Tribunal Judiciaire · Section des Référés — 11 juillet 2024

MINUTE N° : 
ORDONNANCE DU : 11 Juillet 2024
DOSSIER N° : N° RG 24/00722 - N° Portalis DB3T-W-B7I-VA3D
CODE NAC : 30B - 0A
AFFAIRE : S.C.I. GB PIERRE C/ S.A.R.L. AG’ORS FRANCE


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ


LE JUGE DES REFERES : Madame Élise POURON, Juge

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier


PARTIES :

DEMANDERESSE

S. C. I. GB PIERRE
immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 798 239 604
dont le siège social est sis 1, Place Boieldieu - 75002 Paris

représentée par Maître Ariane BENCHETRIT, avocat au barreau de PARIS - Vestiaire : C2405




DEFENDERESSE

S. A. R. L. AG’ORS FRANCE
immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 529 303 489
dont le siège social est sis 53 rue Bourdignon - 94100 SAINT-MAUR-DES-FOSSÉS

non représentée



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Débats tenus à l’audience du : 27 Juin 2024
Date de délibéré indiquée par le Président : le 11 Juillet 2024
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 11 Juillet 2024



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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 24 mars 2022, la S.C.I. GB PIERRE a donné à bail commercial à la S.A.R.L. AG'ORS FRANCE des locaux situés 53 rue Bourdignon à SAINT MAUR DES FOSSES (94100) [lot B 005 et lot 224], moyennant un loyer annuel de 15 000,00 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

La S.C.I. GB PIERRE a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte d’huissier du 26 janvier 2024 à la S.A.R.L. AG'ORS FRANCE pour une somme de 17 918,60 € au titre de l’arriéré locatif au 16 janvier 2024.

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier du 3 mai 2024, la S.C.I. GB PIERRE a fait assigner la S.A.R.L. AG'ORS FRANCE devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail au 26 février 2024 ;
- ordonner l'expulsion de la S.A.R.L. AG'ORS FRANCE et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
- condamner la S.A.R.L. AG'ORS FRANCE à payer à la S.C.I. GB PIERRE la somme provisionnelle de 16 020,80 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 26 février 2024 avec intérêt au taux légal majoré de 4 points, à compter de la signification du commandement ;
- condamner la S.A.R.L. AG'ORS FRANCE au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au double du montant du dernier loyer en vigueur, soit 43,51 € par jour, augmenté de la TVA et des charges, à compter du 27 février 2024 et jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clefs ;
- augmenter les indemnités d’occupation due à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des locaux concernée, d’une somme prévisionnelle équivalente à celle des charges, taxes et accessoires stipulés au bail, TVA en sus ;
- ordonner que la somme versée par la S.A.R.L. AG'ORS FRANCE à titre de dépôt de garantie demeure acquise à la S.C.I. GB PIERRE ;
- ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée, en garantie de toutes les sommes que cette dernière pourrait rester à devoir à la S.C.I. GB PIERRE ;
- dire et juger que la S.A.R.L. AG'ORS FRANCE devra remettre en état les lieux avant leur libération ;
- condamner la S.A.R.L. AG'ORS FRANCE à s’exécuter sous astreinte de 50 euros pas jour calendaire de retard à compter du huitième jour suivant la date de signification de la décision à intervenir et se réserver expressément le pouvoir de liquider l’astreinte en vertu de l’article 35 de la loi du 9 juillet 1991 ;
- rappeler que l’ordonnance à intervenir est exécutoire de droit et par nature ;
- ordonner la capitalisation des intérêts ;
- condamner la S.A.R.L. AG'ORS FRANCE au paiement d'une somme de 2 500,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût de la levée de l’état des inscriptions des privilèges et nantissement, et dont distraction au profit de la SELARL ARIANE BENCHETRIT, avocat constitué.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’audience du 27 juin 2024, la S.C.I. GB PIERRE, par l'intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus.
Bien que régulièrement assignée par acte remis à personne habilitée, la S.A.R.L. AG'ORS FRANCE n'a pas constitué avocat. 

Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.

À l’issue des débats, il a été indiqué à la partie représentée que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 11 juillet 2024.



MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 26 janvier 2024 en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la S.C.I. GB PIERRE n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 17 918,60 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 27 février 2024.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite. 

L’expulsion de la S.A.R.L. AG'ORS FRANCE et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Il n’est pas justifié, en l’état du dossier, de fixer une astreinte pour contraindre la S.A.R.L. AG'ORS FRANCE à s’exécuter.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

L’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. AG'ORS FRANCE depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Si le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale au double du loyer mensuel en cas d'expulsion, cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée
Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la S.C.I. GB PIERRE, l'obligation de la S.A.R.L. AG'ORS FRANCE au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 18 mars 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 15 770,80 € [déduction faite des frais de relance et d'honoraire qui font l'objet d'une demande autonome au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile], somme au paiement de laquelle il convient de condamner la S.A.R.L. AG'ORS FRANCE, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement.

Par ailleurs, la capitalisation des intérêts est ordonnée, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, le point de départ de cette capitalisation étant le 2 mai 2024, date de l'assignation formulant cette prétention pour la première fois.

Il n’y a pas lieu d’accorder un taux d’intérêt majoré de 4 points car une telle mesure s’analyserait comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé non plus sur ce point.


Sur le dépôt de garantie

La clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.


Sur la remise en état du bien

Si la S.C.I. GB PIERRE sollicite de condamner la S.A.R.L. AG'ORS FRANCE à remettre en état les lieux loués avant libération, cette obligation résulte du contrat de bail et de l’obligation d’entretien à la charge du preneur, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’y ajouter.


Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.A.R.L. AG'ORS FRANCE, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la S.A.R.L. AG'ORS FRANCE ne permet d’écarter la demande de la S.C.I. GB PIERRE formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.





PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,


CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 27 février 2024,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.R.L. AG'ORS FRANCE et de tout occupant de son chef des lieux situés 53 rue Bourdignon à SAINT MAUR DES FOSSES (94100) [lot B 005 et lot 224] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DISONS n’y avoir lieu à fixation d’une astreinte,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. AG'ORS FRANCE, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la S.A.R.L. AG'ORS FRANCE à la payer,

CONDAMNONS par provision la S.A.R.L. AG'ORS FRANCE à payer à la S.C.I. GB PIERRE la somme de 15 770,80 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 18 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2024,

ORDONNONS la capitalisation, année par année, des intérêts dus pour au moins pour une année entière à compter de la demande à cette fin formée le 2 mai 2024, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre du dépôt de garantie,

DISONS n’y avoir lieu à statuer sur la remise en état du bien,

CONDAMNONS la S.A.R.L. AG'ORS FRANCE aux entiers dépens, listés par l’article 695 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement, lesquels pourront être recouvrés selon les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la SELARL ARIANE BENCHETRIT, avocat constitué,

CONDAMNONS la S.A.R.L. AG'ORS FRANCE à payer à la S.C.I. GB PIERRE la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,


REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire,

RAPPELONS que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.


FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 11 juillet 2024.




LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS,