Tribunal Judiciaire · Chambre 28 / Proxi fond — 29 avril 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITE 
DE SAINT DENIS
[Adresse 3]
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REFERENCES : N° RG 23/03678 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YSTB

Minute : 24/00401







Association POUR L’HABITAT SOCIAL HOTELIER DE PLAINE COMMUNE
Représentant : Mme [J] [W] (Autre)

 

C/


Monsieur [G] [Y] [U]










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Association POUR L’HABITAT SOCIAL HOTELIER DE PLAINE COMMUNE

Copie délivrée à :
Monsieur [G] [Y] [U]

Le


JUGEMENT DU 29 Avril 2024




Jugement rendu par décision Réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 29 Avril 2024;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Anaïs MEHAL, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 11 Mars 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anaïs MEHAL, greffier ;



ENTRE DEMANDEUR(S) :


Association POUR L’HABITAT SOCIAL HOTELIER DE PLAINE COMMUNE
[Adresse 4]
[Localité 5]
non comparante, représentée par Mme [J] [W], munie d’un pouvoir



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR(S) :


Monsieur [G] [Y] [U]
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 5]

non comparant



D'AUTRE PART









EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 18 juillet 2018, l’association pour l’Habitat Social Hôtelier de Plaine Commune a donné en location un logement à Monsieur [G] [Y] [U] situé [Adresse 7], pour une redevance mensuelle de 414,15 euros, hors prestations obligatoires.

Elle a fait notifier par lettre recommandée avec accusé de réception du 8 décembre 2022 à effet du 8 février 2022 une fin du contrat.

Par ailleurs, des redevances étant demeurées impayées, l’association pour l’Habitat Social Hôtelier de Plaine Commune a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 2 078,18 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle, le 14 mars 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 décembre 2023, l’association pour l’Habitat Social Hôtelier de Plaine Commune a fait assigner Monsieur [G] [Y] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny, siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- prononcer la résiliation du titre d’occupation,
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,
- condamner Monsieur [G] [Y] [U] à lui payer au titre des redevances impayées la somme de 715,17 euros, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant de la redevance si le contrat de résidence s'était poursuivi,
- condamner le défendeur à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance et de ses suites.

Au soutien de ses prétentions, l’association pour l’Habitat Social Hôtelier de Plaine Commune expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de contrat de résidence délivré le 14 mars 2022 alors qu’au surplus elle a mis fin au contrat suite au dépassement de la durée du séjour.

A l'audience du 11 mars 2024, l’association pour l’Habitat Social Hôtelier de Plaine Commune, représentée par Madame [J] [W] munie d’un pouvoir, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 2 217,16 euros, selon décompte en date du 7 mars 2024.

Bien que régulièrement assigné à l’étude du commissaire de justice, Monsieur [G] [Y] [U] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 29 avril 2024. 

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [G] [Y] [U] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d'occupation

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement-foyer plus précisément, en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
- inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
- cessation totale d'activité de l'établissement ;
- cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.

Cette durée d’un mois, renouvelable tacitement, et aucune autre disposition du code de la construction et de l’habitation, n’interdisent de fixer une durée maximale de séjour. La fixation d’une telle durée au titre d’occupation comme au règlement intérieur ne s’avère pas contraire aux dispositions du code de la construction et de l’habitation dans la mesure où cela répond directement à l’objet de la résidence sociale, lequel est «d’accueillir essentiellement des jeunes salariés de moins de 30 ans, ayant des difficultés à trouver un logement en raison de la modicité de leur rémunération». Ainsi le caractère limité du nombre de renouvellements tacites offert au résidant répond à un objectif d’accueil du plus grand nombre de jeunes salariés, comme au caractère normalement précaire de la situation de jeune travailleur aux ressources modiques, qui permet d’espérer à terme un accès à un logement soumis à des dispositions plus générales (loi du 6 juillet 1989 ou réglementation HLM). 

L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis :
a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par commissaire de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795). 

L'arrivée du terme du contrat et le dépassement de la durée maximum de séjour n’est pas mentionné au titre des motifs de résiliation judiciaire. Il s'agit toutefois d’un motif légitime de congé assimilable à une cessation des conditions d'admission dans l'établissement. La mise en jeu de ce motif par le bailleur nécessite ainsi que la durée du contrat d’occupation soit acquise mais également que soit respecté un préavis de trois mois, dans la mesure où ce seul terme ne suffit pas à la résiliation mais qu’un congé doit également être délivré. 

En l'espèce, le contrat de résidence du 18 juillet 2018 contient une durée maximale de 24 mois, rappelée en outre dans le règlement de fonctionnement de la résidence sociale.

Un congé a été délivré par courrier du 8 décembre 2022 à effet du 8 février 2023, le pli ayant été avisé non réclamé.

Il sera relevé que le délai de préavis, règlementaire et contractuel, de 3 mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement n'a pas été respecté, de sorte que le congé ne pourra être validé qu'à la date du 8 mars 2023, même si le terme du contrat était acquis avant cette date.

Monsieur [G] [Y] [U] étant sans droit ni titre depuis le 9 mars 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. 

Il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de prononcé de la résiliation dans la mesure où le contrat a pris fin par l’effet du congé.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [G] [Y] [U] est redevable des redevances impayés jusqu'à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, l’association pour l’Habitat Social Hôtelier de Plaine Commune produit un décompte démontrant que Monsieur [G] [Y] [U] reste lui devoir la somme de 2 217,16 euros à la date du 7 mars 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des redevances impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date. 

Pour la somme au principal, Monsieur [G] [Y] [U], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. 

Il sera donc condamné au paiement de la somme de 2 217,16 euros. 

Monsieur [G] [Y] [U] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 8 mars 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s'était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [G] [Y] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile. Il ne sera en revanche pas fait droit à la demande au titre des frais de suite dans la mesure où leur caractère nécessaire n’est pas démontré à ce stade.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’association pour l’Habitat Social Hôtelier de Plaine Commune les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

Dit n’y avoir lieu à prononcer la résiliation du contrat ;

Constate la résiliation du contrat de résidence conclu le 18 juillet 2018 entre l’association pour l’Habitat Social Hôtelier de Plaine Commune et Monsieur [G] [Y] [U] concernant le logement situé [Adresse 7], par l’effet du congé délivré et ce à compter du 8 mars 2023 ;

Déboute Monsieur [G] [Y] [U] de sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;

Ordonne en conséquence à Monsieur [G] [Y] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

Dit qu’à défaut pour Monsieur [G] [Y] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’association pour l’Habitat Social Hôtelier de Plaine Commune pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Condamne Monsieur [G] [Y] [U] à verser à l’association pour l’Habitat Social Hôtelier de Plaine Commune la somme de 2 217,16 euros (décompte arrêté au 7 mars 2024, incluant la mensualité de février 2024), correspondant à l'arriéré de redevances, prestations obligatoires et indemnités d’occupation ;

Condamne Monsieur [G] [Y] [U] à verser à l’association pour l’Habitat Social Hôtelier de Plaine Commune une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui de la redevance et des prestations obligatoires, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 8 mars 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;

Condamne Monsieur [G] [Y] [U] à verser à l’association pour l’Habitat Social Hôtelier de Plaine Commune une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [G] [Y] [U] aux dépens ;

Rappelle que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. 

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection