Tribunal Judiciaire · Chambre 28 / Proxi fond — 29 avril 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITE 
DE SAINT DENIS
[Adresse 3]
[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 7]





REFERENCES : N° RG 24/01828 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y5EN

Minute : 24/00418







S.A. ESPACIL HABITAT
Représentant : Me Martine KALAYAN DRILLAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2521

 

C/


Monsieur [H] [R]










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :

Me Martine KALAYAN DRILLAUD

Copie délivrée à :
Monsieur [H] [R]

Le


JUGEMENT DU 29 Avril 2024




Jugement rendu par décision Contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 29 Avril 2024;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Anaïs MEHAL, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 11 Mars 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anaïs MEHAL, greffier ;



ENTRE DEMANDEUR(S) :


S.A. ESPACIL HABITAT
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 5]
représentée par Me Martine KALAYAN DRILLAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2521



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR(S) :


Monsieur [H] [R]
[Adresse 4]
[Localité 6]
comparant en personne



D'AUTRE PART











EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 11 mars 2021, la SA d’HLM ESPACIL HABITAT a donné en location un logement à Monsieur [H] [R] située dans une résidence universitaire du [Adresse 4], [Localité 6], pour un loyer mensuel de 320,45 euros, hors prestations obligatoires pour une durée d’un an. Par un avenant signé le10 novembre 2021, le contrat a été prolongé jusqu’au 16 mars 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 février 2024, la SA d’HLM ESPACIL HABITAT a fait assigner Monsieur [H] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny, siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de résidence liant les parties,
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,
- ordonner la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,
- condamner Monsieur [H] [R] à lui payer au titre des loyers impayées la somme de 480,31 euros avec intérêts légaux à compter de l’assignation, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au double du montant du loyer comme si le contrat de résidence s'était poursuivi,
- condamner le défendeur à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SA d’HLM ESPACIL HABITAT expose que le contrat a pris fin et qu’elle a délivré un préavis alors au surplus que des échéances de loyers sont demeurées impayées.

A l'audience du 11 mars 2024, la SA d’HLM ESPACIL HABITAT, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a renoncé à sa demande financière compte tenu de l’absence de dette locative selon décompte produit et arrêté au 11 mars 2024. Elle s’oppose au délai réclamé pour quitter les lieux.

Monsieur [H] [R], comparant en personne, a reconnu qu’il était occupant sans droit ni titre et qu’il devait quitter les lieux, et sollicite un délai jusqu’au 30 juin 2024 pour quitter les lieux. Il indique percevoir des revenus de 1 700 euros par mois et qu’il effectue des recherches de logement, sans succès.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 29 avril 2024. 

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [H] [R] est soumis à la législation des résidences étudiantes résultant des articles L.631-12 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur l’expulsion résultant de la fin du titre d'occupation

L'article L631-12 du code de la construction et de l'habitation dispose que la résidence universitaire est un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale
dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs, meublés ou non, et des locaux affectés à la vie collective. Cet établissement accueille des étudiants, des personnes de moins de trente ans en formation ou en stage et des personnes titulaires d'un contrat de professionnalisation ou d'apprentissage. A titre exceptionnel, cet établissement peut accueillir des enseignants et des chercheurs. Ces résidences peuvent faire l'objet d'une convention conclue en application de l'article L. 831-1 lorsqu'elles bénéficient d'une autorisation spécifique délivrée par le représentant de l'Etat dans le département. Les modalités d'octroi de cette autorisation spécifique sont définies par décret. Les occupants ne bénéficient pas du droit au maintien dans les lieux. Le contrat de location a une durée maximale d'un an. Il peut être renouvelé dès lors que l'occupant continue à remplir les conditions précisées au présent article. Le résident ne peut ni céder le contrat de location ni sous-louer le logement. 

Sur les aspects financiers, la résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
- inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
- cessation totale d'activité de l'établissement ;
- cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.

L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis :
a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par commissaire de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795). 

En l'espèce, le contrat de résidence du 11 mars 2021 contient une durée maximale de 12 mois, rappelée en outre dans le règlement de fonctionnement de la résidence, l’avenant signé le10 novembre 2021 prévoyant quant à lui une fin de contrat au 16 mars 2023. Les conditions générales prévoient que le bailleur informe de l’absence de renouvellement par lettre recommandée avec accusé de réception trois mois avant la fin du contrat.

Le bailleur justifie avoir adressé un tel courrier recommandé le 17 octobre 2022 pour le 15 mars 2023 (sans retour de l’AR) de sorte que le délai de préavis, règlementaire et contractuel, de 3 mois a été respecté et le contrat a pris fin le 16 mars 2023.

Monsieur [H] [R] étant sans droit ni titre depuis le 17 mars 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. 

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Monsieur [H] [R] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 12 mars 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s'était poursuivi en ce qu’il n’est aucunement justifié de dépasser le montant de la valeur locative du bien.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution, Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.
Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manouvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
 
La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l'espèce, si Monsieur [H] [R] explique qu’il cherche à se reloger, il ne justifie aucunement de démarches actives de relogement. Par ailleurs, le contrat ayant expiré le 16 mars 2023, il a déjà de fait bénéficier d’un délai de plus d’un an pour quitter les lieux, alors qu'il bénéficiera également du délai légal de deux mois courant à compter de la délivrance du commandement de quitter les lieux.

En ces conditions, il ne lui sera pas accordé de délai supplémentaire. 

Sur les demandes accessoires

Monsieur [H] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA d’HLM ESPACIL HABITAT les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Constate la fin du contrat de résidence conclu le 11 mars 2021 entre la SA d’HLM ESPACIL HABITAT et Monsieur [H] [R] concernant la chambre située au [Adresse 4], [Localité 6], à la date du 16 mars 2023 ;

Déboute Monsieur [H] [R] de sa demande de délai pour quitter les lieux ;

Ordonne en conséquence à Monsieur [H] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

Dit qu’à défaut pour Monsieur [H] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA d’HLM ESPACIL HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Dit n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamne Monsieur [H] [R] à verser à la SA d’HLM ESPACIL HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui de la loyer et des prestations obligatoires, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 12 mars 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;

Condamne Monsieur [H] [R] à verser à la SA d’HLM ESPACIL HABITAT une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [H] [R] aux dépens ;

Rappelle que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. 

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection