Tribunal Judiciaire · Chambre 28 / Proxi fond — 29 avril 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITE 
DE SAINT DENIS
[Adresse 3]
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REFERENCES : N° RG 23/03236 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YQNG

Minute : 24/00398







S.C.I. SO FA SI
Représentant : Me Hervé ITTA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0655

 

C/


Monsieur [M] [V]













Copie délivrée à :


Le


JUGEMENT DU 29 Avril 2024




Jugement rendu par décision Réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 29 Avril 2024;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Anaïs MEHAL, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 11 Mars 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anaïs MEHAL, greffier ;



ENTRE DEMANDEUR(S) :


S.C.I. SO FA SI
[Adresse 6]
[Adresse 6]
représentée par Me Hervé ITTA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0655



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR(S) :


Monsieur [M] [V]
[Adresse 4]
[Adresse 4]

non comparant



D'AUTRE PART











EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 avril 2018, la SCI SOFASI a donné à bail à Monsieur [M] [V] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 5] moyennant un loyer mensuel de 580 euros par mois, hors charges.

Le 24 mai 2023, la SCI SOFASI a fait délivrer à ce dernier un commandement de justifier d’une assurance du logement, attestation produite dans le mois du commandement.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 novembre 2023, la SCI SOFASI a fait assigner Monsieur [M] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- le prononcé de la résiliation judiciaire du bail sur la base des articles 1728 et suivants du code civil,
- l'expulsion de Monsieur [M] [V] ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement avec l'assistance de la force publique si besoin, avec séquestration du mobilier,
- la condamnation du défendeur à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer en cours avec les charges, majorée de 50 %,
- ordonner la capitalisation des intérêts,
- la condamnation du défendeur à lui verser 1 500 euros à titre indemnitaire et 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

A l'audience du 11 mars 2024 à laquelle l’affaire a été régulièrement appelée, la SCI SOFASI, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses demandes et en substance, elle appuie sa demande en résiliation sur deux moyens à savoir la suroccupation des lieux et le défaut d’entretien du logement. Sur le premier moyen, elle fait valoir que le voisinage se plaint depuis plusieurs mois d’une suroccupation du logement compte tenu des très nombreux aller et venus des occupants. Elle estime corroborer ses allégations par un procès-verbal de constat de commissaire de justice établi le 17 octobre 2023 qui constate la présence de deux lits superposés dans le séjour et 1 lit superposé dans la chambre, soit la présence potentielle de 6 personnes pour 29 mètres carrés, en violation des dispositions du décret du 30 janvier 2022 sur les caractéristiques d’un logement décent en matière de surface habitable.

Sur le moyen tiré du défaut d’entretien du logement, elle souligne qu’une voisine du dessous s’est plainte de germes et de bactéries en provenance des toilettes et de la cuisine. Elle souligne à cet égard que lors des travaux de réfection des toilettes, le plombier a constaté l’état déplorable de l’appartement. Elle appuie également sa demande sur un constat établi par commissaire de justice qui a constaté qu’au 17 octobre 2023 le logement est dans un état de taudis notamment au niveau des canalisations et rentrées d’eau.

Bien qu'assigné par procès-verbal de remise à sa personne, Monsieur [M] [V] n'a pas comparu ni ne s’est fait représenter. En application de l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

L'affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en résiliation du bail et d’expulsion

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

A cet égard l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose en son point b) que le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et en son point d de prendre à sa charge l’entretien courant du logement.

L’article 4 de cette même loi dispose qu’est réputée non écrite toute clause qui interdit au locataire d’héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui.

En l’espèce, il convient d’une part de relever que la suroccupation des lieux n’est pas en soi un motif de résiliation du bail à moins que cette suroccupation entraîne une violation grave et renouvelée de l’obligation de jouir paisiblement du logement ou de l’obligation d’entretien des lieux. D’ailleurs l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 précité considère comme non écrite les clauses interdisant l’hébergement de personnes. Si le commissaire de justice constate que plusieurs lits superposés sont installés dans le logement dans son procès-verbal de constat du 17 octobre 2023, il n’est aucunement constaté que cette occupation des lieux par potentiellement 6 personnes compte tenu de la présence de 6 lits cause des désordres ou constitue en soi une violation grave et renouvelée de l’obligation de jouissance paisible des lieux. Aucune des pièces produites ne fait état de troubles de voisinage dans l’immeuble, un ouvrier interrogé par le commissaire de justice indiquant qu’il entend parfois quelques bruits sans autre précision. Par ailleurs les normes d’occupation des lieux citées par le bailleur au titre de la décence du logement s’appliquent au bailleur qui ne peut louer un logement d’une taille inférieure aux seuils indiqués par le décret cité.

Par ailleurs, par une attestation datée du 20 mai 2023, Madame [Y], voisine de MONSIEUR [M] [V], s’est plainte de la suroccupation du logement, et du fait que le logement est source de dégâts et d’infiltrations d’eau, de germes et de bactéries provenant des toilettes et de la cuisine. Elle précise que « la cause peut être la suroccupation du logement, un joint défectueux qui n’a pas été changé, ou des toilettes bouchées par négligences. Ceci peut être lié à une mauvaise utilisation ou à une usure non réparée ». Si cette voisine se plaint d’un trouble de voisinage afférent à des désordres présents dans l’appartement litigieux qui entraînent des désordres dans son propre logement, il convient de relever qu’aucune des pièces produites n’établit que l’origine du trouble relèverait d’un défaut d’entretien du locataire ou à une absence de jouissance paisible des lieux, dans la mesure où le bailleur produit une facture afférente à des travaux de réfection dont l’objet des travaux porte sur des éléments d’équipement à la charge du bailleur et non du locataire. En effet la facture produite en date du 27 avril 2023 fait état d’une fuite sur évacuation des WC avec dépose dudit WC et de la canalisation défaillante. Le bailleur ne produit aucune pièce permettant d’établir que le locataire manque à ses obligations contractuelles de manière grave et renouvelée. Si le plombier de la société ATLAS intervenu le 25 avril 2023 dans le logement pour procéder aux travaux atteste que l’appartement était dans un état déplorable avec accumulation significative de déchets et de saletés, il n’est aucunement justifié que cet état entraîne un manquement grave et répété du locataire à son obligation de jouissance paisible des lieux. Aucune autre pièce ne permet de considérer que Monsieur [M] [V] manque à son obligation de jouissance paisible des lieux. 
En ce qui concerne le défaut d’entretien des lieux, l’attestation du plombier décrivant une accumulation de déchets et de saletés ne permet pas de considérer non plus que le locataire manque à son obligation d’entretien des lieux faute de justifier en quoi les équipements courants ne sont pas entretenus par le locataire alors que ce dernier bénéficie d’une jouissance exclusive de son logement en contrepartie du paiement du loyer, la présence de déchets n’étant pas en soit un motif de résiliation du bail faute de justifier du caractère grave et renouvelé du défaut d’entretien du logement ou du défaut de jouissance paisible des lieux. Enfin, le constat de commissaire précité ne fait qu’indiquer que le logement est dans un état de taudis, sans décrire de manière objective en quoi le locataire manque à son obligation d’entretien et à son obligation de jouir paisiblement des lieux et de manière raisonnable alors au surplus qu’aucune photographie des lieux n’est produite.

Aussi la SCI SOFASI échoue à prouver une violation grave et renouvelée par Monsieur [M] [V] de ses obligations contractuelles justifiant la résiliation du bail.

Sa demande de résiliation sera par conséquent rejetée ainsi que ses demandes subséquentes. 

Sur les demandes accessoires

La SCI SOFASI conservera la charge de ses dépens et sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

Déboute la SCI SOFASI de sa demande de résiliation du bail conclu avec MONSIEUR [M] [V] le 30 avril 2018 pour le logement situé [Adresse 5] ainsi que de ses demandes subséquentes ;

Rejette le surplus des demandes ;

Condamne la SCI SOFASI aux dépens ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jours, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.


LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION