Tribunal Judiciaire · Section des Référés — 9 juillet 2024

MINUTE N° : 
ORDONNANCE DU : 09 Juillet 2024
DOSSIER N° : N° RG 24/00397 - N° Portalis DB3T-W-B7I-U6OT
CODE NAC : 30B - 0A
AFFAIRE : SOCIETE DE DEVELOPPEMENT D’EQUIPEMENT ET DE SERVICES (SODES) C/ S.A.S. GRAINE D’ARTISTE IVRY 3


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ


LE JUGE DES REFERES : Madame Claire ALLAIN-FEYDY, Première vice-présidente

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier


PARTIES :

DEMANDERESSE

SOCIETE DE DEVELOPPEMENT D’EQUIPEMENT ET DE SERVICES (SODES), immatriculée au RCS d PARIS sous le n° 321 762 213?, ont le siège social est sis 41 avenue Montaigne - 75008 PARIS

représentée par Me Benoît ATTAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0608




DEFENDERESSE

S.A.S. GRAINE D’ARTISTE IVRY 3, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 843 489 998? dont le siège social est sis 9 promenée Marat - 94205 IVRY-SUR-SEINE CEDEX

représentée par Me Hajer NEMRI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D2146


Débats tenus à l’audience du : 21 Mai 2024
Date de délibéré indiquée par le Président : 02 Juillet 2024
Prorogé au 09 Juillet 2024
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 09 Juillet 2024


FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte du 25 juillet 2022, la SOCIETE DE DEVELOPPEMENT D'EQUIPEMENTS ET DE SERVICES (SODES) a donné à bail commercial à la société GRAINE d'ARTISTE IVRY 3 des locaux situés à IVRY SUR SEINE (94) 9 et 17 Promenée Marat, lots architecte n°23, 24 et 25, moyennant un loyer annuel de 38 500,00 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

L’état des lieux d’entrée a été établi le 21 février 2023.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice du 31 octobre 2023, à la société GRAINE d'ARTISTE IVRY 3, pour une somme de 31 986,99 €, au titre de l’arriéré locatif.


C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 26 février 2024, la SOCIETE DE DEVELOPPEMENT D'EQUIPEMENTS ET DE SERVICES (SODES) a fait assigner la société GRAINE d'ARTISTE IVRY 3 devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins notamment de : 

- voir constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

- ordonner l'expulsion de la société GRAINE d'ARTISTE IVRY 3 et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, 

- ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

- condamner la société GRAINE d'ARTISTE IVRY 3 au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur augmentée des charges, soit la somme trimestrielle de 9 772,92 € avec indexation annuelle jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur,

- condamner la société GRAINE d'ARTISTE IVRY 3 à payer à la SOCIETE DE DEVELOPPEMENT D'EQUIPEMENTS ET DE SERVICES (SODES) les sommes provisionnelles suivantes :

* 42 670,27 €, à parfaire, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 6 février 2024, 1er trimestre 2024 inclus,
* 256,70 € au titre du coût du commandement de payer et celle de 73,36 €, au titre de l’extrait KBIS et de l’état des inscriptions,

- condamner la société GRAINE d'ARTISTE IVRY 3 au paiement d'une somme de 2 000,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.


A l’audience du 21 mai 2024, la SOCIETE DE DEVELOPPEMENT D'EQUIPEMENTS ET DE SERVICES (SODES) et la société GRAINE d'ARTISTE IVRY 3 par l’intermédiaire de leur conseil, indiquent qu’un accord est intervenu entre les parties dont elles sollicitent l’entérinement, aux termes duquel elles s’accordent sur :
- un arriéré locatif arrêté à la somme de 57 243 €
- un apurement de la dette en 19 mensualités de 3 000 € outre une 20ème mensualités comprenant le solde, payable le 1er de chaque mois et la première fois le 1er juin 2024,
- une suspension de la clause résolutoire sous réserve du respect de ces engagements de règlement et à défaut une clause de déchéance du terme,
- le paiement par la société GRAINE d'ARTISTE IVRY 3 de la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre 256,70 € de coût du commandement, 73,36 € au titre de l’extrait Kbis et de l’état des inscriptions et 170,05 € au titre de l’assignation et dénonciations aux créanciers inscrits,


Il convient de se référer à l’assignation pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

La procédure a été dénoncée aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

A l’issue des débats il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.


SUR CE

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.


Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : 

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant -la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résol
utoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du code civil, n'est par ailleurs pas conditionné à la seule existence d'une situation économique irrémédiablement compromise de celui qui les demande, mais relève du pouvoir d’appréciation du juge.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 31 octobre 2023 en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. 

En faisant délivrer ce commandement, la SOCIETE DE DEVELOPPEMENT D'EQUIPEMENTS ET DE SERVICES (SODES) n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 31 986,99 €.

Les causes de ce commandement, n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 1 décembre 2023.

Au vu de l’accord des parties et du décompte daté du 21 mai 2024 et des pièces produits aux débats, la créance locative s’élève désormais à 57 243,00 €, 2ème trimestre 2024 inclus.

Il y a donc lieu de condamner par provision la société GRAINE d'ARTISTE IVRY 3 au payement de la somme de 57 243,00 €, avec intérêts au taux légal.

Compte tenu de l’accord des parties il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d'accorder à la société GRAINE d'ARTISTE IVRY 3 des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative, en réglant en plus du loyer la somme de 3 000,00 € par mois pendant 19 mois, la 20ème mensualité équivalant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

Par ailleurs, dans l’hypothèse où les délais de ne seraient pas respectés et que la clause résolutoire reprendrait ses effets l’indemnité d’occupation due par le preneur depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.


Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société GRAINE d'ARTISTE IVRY 3, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’extrait Kbis et de l’état des inscriptions, de l’assignation et de sa dénonciation aux créanciers inscrits.

Compte tenu de l’accord des parties il convient de condamner la société GRAINE d'ARTISTE IVRY 3 à payer à la SOCIETE DE DEVELOPPEMENT D'EQUIPEMENTS ET DE SERVICES (SODES) la somme de 2 000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 




PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail étaient réunies à la date du 1er décembre 2023 ;

CONDAMNONS la société GRAINE d'ARTISTE IVRY 3 à payer à la SOCIETE DE DEVELOPPEMENT D'EQUIPEMENTS ET DE SERVICES (SODES) la somme provisionnelle de 57 243,00 € au titre de l’arriéré locatif au 21 mai 2024, avec intérêts au taux légal ; 

AUTORISONS la société GRAINE d'ARTISTE IVRY 3 à se libérer du paiement de cette somme en 19 mensualités de 3 000,00 €, la 20ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 1er de chaque mois, en plus du loyer courant et pour la première fois le 1er juin 2024 ;

ORDONNONS la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

DISONS que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;


DISONS que, faute pour la société GRAINE d'ARTISTE IVRY 3 de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, 

° le tout deviendra immédiatement exigible, 

° la clause résolutoire sera acquise, 

° il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société GRAINE d'ARTISTE IVRY 3 et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués, à savoir à IVRY SUR SEINE (94) 9 et 17 Promenée Marat, lots architecte n°23, 24 et 25, 

° en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

 ° une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;


CONDAMNONS la société GRAINE d'ARTISTE IVRY 3 aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement (256,70 €), de l’extrait Kbis et de l’état des inscriptions (73,36 €), de l’assignation et de sa dénonciation aux créanciers inscrits (170,05 €);

CONDAMNONS la société GRAINE d'ARTISTE IVRY 3 à payer à la SOCIETE DE DEVELOPPEMENT D'EQUIPEMENTS ET DE SERVICES (SODES) la somme de 2000,00 par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes les autres demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.


FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 09 juillet 2024.


LE GREFFIER, LE JUGE DES REFERES