Tribunal Judiciaire · Chambre 28 / Proxi référé — 4 avril 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITE 
DE SAINT DENIS
[Adresse 3]
[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 9]





REFERENCES : N° RG 23/01150 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YQ7U

Minute : 24/00104







Monsieur [E] [Z]
Représentant : Me Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1666

 

C/


Monsieur [O] [S]










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Laurence DENOT

Copie délivrée à :
Monsieur [O] [S]

Le


ORDONNANCE DE REFERE 
DU 04 Avril 2024



Ordonnance rendue par décision Contradictoire et en premier ressort et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 04 Avril 2024;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Anaïs MEHAL, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 26 Février 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection assistée de Madame Anaïs MEHAL, greffier ;



ENTRE DEMANDEUR(S) :


Monsieur [E] [Z]
[Adresse 4]
[Localité 7]

représenté par Me Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1666



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR(S) :


Monsieur [O] [S]
[Adresse 8]
[Localité 6]
comparant



D'AUTRE PART




EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte du 25 mars 2022, Monsieur [E] [Z] a donné à bail à Monsieur [O] [S] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel initial de 850 euros, outre une provision sur charges. 

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [E] [Z] a fait signifier à Monsieur [O] [S] par acte de commissaire de justice du 25 mai 2023 un commandement de payer la somme de 2 896,57 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme du mois de mai 2023 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 5 décembre 2023, Monsieur [E] [Z] a fait assigner Monsieur [O] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis statuant en référé aux fins de :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail 
- ordonner l'expulsion de Monsieur [O] [S] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision,
- autoriser à son expulsion immédiate par exception au délai légal de deux mois,
- dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution,
- condamner Monsieur [O] [S] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au 24 novembre 2023, soit la somme de 1 849,53 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer ainsi qu'une indemnité d'occupation provisionnelle jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
- condamner Monsieur [O] [S] à lui payer la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 26 février 2024 Monsieur [E] [Z], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes, a actualisé celle relative à la provision au titre de l'arriéré de loyers à la somme de 3 124,75 euros et s'est opposé à l’octroi de délais de paiement qui pourraient être accordés et à la suspension des effets de la clause résultoire, précisant que le paiement intégral du loyer courant a été repris avant l’audience. 

Comparant en personne, Monsieur [O] [S] a reconnu la dette et a sollicité des délais de paiement sur 9 mois ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, ayant repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience et estimant être en capacité de régler sa dette locative. Il a affirmé que ses revenus s'élèvent à 2 400 euros par mois et que la dette résulte d’un problème ponctuel lié au délai de carence de versement des indemnités du pôle emploi alors qu’il a retrouvé un emploi depuis.

La décision sera contradictoire. A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 4 avril 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la notification au Préfet est intervenue le 6 décembre 2023, soit six semaines au moins avant la date de l’audience.

En conséquence, l’action introduite parMonsieur [E] [Z] est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 25 mars 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 mai 2023, pour la somme en principal de 2 896,57 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 juillet 2023.

Sur la demande de provision au titre de l'arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Monsieur [O] [S] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce Monsieur [E] [Z] produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [O] [S] restait devoir la somme de 3 124,75 euros à la date du 16 février 2023, échéance du mois de février 2024 incluse.

Les frais de poursuite facturés 184,52 euros et 180,38 euros, dont il n'est pas démontré qu'ils sont dus contractuellement, sont sérieusement contestables et seront retirés conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l'assignation sont inclus dans les dépens.

Pour la somme au principal, Monsieur [O] [S] n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience. 

Il sera donc condamné à titre de provision au paiement de la somme de 2 759,85 euros arrêtée au 16 février 2023, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer. 

Monsieur [O] [S] sera également condamné au paiement à compter du 17 février 2023, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu'il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [O] [S] a repris le paiement intégral du loyer courant et démontre être en capacité de régler sa dette locative à bref délai, alors au surplus que la dette n’a pas augmenté depuis la délivrance du commandement de payer. Aussi des délais de paiement lui seront octroyés conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision et les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Faute pour Monsieur [O] [S] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées, le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant son expulsion avec si nécessaire l'assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [O] [S] partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision contradictoire, susceptible d'appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 mars 2022 entre Monsieur [E] [Z] et Monsieur [O] [S], concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 8] sont réunies à la date du 25 juillet 2023 ;

Condamnons Monsieur [O] [S] à payer à Monsieur [E] [Z] à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 16 février 2023, échéance du mois de février 2024 incluse la somme de 2 759,85 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 25 mai 2023 ;

Autorisons Monsieur [O] [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 7 mensualités d'un montant d'au moins 350 euros et une 8ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, sauf meilleur accord des parties ; 

Précisons que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

Suspendons l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Disons que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail sera réputé n'avoir jamais été résilié ;

Décidons en revanche qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer à son terme :
- la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié,
- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
- Monsieur [O] [S] devra quitter les lieux en respectant les obligations de tout locataire sortant (état des lieux et remise des clés notamment),
- Monsieur [O] [S] sera tenu au paiement d'une provision au titre de l’indemnité d'occupation payable au plus tard le 30 de chaque mois et fixée au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges dûment justifiées et ce jusqu'à complète libération des lieux à compter du 17 février 2023, 
- qu'à défaut pour Monsieur [O] [S] de libérer les lieux volontairement et deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux resté sans effet, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, 
- que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

Rejetons le surplus des demandes ; 

Condamnons Monsieur [O] [S] à verser à Monsieur [E] [Z] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Monsieur [O] [S] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l'assignation et du commandement de payer ;

Rappelons que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. 

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection