Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 4 - LC — 1 octobre 2024

COUR D’APPEL DE PARIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE BOBIGNY



JUGEMENT DU 01 OCTOBRE 2024



Greffe des loyers commerciaux
Affaire N° RG 21/07386 - N° Portalis DB3S-W-B7F-VNL7
Chambre 5/Section 4 - LC
Minute n° 24/01395

DEMANDEUR

Madame [S] [Z] [O] épouse [D]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me David LEVY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : BOB 95


C/

DEFENDEUR

S.A.S.U. RP FLEURS
[Adresse 2]
[Localité 6]
représentée par Me Laurent WEDRYCHOWSKI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0126




COMPOSITION DU TRIBUNAL


Président : Madame Mechtilde CARLIER, Juge, statuant par délégation du Président du Tribunal et dans les conditions prévues aux articles R145-23 et suivants du code de commerce, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 25 Juin 2024


JUGEMENT

Prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Mechtilde CARLIER, Juge des Loyers Commerciaux, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 8 septembre 2010, le bail commercial relatif aux locaux du [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 6], conclu le 17 juillet 2001 entre Monsieur et Madame [O] et Monsieur [K] [L], a été renouvelé pour une durée de 9 années entières à compter du 15 septembre 2010, pour se terminer le 14 septembre 2019. 

Par acte du 26 mars 2013, Monsieur [L] a cédé à la SARL M Fleurs son fonds de commerce comprenant le droit au bail restant à courir, puis par acte du 28 juillet 2017, la SARL M FLEURS a cédé son fonds à la Sasu RP Fleurs. Le dernier loyer d’élève à 15.373,32 euros par an. 

Le 17 janvier 2019, en leur qualité d’héritiers, Madame [S] [O] [D] et Monsieur [V] [O] ont donné congé à la Sasu RP Fleurs pour le 14 septembre 2019, avec offre de renouvellement du bail commercial à compter du 15 septembre 2019 pour une durée de 9 ans avec un loyer de 26400 euros HC HT. Par acte de partage, Madame [S] [O] est devenue propriétaire des locaux occupés par la Sasu RP Fleurs ; la Sasu RP Fleurs accepte le principe du renouvellement mais pas le prix proposé. 

Par mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, du 2 juillet 2021, Madame [S] [O] a notifié un mémoire pour la fixation d’un loyer à 26400 euros par an, pour le renouvellement du bail à compter du 15 septembre 2019 et a saisi le tribunal judiciaire de Bobigny.

Par jugement du 12 juillet 2022, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bobigny a désigné M. [Y] [E] en qualité d’expert judiciaire avec pour mission de fournir au juge tous éléments de nature à déterminer au 1er avril 2019 la valeur locative de marché des locaux donnés à bail.

Par ordonnance du 22 décembre 2022, le juge chargé du contrôle de l’expertise a désigné M. [G] [C] en remplacement de l’expert initialement désigné.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 7 novembre 2023. Il y précise que le montant du loyer plafonné s’élève à 15.472,33 euros et que le montant de la valeur locative s’élève à 30.600 euros pour les locaux loués [Adresse 1] (93). L’expert judiciaire observe en outre une faible évolution en faveur du commerce de fleuriste de la société RP Fleurs.

Aux termes de son mémoire régularisé le 17 mai 2024, Mme [O] demande au juge des loyers, au visa des articles L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce, de 

Dire et juger qu’il existe en l’espèce plusieurs modifications notables des facteurs locaux de commercialité, justifiant le déplafonnement du loyer en renouvellement des locaux loués à la SASU RP FLEURS, sis [Adresse 2] et [Adresse 1], et sa fixation à la valeur locative. 
 
Fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 26.400 €uros par an en principal (qui reste inférieure à la valeur locative réelle), à compter du 15 Septembre 2019. 

Condamner la société RP FLEURS au paiement dudit loyer, ainsi qu’au paiement des intérêts de droit sur les compléments des loyers dus à compter rétroactivement de chaque échéance contractuelle postérieure à la prise d'effet du bail renouvelé, et ce à compter de la demande en fixation du nouveau loyer. 
 
Ordonner en tant que de besoin l’exécution provisoire du jugement à intervenir. 

 
Condamner la société RP FLEURS à payer à Madame [S] [O]-[D] la somme de 4.000 €uros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. 
 
Condamner la société RP FLEURS aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût de l’expertise. 


Sur la valeur locative, Mme [O] se fonde sur les termes du rapport d’expertise et soutient que :
- les locaux sont particulièrement bien situés dans un quartier résidentiel où les commerces sont bien représentés, avec une desserte du tramway 4 à proximité. Les locaux sont bien agencés avec 27m linéaire de façade, ils sont en bon état (malgré le dégât des eaux survenu postérieurement au renouvellement du bail et pour lequel le preneur a été indemnisé) et situés dans un immeuble bien entretenu. Les locaux sont équipés de grilles de sécurité et de rideaux métalliques.
- la surface est de 243,10m² et 136m² P
- la valeur locative évaluée au vu des éléments de comparaison est de 315€/m²P mais l’expert la fixe à 225€/mP au motif que le faible pouvoir d’achat des habitants du quartier fait baisser la valeur locative, ce que Mme [O] conteste.
- elle sollicite la fixation d’un loyer déplafonné fixé à un montant inférieur à celui calculé sur la base de la valeur locative évaluée par l’expert soit 26.400 euros.

Sur la modification des facteurs locaux de commercialité, Mme [O] estime que :
- l’avis de l’expert judiciaire selon lequel l’étude ne met pas en évidence une modification des facteurs locaux de commercialité au sens de l’article R. 145-6 du code de commerce ayant une incidence favorable sur le commerce de fleuriste considéré est erroné.
- la fermeture des cinq commerces de fleurs du quartier constitue une amélioration de la commercialité du quartier pour le preneur qui dispose d’une exclusivité sur le secteur.
- l’augmentation de la population à prendre en compte est celle de la commune entière et non du seul quartier de sorte qu’il convient de retenir une hausse de population de 10% et non 5% puisqu’en l’absence de concurrence, la zone de chalandise de RP Fleurs correspond à toute la commune.
- le nombre de logements a augmenté significativement sur toute la commune (ie cette zone de chalandise étant à prendre en considération)
- le nombre d’entreprises a augmenté significativement alors que, contrairement à ses dires, la société RP Fleurs travaille bien avec des structures institutionnelles.
- L’extension de la ligne de tramway T4 constitue une avancée indéniable dans l’amélioration de la commercialité du secteur. Le moyen de la preneuse selon lequel le tramway serait apparu postérieurement au renouvellement est réducteur puisque les travaux étaient déjà en cours pendant la période antérieure au renouvellement.
- l’augmentation de la taxe foncière de 44,11% entre 2010 et 2019, supportée par le bailleur, constitue une modification notable des obligations des parties ce qui constitue un motif de déplafonnement.
- l’évolution très favorable du chiffre d’affaires de la preneuse témoigne de l’amélioration des conditions de commercialité du quartier.

Aux termes de son mémoire régularisé le 21 mai 2024, la société RP Fleurs demande au juge des loyers commerciaux, au visa des articles L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce, de 

Constater l’accord des parties sur le renouvellement du bail à la date du 15 Septembre 2019. 




Juger qu’il n’existe en l’espèce aucune modification notable des facteurs locaux de commercialité, justifiant le déplafonnement du loyer en renouvellement des locaux loués à la SASU RP FLEURS, sis [Adresse 2] et [Adresse 1], et sa fixation à la valeur locative. 
Fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 15 Septembre 2019 à la somme de 15 472,33 € (Quinze mille quatre cent soixante-douze euros et trente-trois centimes). 
Ordonner en tant que de besoin l’exécution provisoire du jugement à intervenir. 
Condamner Madame [S] [O] à payer à la Société SASU RP FLEURS la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. 
Condamner Madame [S] [O] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût de l’expertise. 

La société RP Fleurs soutient que :
- la fermeture des autres fleuristes de la commune n’a pas amélioré la commercialité du local loué dans la mesure où l’étendue géographique de la commune est trop importante ; les clients n’étant pas enclins à traverser la ville pour l’achat de fleurs notamment au vu des modes d’achats nouveaux 
- la participation de RP Fleurs à une commémoration du 11 novembre n’est pas de nature à caractériser l’existence de liens institutionnels pérennes ni de caractériser un avantage tiré de l’augmentation du nombre d’entreprises sur la commune.
- les constructions nouvelles ne constituent pas des améliorations notables pour le preneur compte tenu de la faiblesse des revenus des habitants de ces nouvelles installations ;
- l’extension de la ligne de tramway 4 n’est pas de nature à caractériser une amélioration notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail car l’entrée en service de cette extension est postérieure au renouvellement du bail.
- l’amalgame entre la valeur locative fiscale et la valeur locative d’un bail commercial est erronée. La valeur locative prise en compte par l’administration peut être contestée ; la valeur locative de marché est celle évaluée au vu de facteurs comparatifs commerciaux lisibles.
- l’expert amiable accompagnant Mme [O] n’est pas inscrit sur le ressort de la cour d’appel de Paris et il n’est mentionné que dans quelques décisions de baux commerciaux dont la plus récente a été rendue en 2014
- l’augmentation du chiffre d’affaires de la société RP Fleurs tient au fait que le dirigeant de la structure travaille beaucoup plus que son prédécesseur et qu’il a développé une activité de commerce en ligne.

Il est renvoyé aux mémoires précités des parties pour un exposé de leurs prétentions et de leurs moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 25 juin 2024 et mise en délibéré au 1er octobre 2024.


MOTIFS

1. Sur le montant du loyer du bail renouvelé

Selon les articles L.145-33 et L.145-34 du code de commerce, le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative si celle-ci est inférieure au prix résultant de l’application des indices, ou au loyer plafond si cette valeur locative est supérieure à celui-ci, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33 du même code, soit les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité, ce qui permet la fixation à la valeur locative supérieure au loyer plafond.




1.1. Sur la détermination du montant du loyer plafonné

Dans son rapport, l’expert judiciaire fixe le montant du loyer plafonné à 15.472,33 euros hors charges. Aucune des parties ne conteste ce montant qu’il convient donc d’entériner.


1.2. Sur la détermination de la valeur locative

* La surface pondérée

L’expert judiciaire retient une surface pondérée de 136m². Aucune des parties ne conteste cette surface. Il convient donc d’entériner le rapport sur ce point.


* le prix unitaire au m²

L’expert judiciaire retient des références de loyers à proximité soit de loyers fixés judiciairement soit des loyers de renouvellement fixés amiablement oscillant en moyenne entre 233 et 435 €/m²P selon la situation géographique, la surface ou l’activité. Pour ce qui est des loyers de première location, les valeurs varient entre 318 et 654 €/m²P. L’expert judiciaire retient que les locaux sont situés dans un quartier résidentiel, à faible pouvoir d’achat, sur une partie de l’[Adresse 5] où les commerces sont bien représentés face à la mairie. L’expert souligne également la catégorie de l’immeuble, l’excellente visibilité du magasin situé au rez-de-chaussée en angle doté d’une bonne emprise de façade. L’expert en déduit une valeur locative pour ce type de commerce de 225€/m²P.

Mme [O] qui conteste cette évaluation produit un rapport d’expertise amiable qui ne saurait prévaloir sur les éléments relevés par l’expert judiciaire en ce que ce dernier, doté d’une réputation certaine dans le domaine de l’évaluation des valeurs locatives, a exercé sa mission de manière impartiale et contradictoire sous le contrôle du juge chargé du contrôle des expertises de sorte que son rapport présente une force probante supérieure à celle de tout expert amiable saisi d’une demande de d’évaluation non contradictoire et non judiciaire. 

***

Par conséquent, la valeur locative établie par l’expert judiciaire s’élève à 30.600 euros.


1.3. Sur la demande de déplafonnement

Aux termes du premier alinéa de l’article L. 145-34 du code commerce, à moins d'une modification notable des caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux.

* les obligations et charges des parties

En application de l'article R.145-8 du code de commerce, la modification conventionnelle du loyer en cours de bail, et notamment lorsqu'elle est intervenue à l'occasion d'une cession, constitue un motif de déplafonnement dès lors qu'elle est notable.

Ainsi, les modifications apportées par la loi aux clauses du bail renouvelé, quant à la charge des travaux sont de nature à entraîner un déplafonnement du montant du loyer du bail renouvelé, si elles présentent un caractère notable.

En l’espèce, la taxe foncière aux [Localité 6] a évolué en augmentant de 44% entre 2010 et 2019 alors que la moyenne nationale d’augmentation de l’impôt foncier s’élève à 24,9% entre 2011 et 2021. Par conséquent, si la taxe foncière des [Localité 6] avait suivi le sort de l’augmentation au plan national, l’augmentation de la taxe foncière aurait été de 623 euros (passant de 2502 à 3.125€). Or l’augmentation a été de +1.104 euros soit un supplément spécifique aux [Localité 6] de 481 euros. Ce montant ne parait pas suffisamment notable au sens des dispositions précitées pour justifier un déplafonnement du montant du loyer du bail renouvelé.

* l’évolution des facteurs locaux de commercialité

Il résulte des articles L.145-33, L.145-34 et R.145-6 du code de commerce qu'une modification des facteurs locaux de commercialité peut constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer si elle est notable, survenue au cours du bail expiré et de nature à avoir un incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par le preneur et que ces facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.

Il en résulte que pour que la règle du plafonnement soit écartée et que le loyer puisse être fixé à la valeur locative, la preuve doit être rapportée d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, survenue entre la dernière fixation du loyer et la demande de révision, ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative. Cette preuve revient à celui qui demande la révision du loyer.

En l’espèce, il ressort des conclusions de l’expert judiciaire qu’il ne relève pas de modification notable en faveur du commerçant des facteurs locaux de commercialité au cours du bail écoulé, c’est-à-dire avant le renouvellement. Selon l’expert judiciaire, ni l’évolution de la population, ni l’évolution des constructions de logements ou l’urbanisme ne sont de nature à caractériser des modifications notables des facteurs locaux de commercialité. L’expert relève à juste titre que l’arrivée de l’extension de la ligne de tramway 4 est entrée en service postérieurement au renouvellement du bail. Cette circonstance devrait donc être prise en compte, le cas échéant, pour la détermination du prix du loyer du bail qui sera renouvelé à l’issue du renouvellement opéré le 15 septembre 2019. Il n’est pas non plus établi que l’augmentation des créations d’entreprises aux [Localité 6] aurait bénéficié au preneur dont l’activité présente un fort retentissement local. La bailleresse ne rapporte pas la preuve du développement commercial de la société RP Fleurs auprès des entreprises récemment implantées localement. La hausse de chiffre d’affaires de la preneuse ne peut caractériser une modification des facteurs locaux de commercialité ceux-ci, pris in concreto, relevant des caractéristiques extrinsèques du local liés à l’environnement et au quartier d’implantation du commerce. 

En l’état des éléments produits, la bailleresse ne rapporte pas la preuve d’éléments de nature à modifier l’avis de l’expert. Il convient donc d’entériner le rapport judiciaire et de considérer que l’évolution du secteur ne révèle pas, en cours de bail expiré, une modification notable des facteurs locaux de commercialité en faveur de la société RP Fleurs justifiant ainsi le déplafonnement du loyer du bail renouvelé.

Par conséquent, le montant du loyer du bail renouvelé sera fixé à 15.472,33 euros hors taxes et hors charges par an à compter du renouvellement opéré le 15 septembre 2019.





2. Sur les intérêts

En application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, des intérêts ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter de la date de l'assignation, pour les loyers échus avant cette date, et à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date. 

3. Sur les autres demandes

Mme [O] qui succombe à sa demande de déplafonnement du loyer, sera condamnée aux dépens qui incluront les frais d’expertise.

Elle sera condamnée à verser la somme de 1.500 euros à la société RP Fleurs en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 sans qu’il soit nécessaire pour le tribunal de l’ordonner ou le rappeler.


PAR CES MOTIFS


Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Vu le jugement du 12 juillet 2022 ;

Fixe à la somme de 15.472,33 euros par an en principal, hors taxes et hors charges, à compter du 15 septembre 2019, le montant du loyer du bail renouvelé entre la société RP Fleurs et Mme [O] portant sur les locaux sis [Adresse 2] et [Adresse 1] (93) ;

Dit qu'ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter de la date de l’assignation pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date ;

Condamne Mme [O] aux dépens incluant les frais d’expertise judiciaire ;

Condamne Mme [O] à verser à la société RP Fleurs la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire ;

Fait au Palais de Justice, le 1er octobre 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Mechtilde CARLIER, Juge des loyers commerciaux, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.


LA GREFFIERE LA JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX




Madame AIT Madame CARLIER