Tribunal Judiciaire · Section des Référés — 11 juillet 2024

MINUTE N° : 
ORDONNANCE DU : 11 Juillet 2024
DOSSIER N° : N° RG 23/01565 - N° Portalis DB3T-W-B7H-UTNK
CODE NAC : 30B - 0A
AFFAIRE : Société PFO C/ S.A.R.L. [K], S.A.R.L. MOLIERE


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ


LE JUGE DES REFERES : Madame Claire ALLAIN-FEYDY, Première vice-présidente

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier


PARTIES :
DEMANDERESSE

S. C. P. I. PFO
immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 784 826 257
dont le siège social est sis 34 rue Guersant - 75017 PARIS

représentée par Maître Laurence DEFONTAINE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0370



DEFENDERESSES

S. A. R. L. [K]
immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 91 592 378 
dont le siège social est sis 6 quai Marcel Boyer - 94200 IVRY SUR SEINE

représentée par Me Nirogini PUSHPARAJAH, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE - Vestiaire : PC494


S. A. R. L. MOLIERE
immatriculée auu RCS de CRETEIL sous le numéro 852 700 606
dont le siège social est sis 107 rue Molière - 94200 IVRY SUR SEINE

non représentée

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Débats tenus à l’audience du : 27 Février 2024
Date de délibéré indiquée par le Président : le 04 Avril 024, prorogé au 03 Mai 2024, prorogé au 17 Mai 2024, prorogé au 30 Mai 2024, prorogé au 28 Juin 2024, puis prorogé au 11 Juillet 2024, nouvelle date indiquée par le Président
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 11 Juillet 2024


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FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par acte du 29 juin 2021, la société PFO a donné à bail commercial à la société [K] , en cours d’immatriculation, des locaux situés à IVRY SUR SEINE (94200) 6/8 quai Marcel Boyer, moyennant un loyer principal annuel de 130 000,00 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance, outre une provision trimestrielle hors taxes pour charges et taxes de 19 262,94 €. Le bail stipule un aménagement du loyer annuel de la manière suivante :
- du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 : 100 000 € HT/HC non soumis à l’indexation, - du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 : 115 000 € HT/HC avec indexation, - à compter du 1er juillet 2023 : 130 000 € HT/HC avec indexation.
Par ailleurs, il est également stipulé une franchise de loyer de 3 mois hors charges, taxes récupérables après la prise d’effet du bail ainsi qu’un dépôt de garantie de 32 500 €.
Par acte séparé du 29 juin 2021, la société MOLIERE s’est portée caution solidaire des engagements pris par la société [K].
La société [K] a été immatriculée au registre du commerce et des sociétés de CRETEIL le 20 juillet 2021.
Des loyers sont demeurés impayés.
La société PFO a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice du 23 juin 2023, à la société [K], pour une somme de 338 891,87 €, au titre de l’arriéré locatif au 19 juin 2023.
C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 11 octobre 2023, la société PFO a fait assigner la société [K] et la société MOLIERE devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de voir notamment :
constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,ordonner l'expulsion de la société [K] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,condamner la société [K] à payer à la société PFO la somme provisionnelle de 395 946,36 € TTC au titre de l'arriéré locatif arrêté au 18 septembre 2023 (3ème trimestre 2023 inclus) avec intérêts au taux légal majoré de trois points à compter de leur échéance, en application de l’article 12.1 du bail commercial,condamner la société MOLIERE, en qualité de caution solidaire, à payer à la société PFO la somme provisionnelle de 395 946,36 € TTC assorti du taux EURIBOR trois mois majoré de100 points de base par an, en vertu de l’acte de cautionnement solidaire du 29 juin 2021,
condamner la société [K] au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle à compter du 23 juillet 2023 établie forfaitairement à 1/36ème du dernier loyer annuel majoré forfaitairement de 50 % à laquelle s’ajouteront les charges, taxes, et autres accessoires du loyer, et ce en application de l’article 21 du bail commercial, jusqu’à la restitution des locaux,prononcer une astreinte de 900,00 € par jour de retard à défaut de libération des lieux 8 jours à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, jusqu’à la libération effective des lieux,dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur,condamner la société [K] au paiement d'une somme de 5 000,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.
L’affaire a été appelée à l’audience du 21 novembre 2023 puis a été renvoyée à l’audience du 27 février 2024 à la demande du conseil de la société [K].
A l’audience du 27 février 2024, il n’a pas été fait droit à la demande de renvoi sollicitée par le conseil de la société [K] afin de permettre de trouver un accord de règlement, la société [K] étant à la recherche d’un financement pour rembourser l’arriéré locatif, la société PFO s’opposant à cette demande, et la société [K] ayant déjà obtenu un renvoi qui devait lui permettre de se mettre en état.
La société PFO, par l'intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus, a indiqué que l’arriéré s’élève à plus de 500 000 € et s'est opposée à tout délai de paiement.
Vu les observations orales à l'audience du conseil de la société [K] indiquant qu’elle souhaite trouver un accord pour apurer la dette et être dans l’attente d’un rapport securitas pour obtenir un prêt lui permettant d’apurer la dette ; qu’elle sollicitait donc un renvoi de l’affaire à trois mois. Elle sollicite les plus larges délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.
La société [K] a été autorisée à produire en cours de délibéré et au plus tard pour le 19 mars 2024 des justificatifs sur l’octroi d’un prêt et les modalités d’apurement de la dette, la société PFO étant autorisée à répondre au plus tard pour le 26 mars 2024. 
Bien que régulièrement assignée par acte remis à personne habilitée, la société MOLIERE n'a pas constitué avocat.
Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.
A l’issue des débats il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.


Par une note en délibéré du 19 mars 2024, le conseil de la société [K] fait valoir que le bail avait stipulé une gratuité des loyers pendant trois mois afin de permettre la réalisation de travaux ; que ceux-ci s’élèvent à la somme de 350 00 € ; que la société [K] n’a finalement pas obtenu le prêt pour financier ces travaux qui ont dû être financer sur les fonds propres de son dirigeant ; qu’il était verbalement convenu entre les parties que les loyers seraient suspendus dans l’attente de la réalisation des travaux ; que le commandement de payer visant la clause résolutoire ayant été délivré alors que les travaux ne sont pas achevés est nul et de nul effet, les loyers n’étant pas exigibles.
Subsidiairement, la société [K] sollicite les plus larges délais de paiement. Elle produit 5 pièces, le prévisionnel d’exploitation du restaurant, les factures des travaux, l’attestation du maître d’oeuvre et le détail des travaux le rapport initial de contrôle technique et le suivi de chantier.
Par une note en délibéré du 22 mars 2024, le conseil de la société PFO relève que la société [K] n’a pas produit les pièces autorisées concernant l’obtention d’un prêt pour apurer sa dette. Elle sollicite le bénéfice de ses demandes initiales soulignant qu’elle ne peut mettre en jeu la garantie due par la société MOLIERE qui est introuvable.
SUR CE
Il convient de relever que la note en délibéré transmise par la société [K] le 19 mars 2024 ne correspond pas aux observations et pièces qui avaient été autorisées en cours de délibéré qui ne devaient concerner que l’octroi d’un prêt destiné à apurer la dette ; qu’en conséquence, il convient d’écarter des débats ladite note.
Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent
L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.
L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : 
le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant -la clause résolutoire soit manifestement fautif,le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.
Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.
En faisant délivrer ce commandement, la société PFO n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.
Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 338 891,87 €. 
Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.
Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 24 juillet 2023.
La société [K] sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle a évoqué la possibilité d’obtenir un prêt pour solder la créance mais n’a pas été en mesure de produire le moindre justificatif à l’appui de sa demande alors qu’il sera observé que depuis la signature du bail seule la somme de 50 000 € a été réglée. Il convient en conséquence de débouter la société [K] de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.
Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.
L’expulsion de la société [K] et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Il n'apparaît pas nécessaire d’assortir cette condamnation à libérer les lieux, d’une astreinte.
Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.
L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.
Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. 
L’indemnité d’occupation due par la société [K] depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.
S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée
Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l’espèce, au vu du décompte produit par la société PFO, l'obligation de la société [K] au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 18 septembre 2023 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 395 946,36 € (3ème trimestre 2023 inclus), somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société [K], avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 338 891,87 € et à compter du 11 octobre 2023 pour le solde.
Il n’y a pas lieu de majorer le taux de l’intérêt légal, cette majoration s’analysant en une clause pénale qui apparaît manifestement excessive et susceptible d’être modérée par le juge du fond.
Enfin, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point. 



 Sur la demande de condamnation de la société MOLIERE
La société PFO sollicite la mise en œuvre de l’engagement de cautionnement solidaire de la société MOLIERE. Toutefois, il convient de relever que l’engagement de caution stipule que le cautionnement pourra être mis en œuvre par lettre recommandée avec demande d’avis de réception délivré à la caution au moins huit jours après une mise en demeure infructueuse notifiée au débiteur.
Si la société PFO produit une mise en demeure à l’adresse de la société MOLIERE datée du 26 septembre 2023, elle ne justifie pas des conditions de remise de cette mise en demeure, ni de la signification à la société MOLIERE du commandement de payer visant la clause résolutoire adressé à la société [K]. Il existe donc une contestation sérieuse sur la mise en œuvre du cautionnement et il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur cette demande.
Sur les demandes accessoires
L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
La société [K], qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées.
Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société [K] ne permet d’écarter la demande de la société PFO formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

ECARTONS des débats la note en délibéré transmise par la société [K] le 19 mars 2024 ;
CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 24 juillet 2023;
DEBOUTONS la société [K] de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;
ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société [K] et de tout occupant de son chef des lieux situés à IVRY SUR SEINE (94200) 6/8 quai Marcel Boyer avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ; 
DISONS n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;
DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;
FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société [K], à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la société [K] à la payer ; 
CONDAMNONS par provision la société [K] à payer à la société PFO la somme de 395 946,36 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 18 septembre 2023 (3ème trimestre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 23 juin 2023 sur 338 891,87 € euros et à compter du 11 octobre 2023 sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ; 
DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre du dépôt de garantie ;
Vu l’existence d’une contestation sérieuse,
DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes formulées par la société PFO à l’encontre de la société MOLIERE, en qualité de caution solidaire de la société [K] ;
CONDAMNONS la société [K] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;
CONDAMNONS la société [K] à payer à la société PFO la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.
FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 11 juillet 2024.
 
LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS