Tribunal Judiciaire · Chambre 28 / Proxi fond — 29 avril 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITE 
DE SAINT DENIS
[Adresse 3]
[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 11]





REFERENCES : N° RG 24/01490 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y3FL

Minute : 24/00406







Monsieur [T] [K]
Représentant : Me Bertrand CAHN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 210

 

C/


Madame [U] [I]
Monsieur [E] [I]
Madame [B] [O] épouse [I]










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Bertrand CAHN

Copie délivrée à :
Madame [B] [O] épouse [I]
Monsieur [E] [I]
Madame [U] [I]
Le


JUGEMENT DU 29 Avril 2024




Jugement rendu par décision Réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 29 Avril 2024;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Anaïs MEHAL, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 11 Mars 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anaïs MEHAL, greffier ;


ENTRE DEMANDEUR(S) :

Monsieur [T] [K]
[Adresse 4]
[Localité 9]

représenté par Me Bertrand CAHN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 210

D'UNE PART


ET DÉFENDEUR(S) :


Madame [U] [I]
[Adresse 6]
[Localité 8]

comparante en personne

Monsieur [E] [I]
[Adresse 5]
[Localité 10]

non comparant

Madame [B] [O] épouse [I]
[Adresse 5]
[Localité 10]

non comparante

D'AUTRE PART






EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 11 août 2017, Monsieur [T] [K] a donné à bail à Madame [U] [I] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 740 euros hors charges. Par actes séparés du même jour, Monsieur [E] [I] et Madame [B] [O] épouse [I] se sont portés caution solidaire de la locataire jusqu’au 31 août 2026.

Par actes de commissaire de justice en date du 29 novembre 2023, Monsieur [T] [K] a fait assigner Madame [U] [I], Monsieur [E] [I] et Madame [B] [O] épouse [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- prononcer la résiliation judiciaire du bail,
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique s'il y a lieu, sous astreinte de 75 euros par jour de retard, et statuer sur le sort des effets mobiliers,
- condamner solidairement Madame [U] [I], Monsieur [E] [I] et Madame [B] [O] épouse [I] à lui payer les loyers impayés, soit la somme de 2 14,59 euros, ainsi qu'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer majoré des charges récupérables jusqu'à libération effective des lieux,
- condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de la résistance abusive, 700 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce inclus le coût du commandement de payer, de la dénonciation aux cautions et de la dénonciation de l’assignation au préfet.

A l'audience du 11 mars 2024 à laquelle l’affaire a été régulièrement appelée, Monsieur [T] [K] représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à la somme de 3 270,20 euros arrêtée au 4 mars 2023. 

Madame [U] [I], comparante en personne, s’est opposée à la demande de résiliation judiciaire. Elle indique qu’elle a mis en place un échéancier de paiement qu’elle respecte à hauteur de 100 euros par mois et qu’elle a procédé au paiement le 6 mars de la somme de 100 euros ainsi qu’au paiement du loyer appelé.

Le diagnostic social portant sur la situation de Madame [U] [I] a été porté à la connaissance des parties.

Monsieur [E] [I] et Madame [B] [O] épouse [I], bien que régulièrement assignés par acte de remise à personne et à domicile, n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter. Il sera statué par jugement réputé contradictoire.

L'affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 19 décembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire et l'expulsion des lieux

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé que l'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l'espèce, le décompte produit par le bailleur fait état d'une dette arrêtée au 4 mars 2024, échéance de mars incluse, à la somme de 2 992,27 euros hors frais de poursuite, correspondant à trois mois de loyer impayés. Si Madame [U] [I] indique avoir procédé au paiement du loyer de mars outre 100 euros au titre d’un échéancier de paiement, elle ne le justifie pas.

Toutefois, il convient de relever que Madame [U] [I] n’a jamais cessé d’effectuer des règlements, qu’elle a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience et qu’elle a procédé à des paiements supplémentaires de 100 euros par mois depuis l’échéance de janvier 2023.

Au regard de ces éléments Madame [U] [I] aurait pu prétendre à la suspension des effets de la clause résolutoire et à la suspension de l’expulsion.

Aussi, Monsieur [T] [K] échoue à démontrer que la violation par la locataire de son obligation de payer le loyer, est suffisamment grave pour entraîner la résiliation judiciaire du contrat. 

En conséquence sa demande en résiliation sera rejetée.

Sur la demande indemnitaire

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au payement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Monsieur [T] [K] ne justifie pas de l’existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur la demande en paiement

Les preneurs sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, l'arriéré de loyers arrêté au 4 mars 2024, échéance de mars incluse, est de 2 992,27 euros, hors frais de poursuite qui seront retirés en ce qu’ils sont compris dans les dépens. 

Madame [U] [I] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. En tout état de cause les paiements intervenus postérieurement au décompte viendront en déduction des sommes dues. Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 2 992,27 euros. 

Concernant les cautions, l’article 2288 du code civil, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 15 septembre 2021, dispose que celui qui se rend caution d’une obligation, se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 2290 du même code dispose que le cautionnement ne peut excéder ce qui est dû par le débiteur, ni être contracté sous des conditions plus onéreuses. Il peut être contracté pour une partie de la dette seulement, et sous des conditions moins onéreuses. Le cautionnement qui excède la dette, ou qui est contracté sous des conditions plus onéreuses, n'est point nul : il est seulement réductible à la mesure de l'obligation principale. 

Enfin l’article 2292 dispose que le cautionnement ne se présume point ; il doit être exprès, et on ne peut pas l'étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En l’espèce les contrats de cautionnement produit sont signés de Monsieur [E] [I] et Madame [B] [O] épouse [I] pour une durée n’excédant pas le 31 août 2026, égale au montant des loyers et charges.

Le commandement de payer a été régulièrement dénoncé à Monsieur [E] [I] et Madame [B] [O] épouse [I] et ces derniers ont été régulièrement assignés.

En conséquence ils seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 2 992,27 euros.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l'espèce il convient de relever que Madame [U] [I] n’a jamais cessé d’effectuer des règlements et qu’elle verse, en plus du paiement du loyer courant, la somme de 100 euros par mois pour apurer la dette locative depuis le mois de décembre 2023. Le diagnostic social fait état de ressources de 2 205 euros par mois, prestations sociales incluses. Elle rembourse un emprunt par des échéances mensuelles de 345 euros par mois. Elle indique qu’elle cherche un autre logement au montant de loyer moins onéreux et qu’elle a formé une demande d’aide pour le logement.

En conséquence il convient de faire droit à sa demande de délais de paiement et de l’assortir d’une clause de déchéance du terme.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de sa dénonciation aux cautions et de la dénonciation de l’assignation à la préfecture.

Ils seront par ailleurs in solidum condamnés au paiement de la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

L'exécution provisoire est de droit et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Monsieur [T] [Y] de sa demande de résiliation du bail ;

DEBOUTE Monsieur [T] [Y] de sa demande indemnitaire ;

CONDAMNE solidairement Madame [U] [I], Monsieur [E] [I] et Madame [B] [O] épouse [I] à verser à Monsieur [T] [Y] la somme de 2 992,27 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 4 mars 2024 (échéance de mars 2024 incluse) ;

AUTORISE Madame [U] [I] à s’acquitter de cette somme, en 23 mensualités de 100 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu'à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu'en cas de non paiement d'une seule mensualité, l'intégralité du solde de la dette sera automatiquement exigible ;

RAPPELLE que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ;

CONDAMNE in solidum Madame [U] [I], Monsieur [E] [I] et Madame [B] [O] épouse [I] à payer à Monsieur [T] [Y] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame [U] [I], Monsieur [E] [I] et Madame [B] [O] épouse [I] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de sa dénonciation aux cautions et de la dénonciation de l’assignation à la préfecture ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jours, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.


LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION