Tribunal Judiciaire · Chambre 24 / Proxi référé — 2 avril 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS
[Adresse 4]
[Localité 6]

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REFERENCES : N° RG 23/01193 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YSJM

Minute : 24/00154

PMM





S.A. VILOGIA
Représentant : Me Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1118

 

C/


Monsieur [T] [C]










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Laure BELMONT
Copie délivrée à :
M [T] [C]

Le


ORDONNANCE DE REFERE 






Ordonnance rendue et mise à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du DEUX AVRIL DEUX MILLE VINGT-QUATRE

par Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, 

Assistée de Monsieur THUILLIER Nicolas, Greffier,

Après débats à l'audience publique du 6 février 2024
tenue sous la Présidence de Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection 
Assistée de Monsieur THUILLIER Nicolas, Greffier audiencier 


ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. VILOGIA, demeurant [Adresse 5], représentée par son Président du directoire en exercice dûment habilité à cet effet et y domicilié
représentée par Me Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS


D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [C], demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté


D'AUTRE PART


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 16/05/2019 la S.A d’HLM VILOGIA a consenti à M. [T] [C] un bail portant sur un logement sis, [Adresse 3], au 2ème étage, sur la commune du [Localité 7], moyennant paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 293,97 €, outre les provisions pour charges. 

Une somme correspondant au montant du loyer hors charges a été versée entre les mains de la société bailleresse à titre de dépôt de garantie.

Par exploit de commissaire de justice du 30/11/2023, la S.A d’HLM VILOGIA a fait citer M. [T] [C] en référé à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de céans aux fins et, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :

- constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges,

- ordonner l’expulsion du logement du défendeur et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la Force publique et l’assistance d’un serrurier,

- dire que le sort des meubles sera réglé selon les modalités des articles L 433-1 et suivants et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

- condamner le défendeur à lui payer, à titre provisionnel :

. la somme de 6 574,25 € correspondant à l’arriéré de loyers arrêté au 30/11/2023, échéance du mois de novembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 5 740,79 € et à compter de l’assignation pour le surplus,

. des termes (loyers/indemnités d’occupation) dus à compter du 09/10/2023 et jusqu’à la décision à intervenir,

. d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer majoré des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux,

- condamner le défendeur au paiement de la somme de 300 € au titre des frais irrépétibles et des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer. 

Le service de prévention des expulsions locatives n’a pas transmis avant l’audience le bilan social et financier concernant le locataire.

A l’audience du 06/02/2024, la S.A d’HLM VILOGIA, représentée par son conseil, a actualisé le montant de sa créance à la somme de 6 605,93 €, terme du mois de janvier 2024 inclus. Elle a informé le tribunal qu’un plan d’apurement a été conclu entre les parties et a ajouté être favorable à l’octroi de délais suspendant les effets de la clause résolutoire tant que le plan sera respecté. Pour le surplus, elle a sollicité le bénéfice de l’acte introductif d’instance. 

M. [T] [C], cité par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, n’a pas comparu ni personne pour lui.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 02/04/2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, ce qui a été précisé à l’audience.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. ».

Conformément à l’article 24, § II, de la loi du 6 juillet 1989, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie au moins deux mois avant l’assignation, la société bailleresse justifiant lui avoir notifié la situation d’impayé des locataires par courrier recommandé distribué le 20/09/2023.

Conformément à ce même article, § III, modifié par la loi du 27 juillet 2023 applicable dès le 29 juillet 2023, la société bailleresse produit l’accusé de réception électronique du 01/12/2023 prouvant que le représentant de l’État dans le département a bien été avisé de l’assignation en expulsion au moins six semaines avant l’audience.

La demande est donc recevable.

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure aux modifications apportées par la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 

En l’espèce, le bail contient, en l’article 6 de ses conditions générales, une clause prévoyant sa résiliation de plein droit, notamment en cas de non-paiement des loyers et charges deux mois après un commandement de payer resté sans effet. 

Un commandement de payer la somme en principal de 5 740,79 € au titre de la dette portant sur le logement a été signifié au locataire le 22/09/2023. Il est établi, au vu des éléments fournis, que les causes des commandements de payer n’ont pas été soldées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire de chacun des contrats ont été réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 22/11/2023 à minuit.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office les éléments constitutifs de la dette locative.


L’actualisation de la créance n’étant pas défavorable au défendeur, un plan d’apurement ayant été signé entre les parties, il convient de l’accueillir même si, par leur absence, celui-ci n’a pas pu en débattre.

A l’audience, la S.A d’HLM VILOGIA actualise le montant de sa créance à la somme de 6 605,93 €, déduction ayant été faite, à juste titre par son avocate, des frais de procédure qui ne peuvent être assimilés à la dette locative et qui relèvent des dépens. 

Cependant, des frais, pour un montant total de 27,50 €, ont été mis à la charge des locataires sur les quittances des mois d’octobre 2020 à juin 2021 sous la rubrique Ass.P/loc et FDG ASSUR.

Il importe de rappeler que l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit par ailleurs que le locataire est obligé « De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. » (...).

Cet article précise qu’à défaut, le bailleur peut souscrire une assurance mais qu’une : « (...) mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire. » et que « Le montant total de la prime d’assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d’un montant fixé par décret en Conseil d’Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l’avis d’échéance et porté sur la quittance remise au locataire. Une copie du contrat d’assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat. ».

Or, la société bailleresse ne justifie pas avoir respecté ces dispositions puisqu’elle ne communique ni la mise en demeure ni la notification au locataire du contrat d’assurance. 

Enfin, des frais de pénalité pour absence de réponse à l’enquête sociale figurent également dans le décompte détaillé, pour un montant de 175,26 €, alors que la S.A VILOGIA ne justifie pas que le locataire a effectivement reçu la demande de renseignements et d’avis d’imposition selon les modalités requises par les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation. 

L’ensemble de ces frais est sérieusement contestable et doit être déduit de la créance, laquelle s’élève à la somme de 6 403,17 €, arrêtée au 01/02/2024. 

M. [T] [C] qui ne démontre aucun paiement libératoire, sera condamnés au paiement de cette somme, échéance du mois de janvier 2024 incluse. 

En application de l’article 24 V de la loi  du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023 applicable dès le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le bailleur social présente un plan d’apurement conclu le 09/01/2024 avec le locataire aux termes duquel celui-ci remboursera le solde locatif par 22 mensualités dont 21 de 300,00 € et une dernière de 98,46  € payables en plus du loyer et des charges.

Il ressort de l’historique du compte du locataire que ce dernier a déjà commencé à exécuter le plan d’apurement en versant la somme totale de 800,00 €, comprenant 465,75 € au titre du loyer et des charges courants et le surplus pour payer une partie de l’arriéré locatif.

A défaut d’information sur la situation personnelle et financière du défendeur la proposition formulée semble compatible avec sa capacité financière et il est dans son intérêt de lui permettre d’apurer la dette de façon progressive tout en préservant son maintien dans les lieux.

Il convient en conséquence d’établir un plan d’apurement dans les conditions proposées par les parties et selon les modalités qui seront précisées au dispositif.

Pendant cette période, les effets de la clause résolutoire seront suspendus, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et que la dette est réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Au contraire, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité, l’expulsion du défendeur sera autorisée et l’intégralité de la dette locative restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur. 

De plus, l’occupation sans titre des locaux justifiera le paiement, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges, d’une indemnité mensuelle qu’il convient de fixer, à titre de provision, au montant des loyers qui auraient été dus en cas de poursuite du bail et du contrat de location augmentés des charges récupérables dûment justifiées et ce, à compter du premier impayé et jusqu’à la libération effective des lieux.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.



Succombant principalement à l’instance, M. [T] [C] sera condamné aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation et du commandement de payer mais, au regard de la situation respective des parties, le bailleur étant un bailleur institutionnel, l’équité commande de ne pas faire droit à la demande formée au titre des frais irrépétibles. 

L’exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire et rendue en premier ressort, mise à la disposition des parties par les soins du greffe de la juridiction, 

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail prenant effet le 16/05/2019 ont été réunies le 21/09/2023 à minuit ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location du 24/11/2021 portant sur l’emplacement de stationnement n° 17, accessoire au logement ont été réunies le 22/11/2023 à minuit ;
 
Condamnons M. [T] [C] à payer à la S.A d’HLM VILOGIA la somme provisionnelle de 6 403,17 euros (six mille quatre cent trois euros et dix-sept centimes) arrêtée au 01/02/2024, à valoir sur les loyers et charges impayés du logement, terme du mois de janvier 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Constatons l’accord des parties sur la mise en place d’un échéancier ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire, 

Autorisons M. [T] [C] à se libérer de la dette par 22 mensualités dont 21 d’un montant minimum de 300 euros (trois cents euros) payables au plus tard le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant majoré des charges, la première mensualité étant due au plus tard le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et la 22ème et dernière devant solder la dette, sauf meilleur accord des parties ;

Disons que si le débiteur se libère ainsi de la dette, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer venant à échéance pendant le plan d’apurement, la clause résolutoire reprendra ses effets de plein droit et le solde deviendra immédiatement exigible ;

Ordonnons, en ce cas, à M. [T] [C] de quitter le logement sis, [Adresse 3], sur la commune du [Localité 7] et de les rendre libres de tous occupants de son chef, à défaut de quoi il pourra être procédé à leur expulsion, au besoin avec l’assistance de la Force publique et le concours d’un serrurier deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux resté infructueux ;

Condamnons, en ce cas, M. [T] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour le logement et pour la place de stationnement, en lieu et place des loyers et des provisions sur charges, fixée par provision au montant de chacun des loyers qui aurait été dû en cas de poursuite du bail et du contrat de location majoré des charges récupérables dûment justifiées, ce à compter du premier impayé et jusqu’à complète libération des lieux avec remise des clés ou expulsion ;

Rappelons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433 1 et suivants et R. 433 1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Déboutons la S.A d’HLM VILOGIA de sa demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamnons M. [T] [C] aux dépens, en ce compris le coût des deux commandements de payer et de l’assignation, sans autre frais préalable à la présente décision ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit ;

Rappelons que la présente décision sera réputée non avenue si elle n’est pas signifiée dans les six mois de son prononcé.

Ainsi jugé le 02/04/2024.
Et ont signé,

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE