Tribunal Judiciaire · Section des Référés — 19 juillet 2024

MINUTE N° : 
ORDONNANCE DU : 19 Juillet 2024
DOSSIER N° : N° RG 24/00329 - N° Portalis DB3T-W-B7I-U3Y5
CODE NAC : 30B - 0A
AFFAIRE : S.C.I. ROCKVEST C/ S.A.S. CHICKEN CITY, [E] [T] [V] [R], [U] [S] [T] [P], [B] [N]


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ


LE JUGE DES REFERES : Madame Claire ALLAIN-FEYDY, Première vice-présidente

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier


PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. ROCKVEST, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 851 348 169, dont le siège social est sis 9 rue des Colonnes - 75002 PARIS

représentée par Me Selviye CERRAHOGLU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0267




DEFENDEURS

S.A.S. CHICKEN CITY, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 904 881 166, dont le siège social est sis 13 avenue du Général de Gaulle - 94420 LE PLESSIS TREVISE

représentée par Me Paulette AULIBE-ISTIN, avocate au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 23


Monsieur [E] [T] [V] [R], demeurant 68 rue Alexandre Fourny - 94500 CHAMPIGNY SUR MARNE

Monsieur [U] [S] [T] [P], demeurant 48 avenue Saint-Exupéry - 13250 SAINT CHAMAS

et Monsieur [B] [N], demeurant 48 avenue Saint-Exupéry - 13250 SAINT CHAMAS

non représentés





Débats tenus à l’audience du : 21 Mai 2024
Date de délibéré indiquée par le Président : 02 Juillet 2024
Prorogé au 19 Juillet 2024, nouvelle date indiquée par le Président 
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 19 Juillet 2024


FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte notarié du 28 avril 2021, la SCI ROCKVEST a donné à bail commercial à la société CHICKEN CITY des locaux situés à LE PLESSIS TREVISE (94) 13 avenue du Général de Gaulle, lot 193, moyennant un loyer annuel de 32 400,00 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance, outre 250 € de provision sur charges et un dépôt de garantie de 16 200 €. 

Monsieur [E] [T] [V] [R], Monsieur [U] [S] [T] [P] et Monsieur [O] [N] sont intervenus à l’acte en qualité de garants autonomes à première demande pour toutes sommes pouvant être dues par suite du bail et ce pour quelque cause que ce soit, pour la durée du bail, sa reconduction tacite ou son renouvellement et au maximum pour une durée de trois ans après la fin du bail, les garants étant solidaires entre eux et avec le débiteur.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice du 11 octobre 2023, à la société CHICKEN CITY, pour une somme de 26 825,74 €, au titre de l’arriéré locatif.


C’est dans ces conditions que par actes de commissaire de justice des 8, 13 et 20 février 2024, la SCI ROCKVEST a fait assigner la société CHICKEN CITY, Monsieur [E] [T] [V] [R], Monsieur [U] [S] [T] [P] et Monsieur [O] [N] devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins notamment de : 

- voir constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

- ordonner l'expulsion immédiate de la société CHICKEN CITY et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 400,00 € par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir au paiement de laquelle seront condamnés in solidum les défendeurs ,

- ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

- condamner in solidum la société CHICKEN CITY, Monsieur [E] [T] [V] [R], Monsieur [U] [S] [T] [P] et Monsieur [O] [N], à la fois en qualité d’associés signataires du BEFA s’agissant des deux premiers et de garants autonomes au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle de 5110 € à compter du 20 janvier 2024 jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur, ainsi que la somme de 49 686,33 €, à parfaire, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1 février 2024,

- dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur à titre de clause pénale,

- condamner in solidum la société CHICKEN CITY, Monsieur [E] [T] [V] [R], Monsieur [U] [S] [T] [P] et Monsieur [O] [N] au paiement d'une somme de 2 000,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.


L’affaire a été appelée à l’audience du 21 mars 2024 puis après un renvoi a été entendue à l’audience du 21 mai 2024.

Vu les observations orales de la SCI ROCKVEST, par l'intermédiaire de son conseil, selon lesquelles elle a maintenu ses demandes et s’est opposée à l’octroi de délais de paiement actualisant à la somme de 51 296,33 € le montant de l’arriéré locatif arrêté au 21 mai 2024.


Vu les conclusions développées par le conseil de la société CHICKEN CITY aux termes desquelles elle a demandé au tribunal :

- de suspendre les effets de la clause résolutoire,
- de lui accorder 24 mois de délais de paiement pour acquitter la dette locative ;


Subsidiairement,

- elle s’oppose à la fixation de l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 5110 € ;
- débouter la SCI ROCKVEST de sa demande de condamnation à une astreinte et à la demande au titre du dépôt de garantie,

En toute hypothèse,

- modérer l’application de l’article 700 du code de procédure civile et réserver les dépens.


Il convient de se référer aux écritures déposées pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

La procédure a été dénoncée aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

A l’issue des débats il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe et la SCI ROCKVEST a été autorisée à produire en cours de délibéré un décompte actualisé.

Par une note du 21 mai 2024, la SCI ROCKVEST a produit un décompte actualisé de sa créance faisant état d’un arriéré locatif de 51 296,33 €.


Par une note du 29 mai 2024 le conseil de la société CHICKEN CITY a contesté le décompte sur deux points :
- la majoration indue du loyer à la somme de 5 110 € au lieu de 3 490 € pour les mois de novembre 2023 à mars 2024, soit une surfacturation indue de 12 340 €,
- l’absence de de prise en compte d’un chèque de 3 490 € reçu par le bailleur le 16 mai 2024.
la société CHICKEN CITY considère donc que l’arriéré locatif ne s’élève qu’à la somme de 35 466,33 €.


SUR CE

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.


La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : 

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du code civil, n'est par ailleurs pas conditionné à la seule existence d'une situation économique irrémédiablement compromise de celui qui les demande, mais relève du pouvoir d’appréciation du juge.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 11 octobre 2023 en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. 

En faisant délivrer ce commandement, la SCI ROCKVEST n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 26 825,74 €.

Les causes de ce commandement, n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 12 novembre 2023.

Après vérification du décompte daté du 21 mai 2024 et des pièces produits aux débats, la créance locative s’élève désormais à 43 196,33 € (51 296,33 € - 8100 € de majoration de loyers pour les mois de novembre 2023 à mars 2024 inclus, soit 1620 € X 5, correspondant à une clause pénale qui paraît manifestement excessive). Il n’y a pas lieu de déduire le règlement de 3 490 € par chèque n° 846866 du 9 mai 2024 qui n’apparaît pas dans le décompte de la SCI ROCKVEST et pour lequel la société CHICKEN CITY ne justifie pas du bon encaissement.

Il y a donc lieu de condamner par provision, en deniers ou quittances, la société CHICKEN CITY au payement de la somme de 43 196,33 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur 26 825,74 € et à compter de l'assignation sur le surplus sous réserve des règlements intervenus, au titre de l’arriéré locatif.

La société CHICKEN CITY explique cette absence de paiement par des difficultés liées à une fermeture du restaurant de janvier à février 2023 pour travaux de mise en conformité et à des difficultés financières et personnelles du gérant, celui-ci ayant décidé de changer de concept pour relancer l’attractivité du restaurant.

Compte tenu des circonstances de la cause qui démontrent un réel effort du locataire pour la continuation de son commerce, des règlements effectués et de la situation de la société CHICKEN CITY, sa situation doit être prise en compte tandis que la résiliation du bail entraînerait de très lourdes conséquences économiques. 

Dès lors, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d'accorder à la société CHICKEN CITY des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative, en réglant en plus du loyer la somme de 1 800,00 € par mois pendant 23 mois, la 24ème mensualité équivalant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

Par ailleurs, dans l’hypothèse où les délais ne seraient pas respectés et que la clause résolutoire reprendrait ses effets l’indemnité d’occupation due par le preneur depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.


Sur les demandes à l’encontre de Monsieur [E] [T] [V] [R], Monsieur [U] [S] [T] [P] et Monsieur [O] [N] :

La SCI ROCKVEST sollicite la condamnation solidaire de Monsieur [E] [T] [V] [R], Monsieur [U] [S] [T] [P] et Monsieur [O] [N] au titre en premier lieu de la garantie à première demande à laquelle ils ont consenti dans le cadre du bail conclu le 28 avril 2021. Cependant, il convient de constater que la mise en œuvre de la garantie à première demande doit être mise en œuvre, en application des stipulations du bail, par une lettre recommandée avec accusé de réception dont il n’est pas justifié. Il existe donc une contestation sérieuse sur les conditions de mise en œuvre de cette garantie et il n’y a lieu à référé sur ces demandes de condamnation.

Par ailleurs, à l’égard de Monsieur [E] [T] [V] [R] et Monsieur [U] [S] [T] [P], la SCI ROCKVEST sollicite leur condamnation solidaire avec la société CHICKEN CITY en leur qualité d’associés signataires du BEFA. Toutefois, il n’est pas justifié par la production des statuts constitutifs de la société CHICKEN CITY, ni de son extrait KBIS que ces derniers aient la qualité d’associés de la société CHICKEN CITY ; que la demande de la SCI ROCKVEST se heurte donc à une contestation sérieuse et il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes présentées à leur encontre.



Sur le dépôt de garantie :

La clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.


Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

la société CHICKEN CITY, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société CHICKEN CITY ne permet d’écarter la demande de la SCI ROCKVEST formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.


PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail étaient réunies à la date du 12 novembre 2023 ;

CONDAMNONS, en deniers ou quittances, la société CHICKEN CITY à payer à la SCI ROCKVEST la somme provisionnelle de 43 196,33 € au titre de l’arriéré locatif au 21 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2023 sur 26 825,74 € € et à compter du 20 février 2024 le surplus ; 

AUTORISONS la société CHICKEN CITY à se libérer du paiement de cette somme en 23 mensualités de 1 800,00 €, la 24ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 5 de chaque mois, en plus du loyer courant et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision ;

ORDONNONS la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

DISONS que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;

DISONS que, faute pour la société CHICKEN CITY de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, 

° le tout deviendra immédiatement exigible, 

° la clause résolutoire sera acquise, 

° il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société CHICKEN CITY et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués, à savoir à LE PLESSIS TREVISE (94) 13 avenue du Général de Gaulle, lot 193, 

° en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

 ° une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;


DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre du dépôt de garantie ;

Vu les contestations sérieuses,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes présentées à l’encontre de Monsieur [E] [T] [V] [R], Monsieur [U] [S] [T] [P] et Monsieur [O] [N] ;

CONDAMNONS la société CHICKEN CITY aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;

CONDAMNONS la société CHICKEN CITY à payer à la SCI ROCKVEST la somme de 1000,00 par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.


FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 19 juillet 2024.


LE GREFFIER, LE JUGE DES REFERES