Tribunal Judiciaire · Chambre 28 / Proxi fond — 29 avril 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITE 
DE SAINT DENIS
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REFERENCES : N° RG 23/02825 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YOX5

Minute : 24/00394







Madame [E] [N]
Représentant : Me Celina GRISI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 31
Monsieur [Z] [U]
Représentant : Me Celina GRISI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 31

 

C/


Société OPH COMMUNAUTAIRE PLAINE COMMUNE HABITAT
Représentant : Me Sébastien MENDES GIL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0173










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Célina GRISI

Copie délivrée à :
Me Sébastien MENDES GIL

Le


JUGEMENT DU 29 Avril 2024




Jugement rendu par décision Contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 29 Avril 2024;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Anaïs MEHAL, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 11 Mars 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anaïs MEHAL, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR(S) :


-Madame [E] [N]
-Monsieur [Z] [U]
demeurant [Adresse 1]
[Localité 4]

tous deux comparants, assistés de Me Célina GRISI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 31



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR(S) :


Société OPH COMMUNAUTAIRE PLAINE COMMUNE HABITAT
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Sébastien MENDES GIL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0173



D'AUTRE PART








EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 17 décembre 2019, l'OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE a donné à bail à Madame [E] [N] et Monsieur [Z] [U] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel initial de 405 euros hors charges.

Estimant que des désordres présents dans le logement n’ont pas été résolus malgré les engagements pris par le bailleur, Madame [E] [N] et Monsieur [Z] [U], par acte de commissaire de justice en date du 24 octobre 2023, ont fait assigner l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE devant le tribunal judiciaire de Paris siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de condamnation sous astreinte à la réalisation des travaux et à titre subsidiaire aux fins d’expertise.

A l'audience du 11 mars 2024 à laquelle l'affaire a été régulièrement appelée après un premier renvoi lors de l’audience du 8 janvier 2024, Madame [E] [N] et Monsieur [Z] [U], représentés par leur conseil, ont déposé des écritures, dont ils ont demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles ils sollicitent, au visa des articles 1719 du code civil, 145 du code civil, 43 du décret du 28 décembre 2020 portant application de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle, le rejet des prétentions du bailleur, la recevabilité de leur action, et :
- la condamnation du bailleur sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, à réaliser les travaux de création d’une ventilation mécanique contrôlée, la réfection de l’isolation de l’appartement, l’enlèvement du polystyrène sur les murs de la chambre, la remise en état de l’appartement à la suite des travaux d’isolation (sols, plafonds et murs),
- la condamnation du bailleur à leur verser la somme de 21 957,03 euros à titre indemnitaire en indemnisation du préjudice de jouissance subi.
A titre subsidiaire ils demandent la réalisation d’une expertise judiciaire.

Au soutien de leurs prétentions et en substance, Madame [E] [N] et Monsieur [Z] [U] exposent que leur demande est recevable dans la mesure où leur demande d’aide juridictionnelle formée le 2 juin 2021 interrompt la prescription en vertu de l’article 43 du décret du 28 décembre 2020, les premiers désordres s’étant révélés moins de trois ans auparavant.
A l’appui de leur demande de travaux, ils font valoir qu’à peine 18 jours après leur entrée dans les lieux puis de nouveau au cours de l’année 2020, ils ont signalé au bailleur plusieurs désordres dans le logement, en lien avec des problèmes d’aération et d’isolation, d’humidité et de moisissure ainsi que des fissures, des problèmes de porte, de trous apparents. Ils ajoutent qu’ils ont fait établir un rapport de fuite dans lequel il est conclu que l’humidité retrouvée dans l’appartement provient de ponts thermiques au niveau des fenêtres de l’appartement et qu’il est nécessaire de revoir l’étanchéité des fenêtres, des encadrements de fenêtre et de revoir l’isolation des murs en périphérie de l’appartement. Ils soutiennent que le bailleur a reconnu les désordres et l’impossibilité d’utiliser une chambre après passage d’un technicien, a fait entreprendre un certain nombre de travaux mais que plusieurs désordres persistent, démontrés par le rapport du service de lutte contre l’habitat indigne de la ville établi au cours de l’année 2023, rapport qui appuie leur demande d’expertise.
Au titre de leur demande indemnitaire, ils font remarquer que le bailleur n’a jamais appliqué la réduction de la surface du logement au regard de l’impossibilité d’utiliser une chambre.

L'OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE, représenté par son conseil, a déposé des écritures, dont il a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles il sollicite au visa des articles 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, 9, 145, 122 et 123 du code de procédure civile, 1719 du code civil :
- in limine litis l’irrecevabilité des demandes formées compte tenu de la prescription de l’action, 
- au fond, le débouté des demandes,
- en tout état de cause la condamnation des demandeurs à lui verser la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre leur condamnation aux dépens.

Au soutien de ses prétentions et en substance, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE souligne que les demandeurs ont eu connaissance des désordres à compter du 3 janvier 2020 et qu’ils ont saisi le juge des contentieux de la protection le 4 octobre 2023, soit plus de trois ans après la connaissance des faits leur permettant d’exercer leur droit, de sorte que leur action est prescrite et leurs demandes seront déclarées irrecevables. Sur le fond, il soutient qu’il ne peut lui être reproché aucun manquement à son obligation de délivrance, ou encore à son obligation d’entretien et de réparation, la demande subsidiaire d’expertise démontrant la fragilité de leur argumentaire. Il estime que les demandes formées sont relatives à des aménagements de pur confort qui ne sont pas nécessaires pour user de la chose louée conformément à sa destination. Sur la demande indemnitaire, il souligne qu’elle consiste au remboursement intégral du loyer alors que les demandeurs ne rapportent pas la preuve d’avoir été empêchés d’user en totalité la chose louée. Sur la demande d’expertise, il fait valoir que les locataires sollicitent une expertise sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, de sorte que leur demande au fond est mal fondée.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 27 avril 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action 

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

L’article 43 du décret n°2020-1717 du 28 décembre 2020 portant application de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique dispose que sans préjudice de l'application de l'article 9-4 de la loi du 10 juillet 1991 susvisée et du II de l'article 44 du présent décret, lorsqu'une action en justice ou un recours doit être intenté avant l'expiration d'un délai devant les juridictions de première instance ou d'appel, l'action ou le recours est réputé avoir été intenté dans le délai si la demande d'aide juridictionnelle s'y rapportant est adressée ou déposée au bureau d'aide juridictionnelle avant l'expiration dudit délai et si la demande en justice ou le recours est introduit dans un nouveau délai de même durée à compter :
1° De la notification de la décision d'admission provisoire ;
2° De la notification de la décision constatant la caducité de la demande ;
3° De la date à laquelle le demandeur de l'aide juridictionnelle ne peut plus contester la décision d'admission ou de rejet de sa demande en application du premier alinéa de l'article 69 et de l'article 70 ou, en cas de recours de ce demandeur, de la date à laquelle la décision relative à ce recours lui a été notifiée ;
4° Ou, en cas d'admission, de la date, si elle est plus tardive, à laquelle un auxiliaire de justice a été désigné.
Lorsque la demande d'aide juridictionnelle est présentée au cours des délais impartis pour conclure ou former appel ou recours incident, mentionnés aux articles 905-2, 909 et 910 du code de procédure civile et aux articles R. 411-30 et R. 411-32 du code de la propriété intellectuelle, ces délais courent dans les conditions prévues aux 2° à 4° du présent article.
Par dérogation aux premier et sixième alinéas du présent article, les délais mentionnés ci-dessus ne sont pas interrompus lorsque, à la suite du rejet de sa demande d'aide juridictionnelle, le demandeur présente une nouvelle demande ayant le même objet que la précédente.

En l’espèce, Madame [E] [N] et Monsieur [Z] [U] ont porté à la connaissance du bailleur des désordres objets du présent litige dans un courrier du 3 janvier 2020, date à laquelle les désordres sont réputés avoir été révélés à la connaissance des locataires. Ils avaient donc jusqu’au 3 janvier 2023 pour agir en justice. Compte tenu de la date du dépôt de leur demande juridictionnelle le 2 juin 2021, cette demande a interrompu la prescription et un nouveau délai de prescription de trois ans a commencé à courir à compter du 4 juin 2021, date de la décision leur accordant l’aide juridictionnelle et désignant un auxiliaire de justice.

Aussi leur demande formée par assignation du 24 octobre 2023 n’est pas atteinte par la prescription et sera déclarée recevable.

Sur la demande de travaux sous astreinte

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le logement doit satisfaire à certaines conditions et notamment des dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettant un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser en son article 2 qu'un logement décent doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;
(…)
5. Les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
La charge de la preuve du défaut de délivrance, qu'il concerne la décence du logement ou le bon état d'usage et de réparation, incombe au preneur.

La connaissance de l'état des lieux par le locataire n'exonère pas le bailleur de son obligation de délivrer un logement en bon état d'usage et de réparation avec les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (Ccass civ 3ème 20 septembre 2006 n°05.16-243).

De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d'une faute du bailleur ou d'un défaut de diligences. Le fait que le preneur ait accepté le logement en l'état ne décharge nullement le bailleur de son obligation de délivrance (Ccass civ 3ème 18 février 2014 n°12.13-271).

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l'action en exécution des travaux avec demande d'indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d'usage ou le préjudice d'agrément. Pour la réalisation des travaux, une astreinte peut être prononcer pour assurer l'exécution de la décision en application de l'article L.131-1 du code des procédures civiles d'exécution.

En l'espèce, les locataires demandent la condamnation du bailleur à réaliser les travaux suivants :
- la création d’une VMC,
- la réfection de l’isolation de l’appartement,
- l’enlèvement du polystyrène sur les murs de la chambre,
- la remise en état de l’appartement à la suite des travaux d’isolation (sols, plafonds, murs).

Pour apprécier le bien fondé de ces travaux, les locataires doivent apporter la preuve que le bailleur a manqué à son obligation de délivrer un logement en bon état d’usage et que les travaux sollicités sont nécessaires à la résolution des désordres dont le bailleur est responsable.

Il convient tour à tour d’apprécier chaque chef de demande de travaux.

En ce qui concerne la demande d’enlèvement du polystyrène sur les murs de la chambre, il résulte de l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement entre les parties la présence de polystyrène dans la chambre 3. Dans le courrier recommandé du 3 janvier 2020, Madame [E] [N] et Monsieur [Z] [U] ont émis des réserves à ce titre, établissant un mauvais état d’usage du logement dont le bailleur est responsable. A cet égard dans son courrier du 12 avril 2021, le bailleur lui-même reconnaît que cette chambre est inutilisable, du fait de la présence du polystyrène. Le manquement du bailleur à son obligation de délivrance est ainsi établi. 

En conséquence il sera ainsi fait droit à la demande au titre de l’enlèvement du polystyrène sur le mur de la chambre avec remise en état du plafond et murs à l’issue. Afin de contraindre le bailleur à effectuer les travaux alors qu’il a connaissance de ce désordre depuis le début du bail soit depuis plus de 4 ans, cette condamnation sera assortie d’une astreinte de 15 euros par jour comme il sera dit au dispositif de la décision. Il lui sera laissé un délai de deux mois pour réaliser lesdits travaux.

En ce qui concerne la demande de création d’une VMC et de la réfection de l’isolation de l’appartement, il résulte de l’état des lieux d’entrée du logement litigieux que :
- dans la cuisine, sont en état moyen notamment, la fenêtre, la quincaillerie et le vitrage, l’occultation et la quincaillerie, du chauffage,
- dans la salle de bain, est en état moyen notamment, le chauffage, et en mauvais état la bouche d’extraction,
- dans la chambre 1 ou salon et dans la chambre 2, sont en état moyen notamment, la fenêtre et quincaillerie et vitrage, l’occultation et quincaillerie, la bouche d’entrée d’air, le chauffage.

Par courrier du 3 janvier 2020, Madame [E] [N] et Monsieur [Z] [U] ont émis des réserves à la suite dudit état des lieux et ont souligné des problèmes de moisissure, de plâtre pourri et de parasite dans la salle de bain, la présence de gouttes d’eau sous la fenêtre de la salle à manger, de la moisissure, une fuite et des prises d’air au niveau de la fenêtre dans la chambre 1, des aérations à toutes les fenêtres, un système incomplet qui entraîne des courants d’air, des gouttes d’eau.

Leurs déclarations sont corroborées par le rapport de recherche de fuites effectué par la société 7id sur sollicitation des locataires, qui après visite le 20 avril 2020, prise de photographies et mesurage du taux d’humidité, relève les désordres suivants :
- présence d’humidité sur le plafond du salon (36 %), sur le mur de la chambre 2 (17%), et sur le mur de la chambre 1 (31 %),
- la présence de ponts thermiques au niveau de toutes les fenêtres de l’appartement et un manque d’étanchéité,
et conclut que l’humidité provient de ponts thermiques au niveau des fenêtres de l’appartement et qu’il est nécessaire de revoir l’étanchéité des fenêtres des encadrements de fenêtres et de revoir l’isolation des murs en périphérie de l’appartement.

Enfin le service de lutte contre l’habitat indigne de la commune de [Localité 4], après visite du logement le 26 mai 2023, a constaté notamment la prolifération de moisissures et d’humidité dans le salon, la cuisine, la salle de bain, les toilettes et les chambres, et l’absence de ventilation efficace.

Il résulte de ces éléments des désordres avérés compte tenu de la présence d’humidité et de moisissures, liés notamment à un défaut de ventilation efficace, qui relève de la responsabilité du bailleur. A cet égard, il résulte du courrier du bailleur du 21 janvier 2021 et du 12 avril 2021 que les travaux sur les fenêtres ont été réalisés. Malgré ces travaux, la présence d’humidité et moisissure persiste.

Cependant, il n’est aucunement établi que les travaux sollicités répondraient aux désordres subis, les éléments précités faisant état de l’existence d’une ventilation naturelle dont l’efficacité fait défaut, mais aucunement que la création d’une VMC répondrait à ce désordre, alors que les documents produits ne précisent pas l’état d’entretien de ces ventilations naturelles par les occupants, la manière dont le logement est aéré, et la manière dont le logement est chauffé, de sorte que la responsabilité unique de l’insuffisance de système de ventilation naturelle n’est pas établie. Par ailleurs, au-delà de l’imprécision de la demande de réfection de l’isolation de l’appartement, il n’est aucunement justifié que lesdits travaux résoudraient les désordres relevés.

En conséquence la demande de création d’une VMC et de réalisation de travaux d’isolation de l’appartement sera rejetée.

Sur la demande indemnitaire

En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 précité, en cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l'action en exécution des travaux avec demande d'indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d'usage ou le préjudice d'agrément.

En l’espèce, comme il a été statué supra, il est établi que le bailleur est entièrement responsable du désordre afférent à la chambre 3 recouverte de polystyrène et ce depuis le début du bail et qu’il est en parti responsable des désordres afférents à la présence d’humidité et de moisissures dans le logement et ce depuis le début du bail. Ces désordres causent un préjudice certain résultant de l’impossibilité d’utiliser une des chambres du logement, et d’un inconfort certain et un risque pour la santé lié à l’humidité et à la présence de moisissure surtout en présence d’enfants.

Il ne peut être donc être contesté que ce préjudice de jouissance persiste au regard des aveux du bailleur quant à l’absence de réfection de la chambre, et au regard du rapport du service d’hygiène de la ville de [Localité 4] qui a constaté la persistance de la présence d’humidité et de moisissures malgré la réfection des fenêtres. 

Sur le montant du préjudice réparable, la surface de la chambre n’est pas connue. Compte tenu du nombre de pièces dans l’appartement et de la surface du logement, il sera retenu une surface de 10 mètres carré, soit 14 % de la surface du logement dont les locataires sont totalement privés de la jouissance. Ce préjudice sera réparé à hauteur de 60 euros par mois depuis le mois de janvier 2020 (14 % de 430 euros sur la base du loyer conventionné actualisé), soit à la date de la présente décision à hauteur de 2 400 euros (60 x 40 euros).
En ce qui concerne le préjudice de jouissance résultant de l’humidité et de la présence de moisissure, il résulte des éléments produits que ces désordres affectent l’entier appartement (dont il convient d’isoler la chambre inutilisée dans la mesure où le défaut de jouissance a déjà été indemnisé), mais n’empêchent pas l’utilisation du bien, et représentent un préjudice équivalent à 20 % du montant du loyer hors chambre n°3, soit 74 euros par mois, soit à la date de la présente décision à hauteur de 2 960 euros (74 x 40 mois).
 
En conséquence, l'OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE sera condamné à verser à Madame [E] [N] et Monsieur [Z] [U] la somme de 5 360 euros en réparation de son préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les mesures accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui seront recouvrés conformément à la loi relative à l’aide juridictionnelle. Il sera débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles.

L'exécution provisoire est de droit et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’action de Madame [E] [N] et Monsieur [Z] [U] recevable ;

DEBOUTE Madame [E] [N] et Monsieur [Z] [U] de leur demande de création d’une VMC et de réfection de l’isolation de l’appartement avec remise en état de l’appartement après travaux ;

CONDAMNE l'OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE à faire réaliser, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, les travaux d’enlèvement du polystyrène et de remise en état des peintures après enlèvement (plafond, murs) dans la chambre 3 telle que numérotée dans l’état des lieux d’entrée dans le logement pris à bail par Madame [E] [N] et Monsieur [Z] [U] et situé [Adresse 1] ;

ASSORTIT cette obligation de faire d'une astreinte, provisoirement fixée à 15 euros par jour de retard et ce sur une durée de 6 mois, à l’issue des deux mois précités ;

CONDAMNE l'OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE à verser à Madame [E] [N] et Monsieur [Z] [U] la somme de 5 360 euros en réparation de leur préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE l'OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE aux dépens de l'instance qui seront recouvrés conformément à la loi relative à l’aide juridictionnelle ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection