Tribunal Judiciaire · Chambre 24 / Proxi référé — 2 avril 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS
[Adresse 3]
[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 8]





REFERENCES : N° RG 23/01200 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YSKS

Minute : 24/00159

PMM





Monsieur [K] [W]
Représentant : Maître Joël ROUACH de la SELEURL JR AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0577

 

C/


Monsieur [G] [O] [Y]
Madame [I] [M] [E]










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
SELARL JR AVOCATS

Copie délivrée à :
M [G] [O] [Y]
Mme [I] [E]
Le Préfet de la Seine Saint Denis

Le


ORDONNANCE DE REFERE 






Ordonnance rendue et mise à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du DEUX AVRIL DEUX MILLE VINGT-QUATRE

par Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, 

Assistée de Monsieur THUILLIER Nicolas, Greffier,

Après débats à l'audience publique du 6 février 2024
tenue sous la Présidence de Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection 
Assistée de Monsieur THUILLIER Nicolas, Greffier audiencier 


ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [K] [W], demeurant [Adresse 9]
représenté par Maître Joël ROUACH de la SELEURL JR AVOCATS, avocats au barreau de PARIS


D'UNE PART


ET DÉFENDEURS :

Monsieur [G] [O] [Y], demeurant [Adresse 4]
non comparant, ni représenté

Madame [I] [M] [E], demeurant [Adresse 4]
comparante en personne



D'AUTRE PART


Page sur 7

1EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 01/02/2016, M. [K] [W] a consenti à M. [G] [O] [Y] et à Mme [I] [E] un bail portant sur un logement avec cave sis, [Adresse 5], sur la commune d'[Localité 7], moyennant paiement d’un loyer mensuel de 890,00 € outre les charges.

Par exploit de commissaire de justice du 17/11/2023, M. [K] [W] a fait assigner M. [G] [O] [Y] et Mme [I] [E] en référé aux fins de voir :

- constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail pour non-paiement des loyers et charges, 
- ordonner l’expulsion des lieux des défendeurs et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,
- dire et juger que le bailleur pourra faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls des défendeurs, conformément aux dispositions des articles L 433-1, L 433-2, R 433-1 à R 433-7 du code des procédures civiles d’exécution,
- rejeter purement et simplement toute demande de remise gracieuse ou de délais de paiement formulée par les défendeurs compte tenu de l’importance de l’arriéré locatif et des différentes démarches effectuées avant l’introduction de l’instance restées sans effet,
- condamner solidairement les défendeurs au paiement à titre provisionnel de :

. la somme de 5 600,00 € représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêté au mois d’octobre 2023 inclus, sous réserve d’actualisation au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

. une indemnité mensuelle d’occupation, jusqu’à parfaite libération des lieux, fixée au montant du loyer courant et des charges y afférent, soit la somme mensuelle de 1 120 € au jour de l’introduction de l’instance,

- condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 1 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la CCAPEX. 

Le service départemental de prévention des expulsions locatives n’a pas transmis le diagnostic social et financier des locataires.

A l’audience du 06/02/2024, M. [K] [W], représentés par son conseil, a actualisé le montant de sa créance à la somme de 8 960,00 €, en indiquant qu’il demande pour le surplus le bénéfice de l’acte introductif d’instance. Il a précisé que les locataires ne se sont acquitté d’aucune somme depuis le mois de juin 2023 et qu’il s’oppose à tout délai. 

Mme [I] [E] comparaît pour faire valoir sa situation personnelle et financière et, invoquant sa bonne foi, demande des délais un échéancier pour l’apurement de la dette et, si son expulsion devait être ordonnée, demande un délai pour quitter les lieux au regard des difficultés qu’elle aura pour trouver à se reloger.

M. [G] [O] [Y], cité par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, n’a pas comparu ni personne pour lui. 
Les parties présentes ont été informées que la décision était mise en délibéré pour être rendue le 02/04/2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. ».

Conformément aux dispositions de l’article 24 II, de la loi du 6 juillet 1989 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été régulièrement saisie deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, le bailleur en justifiant par l’enregistrement électronique de la notification de la situation d’impayés des locataires le 06/09/2023.

Conformément à ce même article, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le propriétaire bailleur produit l’accusé de réception électronique du 20/11/2023 prouvant ainsi que le représentant de l’État dans le département a bien été avisé de l’assignation en expulsion au moins six semaines avant l’audience.

La demande d’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Aux termes de l’article 24, § I, alinéa 1, de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

En l’espèce, la clause VII du bail prévoit sa résiliation de plein droit, notamment, en cas de non-paiement des loyers et charges deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Un commandement de payer la somme en principal de 3 360,00 € a été signifié à chacun des locataires le 05/09/2023. Cet acte, qui rappelait tant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que la clause résolutoire insérée au bail, est resté sans effet au vu du décompte produit, le paiement intégral n’étant pas intervenu dans le délai de deux mois imparti par la loi.

En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies le 06/11/2023 à minuit, par application des dispositions de l’article 642 du code de procédure civile. 

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, d’office, vérifier tout élément constitutif de la dette locative. 

A la barre, M. [K] [W] actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 8 960,00 € au titre de la dette locative, terme du mois de janvier 2024 inclus, mais, par son absence, M. [G] [O] [Y] n’a pu en débattre. Il convient en conséquence d’écarter l’actualisation de la créance.

Au jour de l’assignation, le bailleur demande paiement de la somme de 5 600,00 € et en justifie par la communication de l’historique du compte des locataires.

Malgré le départ de M. [G] [O] [Y] du domicile conjugal, celui-ci ne justifiant pas avoir délivré au bailleur un congé, les défendeurs sont solidairement engagés au paiement des loyers et charges conformément aux dispositions contractuelles, en revanche, leur solidarité prend fin à compter du jour de la résiliation du bail.
M. [G] [O] [Y] et Mme [I] [E] ne démontrent aucun paiement libératoire. Il convient de les condamner solidairement à payer à M. [K] [W] la somme non sérieusement contestable de 5 600,00 € à titre provisionnel, terme du mois d’octobre 2023 inclus.

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, alors que le bailleur y est formellement opposé et objecte l’importance et l’ancienneté de la dette, M. [G] [O] [Y] et Mme [I] [E], qui n’ont pas repris le paiement de l’entier loyer puisqu’aucune somme n’a été versée avant l’audience, ne peuvent prétendre ni à des délais suspensifs des effets de la clause résolutoire, ni à un simple échéancier pour l’apurement de la dette. 

En conséquence, le bail portant sur le logement est résilié et depuis le 07/11/2023, les défendeurs occupent les lieux sans droit ni titre. 
 
Depuis la résiliation du bail M. [G] [O] [Y] et Mme [I] [E] sont redevables, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges, d’une indemnité mensuelle qu’il convient de fixer, à titre de provision, au montant du loyer tel qu’il aurait été dû si le bail avait perduré, majoré des charges récupérables dument justifiées.

En tant que de besoin, ils seront condamnés à son paiement à compter du terme du mois de novembre 2023 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, sans que la solidarité contractuelle ne leur soit applicable.

L’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution modifié par la loi n° 23-668 du 27 juillet 2023 prévoit que : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.



Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. ».

Par application de l’article L 412-3 du même code, hormis le cas où les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

L’article L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023 précise enfin que : « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. ».

Mme [I] [E] sollicite un délai de six mois pour libérer les lieux. Elle explique que M. [G] [O] [Y] a quitté les lieux et qu’il a continué de percevoir l’allocation pour le logement mais n’a plus payé les loyers. Elle est restée dans le logement avec leurs trois enfants, respectivement âgés de 5 ans, 4 ans et 2 ans et a perdu son emploi après la naissance de leur dernier enfant qui souffre d’une grave maladie empêchant d’envisager sa garde par une tierce personne. Mme [I] [E] est de nationalité belge et pour ce motif, sa demande de RSA a dans un premier temps été rejetée. Actuellement, elle perçoit le RSA ainsi que les allocations familiales. Une procédure va être diligentée à l’encontre du père de ses enfants par la caisse d’allocations familiales pour recouvrer le montant de la contribution à l’entretien et à l’éducation des enfants. Enfin, la locataire affirme avoir déposé, depuis 11 ans, une demande de relogement et qu’elle serait, selon l’assistante sociale, éligible au DALO.

La bonne foi de Mme [I] [E], qui a pris possession des lieux en vertu du bail qui lui a été accordé, n’est pas contestable et la commune d’[Localité 7] se trouve en zone tendue, de sorte qu’elle va se trouver en grande difficulté pour se reloger.

Parallèlement, aucune information n’a été donnée sur le bailleur privé dont on apprend, par les indications portées dans l’attestation notariée de propriété et l’acte introductif d’instance qu’il est âgé de 53 ans, célibataire et ingénieur système. Enfin, contrairement à ce qui est allégué dans l’assignation, il n’est pas démontré qu’il a effectué la moindre démarche amiable avant d’entamer la présente procédure en référé. Pour autant, il est incontestablement en droit de prétendre à bénéficier normalement des fruits de son bien immobilier et a en reprendre possession. 

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient d’accorder à M. [G] [O] [Y] et Mme [I] [E] un délai de trois mois pour libérer le logement, commençant à courir à compter de la signification de la présente décision. A l’issue de ce délai, ils devront libérer les lieux et les laisser libres de tout occupant de leur chef. 
A défaut de libération volontaire, M. [K] [W] sera autorisé à faire procéder à leur expulsion selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision, 2 mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux demeuré sans effet.

M. [G] [O] [Y] et Mme [I] [E] succombe à l’instance. Ils supporteront le coût des dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la dénonciation à la CCAPEX. Il n’apparaît pas inéquitable de les condamner enfin à participer aux frais que le demandeur a été contraint d’engager pour faire valoir ses droits et dans la proportion qui sera déterminée au dispositif de la présente décision.

L’exécution provisoire est de droit dans la présente instance.


PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe de la juridiction, 

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 01/04/2022 ont été réunies le 06/11/2023 à minuit ;

Rejetons la demande d’échéancier suspensif des effets de la clause résolutoire et de délai de paiement formée par Mme [I] [E] ;

Constatons que le bail est résilié depuis le 07/11/2023 ;

Fixons par provision le montant de l’indemnité d’occupation dont M. [G] [O] [Y] et Mme [I] [E] sont redevables depuis le 07/11/2023 au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, majoré des charges récupérables dûment justifiées ;

Condamnons solidairement M. [G] [O] [Y] et Mme [I] [E] à payer à M. [K] [W] la somme de 5 600,00 euros (cinq mille six cents euros) à titre de provision à valoir sur les loyers et charges, terme du mois d’octobre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

Rejetons le surplus de la demande en paiement ;

Condamnons, en tant que de besoin, M. [G] [O] [Y] et Mme [I] [E] à payer l’indemnité d’occupation telle que fixée à compter du terme du mois de novembre 2023 et jusqu’à parfaite libération des lieux avec remise des clés ou par expulsion ;
 
Disons que M. [G] [O] [Y] et Mme [I] [E] devront quitter le logement avec cave sis, [Adresse 5], sur la commune d'[Localité 7] et les rendre libres de tous occupants de leur chef, avec remise des clés aux bailleur ou à son mandataire ;
 
Accordons à M. [G] [O] [Y] et à Mme [I] [E] un délai de trois mois, courant à compter de la signification de la présente décision ;



A défaut de libération volontaire à l’issue de ce délai, ordonnons l’expulsion de M. [G] [O] [Y], de Mme [I] [E] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la Force publique et le concours d’un serrurier, deux mois après un commandement de quitter les lieux demeuré infructueux ; 

Rappelons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433 1 et suivants et R. 433 1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; 

Rappelons, en application de l’article 24 IX de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que les modalités de saisine de la Commission de médiation prévue à l'article L441-2-3 du code de la construction et de l’habitation en Seine-Saint-Denis sont indiquées sur le site internet de la DRIHL ILE DE FRANCE et que l’adresse de la Commission est la suivante : 
Commission de médiation DALO de Seine-Saint-Denis
[Adresse 10]
[Localité 6] ;
Condamnons M. [G] [O] [Y] et Mme [I] [E] à payer à M. [K] [W] la somme de 100 euros (cent euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; 

Condamnons M. [G] [O] [Y] et Mme [I] [E] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de la dénonciation à la CCAPEX et de l’assignation ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit ;

Disons que la décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

Rappelons que la présente décision sera réputée non avenue si elle n’est pas signifiée dans les six mois de son prononcé.

Ainsi jugé le 02/04/2024.
Et ont signé,

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE