Tribunal Judiciaire · Chambre 28 / Proxi référé — 23 juillet 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITE 
DE SAINT DENIS
[Adresse 2]
[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : 01 48 13 37 92
@ : [Courriel 6]





REFERENCES : N° RG 24/01389 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZNHT

Minute : 24/00248







Monsieur [Z] [U]
Représentant : Me Israël BOUTBOUL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 184
Madame [B] [W] épouse [U]
Représentant : Me Israël BOUTBOUL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 184

 

C/


Monsieur [X] [E]
Représentant : Me Rose nicole SIME, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 247










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Israël BOUTBOUL

Copie délivrée à :
Monsieur [X] [E]

Le


ORDONNANCE DE REFERE 
DU 23 Juillet 2024




Ordonnance rendue par décision Contradictoire et en premier ressort et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 23 Juillet 2024;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Anaïs MEHAL, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 10 Juin 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection assistée de Madame Anaïs MEHAL, greffier ;



ENTRE DEMANDEUR(S) :


-Monsieur [Z] [U]
-Madame [B] [W] épouse [U]
[Adresse 3]
[Localité 5]

tous deux représentés par Me Israël BOUTBOUL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 184

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [X] [E]
[Adresse 4]
[Localité 5]

représenté par Me MBENOUN, substituant Me Rose Nicole SIME, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 247

Décision d’aide juridictionnelle du 20 mars 2024


D'AUTRE PART


EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 30 avril 2014, Monsieur [Z] [U] et Madame [B] [W] épouse [U] ont donné à bail à Monsieur [X] [E] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 550 euros outre des provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [Z] [U] et Madame [B] [W] épouse [U] ont fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 78 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme d’octobre 2023 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 7 novembre 2023. Par un commandement du même jour, ils ont fait commandement à leur locataire de justifer d’une assurance.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 mars 2024, Monsieur [Z] [U] et Madame [B] [W] épouse [U] ont fait assigner Monsieur [X] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis statuant en référé aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à titre principal pour non paiement des loyers, à titre subsidiaire pour défaut d’assurance,
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,
- condamner Monsieur [X] [E] à leur payer une provision au titre des loyers et charges impayés à févrer 2024, soit la somme de 1 209 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter de l'assignation, ainsi qu'une indemnité d'occupation provisionnelle jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
- condamner Monsieur [X] [E] à leur payer la somme de 120,90 euros à titre de pénalité, 3 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [Z] [U] et Madame [B] [W] épouse [U] exposent que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 7 novembre 2023, et ce pendant plus de six semaines.

A l'audience du 10 juin 2024, Monsieur [Z] [U] et Madame [B] [W] épouse [U], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d'instance, et ont actualisé leur créance à la somme de 792 euros, selon décompte en date du 5 juin 2024. Ils se sont opposés à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire, précisant que le paiement intégral du loyer courant n’a pas été repris par le défendeur avant l’audience. Enfin, ils s’opposent aux délais pour quitter les lieux.

Comparant en personne et assisté de son conseil, Monsieur [X] [E] a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement. Il sollicite le constat de la souscription et de la remise de l’attestation d’assurance, la fixation du montant de la dette locative à la somme de 169 euros, des délais de paiement sur 4 mois ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, faisant remarquer que l’arriéré ne correspond qu’à un défaut de non prise en compte de l’indexation de 13 euros par mois et qu’il est de bonne foi. Il sollicite également le rejet des demandes des bailleurs en ce qui concerne le montant de l’indemnité d’occupation, de la clause pénale des frais irrépétibles et des dépens. Il demande à titre subsidiaire un délai d’un an pour quitter les lieux. Il reconnaît que le paiement intégral du loyer courant n’a pas été repris. Il a affirmé que ses revenus s'élèvent à 1 300 euros par mois.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 23 juillet 2024. 

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 12 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 10 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [Z] [U] et Madame [B] [W] épouse [U] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 7 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 7 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. 
L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail et la demande de suspension des effets de ladite clause

L’une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. 

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. L'article 7 g) de cette loi précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux et que le commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. 

En l'espèce, le bail conclu le 30 avril 2014 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 novembre 2023, pour la somme en principal de 78 euros. Ce commandement reproduit les dispositions de l'article 7g) et rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 décembre 2023 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile. 

En application de l’article 24 VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Ainsi, les dispositions précitées ne permettent pas au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire, faute pour les locataires d’avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. 

En l’espèce il résulte du décompte actualisé produit par le bailleur que le locataire n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, n’ayant pas payé le montant indexé par le bailleur depuis plusieurs mois.

Dans ces conditions il ne peut être fait application de l'article précité et l’expulsion sera ordonnée, afin de faire cesser le trouble manifestement illicité causé par le maintien dans les lieux de la locataire postérieurement à la cessation du bail.

Monsieur [X] [E] étant sans droit ni titre depuis le 20 décembre 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. 

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution, Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.
Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manouvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
 
La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

L’article R412-3 du même code dispose à cet égard que pour l'application des dispositions de l'articleL. 412-3, le juge peut accorder les délais qui y sont prévus même d'office.

En l'espèce, il convient de relever que Monsieur [X] [E] ne justifie pas de sa situation financière et sociale, allégant percevoir un salaire de 1 300 euros par mois. Toutefois il justifie bénéficier de l’aide juridictionnelle, de sorte que ses difficultés de relogement compte tenu de ses faibles ressources sont établies. Il convient aussi de tenir compte du montant de la dette, très résiduel est résultant d’un défaut de paiement de l’indexation du loyer tel que fixé par les bailleurs. Les besoins des bailleurs ne sont pas connus.

Aussi, compte tenu de ses éléments, un délai jusqu’au 30 septembre 2024 sera accordé à Monsieur [X] [E] pour quitter les lieux.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [X] [E] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, Monsieur [Z] [U] et Madame [B] [W] épouse [U] produisent un décompte démontrant que Monsieur [X] [E] reste lui devoir la somme de 792 euros à la date du 5 juin 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date, le loyer étant payable le 1er de chaque mois de sorte que le loyer du mois de juin est bien dû. 

Pour la somme au principal, Monsieur [X] [E] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il sera donc condamné au paiement à titre de provision de la somme non sérieusement contestable de 792 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation. 

Monsieur [X] [E] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 6 juin 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué telle que fixée par les bailleurs, peu importe qu’ils n’aient pas appliqué l’indexation selon l’indice prévu à cet effet. Par ailleurs, la clause du bail majorant l'indemnité s'analyse en une clause pénale, laquelle peut être réduite d'office par le juge si elle est manifestement excessive en application de l'article 1231-5 du code civil et est au surplus illicite au regard de l'article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989.

En ce qui concerne la condamnation en paiement de la pénalité, aux termes de l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble. Le contrat de bail contient une clause qui prévoit une majoration de plein droit des sommes dues en cas de non paiement au terme convenu, à hauteur de 10%. La clause prévoyant une majoration, exprimée en pourcentage, en cas de non-paiement des loyers et des charges à leurs échéances s'analyse en une clause pénale. Les clauses pénales, régies par l'article 1231-5 du code civil sont, aux termes de ces dispositions, qualifiées de « peine » ou de « pénalité ». Ce type de clause constitue dès lors une pénalité au sens de l 'article 4 de la loi du 6 juillet1989. Ainsi, cette clause, contraire aux dispositions d'ordre public précitées, est réputée non écrite. En conséquence il convient de rejeter les demandes formulées en application de cette clause contractuelle.

Sur la demande de délais de paiement

Si, en application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, à la locataire en situation de régler sa dette locative, c’est à la condition, notamment, que celle-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.

Cependant, l'absence par Monsieur [X] [E] de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience au regard du décompte actualisé produit par le bailleur empêche le juge de lui octroyer de tels délais de paiement malgré sa demande. 

Aussi la demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [X] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer et de justifier d’une assurance du 7 novembre 2023 et de l’assignation. Il ne sera en revanche pas fait droit à la demande au titre du commandement de payer antérieur, faute de justifier de son caractère nécessaire dans le cadre de la présente procédure.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par décision mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 avril 2014 entre Monsieur [Z] [U] et Madame [B] [W] épouse [U] et Monsieur [X] [E] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 19 décembre 2023 ;

Accordons un délai jusqu’au 30 septembre 2024 à Monsieur [X] [E] pour libérer les lieux et restituer les clés ;

Disons qu’à défaut pour Monsieur [X] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés à l’issue de ce délai, Monsieur [Z] [U] et Madame [B] [W] épouse [U] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons n’y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamnons Monsieur [X] [E] à verser à Monsieur [Z] [U] et Madame [B] [W] épouse [U] la somme provisionnelle de 792 euros (décompte arrêté au 5 juin 2024, incluant la mensualité de juin 2024), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 7 mars 2024 ;

Condamnons Monsieur [X] [E] à verser à Monsieur [Z] [U] et Madame [B] [W] épouse [U] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (soit à ce jour 623 euros), à compter du 6 juin 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;

Rejetons les autres demandes plus amples ou contraires ;

Disons n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Monsieur [X] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer et de justifier d’une assurance du 7 novembre 2023 et de l’assignation ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés. 

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection