Tribunal Judiciaire · Chambre 28 / Proxi fond — 29 avril 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITE 
DE SAINT DENIS
[Adresse 3]
[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 8]





REFERENCES : N° RG 24/01489 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y3FJ

Minute : 24/00405







S.C.I. ETHAN
Représentant : Me Hervé ITTA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0655

 

C/


Monsieur [R] [X]
Monsieur [H] [N]










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Hervé ITTA

Copie délivrée à :
Monsieur [R] [X]
Monsieur [H] [N]
Le


JUGEMENT DU 29 Avril 2024




Jugement rendu par décision Réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 29 Avril 2024;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Anaïs MEHAL, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 11 Mars 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anaïs MEHAL, greffier ;



ENTRE DEMANDEUR(S) :


S.C.I. ETHAN
[Adresse 5]
[Localité 6]
représentée par Me Hervé ITTA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0655



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR(S) :


Monsieur [R] [X]
[Adresse 5]
[Localité 6]

non comparant

Monsieur [H] [N]
[Adresse 4]
[Localité 7]

non comparant



D'AUTRE PART






EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 28 décembre 2020, la SCI ETHAN a donné à bail à Monsieur [R] [X] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], [Localité 6], pour un loyer mensuel de 550 euros outre une provision sur charges.

Par acte séparé du 28 décembre 2020, Monsieur [H] [N] s’est porté caution solidaire des engagements du locataire dans la limite de 9 ans et pour un montant de 64 800 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI ETHAN a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 1 995,60 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de mai 2023 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 2 juin 2023. Ledit commandement a été signifié à la caution le 7 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 décembre 2023 et du 26 décembre 2023, la SCI ETHAN a fait assigner Monsieur [R] [X] et [H] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- condamner solidairement Monsieur [R] [X] et Monsieur [H] [N] à lui payer les loyers et charges impayés soit la somme de 4 563,32 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, majoré de 10%,
- condamner solidairement Monsieur [R] [X] et et Monsieur [H] [N] à lui payer la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens et de ses suites en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et des actes rendus nécessaires.

Au soutien de ses prétentions, la SCI ETHAN expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 2 juin 2023, et ce pendant plus de deux mois.

A l'audience du 11 mars 2024, la SCI ETHAN, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 2 095,35 euros, selon décompte en date du 11 mars 2024.

Bien que régulièrement assigné à personne pour Monsieur [R] [X] et par procès-verbal de recherches infructueuses conformément à l'article 659 du code de procédure civile pour Monsieur [H] [N], ils n'ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 29 avril 2024. 

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 28 décembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 11 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI ETHAN justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 23 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 22 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.

Sur les délais de paiement et l'acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. 

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 28 décembre 2020 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 juin 2023, pour la somme en principal de 1 995,60 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 2 août 2023.

Les dispositions précitées ne permettent pas au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire d’office, faute pour le locataire de le solliciter.

Dans ces conditions l’expulsion sera ordonnée.

En ce qui concerne les délais de paiement, en application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative à la condition, notamment, que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.

Si le décompte produit permet de constater que Monsieur [R] [X] a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, l'absence de comparution du défendeur et d'éléments sur sa situation personnelle laissent le juge dans l'ignorance de la situation financière de ce dernier et ne permettent pas au juge de déterminer des mensualités susceptibles d’être tenues par ce dernier pour acquitter la dette, dans le délai légal précité. Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l'article précité et l’expulsion sera ordonnée sans accorder de délais de paiement.

Monsieur [R] [X] étant sans droit ni titre depuis le 3 août 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. 

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [R] [X] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, la SCI ETHAN produit un décompte démontrant que Monsieur [R] [X] reste lui devoir la somme de 2 095,35 euros à la date du 11 mars 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date. 

Pour la somme au principal, Monsieur [R] [X], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 2 095,35 euros.

Monsieur [R] [X] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 12 mars 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué et que la clause du bail majorant l'indemnité s'analyse en une clause pénale, laquelle peut être réduite d'office par le juge si elle est manifestement excessive en application de l'article 1231-5 du code civil et est au sruplus illicite au regard de l'article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la demande de condamnation solidaire de la caution 

L’article 2288 du code civil, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 15 septembre 2021, celui qui se rend caution d’une obligation, se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 2290 du même code dispose que le cautionnement ne peut excéder ce qui est dû par le débiteur, ni être contracté sous des conditions plus onéreuses. Il peut être contracté pour une partie de la dette seulement, et sous des conditions moins onéreuses. Le cautionnement qui excède la dette, ou qui est contracté sous des conditions plus onéreuses, n'est point nul : il est seulement réductible à la mesure de l'obligation principale. 

Enfin l’article 2292 dispose que le cautionnement ne se présume point ; il doit être exprès, et on ne peut pas l'étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

Selon l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire, à défaut, la caution ne pouvant être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce il résulte de l’acte de cautionnement produit une absence de mention manuscrite, de sorte que l’acte ne vaut que commencement de preuve pas écrit qui doit être corroboré par d’autres éléments de preuve quant à l’engagement de Monsieur [H] [N] à se porter caution de Monsieur [R] [X].
A cet égard Monsieur [H] [N] a signé le contrat de bail liant les parties, ce qui établit la preuve de son engagement solidaire à l’égard du locataire de payer les loyers, charges, et indemnités de toute nature afférentes au contrat de bail dans la limite de 64 800 euros.

Le contrat de cautionnement est donc valable, de sorte que Monsieur [H] [N] sera solidairement condamné au paiement de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation jusqu’à la remise des clés dans la limite de son engagement de caution. En revanche faute d’avoir dénoncé le commandement dans le délai de 15 jours de sa délivrance, Monsieur [H] [N] ne sera pas tenu au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [R] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation. En revanche il ne sera pas fait droit aux frais de suite dans la mesure où il n’est pas démontré leur caractère nécessaire à ce stade.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI ETHAN les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 600 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 décembre 2020 entre la SCI ETHAN et Monsieur [R] [X] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 5], [Localité 6] sont réunies à la date du 2 août 2023 ;

Ordonne en conséquence à Monsieur [R] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut pour Monsieur [R] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI ETHAN pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Dit n’y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamne solidairement Monsieur [R] [X] et Monsieur [H] [N] à verser à la SCI ETHAN la somme de 2 095,35 euros (décompte arrêté au 11 mars 2024, incluant la mensualité de mars 2024), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation ;

Condamne solidairement Monsieur [R] [X] et Monsieur [H] [N] à verser à la SCI ETHAN une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (soit à ce jour 644,01 euros), à compter du 12 mars 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;

Dit que Monsieur [H] [N] ne sera pas tenu au paiement des pénalités ou des intérêts de retard ;

Rappelle que Monsieur [H] [N] ne sera tenu au paiement de ces sommes que dans la limite de son engagement de caution à savoir la somme de 64 800 euros et dans la limite de 9 ans ;

Condamne in solidum Monsieur [R] [X] et Monsieur [H] [N] à verser à la SCI ETHAN une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Monsieur [R] [X] et Monsieur [H] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés. 

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection