que celui-ci ait été renouvelé chaque année par tacite reconduction.

En l’espèce Monsieur [H] [B] sollicite le rejet de cette demande dans le par ces motifs des conclusions, fondée sur le moyen tiré de la prescription. Conformement au pouvoir de requalification du juge, cette demande s’analyse en une demande d’irrecevabilité. A cet égard, comme il a été statué supra concernant la demande de requalification du bail, cette demande indemnitaire fondée sur l’absence de communication du diagnostic technique au moment de la conclusion du bail en mai 2018 est irrecevable pour avoir été formée postérieurement au délai de prescription de trois ans.

En conséquence la demande indemnitaire de Madame [Y] [Z] et Monsieur [K] [L] fondée sur l’absence de communication du diagnostic technique est irrecevable.

Sur la demande indemitaire au titre du manquement du bailleur à l'obligation de délivrance d’un logement décent

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. 

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Ces obligations forment plus généralement l'obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d'une faute du bailleur ou d'un défaut de diligences. En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l'action en exécution des travaux avec demande d'indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d'usage ou le préjudice d'agrément. 

Enfin, il est constant que si le juge ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise ou un rapport réalisé à la demande de l'une des parties (Ch. mixte, 28 sept. 2012, n° 11-18.710).

En l'espèce, Madame [Y] [Z] et Monsieur [K] [L] sollicitent la condamnation du bailleur à leur verser, dans la limite de la prescription, une indemnité de 36 mois de loyer au titre de son manquement à son obligation de délivrance d’un logement décent, soit des désordres existant entre le 3 octobre 2020 et le 3 octobre 2023 correspondant à la période d’indemnisation, étant précisé que l’assignation ayant interrompu la prescription, le préjudice indemnisable porte également sur la période entre l’assignation et la présente décision. Madame [Y] [Z] et Monsieur [K] [L] se prévalent de plusieurs désordres dans le logement, désordres qui les privent selon eux de la jouissance paisible des lieux. 

Il convient de rappeler que les nombreux messages écrits, courriers et courriels des parties ne reposent que sur leurs propres déclarations qui constituent des présomptions qui ne peuvent emporter la conviction du juge à eux seuls et qui doivent être corroborées par d’autres moyens de preuve objectifs. Il en est de même du rapport de la Mairie de [Localité 9] qui n’a pas la valeur d’un rapport d’expertise judiciaire.

Il convient tour à tour d’examiner les désordres allégués pour déterminer s’ils relèvent d’un manquement du bailleur à ses obligations précitées.

En ce qui concerne les désordres allégués relatifs à la chaudière à gaz et à l’absence de système d’aération adapté à la présence d’un tel équipement dans le logement, il convient d’apprécier si des désordres affectant la chaudière existent et persistent à compter d’octobre 2020 et s’ils causent un préjudice aux locataires.
A cet égard Monsieur [H] [B] produit une facture datée du 10 novembre 2019 relative à des travaux suite à une fuite sur chaudière, consistant en un remplacement d’une pièce hors service et d’une vidange. Cette facture fait état d’un refoulement de gaz important et précise qu’il convient de prévoir la dépose du conduit actuellement bloqué par le faux plafond, le remplacement de la soupage car elle n’est pas raccordée à la vidange à l’origine, et la création d’une ventilation haute et basse. A cet égard la facture du 7 février 2020 produite consiste en la réalisation des travaux conseillés lors de la première intervention consistant en la dépose du conduit en flexible et le raccordement du nouveau conduit. Par ailleurs, Monsieur [H] [B] justifie avoir conclu un contrat d’entretien pour la chaudière avec la société Belazar pour la période du 9 novembre 2019 au 9 novembre 2020, entretien assuré ensuite par les locataires jusqu’en 2022 auprès de cette société. Le rapport d’intervention de cette société fait état d’une absence de dysfonctionnement sur la chaudière depuis 2020 suite à ses contrôles annuels réalisés en novembre 2019, octobre 2020, mars 2021, juillet 2022 et décembre 2022. Il fait état d’un appel du locataire en décembre 2022 compte tenu d’une absence d’eau chaude, la société BELAZAR indiquant une mauvaise manipulation par le locataire pour le remplissage de la chaudière et de la pression qui a entraîné une pression excessive et par voie de conséquence le changement de la soupape qui fuyait.

Par arrêté préfectoral du 18 janvier 2024, Monsieur [H] [B] est tenu de supprimer le risque d’intoxication au monoxyde de carbone en procédant aux réparations de l’installation à gaz, en remettant en état les conduites de gaz, en assurant une évacuation conforme des gaz de la chaudière, en mettant en place un système de ventilation efficace, adapté à l’utilisation des appareils fonctionnant au gaz et permanent dans tout le logement. Cet arrêté s’appuie exclusivement sur la présence, dans le logement, d’un appareil à gaz ou de combustion défectueux pouvant entraîner un risque d’intoxication au monoxyde de carbone dû au refoulement des gaz de combustion de l’installation à gaz, et à la présence d’un appareil fonctionnant au gaz et en l’absence d’une ventilation efficace, au vu du rapport du directeur du service communal d’hygiène et de santé de [Localité 9] du 26 décembre 2023.

Cependant, le rapport du 30 janvier 2024 établi par l’entreprise BELAZAR postérieurement à l’arrêté fait état de l’existence de ventilations hautes et basses dans la cuisine, tout en précisant que la ventilation peut toutefois être améliorée en procédant à une ouverture devant la porte du placard bas de la cuisine avec l’intallation d’une grille pour faire la continuité de l’air afin d’apporter une amélioration du volume d’air dans le local cuisine. Concernant la ventilation haute il fait remarquer le mauvais entretien de la ventilation haute qui comprend des graisses du à la cuisine, à la poussière qui obstrue l’évacuation d’air. Cette entreprise précise également la bonne distance respectée entre la cuisinière et la chaudière, la bonne hauteur de la chaudière, et constate le non ramonage de la chaudière malgré le passage d’une autre entreprise dans le cadre de l’entretien annuel. Il a constaté l’absence de monoxyde de carbone lors de son passage, avec mesure par appareil de détectage. Sur son second rapport d’intervention du 6 février 2024, il n’a constaté après mesurage par appareil aucune anomalie sur les évacuations des fumées ni la présence de monoxyde de carbone dans la pièce porte fermée et fenêtre fermée. Il constate après nettoyage et dépoussiérage de la grille haute, de -1.8 en dépression à -1.3. Ses constatations sont corroborées par les photographies prises de l’immeuble permettant de visuellement constater la présence de grilles d’aération dans la cuisine en partie basse et haute ainsi que dans la salle d’eau. Si le constat de commissaire de justice du 11 octobre 2022 constate que l’évacuation d’air sous le bac de douche est close, il n’est aucunement établi la responsabilité du bailleur à ce titre faute d’établir la nature de l’obstruction, alors que les photographies de l’immeuble corroborent les déclarations du propriétaires en ce que le logement comprend une aération dans la salle d’eau. 

Il ressort de ce qui précède qu’il ne peut être mise en doute que la chaudière a nécessité un certain nombre d’interventions notamment quant à son conduit qui a nécessité une mise aux normes et notamment à la suite d’une fuite en 2019. Cependant cette mise aux normes est intervenue antérieurement à la période du préjudice indemnisable, au début de l’année 2020, de sorte que Madame [Y] [Z] et Monsieur [K] [L] ne démontrent pas la persistance du désordre entre octobre 2020 et jusqu’au jour du jugement. Il ne peut être tiré aucune conséquence du document à l’entête de la préfecture de police et daté du 5 février 2024 qui ne fait que reprendre les anomalies listées dans l’arrêté préfectoral et qui indique de manière manuscrite “conduit raccordement non visible. Pas de ramonage” (le reste illisible) sans diagnostic complet des installations alors au surplus qu’il est coché que l’appareil n’a pas été neutralisé, preuve qu’il peut être utilisé sans risque.

Sur les désordres afférents à la mauvaise aération du logement comportant une chaudière à gaz, il convient de constater que le service hygiène de la ville de [Localité 9] support de l’arrêté préfectoral n’a pris aucune mesure du monoxyde de carbone et n’a procédé à aucun contrôle des installations, se basant sur le simple écrit de la société d’entretien de la chaudière mandatée par les locataires pour l’entretien de la chaudière en 2023. Ce rapport est contredit par les rapports d’intervention de la société en charge de l’entretien de la chaudière qui a pris des mesures ainsi que des photographies du logement qui établissent l’existence de 2 ventilations dans la cuisine, 1 ventilation dans la salle d’eau, contrairement aux affirmations de “l’entrepris” ACP qui indique une absence d’aération dans la cuisine.

Compte tenu des constatations de l’entreprise BELAZAR quant au mauvais entretien des grilles d’aération dans la cuisine, défaut d’entretien à la charge des locataires, (présence de graisse et de poussière qui empêchent une bonne aération), Madame [Y] [Z] et Monsieur [K] [L] n’établissent pas la réalité des désordres qu’ils allèguent au titre de la présence d’un taux de monoxyde de carbone dangereux pour la santé et la sécurité des occupants, non constaté par l’entreprise BELAZAR lors de sa venue à deux reprises suite à des prises de mesure avec des appareils et ne justifient pas non plus d’un manquement du bailleur alors que la charge de l’entretien des grilles d’aération repose sur les locataires. Enfin le fait que Monsieur [H] [B] justifie d’une intervention récente sur la chaudière le 6 mars 2024 relative la fourniture d’un vase d’expansion, d’une soupape de sécurité, d’un échangeur à plaque ne caractérise nullement un manquement à son obligation de délivrer un logement décent. Il en est de même pour la pose récente d’une grille d’aération sur meuble bas sous évier pour améliorer l’aération qui, selon les mesures prises par l’entreprise BELAZAR, est adaptée au logement considéré et aux équipements présents.

En ce qui concerne les désordres allégués afférents à la salle d’eau, il est établi qu’un dégât des eaux est survenu en fin d’année 2019 et que le bailleur a procédé à une déclaration de sinistre le 5 mars 2020. Le rapport de l’assureur du bailleur dans un courriel du 28 février 2020 fait état d’une fuite au niveau de la douche (défectuosité des carreaux de faïence et des joints d’étanchéité de la douche) occasionnant des dommages dans la salle d’eau, ainsi que d’une fuite au niveau de la toiture de l’immeuble occasionnant des dommages dans la cuisine. Par courriel du 21 juillet 2020, Monsieur [L] a indiqué qu’un professionnel a posé l’enduit sur les murs, refait la peinture, remplacé le joint de la douche et remplacé le carrelage abîmé. Par ailleurs, Monsieur [H] [B] justifie par une facture du 1er septembre 2020 du syndicat des copropriétaires qu’une société est intervenue pour la réfection de la toiture à l’origine des infiltrations (cheminée) le 22 juillet 2020. 
Aussi il n’est pas démontré que les désordres afférents à la salle d’eau ont persisté au cours de la période indemnisable.

En ce qui concerne les désordres allégués afférents à la présence d’humidité dans le logement, 
Dans son procès-verbal de constat du 11 octobre 2022, le commissaire de justice constate la présence de cloques sur le mur situé derrière le réfrigérateur et que le coffrage effectué au dessus de la chaudière a été grossièrement réalisé, et obstrue en partie la grille de ventilation. Il constate également la présence de moisissures au niveau de la douche, avec murs humides et cloques présentes, avec des carreaux de faïence fendus. Elle constate que l’aération sous le bac de douche est close.
Si ces constatations caractérisent la réalité des désordres résultant de la présence d’humidité dans le logement, Madame [Y] [Z] et Monsieur [K] [L] échouent à établir la responsabilité du bailleur en ce que leur origine peut provenir à la fois d’un défaut d’entretien des sorties d’aérations par les locataires, d’un défaut d’aération régulier des locataires, d’un défaut de chauffage du logement ou encore d’une suroccupation. Aucune pièce objective ne permet d’écarter ses causes possibles. Au surplus, l’arrêté préfectoral n’évoque aucunement un désordre à ce titre. Par ailleurs, le rapport de la mairie de [Localité 9] du 8 décembre 2023 est contredit par les rapports de la société BELAZAR ainsi que par les photographies prises quant à la présence de système de ventilation naturelle par des aérations. Enfin le commissaire de justice ne fait que constater que l’aération sous le bac de douche est bouchée sans qu’il soit possible de déterminer si cette obstruction résulte d’un défaut d’entretien des locataires ou du bailleur. Enfin, si le bailleur a fait procéder suivant facture du 29 février 2024 au traitement de l’humidité avec sous couche étanche, à la dépose du carrelage intérieur, la pose d’un carrelage neuf avec joints sur murs intérieur douche et muret bac à douche, enduit et peinture 2 couches, à l’installation d’une grille d’aération sur une nouvelle fenêtre de la salle d’eau, et au remplacement de la grille d’aération existante sous le bac de douche, cet engagement du bailleur ne vaut aucunement aveu de responsabilité. Faute d’apporter la preuve de la responsabilité du bailleur dans la réalisation de ces désordres, aucune indemnité ne pourra en conséquence être versée à ce titre.

En ce qui concerne les désordres allégués liés aux fissures dans le logement et au plafond de la cuisine, il résulte du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 11 octobre 2022, que la chambre présente des fissures au niveau du mur de gauche et du plafond (photographies à l’appui), et que la cuisine et le couloir en comportent aussi. Ces désordres ainsi établi relèvent un manquement du bailleur à son obligation d’entretien permettant la jouissance paisible des lieux. La charge de la remise en état des fissures repose sur le bailleur. Aucune des pièces versées ne permet d’attester que les fissures sont survenues dès le début de la période indemnisable, de sorte que le préjudice sera réparé à compter du 11 octobre 2022, date objectivée de leur constat, jusqu’à la date de leur réfection effectuée suivant facture du 29 février 2024 de la société [V] [E] au titre du rebouchage des fissures. Compte tenu de la nature purement esthétique du préjudice, il sera justement réparé par l’octroi de la somme de 50 euros par mois soit la somme globale de 85 euros.
Sur le faux plafond de la cuisine, les photographies de la commissaire de justice dans son procès-verbal précité permet de révéler un coffrage peu esthétique, et corrobore les déclarations des locataires en ce que ce coffrage réalisé hors des règles de l’art préexiste à la période indemnisable compte tenu des travaux réalisés au titre du conduit de la chaudière au début de l’année 2020. En conséquence la responsabilité du bailleur est établie sur ce point. En ce qui concerne le préjudice allégué, il ne repose que sur un préjudice esthétique limité, lié au visuel dans le logement sans qu’il ne soit démontré un impact autre sur le quotidien. Il sera justement réparé par la somme de 5 euros par mois à compter d’octobre 2020 compte tenu des règles de prescription jusqu’en février 2024, soit la somme de 205 euros.

En ce qui concerne les désordres allégués au titre de l’électricité, Monsieur [H] [B] fournit une facture de la société La Francilienne du 6 avril 2021 portant sur la dépose du tableau électrique avec poste d’un nouveau tableau, la pose de deux interrupteurs différentiels, de 11 disjoncteurs divisionnaires, 5 prises de courants 220V protégés en apparents, et la pose d’un câble de terre vers le palier. Une autre facture établie le 30 décembre 2022 fait état d’une intervention dans la cuisine du logement pour le raccordement de fil de terre déconnecté dans la prise située au niveau de la crédence de la cuisine. Par ailleurs, Monsieur [H] [B] justifie que l’immeuble n’a été pourvu d’une colonne de terre qu’à compter du 5 juin 2023, date de l’installation de ladite colonne avec raccordement des disjoncteurs différentiels des appartements.

Par arrêté préfectoral du 18 janvier 2024, Monsieur [H] [B] est tenu de mettre en sécurité l’installation électrique et de fournir l’attestation de conformité de mise en sécurité validée par un organisme agréé. Cet arrêté s’appuie sur le constat de l’absence d’un dispositif différentiel résiduel fonctionnel et de l’absence de liaison de terre dans la cuisine, au vu du rapport du directeur du service communal d’hygiène et de santé de [Localité 9] du 26 décembre 2023.

Cependant, il résulte d’une facture du 31 janvier 2024 à la suite de l’intervention de la société Arti-Pro qu’après diagnostic électique, l’installation électrique du logement litigieux ne comporte aucune anomalie et est aux normes NF C 15-100 avec la présence d’une prise de terre dans la cuisine et dans la salle de bain. S’il ne peut être mis en doute que le service de la ville de [Localité 9] lors de son passage dans le logement, a pu constater l’absence de liaison à la terre, ce constat est contredit par la preuve de la création d’une prise de terre et de son raccordement à la colonne de terre de l’immeuble antérieurement au passage du service d’hygiène de la mairie alors au surplus que pour les immeubles dont la construction est antérieure à 1969, ce qui est le cas en l’espèce, le raccordement à une prise de terre n’est pas obligatoire.

S’il peut être déduit de l’intervention d’une entreprise spécialisée le 6 avril 2021 pour le changement du tableau électrique que l’installation électrique du logement était non conforme, ce qui a engagé la responsabilité du bailleur sur la période d’octobre 2020 au 6 avril 2021, l’arrêté préfectoral est contredit par l’intervention de la société Arti-Pro réalisée postérieurement au rapport de la mairie de [Localité 9] qui ne constate aucune anomalie, alors au surplus que Monsieur [H] [B] démontre que le logement comporte une prise de terre, et que le tableau électrique a été mis à neuf en avril 2021. Sur le préjudice afférent à la période d’octobre 2020 au 6 avril 2021, il ne peut être mis en doute l’existence d’un préjudice lié au risque d’accident électrique et le risque d’électrocution qui sera justement réparé par l’octroi de la somme de 20 euros par mois soit la somme de 140 euros.

Sur les désordres allégués au titre de l’absence d’eau chaude, il n’est aucunement établi l’existence de désordres liés à l’absence d’eau chaude sur la période d’octobre 2020 au présent jugement, l’entreprise BELAZAR attestant être intervenue à la demande du locataire à une seule reprise pour ce motif sans qu’elle puisse elle même constater l’absence d’eau chaude alors qu’elle certifie que le locataire mettait trop de pression dans la chaudière. Les seules déclarations des locataires quant à cette absence d’eau chaude sont insuffisantes pour caractériser un manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent. Aucune indemnité ne pourra en conséquence être versée à ce titre.

Compte tenu de ces éléments et des carences probatoires sur la réalité du préjudice subi, Monsieur [H] [B] sera condamné à payer à Madame [Y] [Z] et Monsieur [K] [L] une somme de 430 euros.

Sur la demande de travaux sous astreinte

En matière d'indécence en particulier, l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d'obtenir du juge une réduction du loyer.

En l’espèce la responsabilité du bailleur a été reconnue en partie au titre de l’électricité non conforme et de l’état des murs comportant des fissures et des désordres esthétiques au niveau du plafond de la cuisine.

Cependant, il résute de la facture précité du 6 février 2024 que les désordres afférents aux fissures et au coffrage de la cuisine ont été repris. En ce qui concerne l’électricité, compte tenu de la reconnaissance de la responsabilité du bailleur jusqu’au 6 avril 2021 et de la réalisation des travaux avant le prononcé du présent jugement, aucun désordre mis à la charge du bailleur ne persiste de sorte que la demande de travaux, qui ne repose que sur des manquements non établis du bailleur, sera rejetée.

Sur la demande en paiement au titre de la réalisation de travaux à la place du bailleur

Au delà du fait que Madame [Y] [Z] et Monsieur [K] [L] ne fondent leur demande sur aucun fondement juridique, ils ne justifient aucunement d’une part qu’ils ont engagé la somme de 1 200 euros au titre de travaux dans le logement, et que cette somme devrait être mise à la charge du bailleur.

En conséquence cette demande ne peut qu’être rejetée.

Sur la demande indemnitaire au titre du préjudice moral

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

En l’espèce Madame [Y] [Z] et Monsieur [K] [L] ne démontrent l’existence d’aucun préjudice distinct de celui déjà indemnisé dans le cadre de la reconnaissance de leur préjudice de jouissance. Cette demande ne peut qu’être rejetée.


Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

L'article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000€ sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

L’exercice d’une action en justice par une partie qui fait une appréciation inexacte de ses droits n’est pas en soi constitutif d’une faute, à moins que cet exercice ne soit accompagné de circonstances particulières de nature à le faire dégénérer en abus par malice, légèreté blâmable ou intention de nuire, circonstances non caractérisées au cas d’espèce.

Cette demande indemnitaire formée par Monsieur [H] [B] sera en conséquence rejetée.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [H] [B] qui succombe en partie, sera condamné aux dépens.

L'équité et les circonstances de la cause commandent de condamner Monsieur [H] [B] à verser à Madame [Y] [Z] et Monsieur [K] [L] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort

Déclare Madame [Y] [Z] et Monsieur [K] [L] irrecevables en leur demande de requalification du bail et de restitution des loyers ;

Déboute Madame [Y] [Z] et Monsieur [K] [L] de leur demande en nullité du congé pour vente ;

Déclare Madame [Y] [Z] et Monsieur [K] [L] irrecevables en leur demande indemnitaire au titre de l’absence de communication du diagnostic technique lors de la conclusion du bail ;

Déboute Madame [Y] [Z] et Monsieur [K] [L] de leur demande de travaux sous astreinte ;

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