Tribunal Judiciaire · Chambre 24 / Proxi référé — 2 avril 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS
[Adresse 4]
[Localité 6]

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REFERENCES : N° RG 23/01196 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YSJ4

Minute : 24/00157

PMM





Société IMMOBILIERE REDU
Représentant : Maître Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0208

 

C/


Monsieur [W] [X]










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Alain de LANGLE
Copie délivrée à :
M [W] [X]

Le


ORDONNANCE DE REFERE 






Ordonnance rendue et mise à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du DEUX AVRIL DEUX MILLE VINGT-QUATRE

par Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, 

Assistée de Monsieur THUILLIER Nicolas, Greffier,

Après débats à l'audience publique du 6 février 2024
tenue sous la Présidence de Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection 
Assistée de Monsieur THUILLIER Nicolas, Greffier audiencier 


ENTRE DEMANDERESSE :

Société IMMOBILIERE REDU, demeurant [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal
représentée par Maître Alain de LANGLE de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS


D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [X], demeurant [Adresse 3]
comparant en personne


D'AUTRE PART


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31/03/2018, la SCI REDU représentée par la SA Gestion et Transactions de France a consenti à M. [W] [X] et à Mme [F] [C] un bail portant sur un local à usage d'habitation, situé [Adresse 3], 2ème étage, porte droite fond du pallier sur la commune d'[Localité 6], avec un emplacement de stationnement (n° 7) et une cave (n° 7). Le montant du loyer était de 778,05 €, outre les provisions pour charges d'un montant de 205 €. 

Le 31/08/2022, Mme [F] [C] a donné congé au bailleur et M. [W] [X] est resté seul titulaire du bail.

Par exploit de commissaire de justice du 22/11/2023, la SCI REDU a fait assigner en référé M. [W] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de céans, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : 
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,
- ordonner l'expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier 
- ordonner, à défaut d'enlèvement volontaire, la séquestration de tous les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés dans tel garde meuble qu'il plaira à la demanderesse et ce aux frais, risques et périls du défendeur ou dire que le sort de ce mobilier sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, 
- condamner le défendeur au paiement de la somme de 5 346,37 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arriérés à la date de l'assignation, échéance du mois de novembre 2023 incluse, 
- fixer à compter du 1er décembre 2023 l'indemnité mensuelle d'occupation au montant résultant du contrat résilié et condamner M. [W] [X] au paiement des sommes dues de ce chef jusqu'à libération définitive des lieux, 
- condamner le défendeur au paiement de la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 24/08/2023. 

Le service social départemental de prévention des expulsions locatives n'a pas transmis de diagnostic social et financier.

A l'audience du 06/02/2024, la SCI REDU, représentée par son conseil, actualise le montant de sa créance à la somme de 6 417,00 €, terme du mois de février 2024 inclus et souligne que le locataire a effectué deux paiements récents. En réponse au défendeur, elle n'a pas souhaité faire d'observation.

M. [W] [X] explique sa situation personnelle et financière. Il affirme avoir versé la somme de 1 100 € qui ne figure pas sur le décompte et, invoquant leur bonne foi, il sollicite le bénéfice de délais de paiement en proposant de faire des versements mensuels de 150 € par mois en plus du loyer et des charges. 

La présidente d'audience a demandé au conseil de la société bailleresse de produire un décompte actualisé par note en délibéré permettant de confirmer le bon encaissement du virement allégué, puis les parties ont été informées que l'affaire était mise en délibéré pour être jugée le 02/04/2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction. 


MOTIFS DE LA DECISION

Conformément aux dispositions de l'article 24 II, de la loi du 6 juillet 1989 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été régulièrement saisie deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, le bailleur en justifiant par l'enregistrement électronique de la notification de la situation d'impayés du locataire le 30/08/2023.

Conformément à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, la société bailleresse produit l'accusé de réception électronique du 24/11/2023 prouvant ainsi que le représentant de l'Etat dans le département a bien été avisé de l'assignation en expulsion au moins six semaines avant l'audience.

La demande est donc recevable.

Aux termes de l'article 24, § I, alinéa 1, de la loi du 6 juillet 1989, " Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. ".

En l'espèce, le bail contient, à son article VIII, une clause prévoyant sa résiliation de plein droit notamment en cas de non-paiement des loyers et des charges deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Un commandement de payer la somme en principal de 2 899,98 € a été signifié au locataire le 24/08/2023. 
Cet acte, qui rappelait la clause résolutoire insérée dans le bail, est resté sans effet au vu du décompte produit, les paiements effectués n'ayant pas permis de solder les causes du commandement dans le délai de deux mois imparti par la Loi. 

Les conditions de la clause résolutoire étaient donc réunies le 24/10/2023 à minuit. 

Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, d'office, vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Par note demandée par la présidente de l'audience et reçue le 14/02/2024, la S.C.I REDU produit un décompte actualisé confirmant le bon encaissement du virement de 1 100 € portant ainsi sa demande en paiement à la somme de 5 317,70 €, arrêtée au 06/02/2024, terme du mois de février 2024 inclus. 

L'examen de l'historique du compte permet de vérifier que M. [W] [X] est redevable de l'intégralité de cette somme non sérieusement contestable. Il sera condamné, par provision à son paiement. 

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. 

Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce M. [W] [X] a payé l'intégralité du loyer avant l'audience et il a repris des paiements depuis le mois décembre correspondant à presque l'intégralité du loyer et des charges puisqu'il a versé 1 500 € alors que le loyer majoré des charges s'élève à 1 507,11 €. 

Il travaille dans la restauration selon pour un salaire mensuel de 2 500 € environ. Il a trois enfants, âgés de 7 ans, 5 ans et 3 ans et demi dont il a la garde toutes les fins de semaine. Il verse à la mère la somme de 300 € au titre de sa contribution à leur entretien et éducation.

La séparation l'a placé dans une situation financière délicate puisque sa compagne a quitté les lieux en emportant l'intégralité des meubles, ce qui l'a contraint à tout racheter.

L'ensemble de ces éléments permet de caractériser la bonne foi du locataire mais également de constater sa capacité à se mobiliser pour honorer son obligation de paiement. Il démontre enfin disposer d'une capacité financière suffisante pour respecter un plan d'apurement.

Dans ces conditions, il convient de faire droit à la demande de délai et de suspendre les effets de la clause résolutoire selon les conditions qui seront exposées au dispositif de la présente juridiction. 

Jusqu'à apurement total de la dette locative, M. [W] [X] devra s'acquitter du paiement du loyer et des charges courants. A défaut, la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail et permettant l'expulsion, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier. 

A défaut de paiement des loyers et charges courants ou de respect de l'échéancier, la clause résolutoire reprendra immédiatement ses effets et en ce cas, M. [W] [X] sera condamné au paiement, en lieu et place des loyers et charges, d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant qu'il convient de fixer, à titre provisionnel, au montant au loyer qui aurait été dû en l'absence de résiliation augmenté des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu'à la libération effective des lieux. 

Le juge n'a pas vocation à autoriser le bailleur ou ordonner à faire transposer et entreposer, le cas échéant, et transporter les bien abandonnés dans les lieux loués au frais, risques et périls du locataire. En effet, les biens laissés dans le local d'habitation suivent la destination prévue en application des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, sous la responsabilité de l'huissier de justice instrumentaire. Il n'y a donc pas lieu de statuer sur ce chef de la demande.

Succombant principalement à l'instance, M. [W] [X] sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation. 

En revanche, l'équité commande de rejeter les prétentions fondées sur l'article 700 du code de procédure civile. 

L'exécution provisoire de la présente décision est de droit. 


PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe de la juridiction, 

Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 31/03/2018 ont été réunies le 24/10/2024 à minuit ; 

Condamnons M. [W] [X] à payer à la SCI REDU la somme de 5 317,70 euros (cinq mille trois cent dix-sept euros et soixante-dix centimes) à titre de provision à valoir sur les loyers et charges dus au 06/02/2024, terme du mois de février 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

Suspendons les effets de ladite clause, 

Autorisons M. [W] [X] à se libérer de la dette par 36 mensualités, dont 35 mensualités d'un montant minimum de 150,00 euros (cent cinquante euros), payables en sus du loyer courant majoré des charges, au plus tard le 15 de chaque mois, la première mensualité étant due au plus tard le 20 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et la dernière mensualité devant solder la dette, sauf meilleur accord des parties ;

Disons que si le débiteur se libère ainsi de la dette, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ; 
Disons qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité ou d'un seul loyer venant à échéance pendant le plan d'apurement, la clause résolutoire reprendra ses effets de plein droit et le solde deviendra immédiatement exigible ;

Ordonnons, en ce cas, à M. [W] [X] de quitter les lieux sis, [Adresse 3], 2ème étage, porte droite fond du pallier, sur la commune d'[Localité 6], ainsi que l'emplacement de stationnement n° 7 et la cave n° 7 et de les rendre libres de tous occupants de son chef, à défaut de quoi il pourra être procédé à leur expulsion, au besoin avec l'assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux resté infructueux. 
 
Condamnons, en ce cas, M. [W] [X] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges, fixée par provision au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail majoré des charges récupérables dûment justifiées, ce à compter du premier impayé et jusqu'à complète libération des lieux avec remise des clés ou expulsion ;

Rappelons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433 1 et suivants et R. 433 1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

Déboutons la SCI REDU du surplus de ses prétentions, en ce comprise la demande formulée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Condamnons M. [W] [X] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation ; 

Rappelons que l'exécution provisoire est de droit.


Ainsi jugé le 02/04/2024, 
Et ont signé, 

LE GREFFIER LA PRESIDENTE.