Tribunal Judiciaire · Chambre 28 / Proxi référé — 23 juillet 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITE 
DE SAINT DENIS
[Adresse 3]
[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 7]





REFERENCES : N° RG 24/01361 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZNC5

Minute : 24/00231







Etablissement OPH COMMUNAUTAIRE DE [8]
Représentant : Me Emmanuel SOURDON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0290

 

C/


Madame [Z] [I] veuve [O]










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Emmanuel SOURDON

Copie délivrée à :
Madame [Z] [I] épouse [O]

Le 


ORDONNANCE DE REFERE 
DU 23 Juillet 2024




Ordonnance rendue par décision Contradictoire et en premier ressort et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 23 Juillet 2024;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Anaïs MEHAL, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 10 Juin 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection assistée de Madame Anaïs MEHAL, greffier ;



ENTRE DEMANDEUR(S) :


OPH COMMUNAUTAIRE DE [8]
[Adresse 5]
[Localité 6]
représentée par Me Emmanuel SOURDON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0290



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR(S) :


Madame [Z] [I] épouse [O]
[Adresse 4]
Bat 1
[Localité 6]

comparante



D'AUTRE PART



EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte du 3 juillet 2019, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE [8] a donné à bail à Madame [Z] [O] née [I] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 548,62 euros, outre une provision sur charges. 

Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE [8] a fait signifier à Madame [Z] [O] née [I] par acte de commissaire de justice du 20 novembre 2023 un commandement de payer la somme de 5 877,72 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme du mois de octobre 2023 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 26 février 2024, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE [8] a fait assigner Madame [Z] [O] née [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis statuant en référé aux fins de :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, 
- ordonner l'expulsion de Madame [Z] [O] née [I] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- condamner Madame [Z] [O] née [I] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés soit la somme de 7 679,88 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu'une indemnité d'occupation provisionnelle jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
- condamner Madame [Z] [O] née [I] à lui remettre son attestation d’assurance sous astreinte de 20 euros par jour de retard et à lui payer la somme de 450 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance et de ses suites.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été porté à la connaissance des parties à l’audience.

A l’audience du 10 juin 2024 l’OPH COMMUNAUTAIRE DE [8], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes sauf à renoncer à sa demande au titre de la production de l’attestation d’assurance, a actualisé celle relative à la provision au titre de l'arriéré de loyers à la somme de 9 455,73 euros et s’en est rapporté quant aux délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire sollicités, le paiement intégral du loyer courant ayant été repris avant l’audience.

Comparante en personne, Madame [Z] [O] née [I] a reconnu la dette, expliquant que sa demande de reconnaissance de son handicap est toujours en cours de traitement et qu’actuellement elle perçoit le RSA alors qu’elle a 3 enfants à son domicile dont 1 jeune enfant et 1 jeune majeur en formation. Elle indique avoir entrepris une demande de FSL et être soutenue dans ses démarches par des assistantes sociales. Elle a proposé de verser la somme de 20 euros par mois en sus du loyer courant pour apurer la dette.

La décision sera contradictoire. A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 23 juillet 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 février 2024 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CAF le 20 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 26 février 2024. 

En conséquence, l’action introduite par l’OPH COMMUNAUTAIRE DE [8] est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 3 juillet 2019 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 novembre 2023, pour la somme en principal de 5 877,72 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 janvier 2024 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile. 

Sur la demande de provision au titre de l'arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Madame [Z] [O] née [I] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce l’OPH COMMUNAUTAIRE DE [8] produit un décompte faisant apparaître que Madame [Z] [O] née [I] restait devoir la somme de 9 455,73 euros à la date du 3 juin 2024, échéance du mois de mai incluse.

Les frais de poursuite facturés 156,61 euros, dont il n'est pas démontré qu'ils sont dus contractuellement, sont sérieusement contestables et seront retirés conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l'assignation sont inclus dans les dépens.

Pour la somme au principal, Madame [Z] [O] née [I] n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience. 

Elle sera donc condamnée à titre de provision au paiement de la somme de 9 299,12 euros arrêtée au 3 juin 2024. 

Madame [Z] [O] née [I] sera également condamnée au paiement à compter du 4 juin 2024, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu'il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Madame [Z] [O] née [I] rencontre des difficultés financières en cours de résorption compte tenu de ses démarches actives pour faire reconnaître son handicap afin de percevoir des prestations sociales. Par ailleurs, des démarches auprès du FSL sont en cours, cette dernière étant épaulée par les services sociaux. Le bailleur ne conteste pas la reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience compte tenu de paiements intervenus. En conséquence les effets de la clause résolutoire seront suspendus, et des délais de paiement seront accordés conformément au dispositif de la décision.

Faute pour Madame [Z] [O] née [I] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées, le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant son expulsion avec si nécessaire l'assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [Z] [O] née [I] partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure. Il ne sera pas fait droit à la demande au titre des frais de suite, faute pour le bailleur de justifier de leur caractère nécessaire à ce stade.

L'équité commande de ne la condamner à aucune somme sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision contradictoire, susceptible d'appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 juillet 2019 entre l’OPH COMMUNAUTAIRE DE [8] et Madame [Z] [O] née [I], concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 22 janvier 2024 ;

Condamnons Madame [Z] [O] née [I] à payer à l’OPH COMMUNAUTAIRE DE [8] à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 3 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse la somme de 9 299,12 euros ;

Autorisons Madame [Z] [O] née [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités d'un montant d'au moins 20 euros et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, sauf meilleur accord des parties ; 

Précisons que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

Suspendons l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Disons que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail sera réputé n'avoir jamais été résilié ;

Décidons en revanche qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer à son terme :
- la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié,
- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
- Madame [Z] [O] née [I] devra quitter les lieux en respectant les obligations de tout locataire sortant (état des lieux et remise des clés notamment),
- Madame [Z] [O] née [I] sera tenue au paiement d'une provision à titre d’indemnité d'occupation payable au plus tard le 30 de chaque mois et fixée au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges dûment justifiées et ce jusqu'à complète libération des lieux à compter du 4 juin 2024, 
- qu'à défaut pour Madame [Z] [O] née [I] de libérer les lieux volontairement et deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux resté sans effet, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, 
- que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

Rejetons le surplus des demandes ; 

Condamnons Madame [Z] [O] née [I] aux entiers dépens de la présente procédure ;

Rappelons que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. 

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection