Tribunal Judiciaire · JCP — 4 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de LILLE
[Localité 5]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 23/05791 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XKCC

N° de Minute : BX24/00552

JUGEMENT 

DU : 04 Juillet 2024





SOLIHA venant aux droits de l'Association PACT METROPOLE NORD 

S.A. SOLIHA BATISSEURS DE LOGEMENTS D’INSERTION HAUTS DE FRANCE venant aux droits de la SA-UES HABITAT PACT 


C/

[L] [I]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 04 Juillet 2024




DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


SOLIHA venant aux droits de l'Association PACT METROPOLE NORD, dont le siège social est sis [Adresse 2]

S.A. SOLIHA BATISSEURS DE LOGEMENTS D’INSERTION HAUTS DE FRANCE venant aux droits de la SA-UES HABITAT PACT, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentés par Me DELOBEL-BRICHE, Anne-Laurence, avocat au barreau de LILLE 


ET :


DÉFENDEUR(S)

Mme [L] [I], demeurant [Adresse 4]
représentée par Me DENYS-CARBON Audrey, avocat au barreau de LILLE




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 11 Avril 2024 

Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 04 Juillet 2024, date indiquée à l'issue des débats par Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Mahdia CHIKH, Greffier





SOLIHA et SOLIHA BATISSEURS DE LOGEMENTS D'INSERTION HAUTS DE FRANCE venant aux droits de la SA-UES HABITAT PACT ont par acte d'huissier en date du 16 juin 2023 fait citer devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de LILLE Madame [L] [I] aux fins de voir :

Vu les articles 1224, 1227 et 1728 du Code Civil
Vu la loi du 7 juillet 1989
Vu le contrat liant les parties,

- constater que Madame [L] [I] ne respecte pas ses obligations de jouir paisiblement des lieux loués,

En conséquence :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire et de ce fait la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties pour manquement à l'obligation de jouissance paisible,
- à défaut, prononcer la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties,

En tout état de cause :

- ordonner l'expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef avec si besoin est l'assistance de la force publique,
- condamner la locataire au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer actuel et ce, jusqu'à complète libération des lieux,
- condamner la locataire au versement de la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, 
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir, 
- condamner la locataire aux entiers frais et dépens en ceux compris le coût du commandement délivré et de la sommation.

L'assignation a été dénoncée à la Préfecture le 16 juin 2023.

Il est expressément fait référence aux conclusions des parties visées le 11 avril 2024.

L'affaire a été mise en délibéré au 20 juin 2024 puis prorogée au 4 juillet 2024. 


MOTIFS

Sur la demande de résiliation du bail :

SOLIHA a donné à bail à Madame [L] [I] un logement à usage d'habitation situé à [Adresse 7] suivant contrat de location en date du 13 novembre 2019.

Il résulte des dispositions de l'article 1728 du Code Civil que :

"Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° d'user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bailleur, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention".

Et encore, l'article 7b de la loi du 6 juillet 1989 stipule que :

Le locataire est obligé "d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location".

Et de l'article 6-1 de la même loi :

"après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d'habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent les locaux".

Et enfin, il est stipulé dans le bail - "3.2 obligation du locataire" :
Le locataire s'oblige :

"à user paisiblement des locaux loués suivant leur destination contractuelle"

Et en son article 8 : Clauses résolutoires 

"8.1. Troubles de voisinage :

En cas de non respect par le locataire de son obligation d'user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée, il est prévu que le bail sera résilié de plein droit".

Il convient d'observer qu'aucune décision de justice constatant des troubles de jouissance n'a encore été rendue.

Dès lors le bailleur est recevable à demander le prononcé de la résiliation du bail.

Les juges du fond apprécient souverainement en fonction des circonstances de temps et de lieu la limite des troubles de voisinage.

Le juge doit rechercher si les nuisances excèdent les inconvénients normaux de voisinage.

Par ailleurs, il résulte de la jurisprudence que le locataire est responsable des agissements des occupants de son chef.

En outre, le trouble anormal de voisinage c'est à dire la situation justifiant la résiliation du bail, doit exister, être caractérisé et donc s'apprécier au jour où le juge statue.

En l'espèce, SOLIHA expose qu'elle rencontre des problèmes avec sa locataire qui ne respecte pas la jouissance paisible des lieux et ce, dès l'année 2020 ; qu'en effet, les voisins de Madame [I] ont commencé à envoyer des mails à SOLIHA dès le 20 juin 2020 concernant les agissements qu'ils subissent de la part de celle-ci et surtout de son compagnon : violences verbales voire physiques, insultes, tapage, dégradation de biens d'autrui.. ; que des plaintes ont également été déposées.

SOLIHA a donc fait signifier à Madame [I] un commandement d'avoir à respecter les clauses du bail par acte de la SCP DEFRANCE-LEDUC Huissier de Justice à LILLE le 4 septembre 2020.

Après une petite accalmie due à l'incarcération du compagnon de Madame [I], les troubles de jouissance ont recommencé. 

Une sommation de cesser le trouble du voisinage et de respecter les clauses du bail a été signifiée par la SCP DEFRANCE LEDUC Huissier de Justice à LILLE à Madame [I] le 14 février 2023, à la demande de SOLIHA.



Puis SOLIHA a fait délivrer assignation le 16 juin 2023, et postérieurement à l'assignation, précisement le 6 août 2023, Monsieur [M] le compagnon de Madame [I] est monté sur le toit de son habitation et est passé aussi sur celui du voisin, ce faisant il a glissé sur les tuiles dégradant les tuiles et la VMC du voisin, Monsieur [K] [N]. Ce dernier a déposé plainte pour ces dégradations, en précisant subir au quotidien les comportements perturbants de Madame [I] et Monsieur [M].

SOLIHA affirme que les troubles persistent malgré l'incarcération de Monsieur [M] en août 2023.
Elle produit les mails des voisins et indique que Madame [I] sème dorénavant la terreur avec son chien féroce, et va jusqu'à privatiser la cour commune et y entreposer des objets personnels.

Madame [I] invoque un contexte de violences conjugales, Monsieur [M] son concubin, étant particulièrement violent et imprévisible.
Ce dernier a été condamné et emprisonné en août 2023. 
Il sortira sous contrôle judiciaire avec l'interdiction d'entrer en contact avec elle.

Elle indique qu'elle a décidé de couper tout lien avec lui.

Elle fait valoir que l'ensemble des éléments décrits par SOLIHA concerne la période antérieure à l'incarcération de Monsieur [M], et qu'il n'y a plus aucun fait constaté.
Elle conteste entreposer des objets dans la cour.
Elle se plaint de l'état de la cour et notamment de la présence de rats, des relations difficiles avec son voisinage ainsi qu'avec les clients du gîte touristique.

Les éléments produits par SOLIHA ne sont pas sérieusement contestés, notamment les tapages nocturnes au sein de son logement, en ce qui concerne la période antérieure à août 2023 (incarcération de Monsieur [M]).

En ce qui concerne la période postérieure, par mail du 6 mars 2024, Monsieur [F] [E] indique qu'il a fait observer à Madame [I] qu'elle n'était pas dans son droit en bloquant l'accès à la cour de Pologne, et qu'elle lui a répliqué qu'elle faisait ce qu'elle voulait et a menacé de lâcher son chien de race boxer sur lui pour le tuer.

Par mail du 7 mars 2024 Monsieur [K] relate également les mêmes problèmes de privatisation de la cour bloquée au quotidien pour le chien de Madame [I] et les problèmes de déjections animales notamment d'urine.

Par mail du 7 mars 2024, le gérant de la Société [Localité 5] SUITE qui gère la location de la maison située au [Adresse 8] pour le compte de Monsieur et Madame [R], indique qu'il est réticent à proposer la maison en l'état actuel des choses.

Par mail du 6 mars 2024 Madame [S] indique que plusieurs altercations ont eu lieu entre la nouvelle voisine du n°8 au sujet du chien de Madame [I] et de ses défections dans la cour.

Par mail du 6 mars 2024, Madame [O] rejoint Madame [S] et signale les troubles de voisinage, menace également à son égard avec ses 3 enfants, sa poubelle brûlée, dégradation matériel lumière de la cour, et le chien qui continu d'aboyer toutes les nuits, et qui les terrorise tous même le jour.

Par mail du 7 mars 2024, Monsieur [R] confirme que la Cour n'a pas retrouvé son calme depuis la détention du conjoint de Madame [I], que tout le monde a peur de Madame [I] et ne souhaite pas l'approcher pour éviter les soucis, plus personne ne se sent en sécurité chez lui.
Ses locataires ont étrop peur de Madame [I] et de son chien. Il n'arrive plus à louer sa maison. Il confirme que Madame [I] s'est approprié la courée.

Il convient d'observer que ces faits ont déjà été signalés en octobre 2022 par Monsieur et Madame [R] soit avant l'incarcération de Monsieur [M].
Ils ont déposé plainte contre les occupants du logement n°[Adresse 3].

A cette occasion ils signalaient que la plupart des personnes dans la courée ont peur de porter plainte car cela représente un risque pour eux de se trouver confronté à Madame [I] ; que l'agence qui gère la location de leur maison a dû reloger en urgence leurs locataires en août et septembre suite à plusieurs confrontations avec Madame [I] qui semble s'être appropriée l'espace commun et empêche toute la courée de vivre sereinement.

Ils estiment que tous les troubles liés à la courée sont systématiquement dus à Madame [I] et ses enfants et indiquent que chaque nouveau locataire doit être relogé par leur agence suite aux agressions de Madame [I].

Les témoignages produits par Madame [I] émanent essentiellement des membres de sa famille (ses enfants, sa soeur et ses amis).

Ils font état du comportement agressif des locataires de l'appart hôtel, et sont totalement contraires à ceux produits par SOLIHA émanant des voisins de Madame [I].

Il convient de constater que les témoignages des voisins de Madame [I] et du gérant de la Société qui gère l'appart hôtel sont en tous poins concordants.

Il en résulte que bien avant le départ de Madame [M], Madame [I] s'est appropriée la cour commune ce qui occasionne des conflits avec les voisins. 

Le comportement agressif de Madame [I] a provoqué le départ de nombreux locatairs de l'appart hôtel, ainsi qu'une voisine.

Au surplus la situation s'est aggravée récememnt en raison de la présence dans la cour de chien de Madame [I] qui terrorise les voisins, et des déjections animales.

Des menaces de mort ont été proférées par Madame [I] à l'encontre d'un voisin, qui lui a fait une observation concernant l'accès de la cour commune.

Il convient de rappeler que l'annexe au contrat indique que les animaux ne doivent pas errer dans les espaces extérieurs, et leur comportement ne doit en aucune façon troubler la tranquillité et le repos des habitants.

Les éléments produits par SOLIHA font apparaitre à l'évidence les incivilités nombreuses et répétées commises par la locataire à l'encontre de ses voisins dont la réalité résulte de nombreux courriels.

Les incivilités constatées (appropriation de la cour commune, présence d'un chien qui terrorise les voisins dans cette cour, les déjections animales, menace de mort, conflits avec les occupants de l'appart hôtel) persistent à ce jour et constituent un manquement grave et répété de la locataire à son obligation d'usage raisonnable de la chose louée et justifient qu'il soit fait droit à la demande de résiliation du bail.

Dès lors il y a lieu de prononcer la résiliation du bail portant sur l'immeuble sis à [Adresse 7] suivant les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Il y a lieu de condamner Madame [I] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges actuels à compter du présent jugement et jusqu'à complète libération des lieux.

Il apparait équitable de condamner Madame [I] à payer à SOLIHA la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Sur la demande reconventionnelle de Madame [I] :

En application de l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au locatiare un logement décent lequel s'entend d'un logement ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation et présentant les caractéristiques définies par le décret n°2002-120 du 30 décembre 2002.

Le bailleur est également tenu d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaire au maintient en état et l'entretien normal des locaux loués.

Aux termes de l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2022, satisfait aux critères de la décence un logement :
- qui assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation,
- dont la nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,
- dont les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement.

Il appartient au locataire qui le soutient de démontrer le manquement du bailleur à ses obligations.

- sur le harcèlement :

En ce qui concerne la plainte déposée en janvier 2020 contre un voisin Monsieur [J] pour injures, Madame [I] ne démontre pas en avoir averti SOLIHA. Par ailleurs il n'est pas établi que Monsieur [J] est toujours locataire. 

Le nom et l'adresse d'un nouveau voisin qui aurait un comportement pour le moins incommodant ne sont pas indiqués. La preuve d'un harcèlement actuel qui aurait été signalé à SOLIHA n'est pas rapportée.

- sur la présence de rats :

Madame [I] produit un mail envoyé le 7 mai 2020 à SOLIHA par Madame [M] [P] signalant la présence de rats dans la cour.

Il convient d'observer que ce mail n'émane pas directement de la locataire, et est ancien.

Il convient de constater qu'aucune pièce prouvant la présence de rats dans la cour à l'heure actuelle n'est produite.

Aucun des voisins de Madame [H] ne s'en plaint.

- sur la porte d'entrée :

Madame [I] expose que sa porte d'entrée a été forcée en août 2022.

Elle reconnait que SOLIHA est intervenue quelques jours plus tard mais seule une solution provisoire a été trouvée et la porte d'entrée n'a pas été changée.

L'assureur de la locataire a pris en charge le remplacement de la serrure puisque la réparation est inférieure à 1600 euros, au delà c'est l'assureur du bailleur qui la supporte.

SOLIHA reconnait que la porte était vétuste, en mauvais état.

Ce n'est que le 19 juillet 2023 qu'elle a demandé un devis mais l'entreprise n'arrivait pas à joindre la locataire.

SOLIHA produit un devis du 13 mars 2024 pour le remplacement de la porte.

Madame [I] confirme que l'artisan devait intervenir le 11 avril 2024 pour prendre les mesures. Le remplacement de la porte était donc à la charge du bailleur. 

SOLIHA ne peut valablement se prévaloir du changement du numéro de téléphone de Madame [I] pour justifier son inaction jusqu'au 11 avril 2024.

Le préjudice de jouissance s'étend donc sur la période courant du 8 août 2022 au 11 avril 2024.
Il sera justement réparé par l'allocation d'une somme de 1000 euros. 

Sur les demandes accessoires :

Madame [L] [I], qui succombe, supportera les entiers dépens.

Il n'apparait pas inéquitable de débouter Madame [I] de sa demande au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement Contradictoire et en premier ressort ;

Prononce la résiliation du bail consenti à Madame [I] [L] portant sur le logement sis à [Adresse 7] pour troubles anormaux de voisinage ;

Ordonne l'expulsion de Madame [L] [I] ainsi que de tout occupant de son chef des lieux dont s'agit dans les délais de deux mois du commandement de délaisser à intervenir, et ce au besoin avec le concours de la force publique ;

Condamne Madame [L] [I] à payer à SOLIHA et S.A. SOLIHA BATISSEURS DE LOGEMENTS D'INSERTION HAUTS DE FRANCE une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer actuel et des charges actuels à compter du présent jugement et jusqu' à complète libération des lieux ;

Condamne Madame [L] [I] à payer à SOLIHA et S.A. SOLIHA BATISSEURS DE LOGEMENTS D’INSERTION HAUTS DE FRANCE la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne SOLIHA et S.A. SOLIHA BATISSEURS DE LOGEMENTS D'INSERTION HAUTS DE FRANCE à payer à Madame [L] [I] la somme de 1000 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

Déboute Madame [I] [L] de sa demande au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; 


Condamne Madame [L] [I] aux entiers dépens en ce compris le coût de la sommation interpellative et du commandement d'avoir à respecter les clauses du bail ;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Rejette toute autre demande.

Ainsi jugé et prononcé le 04 Juillet 2024 par mise à disposition au greffe. 



 
Le GREFFIER Le PRESIDENT