Tribunal Judiciaire · Chambre 28 / Proxi fond — 29 avril 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITE 
DE SAINT DENIS
[Adresse 3]
[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 9]





REFERENCES :N°RG 24/01819 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y5EE

Minute : 24/00409







S.A ESPACIL HABITAT
 Représentée par Me [M] [J] [L]

C/


Madame [K] [O]









Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Martine KALAYAN DRILLAUD

Copie délivrée à :
Madame [K] [O]

Le


JUGEMENT DU 29 AVRIL 2024




Jugement rendu par décision contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 29 AVRIL 2024 ;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Anaïs MEHAL, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 11 MARS 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anaïs MEHAL, greffier ;


ENTRE DEMANDEUR(S) :


S.A ESPACIL HABITAT
demeurant [Adresse 4]

Représentée par Me Martine KALAYAN DRILLAUD, avocat au barreau de PARIS, 


D'UNE PART


ET DÉFENDEUR(S) :


Madame [K] [O]
demeurant [Adresse 6]
[Localité 7]

comparante en personne

D'AUTRE PART














EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 10 avril 2013, la SA d’HLM ESPACIL HABITAT a donné en location un logement à Madame [K] [O] dans une résidence située[Adresse 5], [Localité 8], pour un loyer mensuel de 299,47 euros, hors charges. Plusieurs avenants successifs sont intervenus en date des 29 août 2014, 29 janvier 2016, 22 février 2017, 27 mars 2018, 17 décembre 2018 puis le 13 janvier 2020 pour une échéance au 8 avril 2021.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 février 2024, la SA d’HLM ESPACIL HABITAT a fait assigner Madame [K] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny, siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater la fin du contrat liant les parties et l’occupation sans droit ni titre du locataire,
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,
- ordonner la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,
- condamner Madame [K] [O] à lui payer au titre des loyers impayées la somme de 72,78 euros avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au double du montant de loyer,
- condamner le défendeur à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SA d’HLM ESPACIL HABITAT fait état de la fin du contrat liant les parties outre la constitution d’une dette locative.

A l'audience du 11 mars 2024, la SA d’HLM ESPACIL HABITAT, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, sauf à renoncer à sa demande au titre d’une dette locative qui a été apurée.

Madame [K] [O], comparante en personne, a reconnu que le contrat a pris fin le 8 avril 2023 et précise qu’elle va quitter les lieux pour le 29 mars 2024, ayant trouvé un autre logement. Elle ne formule aucune demande.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 29 avril 2024. 

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Madame [K] [O] est soumis aux dispositions des articles L631-12 et suivants relatifs aux résidences universitaires. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices des articles de la loi du 6 juillet 1989 et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d'occupation

L'article L631-12 du code de la construction et de l'habitation dispose que la résidence universitaire est un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale
dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs, meublés ou non, et des locaux affectés à la vie collective. Cet établissement accueille des étudiants, des personnes de moins de trente ans en formation ou en stage et des personnes titulaires d'un contrat de professionnalisation ou d'apprentissage. A titre exceptionnel, cet établissement peut accueillir des enseignants et des chercheurs. Ces résidences peuvent faire l'objet d'une convention conclue en application de l'article L. 831-1 lorsqu'elles bénéficient d'une autorisation spécifique délivrée par le représentant de l'Etat dans le département. Les modalités d'octroi de cette autorisation spécifique sont définies par décret. Les occupants ne bénéficient pas du droit au maintien dans les lieux. Le contrat de location a une durée maximale d'un an. Il peut être renouvelé dès lors que l'occupant continue à remplir les conditions précisées au présent article. Le résident ne peut ni céder le contrat de location ni sous-louer le logement. 

Sur les aspects financiers, la résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
- inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
- cessation totale d'activité de l'établissement ;
- cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.

L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis :
a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par commissaire de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795). 

En l'espèce, le contrat de résidence du 10 avril 2013 contient une durée maximale de 12 mois. Les conditions générales prévoient qu'un congé puisse être donné par le bailleur, sous préavis de 3 mois, en cas de non respect des conditions d'admission telles qu'elles sont précisées dans les conditions particulières.

Un congé a été délivré le 6 janvier 2021 à effet du 8 avril 2021, par lettre recommandée avec accusé de réception (pli avisé le 7 janvier 2021). Au surplus à l’audience, Madame [K] [O] a reconnu qu’elle occupait les lieux sans droit ni titre. Les conditions légales et les stipulations contractuelles ont bien été respectées.

Madame [K] [O] étant sans droit ni titre depuis le 9 avril 2021, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. 

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Madame [K] [O] sera condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 12 mars 2024 suivant arrêté du décompte portant l’arriéré locatif à 0 euro, à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s'était poursuivi, en ce qu’il n’est aucunement justifié de dépasser le montant de la valeur locative du bien.

Sur les demandes accessoires

Madame [K] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA d’HLM ESPACIL HABITAT les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Constate la résiliation du contrat de résidence conclu le 10 avril 2013 entre la SA d’HLM ESPACIL HABITAT et Madame [K] [O] concernant le logement situé au[Adresse 5], [Localité 8], par l’effet du congé délivré et ce à compter du8 avril 2021 ;

Ordonne en conséquence à Madame [K] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

Dit qu’à défaut pour Madame [K] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA d’HLM ESPACIL HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Dit n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamne Madame [K] [O] à verser à la SA d’HLM ESPACIL HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui de la loyer et des prestations obligatoires, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 12 mars 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;

Condamne Madame [K] [O] à verser à la SA d’HLM ESPACIL HABITAT une somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [K] [O] aux dépens ;

Rappelle que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. 

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection