Tribunal Judiciaire · Chambre 28 / Proxi fond — 29 avril 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITE 
DE SAINT DENIS
[Adresse 3]
[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 10]





REFERENCES : N° RG 23/02838 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YO2P

Minute : 24/00395







Monsieur [M] [N]
Représentant : Me Morgane BERNARD, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire : 750
Madame [O] [H] [P] épouse [N]
Représentant : Me Morgane BERNARD, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire : 750

 

C/


Monsieur [D] [S] [B]
Représentant : Me Aimé Césaire NGUIMBI, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire : 1132
Madame [A] [R]
Représentant : Me Aimé Césaire NGUIMBI, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire : 1132










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Morgane BERNARD,

Copie délivrée à :
Me Aimé Césaire NGUIMBI

Le


JUGEMENT DU 29 Avril 2024




Jugement rendu par décision Contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 29 Avril 2024;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Anaïs MEHAL, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 11 Mars 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anaïs MEHAL, greffier ;



ENTRE DEMANDEUR(S) :


-Monsieur [M] [N]
-Madame [O] [H] [P] épouse [N]
demeurant [Adresse 14]
[Adresse 14]
[Localité 15], [Localité 11] (HONG KONG)

tous deux représentés par Me Morgane BERNARD, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire : 750


D'UNE PART

ET DÉFENDEUR(S) :


Monsieur [D] [S] [B]
demeurant [Adresse 5]
[Localité 6]

comparant assisté de Me Aimé Césaire NGUIMBI, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire : 1132

Madame [A] [R]
demeurant [Adresse 9]
[Adresse 9]
[Localité 8]

comparante assistée de Me Aimé Césaire NGUIMBI, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire : 1132



D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 25 novembre 2010, Monsieur [M] [N] et Madame [O] [H] [P] épouse [N] ont donné à bail à Monsieur [D] [S] [B] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 1 260 euros outre une provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 octobre 2023, Monsieur [M] [N] et Madame [O] [H] [P] épouse [N] ont fait assigner Monsieur [D] [S] [B] et Madame [A] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir :
- prononcer la résolution judiciaire du bail aux torts du preneur,
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- condamner solidairement Monsieur [D] [S] [B] et Madame [A] [R] à leur payer les loyers et charges impayés soit la somme de 43 537,15 euros, somme à parfaire au jour du jugement, avec capitalisation des intérêts, et 450 euros au titre des frais d’huissier,
- condamner Monsieur [D] [S] [B] à leur payer la somme de 16 600 euros à titre indemnitaire,
- condamner Madame [A] [R] à leur payer la somme de 16 600 euros à titre indemnitaire,
- condamner solidairement les défendeurs à leur payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

A l'audience du 11 mars 2024 à laquelle l’affaire a été régulièrement appelée après un premier renvoi lors de l’audience du 8 janvier 2024, Monsieur [M] [N] et Madame [O] [H] [P] épouse [N], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leurs conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement. Ils forment les mêmes demandes que dans leur assignation, sauf à actualiser l’arriéré locatif à la somme de 51 450,03 euros et leur demande au titre des frais irrépétibles à la somme de 2 500 euros.

Au soutien de leurs prétentions et en substance, ils font valoir que le locataire en titre n’occupe pas les lieux qu’il sous-loue à sa tante et ses deux filles alors au surplus que les loyers ne sont pas payés depuis de nombreux mois à l’exception d’un paiement intervenu le 12 février 2024. Ils soutiennent que le locataire ne justifie aucunement des paiements dont il se prévaut alors au surplus qu’il est personnellement tenu au paiement des loyers et non la caution. Ils soulignent que cette sous-location effectuée sans autorisation caractérise une faute dans l’exécution du contrat qui leur cause un préjudice moral et un préjudice matériel lié au temps et à l’énergie consacrée dans cette procédure. Ils font valoir que Madame [R] n’ayant aucun lien juridique avec eux, elle est occupante sans droit ni titre. Ils estiment que du fait de cette sous-location, ils disposent d’une action oblique envers l’occupante qui leur permet de la voir condamner au paiement des loyers et d’une indemnité.

Monsieur [D] [S] [B] et Madame [A] [R], assistés de leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leurs conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement. Ils demandent au juge, de :
- Prendre en compte l’existence des liens de famille entre eux,
- Constater qu’il n’y a jamais existé un quelconque contrat de sous-location entre eux,
- Constater que la dette à prendre en compte est de 28 816,28 euros et que la dette de 51 450,03 euros est injustifiée,
- Constater que Monsieur [S] a fait une offre de règlement de la totalité de la dette,
- Constater que les bailleurs ont refusé d’encaisser le chèque de 10 000 euros,
- Faire droit à la demande des délais de paiement sur trois mois,
- Mettre hors de cause Madame [R],
- Dire et juger qu’il n’y a pas lieu à résolution du bail,
- Dire et juger qu’il n’y a pas lieu à condamnation solidaire,
- Dire et juger qu’il n’y a pas lieu à paiement des dommages et intérêts,
- Débouter les demandeurs de leurs demandes.

Au soutien de leurs demandes et en substance, ils font valoir que le locataire en titre héberge à titre gratuit sa tante, étant propriétaire de son bien à [Localité 12] en Seine et Marne. Il reconnaît avoir eu des difficultés de paiement, résultant notamment du décès du précédent gestionnaire du bien avec la désorganisation que cela a entraîné, et retient comme dette le montant réclamé par le nouveau gestionnaire du bien en date du 11 janvier 2024 soit la somme de 28 816,28 euros. A cet égard Monsieur [S] a proposé de régler 10 000 euros, puis de procéder à trois paiements pour apurer le solde de la dette. Ils mettent en avant leur bonne foi, les bailleurs ayant refusé d’encaisser le chèque de 10 000 euros. Ils estiment que Madame [R] doit être mise hors de cause, étant étrangère à la relation contractuelle alors au surplus qu’elle est un membre de la famille du locataire. 

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 29 avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé que la « mise hors de cause » ne correspond en soi juridiquement ni à une prétention ni à un moyen de défense. Dépourvue de portée juridique en elle-même, elle ne peut être que la conséquence d'un rejet des demandes au fond ou de leur irrecevabilité.

Par ailleurs, le juge rappelle, à titre liminaire, qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes de “constater” ou de “dire et juger” qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine Saint Denis le 26 octobre 2023, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire et l'expulsion des lieux

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé que l'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il sera rappelé également qu'en vertu des articles 2 et 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit occuper personnellement les lieux, lesquels doivent constituer sa résidence principale.

Il a toutefois été jugé que la clause du bail imposant une occupation à caractère strictement personnel, ne saurait avoir pour effet de priver le locataire du droit d'héberger les personnes de son choix découlant de son droit à une vie privée et familiale et qu'une telle clause prohibe seulement, conformément au droit commun, toute cession de bail et toute sous-location (Ccass Civ.3ème 5 mai 1993 n° 91-14.650 ; Civ.3ème 6 mars 1996 n° 93-11.113 ).

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l'espèce, il résulte des stipulations du contrat conclu entre les demandeurs et Monsieur [D] [S] [B] en son point 2/ que « le locataire occupera les lieux personnellement avec sa famille. Il ne pourra y installer des tiers en sa présence ou en son absence. Il ne pourra ni prêter, ni sous-louer, en tout ou en partie, les lieux loués, sous aucun prétexte, même provisoirement ou à titre gracieux. Il ne pourra céder, en totalité ou en partie, son droit à la présente location. Il devra jouir des lieux loués en bon père de famille, sans rien faire qui puisse nuire à la tranquillité des autres locataires et à la bonne tenue de la maison. »

En l’espèce, il est établi par les pièces du dossier et par les aveux mêmes des défendeurs que Monsieur [D] [S] [B] n’occupe pas le logement pris à bail qu’il a mis à disposition de sa tante, ce dernier étant propriétaire de son logement en Seine et Marne. Par ailleurs, Madame [A] [R] a déclaré au commissaire de justice en charge de la signification d’une sommation qu’elle occupe les lieux avec ses filles. Si les demandeurs ne justifient aucunement que le locataire sous-loue à sa tante le logement, en revanche, il est démontré que Monsieur [D] [S] [B] n’occupe plus personnellement les lieux depuis plusieurs années voir ne les a jamais occupé, alors au surplus que l’assignation lui a été signifiée à son domicile en Seine et Marne, et que le logement est occupé par un tiers au contrat, ce qui caractérise une cession de bail, même gratuite, en violation de la stipulation contractuelle précitée. 

Ainsi, sans qu’il soit besoin de statuer sur le moyen de résiliation tiré du non paiement des loyers et charges aux termes convenus, cette violation grave et renouvelée depuis plusieurs années de cette obligation contractuelle justifie le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail.

Monsieur [D] [S] [B] devenant sans droit ni titre depuis le présent jugement, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, et notamment de Madame [A] [R], selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif 

Monsieur [D] [S] [B] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. 

En l'espèce, Monsieur [M] [N] et Madame [O] [H] [P] épouse [N] produisent un décompte arrêté au 27 février 2024 portant le montant de la dette locative à la somme de 51 450,03 euros, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés jusqu'au mois de mars 2024 inclus.

Les parties s’opposent quant au montant de la dette. Les bailleurs produisent un tableau qui retrace les échéances appelées et les montants appelés depuis janvier 2018. Sur ce tableau récapitulatif, il est fait état d’une dette locative de 1 271,29 euros arrêtée à décembre 2019. Monsieur [D] [S] [B] produit quant à lui un relevé émanant du cabinet CGI 94, gestionnaire du bien avant que la gestion ne soit transférée au cabinet BIMPROPRERTY, faisant état d’une dette arrêtée à décembre 2019 à la somme de 1 909,90 euros, soit une dette supérieure. Il convient en conséquence de tenir compte du tableau récapitulatif des bailleurs, plus favorable au débiteur.
Pour les années 2020 à 2024, si Monsieur [D] [S] [B] produit des copies tronquées de versements de sommes d’argent en espèce les 1er février 2021 pour 1 500 euros, 5 mars 2021 pour 1 510 euros, 13 avril 2021 pour 1 500 euros, 28 avril 2021 pour 1 500 euros, 18 mai 2021 pour 1 500 euros, 11 août 2020 pour 1 000 euros, 6 septembre 2021 pour 1 500 euros, 16 septembre 2020 pour 1 000 euros, 22 septembre 2021 pour 1 500 euros et 14 octobre 2020 pour 5 000 euros, l’identité complète du bénéficiaire n’est pas connue, seules apparaissent les mentions suivantes « 94 », « de gestion immobilière 94 », « Michel Chasles », « 12 [Localité 13] », sans aucune autre preuve qui permettraient de considérer qu’il a procédé à des paiements réguliers du loyer en espèce au profit du cabinet de gestion mandaté par les bailleurs. Par ailleurs, si l’avis d’échéance reçu par Monsieur [D] [S] [B] le 29 février 2024 indique une dette locative de 31 982,70 euros, cette somme correspond aux sommes dues sur la période du mandat de gestion du gestionnaire BIM Property, telle que reporté dans le décompte des bailleurs précités, et non à la totalité de la dette exigible sur la période des impayés depuis janvier 2018. 
En conséquence Monsieur [D] [S] [B] échoue à démontrer que le montant de la dette est moindre que celui figurant sur le décompte des bailleurs.

Il ne sera en revanche pas fait droit à la demande au titre de l’impayé locatif jusqu’à la date du délibéré dans la mesure où la preuve d’une absence de paiement sur le mois d’avril à venir ne peut être caractérisé de manière anticipée.

Monsieur [D] [S] [B] sera en conséquence condamné à verser à Monsieur [M] [N] et Madame [O] [H] [P] épouse [N] la somme de 51 450,03 euros (décompte arrêté au 27 février 2024, incluant la mensualité de mars 2024), correspondant à l'arriéré de loyers, charges avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement à défaut de demande plus ample.

En ce qui concerne la condamnation solidaire de Madame [A] [R], il convient de rappeler que la demande en paiement repose sur le contrat de bail et que Madame [A] [R] n’est pas titulaire du bail. En conséquence cette demande de condamnation solidaire ne peut qu’être rejetée.

Aucune indemnité d’occupation n’étant réclamée jusqu’à l’expulsion, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur les demandes indemnitaires

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, les demandeurs ne justifient pas de l’existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard de paiement et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de Monsieur [D] [S] [B].

Concernant la demande indemnitaire formée à l’encontre de Madame [A] [R], faute de lien contractuel entre les parties, la demande indemnitaire ne peut reposer que sur le fondement de l’article 1240 du code civil à charge pour les demandeurs de démontrer une faute délictuelle, un préjudice et un lien de causalité. Or les demandeurs n’apportent la preuve d’aucune faute délictuelle de Madame [A] [R], et d’aucun préjudice. Cette demande ne peut qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires

La capitalisation des intérêts ayant été demandée, il y sera fait droit.

Monsieur [D] [S] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile en ce inclus les frais de sommation signifiés par commissaire de justice les 27 juin, 3 et 13 juillet 2023 pour la somme globale de 450 euros.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du Monsieur [M] [N] et Madame [O] [H] [P] épouse [N] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 000 euros leur sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Prononce la résiliation judiciaire du bail conclu le 1er février 2014 entre Monsieur [M] [N] et Madame [O] [H] [P] épouse [N] et Monsieur [D] [S] [B] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 4] aux torts du preneur, à compter de ce jour ;

Ordonne en conséquence à Monsieur [D] [S] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut pour Monsieur [D] [S] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [M] [N] et Madame [O] [H] [P] épouse [N] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, et notamment de Madame [A] [R], conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Condamne Monsieur [D] [S] [B] à verser à Monsieur [M] [N] et Madame [O] [H] [P] épouse [N] la somme de 51 450,03 euros (décompte arrêté au 27 février 2024, incluant la mensualité de mars 2024), correspondant à l'arriéré de loyers, charges avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Dit que les intérêts courant sur les sommes susvisées seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Rappelle que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

Déboute les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

Condamne Monsieur [D] [S] [B] à verser à Monsieur [M] [N] et Madame [O] [H] [P] épouse [N] une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [D] [S] [B] aux dépens, en ce inclus le coût des sommations de commissaire de justice (à hauteur de 450 euros) ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection