Tribunal Judiciaire · Chambre 28 / Proxi fond — 29 avril 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITE 
DE SAINT DENIS
[Adresse 4]
[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 7]





REFERENCES : N° RG 23/03233 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YQNB

Minute : 24/00396







Société OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE
Représentant : Me Emmanuel SOURDON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0290

 

C/


Monsieur [U] [V] [Y] [X]










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Emmanuel SOURDON,

Copie délivrée à :
Monsieur [U] [V] [Y] [X]

Le

JUGEMENT DU 29 Avril 2024



Jugement rendu par décision Contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 29 Avril 2024;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Anaïs MEHAL, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 11 Mars 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anaïs MEHAL, greffier ;



ENTRE DEMANDEUR(S) :


Société OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE
[Adresse 3]
[Localité 6]
représentée par Me Emmanuel SOURDON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0290



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR(S) :


Monsieur [U] [V] [Y] [X]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 6]
comparant en personne



D'AUTRE PART












EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 12 juillet 2022 modifié par avenant du 9 mars 2023, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE a consenti à Monsieur [U] [V] [Y] [X] un bail portant sur un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 5], [Localité 6] pour un loyer mensuel de 359,26 euros, outre une provision sur charges.

Par actes de commissaire de justice en date du 23 novembre 2023, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE a fait assigner Monsieur [U] [V] [Y] [X] devant le tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur,
- ordonner l'expulsion de Monsieur [U] [V] [Y] [X] et tous occupants de son chef, et ce avec l'assistance du commissaire de police et de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu, et autorisation de la séquestration du mobilier aux frais, risques et périls du preneur,
- condamner Monsieur [U] [V] [Y] [X] à lui verser une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer actualisé jusqu'à libération des lieux à hauteur de 557,13 euros,
- condamner Monsieur [U] [V] [Y] [X] à lui verser une somme de 1 600 euros au titre des sous-loyers perçus,
- condamner Monsieur [U] [V] [Y] [X] à lui verser une somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

A l'audience du 11 mars 2024 à laquelle l’affaire a été régulièrement appelée, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, soutenu oralement.

Au soutien de ses prétentions et en substance, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE soutient que la sous-location illicite est avérée ainsi qu'il en résulte des procès-verbaux de constat de commissaire de justice et s’appuie sur une jurisprudence de la cour indiquant que la sous-location sur le site Airbnb est une violation tellement grave des obligations contractuelles du locataire qu’elle ne nécessite pas de mise en demeure préalable. Elle estime que cette sous-location illicite lui a rapporté un profit financier d'au moins 1 600 euros.

Monsieur [U] [V] [Y] [X], comparant en personne, conteste toute sous-location illicite et ne comprend pas pourquoi le bien qu’il loue se trouve sur le site Airbnb alors qu’il est très souvent en déplacement et qu’il n’a perçu aucune somme. Il ajoute qu’il héberge depuis trois mois des cousins et qu’il lui arrive d’héberger comme tout à chacun des amis temporairement dans son logement. Il conteste exercer cette activité de sous-location au motif également qu’il n’a pas besoin d’argent pour payer son loyer, percevant des ressources mensuelles de 3 000 euros largement suffisantes pour faire face à l’ensemble de ses charges. Il demande le rejet des demandes formées par le bailleur.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera intégralement renvoyé à l’assignation de l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens.

L'affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation judiciaire du bail et ses conséquences

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Enfin, il sera rappelé qu'en vertu des articles L.442-3-5 et L.442-8-1 du code de la construction et de l'habitation du contrat de bail et des conditions générales de location, le locataire doit occuper personnellement les lieux et ne peut les sous-louer, sauf à certaines personnes (personnes de plus de soixante ans ou à des personnes adultes présentant un handicap) et après information préalable du bailleur. Cette interdiction concerne aussi bien la sous-location totale que partielle.

En l'espèce, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE produit un constat de commissaire de justice en date du 6 juin 2023 qui reproduit les pages du site internet airbnb et notamment l'annonce de la location d'une « belle chambre dans un appartement » situé à [Localité 6], au 5ème sans ascenseur, pour un prix de 49 euros par nuit, lequel comporte 15 commentaires, l'hôte se présentant sous le profil « [U] [V] [Y] », membre depuis trois mois, le commentaire le plus ancien datant de mars 2023. Le commissaire de justice dans un autre constat du 30 octobre 2023 s’est rendu sur place et atteste que la chambre prise en photographie sur le site internet est bien celle du logement visité sur autorisation du juge des contentieux de la protection par ordonnance sur requête.

A l’audience, Monsieur [U] [V] [Y] [X] reconnaît que les photographies issues du site internet précité sont bien celles de la chambre de son logement tout en contestant être l’auteur de cette annonce. Si lors du constat du commissaire de justice du 30 octobre 2023, aucune sous-location n’est établie dans la mesure où le logement est occupé par des personnes qui se déclarent de la famille de Monsieur [X] et qu’aucune pièce ne permet de considérer que ces personnes sous-louent les lieux, et malgré les dénégations du locataire, la réalité de la location du bien est avérée tant par la présence sur le site AirBnb du bien pris à bail par Monsieur [U] [V] [Y] [X], par le nom de l’hôte [U] [V] [Y] proposant la mise en location, que par les 15 commentaires laissés prouvant de manière incontestable la mise en location effective du logement à compter du mois de mars 2023. Si Monsieur [U] [V] [Y] [X] soutient que cette sous-location n’est pas de son fait, il est, en tant que titulaire du contrat, responsable des agissements des tiers dans son bien.

Le manquement contractuel tenant à la sous-location illicite du bien est ainsi avéré.

Cette violation est par ailleurs suffisamment grave et répétée pour entraîner le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur sans nécessité de mise en demeure préalable alors que le contrat de bail rappelait expressément l'interdiction de la sous-location et que le logement de caractère social n'a pas vocation à venir enrichir le preneur.

Monsieur [U] [V] [Y] [X] devenant ainsi sans droit ni titre, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Monsieur [U] [V] [Y] [X] sera dès lors condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation à compter du présent jugement jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Sur la demande en paiement au titre des fruits de la sous-location illicite

En application des articles 546 et 547 du code civil, il a été jugé que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire, lequel peut donc en obtenir le remboursement (Civ. 3e, 12 sept. 2019 n° 18-20.727).

L'article 549 du code civil précise que le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il les possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique. Le locataire qui ne prend pas la peine de solliciter l'autorisation de son bailleur préalablement à la sous-location du bien ne saurait être considéré comme étant de bonne foi au sens de ce texte.

En l'espèce, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE justifie de sa qualité de bailleur du bien et de sa qualité de propriétaire du bien. Il a donc qualité à agir en restitution des fruits civils.

Il sollicite une somme de 1 600 euros calculée à partir de 16 commentaires et un prix de 50 euros par nuit, à raison de 16 nuitées supplémentaires, estimant que seul 50 % des personnes laissent des commentaires. Sur la base du constat du commissaire de justice faisant foi jusqu’à inscription de faux, 15 commentaires sont reliés à l'annonce litigieuse. Par ailleurs il n'est pas justifié du prix constant de 50 euros alors que la politique du site airbnb est d'inciter, via des suggestions tarifaires, à adapter les prix en fonction de la demande. Le prix figurant sur le procès-verbal du commissaire est de 49 euros par nuit, il convient en conséquence de se baser sur ce prix moyen. Par ailleurs, il ne peut être considéré que seul 50 % des hébergés laissent des commentaires, seul le nombre de 15 hébergés sera retenu. Enfin, aucun des commentaires ne permettant d’établir que le séjour a duré plus d’une nuit, il sera retenu 1 nuit par hébergé. Les fruits civils sont ainsi évalués à 735 euros.

En conséquence Monsieur [U] [V] [Y] [X] sera condamné à payer à l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE la somme de 735 euros au titre des fruits civils.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire est de droit et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 12 juillet 2022 modifié par avenant du 9 mars 2023 entre l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE et Monsieur [U] [V] [Y] [X] portant sur un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 5], [Localité 6] aux torts du locataire ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [U] [V] [Y] [X] de restituer les clés du logement à l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [U] [V] [Y] [X] d’avoir restitué les clés dans ce délai, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Monsieur [U] [V] [Y] [X] à verser à l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (557,13 euros au jour de la décision), à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [U] [V] [Y] [X] à verser à l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE la somme de 735 euros au titre à titre de restitution des fruits civils perçus dans le cadre de la sous-location illicite du bien ;

CONDAMNE Monsieur [U] [V] [Y] [X] à verser à l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [U] [V] [Y] [X] aux dépens ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jours, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.


LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION