Tribunal Judiciaire · Section des Référés — 9 juillet 2024

MINUTE N° : 
ORDONNANCE DU : 09 Juillet 2024
DOSSIER N° : N° RG 24/00153 - N° Portalis DB3T-W-B7I-U2JQ
CODE NAC : 70C - 0A
AFFAIRE : [I] [D] C/ S.A.R.L. LA CYANOPSITTA, S.A.R.L. LES PIEDS DANS LE PLAT


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ


LE JUGE DES REFERES : Madame Claire ALLAIN-FEYDY, Première vice-présidente

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier


PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [I] [D] née le 14 Décembre 1938 à ANTONY (92), demeurant 32 rue des Iris - 92160 ANTONY

représentée par Me Marie-Pierre BAUER, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 730




DEFENDERESSES

S.A.R.L. LA CYANOPSITTA, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 850 255 613, dont le siège social est sis 53 rue Charles Fourier - 94400 VITRY-SUR-SEINE

non représentée


S.A.R.L. LES PIEDS DANS LE PLAT, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 950 876 037, dont le siège social est sis 53 rue Charles Fourier - 94400 VITRY SUR SEINE

représentée par Me Laurence CAMBONIE, avocate au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : Bob 18



Débats tenus à l’audience du : 21 Mai 2024
Date de délibéré indiquée par le Président : 02 Juillet 2024
Prorogé au 09 Juillet 2024
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 09 Juillet 2024





FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte du 30 mars 2019, Madame [I] [D] a donné à bail commercial à la SARL LA CYANOPSITTA des locaux situés à VITRY SUR SEINE (94) 53, rue Charles Fourier, moyennant un loyer mensuel de 708,00 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance.

Le 1er avril 2023 la SARL LA CYANOPSITTA a cédé son fonds de commerce à la SARL LES PIEDS DANS LE PLAT.

Madame [I] [D] a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice du 26 septembre 2023, à la SARL LES PIEDS DANS LE PLAT, pour une somme de 3 552,71 €, au titre de l’arriéré locatif au 19 septembre 2023.


C’est dans ces conditions que par actes de commissaire de justice du 16 janvier 2024, Madame [I] [D] a fait assigner la SARL LES PIEDS DANS LE PLAT et la SARL LA CYANOPSITTA devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de voir notamment :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,
- ordonner l'expulsion de la SARL LES PIEDS DANS LE PLAT et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,
- ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,
- condamner solidairement la SARL LES PIEDS DANS LE PLAT et la SARL LACYANOPSITTA à payer à Madame [I] [D] la somme provisionnelle de 5 776,04 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 27 octobre 2023 (4 416,34 € visés au commandement outre 1 359,70 € au titre du loyer d'octobre 2023, TVA et provision sur charges comprises majoré de 20% au titre de la clause pénale) avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement, 
- condamner solidairement la SARL LES PIEDS DANS LE PLAT et la SARL LACYANOPSITTA au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale à la somme de 1 359,70 € par mois majorée de la clause pénale, jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur,
- dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur,
- condamner la SARL LES PIEDS DANS LE PLAT et la SARL LA CYANOPSITTA au paiement d'une somme de 2 000,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.


Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 mars 2024 puis a été renvoyée et entendue à l’audience du 21 mai 2024.

Madame [I] [D], par l'intermédiaire de son conseil, a indiqué se désister de son instance à l’égard de la SARL LA CYANOPSITTA et a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus à l’égard de la SARL LES PIEDS DANS LE PLAT, actualisé la dette locative à la somme de 11 637,36 € et s'est opposée à tout délai de paiement. A titre subsidiaire, en cas d’octroi de délais de paiement elle sollicite que soit prévue une clause de déchéance du terme.

Vu les conclusions développées à l'audience par la SARL LES PIEDS DANS LE PLAT aux termes desquelles elle sollicite l’octroi de 24 mois de délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative et le débouté de Madame [I] [D] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Elle fait valoir qu’elle a rencontré des difficultés dans le début de son activité et a su créer un réseau de client et commence à bénéficier de rentrées financières régulières ; qu’elle a repris le paiement du terme courant depuis le mois d’avril 2024 et a effectué un versement de 300 € pour l’arriéré. Elle précise avoir des difficultés dans le cadre de l’exploitation de son local qui est infesté de nuisibles et que ses alertes sont restées vaines.

Bien que régulièrement assignée par acte remis à étude, la SARL LA CYANOPSITTA n'a pas constitué avocat.

La procédure a été dénoncée à la SA BANQUE POPULAIRE RIVES DE PARIS, créancier inscrit sur le fonds de commerce de la SARL LES PIEDS DANS LE PLAT.

A l’issue des débats il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.


SUR CE

Il convient de constater le désistement de Madame [I] [D] de son instance à l’égard de la SARL LA CYANOPSITTA.


Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.


Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : 
1.le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
2.le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
3.la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.


Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, Madame [I] [D] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.
Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 3 552,71 €. 

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.
Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 27 octobre 2023.

Sur la demande de délais de paiement formulée par la SARL LES PIEDS DANS LE PLAT et de suspension rétroactive des effets de la clause résolutoire, il n’y a pas lieu de faire droit à ces demandes, alors que l’arriéré locatif n’a cessé d’augmenter depuis la délivrance du commandement de payer, que la SARL LES PIEDS DANS LE PLAT n’a repris le paiement du terme courant que depuis le 10 mai 2024 et qu’elle ne produit aucun justificatif concernant sa situation financière permettant de fonder sa demande de délais de paiement.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la SARL LES PIEDS DANS LE PLAT et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. 

L’indemnité d’occupation due par la SARL LES PIEDS DANS LE PLAT depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par Madame [I] [D], l'obligation de la SARL LES PIEDS DANS LE PLAT au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 10 mai 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 11 637,36 € (terme de mai 2024 inclus et déduction faite du virement de 1 133,08 € du 10 mai 2024), somme au paiement de laquelle il convient de condamner la SARL LES PIEDS DANS LE PLAT, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 3 552,71 € et à compter du 16 janvier 2024 pour le solde.

Enfin, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.


Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SARL LES PIEDS DANS LE PLAT, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SARL LES PIEDS DANS LE PLAT ne permet d’écarter la demande de Madame [I] [D] formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.


PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS le désistement de Madame [I] [D] de son instance à l’encontre de la SARL LA CYANOPSITTA ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 27 octobre 2023 ;

DEBOUTONS la SARL LES PIEDS DANS LE PLAT de sa demande de délais de paiement et de suspension rétroactive des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL LES PIEDS DANS LE PLAT et de tout occupant de son chef des lieux situés à VITRY SUR SEINE (94) 53, rue Charles Fourier avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ; 
DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SARL LES PIEDS DANS LE PLAT, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la SARL LES PIEDS DANS LE PLAT à la payer ; 

CONDAMNONS par provision la SARL LES PIEDS DANS LE PLAT à payer à Madame [I] [D] la somme de 11 637,36 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 10 mai 2024 (terme de mai 2024 inclus et déduction faite du virement de 1 133,08 € du 10 mai 2024), avec intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2023 sur 3 552,71 € euros et à compter du 16 janvier 2024 sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ; 

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre du dépôt de garantie ; 
CONDAMNONS la SARL LES PIEDS DANS LE PLAT aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;

CONDAMNONS la SARL LES PIEDS DANS LE PLAT à payer à Madame [I] [D] la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.


FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 09 Juillet 2024.


LE GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS