Tribunal Judiciaire · Chambre 24 / Proxi référé — 2 avril 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS
[Adresse 3]
[Localité 8]

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Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 9]





REFERENCES : N° RG 23/01192 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YSJK

Minute : 24/00153

PMM





S.A. VILOGIA
Représentant : Me Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1118

 

C/


Monsieur [J] [W]
Madame [F] [W]










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Laure BELMONT
Copie délivrée à :
M [J] [W]
Mme [F] [W]

Le


ORDONNANCE DE REFERE 






Ordonnance rendue et mise à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du DEUX AVRIL DEUX MILLE VINGT-QUATRE

par Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, 

Assistée de Monsieur THUILLIER Nicolas, Greffier,

Après débats à l'audience publique du 6 février 2024
tenue sous la Présidence de Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection 
Assistée de Monsieur THUILLIER Nicolas, Greffier audiencier 


ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. VILOGIA, demeurant [Adresse 6] - [Localité 5], représentée par son Président du directoire en exercice dûment habilité à cet effet et y domicilié
représentée par Me Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS



D'UNE PART


ET DÉFENDEURS :

Monsieur [J] [W], demeurant [Adresse 4] - [Localité 7]
comparant en personne

Madame [F] [W], demeurant [Adresse 4] - [Localité 7]
non comparante, ni représentée


D'AUTRE PART


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12/07/2016, la S.A d'HLM VILOGIA a consenti à M. [J] [W] et à Mme [F] [W], preneurs solidaires, un bail portant sur un local à usage d'habitation sis, [Adresse 4], sur la commune du [Localité 7], moyennant un loyer mensuel de 315,48 €, outre les provisions pour charges. La somme de 315,48 € a été versée en dépôt de garantie.

Par exploit de commissaire de justice du 30/11/2023, la S.A d'HLM VILOGIA a fait citer M. [J] [W] et Mme [F] [W] en référé devant le juge des contentieux de la protection aux fins et, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de voir :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut d'assurance et pour non-paiement des loyers et charges, 

- ordonner l'expulsion des défendeurs et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, 

- dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

- condamner solidairement les défendeurs au paiement à titre provisionnel de :

. la somme de 1 978,31 € représentant l'arriéré de loyers et charges arrêtés au 30/11/2023, terme du mois de novembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement,

. les termes (loyer/indemnités d'occupation) dus à compter du 30/11/2023 jusqu'à la date de la décision à intervenir,

. une indemnité mensuelle d'occupation, à compter de la résiliation des baux et jusqu'à parfaite libération des lieux, fixée à l'équivalent mensuel du loyer révisable augmenté des charges normalement exigibles,

- condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 300 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et des entiers dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer. 

Le service de prévention des expulsions locatives n'a pas transmis le bilan social et financier.

A l'audience du 06/02/2024, la S.A d'HLM VILOGIA, représentée par son avocate, a indiqué que l'attestation de l'assurance a été produite et qu'elle se désiste de ce chef de demande de résiliation du bail. Elle a communiqué un décompte actualisé arrêtant sa créance à hauteur de 1 230,04 € échéance de janvier incluse et a accepté la demande d'échéancier formée par la défenderesse, avec suspension des effets de la clause résolutoire tant qu'il sera respecté. Pour le surplus, elle demande le bénéfice de l'acte introductif d'instance.

Mme [F] [W] cité par remise de l'acte à l'étude du commissaire de justice instrumentaire, n'a pas comparu ni personne pour elle. 

M. [J] [W] a indiqué que le couple est divorcé. Il a expliqué sa situation professionnelle, familiale et financière, a sollicité un plan d'apurement de la dette locative en proposant de verser 100 € en plus du loyer et des charges, et a demandé la suspension des effets de la clause résolutoire.

Les parties présentes ont été informées que la décision était mise en délibéré pour être rendue le 02/04/2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l'article 472 du code de procédure civile que " si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. ".

Conformément à l'article 24 § II, de la loi du 6 juillet 1989, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de la Seine-Saint-Denis doit être réputée avoir été saisie soit deux mois au moins avant l'assignation, le bailleur en justifiant par l'avis de réception par la Caisse d'allocations familiales, le 09/12/2021, du courrier recommandé l'informant de la situation d'impayé des locataires, laquelle a persisté jusqu'à l'audience.

Conformément à ce même article dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable dès le 29 juillet 2023, la société bailleresse produit l'accusé de réception électronique du 01/12/2023 prouvant ainsi que le représentant de l'État dans le département a bien été avisé de l'assignation en expulsion au moins six semaines avant l'audience.

La demande d'acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Aux termes de l'article 24, § I, alinéa 1, de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, " Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. ".

L'article 7g) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit par ailleurs que le locataire est obligé " De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent paragraphe. ".

En l'espèce, les conditions générale du bail comportent une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location en cas de non-paiement des loyers et charges deux mois après un commandement de payer resté sans effet et en cas de défaut d'assurance, un mois après un vain commandement de produire.

Un commandement de payer la somme en principal de 3 468,87 € et de justifier de l'assurance locative a été signifié à chacun des locataires le 16/12/2021. 

Il convient de rappeler qu'en application de l'article 7g) précité, à défaut de la remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci. 

Il est précisé que " Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire. " et que " Le montant total de la prime d'assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d'un montant fixé par décret en Conseil d'Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l'avis d'échéance et porté sur la quittance remise au locataire. Une copie du contrat d'assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat. ".

Or, en l'espèce, alors que la société VILOGIA ne démontre pas avoir respecté les dispositions de l'article 7 g) en informant les locataires de la souscription de l'assurance et en leur communiquant la copie du contrat d'assurance, force est de constater que des prélèvements sont effectués au titre d'une assurance (rubrique " Ass. P/Loc. " et " FDG Assur. ") depuis le mois d'avril 2021, ce qui vaut renoncement à se prévaloir de l'acquisition de la clause résolutoire pour ce motif. En tout état de cause, la société VILOGIA a indiqué à l'audience que l'attestation d'assurance lui ayant été remise, elle se désiste de ce chef de demande de résiliation.

S'agissant des loyers impayés, force est de constater que le commandement de payer, qui rappelait tant l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que la clause résolutoire insérée au bail , est resté sans effet au vu du décompte produit, le paiement intégral n'étant pas intervenu dans le délai de deux mois imparti par la loi. En conséquence, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire ont été réunies le 16/02/2022, à minuit. 

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, d'office, vérifier tout élément constitutif de la dette locative. 

Il ressort du relevé de compte des locataires arrêté au 02/02/2024 que la S.A d'HLM VILOGIA se prévaut d'une créance de 1 481,92 €, frais de procédure inclus. L'actualisation étant favorable aux défendeurs, elle sera accueillie même si, par leur absence, ils n'ont pu en débattre.

Les prélèvements mensuels au titre d'une assurance (rubrique " Ass. P/Loc. " et " FDG Assur. ") doivent être déduits pour un montant total de 176,00 € puisque la société bailleresse ne justifie pas avoir informé les locataires de sa volonté de souscrire une assurance pour leur compte ni leur avoir transmis une copie du contrat d'assurance lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat conformément aux dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Les frais de procédure ou frais d'huissier (98,73 € et 153,15 €) relèvent des dépens et ne peuvent être assimilés à la dette locative, seule cause possible de résiliation du bail. 

Dès lors, la créance non sérieusement contestable s'élève à 1 054,01 € arrêtée au 02/02/2024, terme du mois de janvier 2024 inclus. 

Les défendeurs qui ne justifient d'aucun paiement libératoire. Les défendeurs n'ont pas communiqué le jugement de divorce au bailleur ni au tribunal, de sorte qu'ils restent solidairement tenus au paiement de la somme sauf à produire ce jugement de divorce. Ils seront solidairement condamnés à payer cette somme, à titre de provision. 

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, M. [J] [W] aurait quitté le logement et le divorce aurait été prononcé le 23/02/2023. Mme [F] [W] née [N], travaille dans le secteur de l'hôtellerie et perçoit un salaire de 1 800 €. La dette est en constant diminution grâce aux efforts déjà consentis et les parties s'entendent sur un plan d'apurement par mensualités de 100 € en plus du loyer et des provisions sur charges.

Il convient d'établir un échéancier dans les termes de l'accord et de suspendre les effets de la clause résolutoire tant que celui-ci sera respecté et selon les conditions qui seront détaillées au dispositif de la présente décision.

Jusqu'à apurement total de la dette locative, M. [J] [W] et Mme [F] [W] née [N] devront s'acquitter du paiement du loyer et des charges courants. A défaut, la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail et permettant l'expulsion avec si nécessaire l'assistance de la force publique et le concours d'un serrurier.

En cas de défaillance des défendeurs à leur obligation de paiement du loyer et des charges en cours et du respect de l'échéancier, la clause résolutoire reprendra tous ses effets et l'occupation sans titre des locaux justifiera le paiement, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges, d'une indemnité mensuelle qu'il convient de fixer, à titre de provision, au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail et des charges récupérables dûment justifiées et ce, à compter du premier impayé et jusqu'à la libération effective des lieux. 
Succombant principalement à l'instance, M. [J] [W] et Mme [F] [W] [N] seront condamnés aux dépens. L'équité commande en revanche de rejeter la prétention de la S.A d'HLM VILOGIA au titre des frais irrépétibles.

L'exécution provisoire est de droit dans la présente instance.


PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe de la juridiction, 

Constatons que la S.A d'HLM VILOGIA en souscrivant un contrat d'assurance, a renoncé à prévaloir de ce moyen d'acquisition de la clause résolutoire ;

Constatons que l'attestation d'assurance du logement a été produit et que la S.A d'HLM VILOGIA s'est désistée de ce chef de demande de résiliation du bail ;

Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 16/12/2016 ont été réunies le 16/02/2021 à minuit pour défaut de paiement ;
Rappelons que, les défendeurs devront communiquer le jugement de divorce au bailleur pour faire cesser l'engagement solidaire à la dette ;

Condamnons solidairement M. [J] [W] et Mme [F] [W] née [N] à payer à la S.A d'HLM VILOGIA la somme provisionnelle de 1 054,01 euros (mille cinquante-quatre euros et un centime) à valoir sur les loyers et charges dus au 02/02/2024, terme du mois de janvier 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

Rejetons le surplus de la demande en paiement ;

Suspendons les effets de ladite clause, 

Autorisons M. [J] [W] et Mme [F] [W] née [N] à se libérer de la dette par 11 mensualités payables au plus tard le 15 de chaque mois en sus du loyer courant majoré des charges, dont 10 mensualités d'un montant minimum de 100 euros (cent euros), la première mensualité étant due au plus tard le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et la 11ème et dernière mensualité devant solder la dette, sauf meilleur accord des parties ; 

Disons que si les débiteurs se libèrent ainsi de la dette, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ;

Disons qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité ou d'un seul loyer venant à échéance pendant le plan d'apurement, la clause résolutoire reprendra ses effets de plein droit et le solde deviendra immédiatement exigible ;

Ordonnons, en ce cas, à M. [J] [W] et à Mme [F] [W] née [N] de quitter le logement [Adresse 4], sur la commune du [Localité 7] et de le rendre libre de tous occupants de leur chef ;
Disons qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion, au besoin avec l'assistance de la force publique et le concours d'un serrurier deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux resté infructueux ;


Condamnons, en ce cas solidairement, M. [J] [W] et Mme [F] [W] née [N] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges, fixée par provision au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail majoré des charges récupérables dûment justifiées, ce à compter du premier impayé et jusqu'à complète libération des lieux avec remise des clés ou expulsion ;

Rappelons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433 1 et suivants et R. 433 1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

Déboutons la S.A d'HLM VILOGIA du surplus de ses prétentions, en ce comprise la demande formulée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Condamnons M. [J] [W] et Mme [F] [W] née [N] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

Rappelons que l'exécution provisoire est de droit ;

Rappelons que la présente décision sera réputée non avenue si elle n'est pas signifiée dans les six mois de son prononcé.

Ainsi jugé le 02/04/2024.
Et ont signé,

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE.