Tribunal Judiciaire · Chambre 24 / Proxi référé — 2 avril 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS
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REFERENCES : N° RG 23/01195 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YSJY

Minute : 24/00156

PMM





Madame [J] [X]

 

C/


Monsieur [O] [E]










Exécutoire, copie délivrées à :
Mme [J] [X]
Copie délivrée à :
M [O] [E]
Le Préfet de la Seine Saint Denis

Le


ORDONNANCE DE REFERE 






Ordonnance rendue et mise à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du DEUX AVRIL DEUX MILLE VINGT-QUATRE

par Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, 

Assistée de Monsieur THUILLIER Nicolas, Greffier,

Après débats à l'audience publique du 6 février 2024
tenue sous la Présidence de Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection 
Assistée de Monsieur THUILLIER Nicolas, Greffier audiencier 


ENTRE DEMANDERESSE :

Madame [J] [X], demeurant [Adresse 5]
comparante en personne


D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [E], demeurant [Adresse 4]
comparant en personne


D'AUTRE PART


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 01/06/2021, Mme [J] [X] a consenti à M. [O] [E] un bail portant sur un logement à usage d'habitation sis [Adresse 4], sur la commune de [Localité 9], moyennant paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à la somme 600 € outre les provisions sur charges.

Un dépôt de garantie a été versé équivalant à un mois de loyer hors charges.

Par exploit de commissaire de justice du 14/11/2023, Mme [J] [X], a fait citer le locataire à comparaître devant le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, aux fins et sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de voir : 
- constater et, en tant que de besoin, prononcer la résiliation du bail entre les parties par effet du jeu de la clause résolutoire en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour défaut de paiement, 
- ordonner l'expulsion du défendeur et de tout occupant de son chef, avec au besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
- ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués soit sur place, soit dans un garde-meubles au choix de la demanderesse et aux frais, risques et périls des défendeurs, en garantie des loyers, indemnités d'occupation et réparations locatives qui resteraient dus,
- condamner le défendeur à lui payer, à titre provisionnel :
. la somme de 2 400,00 € au titre des loyers et charges impayés dus au 18/10/2023 inclus,
. une indemnité d'occupation mensuelle, égale au montant du loyer mensuel et des charges qui aurait été dus si le bail s'était poursuivi et ce, jusqu'à parfaite libération des lieux, 

- condamner le défendeur au paiement des dépens comprenant le coût du commandement et de l'assignation. 

Le service social départemental de prévention des expulsions locatives n'a pas transmis de bilan social et financier concernant le locataire.

A l'audience du 06/02/2024, Mme [J] [X] comparaît en personne pour indiquer que le locataire n'a effectué aucun paiement depuis l'assignation. Elle actualise, à titre indicatif, le montant de la créance à la somme de 5 200 €. Elle explique être enseignante pour enfants handicapés, qu'elle est séparée et élève seule ses trois enfants et souligne la détresse dans laquelle elle se trouve depuis l'arrêt des paiements qui l'ont empêchée de financer les études de ses enfants. Elle ajoute avoir accordé un plan d'apurement à son locataire mais que celui-ci ne l'a jamais respecté et elle demande le bénéfice de l'acte introductif d'instance.

M. [O] [E], comparaît pour expliquer les difficultés l'ayant empêché d'honorer le paiement du loyer et reconnaît les efforts déjà consentis par la bailleresse. Il affirme être auto-entrepreneur en sous-traitance dans le secteur du service après-vente et n'avoir pas été payé par ses clients. Il propose toutefois de reprendre le paiement des loyers et demande un délai de grâce suspendant les effets de la clause résolutoire pour lui permettre de rester dans les lieux.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 02/04/2024, par mise à disposition au greffe de la juridiction, ce qui a été indiqué à l'audience.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur de 29 juillet 2023 une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique (EXPLOC) le 15/11/2023, soit plus de six semaines avant l'audience. 


Par ailleurs, la bailleresse justifie avoir signalé à la CCAPEX la situation d'impayé du locataire par courrier électronique (EXPLOC) le 06/09/2023, soit au moins deux mois avant la délivrance de l'assignation. 

La demande de résiliation du bail pour impayé est donc recevable.

L'article 24 I de la loi n 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que " toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ".

Un commandement de payer la somme en principal de 1 700,00 € visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de location au paragraphe VIII, a été signifié le 05/09/2023 à M. [O] [E]. 

Il ressort de l'examen du compte que le commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois puisqu'aucun paiement n'est intervenu dans ce délai. Les conditions d'acquisition des clauses résolutoires ont été réunies le 05/12/2023 à minuit. 

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. 

Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, ainsi que cela lui a été expliqué à l'audience, M. [O] [E] n'ayant effectué aucun règlement depuis le terme du mois de novembre 2022, il ne remplit pas les conditions pour solliciter un délai suspensif des effets de la clause résolutoire, ni même un simple échéancier pour l'apurement de la dette. 

En conséquence, le bail portant sur le logement est résilié et depuis le 06/12/2023, M. [O] [E] occupe les lieux sans droit ni titre. Il devra les libérer et les laisser libres de tout occupant de son chef.

A défaut de libération volontaire, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion selon les modalités prévues par l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution et qui seront détaillées au dispositif de la présente décision. 

Les biens laissés dans le local d'habitation suivent la destination prévue en application des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, sous la responsabilité de l'huissier ou du commissaire de justice instrumentaire. Il n'y a pas lieu de statuer sur ce chef de demande.

Depuis la résiliation du bail, le défendeur qui se maintient dans les lieux est tenu du paiement, en lieu et place du loyer et des charges, d'une indemnité d'occupation mensuelle dont le montant sera fixé, par provision, au montant du loyer tel qu'il aurait été si le bail s'était poursuivi, augmenté des charges dont il sera justifié.

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, d'office, vérifier tout élément constitutif de la dette locative. 

Conformément aux dispositions de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou l'exécution de son obligation.

A l'audience Mme [J] [X] actualise le montant de sa créance à la somme de 5 200 €, échéance du mois de février 2024 incluse, ce que reconnaît M. [O] [E], qui explique n'avoir effectué aucun paiement depuis l'assignation et il ressort de l'examen des conditions spéciales du bail, de l'acte introductif d'instance, du décompte annexé et des débats que M. [O] [E] reste redevable de la somme non sérieusement contestable de 5 200,00 € au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d'occupation, terme du mois de février 2024 inclus.

Le défendeur sera condamné au paiement de cette somme, laquelle sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Succombant à l'instance, M. [O] [E] sera condamné aux dépens qui comprendront le coût de l'assignation et du commandement de payer. 

L'exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection du tribunal d'Aulnay-sous-Bois, statuant en référé après débat public, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort, et mise à la disposition des parties par les soins du greffe de la juridiction, 

Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 01/06/2021 ont été réunies le 05/12/2023 à minuit ;

Constatons que M. [O] [E] ne remplit pas les conditions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour solliciter des délais ;

Rejetons, en conséquence, la demande de délai formulée par M. [O] [E] ;

Constatons que le bail est résilié depuis le 06/12/2023 ;

Ordonnons à M. [O] [E] de quitter le logement sis [Adresse 4], sur la commune de [Localité 9] et de le rendre libre de tout occupant de son chef ; 

Disons qu'à défaut de libération volontaire, Mme [J] [X] pourra, dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de M. [O] [E] et de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l'assistance de la force publique et le concours d'un serrurier ;

Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

Fixons, par provision, le montant de l'indemnité d'occupation dont M. [O] [E] est redevable depuis la résiliation du bail, en lieu et place du loyer et des charges, au montant du loyer qui aurait été dû si le bail avait perduré, augmenté des charges dûment justifiées ;

Condamnons M. [O] [E] à payer à Mme [J] [X] la somme provisionnelle de 5 200,00 euros (cinq mille deux cents euros), au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus, arrêtés au terme du mois de février 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Condamnons M. [O] [E] à payer à Mme [J] [X] l'indemnité d'occupation provisionnelle telle que fixée à compter du terme du mois de mars 2024 et jusqu'à la date de libération effective des lieux avec remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ou par expulsion ;

Rappelons, en application de l'article 24 IX de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que les modalités de saisine de la Commission de médiation prévue à l'article L 441-2-3 du code de la construction et de l'habitation en Seine-Saint-Denis sont indiquées sur le site internet de la DRIHL ILE DE FRANCE et que l'adresse de la Commission est la suivante : 
Commission de médiation DALO de Seine-Saint-Denis
[Adresse 10]
[Localité 6] ;
Disons que la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l'occupant dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées ;

Condamnons M. [O] [E] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l'assignation ;

Rappelons que l'exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé le 02/04/2024,
Et ont signé,

LE GREFFIER LA PRESIDENTE