Tribunal Judiciaire · Section des Référés — 11 juillet 2024

MINUTE N° : 
ORDONNANCE DU : 11 Juillet 2024
DOSSIER N° : N° RG 24/00741 - N° Portalis DB3T-W-B7I-VAJH
CODE NAC : 30B - 0A
AFFAIRE : [C] [K], [I] [J] C/ S.A.R.L. SN RENOV


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ


LE JUGE DES REFERES : Madame Élise POURON, Juge

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier


PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [C] [K] né le 10 Décembre 1972 à LE PLESSIS-TRÉVISE (VAL-DE-MARNE), nationalité française, demeurant 10 avenue des Lys - 93160 NOISY LE GRAND

Madame [I] [J] née le 25 Juillet 1974 à NOGENT SUR MARNE (VAL-DE-MARNE), nationalité française, demeurant 10 avenue des Lys - 93160 NOISY LE GRAND

tous deux représentés par Maître Dominique TROUVE, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE - Vestiaire : PC 30




DEFENDERESSE

S. A. R. L. SN RENOV
immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 877 896 654
dont le siège social est sis 10 place de la République - 94350 VILLIERS-SUR- MARNE

non représentée


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Débats tenus à l’audience du : 27 Juin 2024
Date de délibéré indiquée par le Président : 11 Juillet 2024
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 11 Juillet 2024



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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 23 mars 2022, Monsieur [C] [K] et Madame [I] [J] ont donné à bail commercial à la S.A.R.L. SN RENOV des locaux situés 10 rue Parmentier à CHAMPIGNY SUR MARNE (94500), moyennant un loyer mensuel de 882,00 €, hors charges et hors taxes, payable le 5 de chaque mois.

Des loyers sont demeurés impayés.

Monsieur [C] [K] et Madame [I] [J] ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte d’huissier du 12 février 2024 à la S.A.R.L. SN RENOV pour une somme de 6 954,00 € au titre de l’arriéré locatif au 1 février 2024.

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier du 3 avril 2024, Monsieur [C] [K] et Madame [I] [J] ont fait assigner la S.A.R.L. SN RENOV devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,
- ordonner l'expulsion de la S.A.R.L. SN RENOV et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
- condamner la S.A.R.L. SN RENOV au paiement d'une indemnité d'occupation journalière de 59,18 € à compter du 12 mars 2024 jusqu'à la libération complète et effective des locaux ;
- subsidiairement, condamner la S.A.R.L. SN RENOV au paiement d'une indemnité d'occupation journalière de 29,59 € à compter du 12 mars 2024 jusqu'à la libération complète et effective des locaux ;
- condamner la S.A.R.L. SN RENOV à payer à Monsieur [C] [K] et à Madame [I] [J] la somme provisionnelle de 7 503,91 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 mars 2024 ;
- subsidiairement, condamner la S.A.R.L. SN RENOV à payer à Monsieur [C] [K] et à Madame [I] [J] la somme provisionnelle de 6 941,70 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 mars 2024 ;
- condamner la S.A.R.L. SN RENOV au paiement d'une somme de 2 000,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût des commandements de payer.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’audience du 27 juin 2024, Monsieur [C] [K] et Madame [I] [J], par l'intermédiaire de leur conseil, ont maintenu les prétentions de leur assignation et les moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assignée par acte remis à étude, la S.A.R.L. SN RENOV n'a pas constitué avocat. 

Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.

À l’issue des débats, il a été indiqué aux parties représentants que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 11 juillet 2024.







MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 12 février 2024 en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, Monsieur [C] [K] et Madame [I] [J] n’ont fait qu’exercer leurs droits légitimes de bailleurs face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 6 954,00 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 13 mars 2024.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite. 

L’expulsion de la S.A.R.L. SN RENOV et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

L’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. SN RENOV depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, soit la somme de 29,59 €.

En effet, si le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale au double du loyer annuel en cas d'expulsion, cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par Monsieur [C] [K] et Madame [I] [J], l'obligation de la S.A.R.L. SN RENOV au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 31 mars 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 6 941,70 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la S.A.R.L. SN RENOV.







Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.A.R.L. SN RENOV, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la S.A.R.L. SN RENOV ne permet d’écarter la demande de Monsieur [C] [K] et de Madame [I] [J] formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.



PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,


CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 13 mars 2024 ;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.R.L. SN RENOV et de tout occupant de son chef des lieux situés 10 rue Parmentier à CHAMPIGNY SUR MARNE (94500) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. SN RENOV, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel (soit 29,59 euros), et CONDAMNONS la S.A.R.L. SN RENOV à la payer ;

CONDAMNONS par provision la S.A.R.L. SN RENOV à payer à Monsieur [C] [K] et Madame [I] [J] la somme de 6 941,70 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 31 mars 2024 ;

CONDAMNONS la S.A.R.L. SN RENOV aux entiers dépens, en ce compris le coût des commandements de payer ;

CONDAMNONS la S.A.R.L. SN RENOV à payer à Monsieur [C] [K] et Madame [I] [J] la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;











RAPPELONS que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.


FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 11 juillet 2024.




LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS,