Tribunal Judiciaire · EXPROPRIATIONS — 1 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DE LA GIRONDE


JUGEMENT FIXANT DES INDEMNITES PROVISIONNELLES D’EXPROPRIATION.

le MARDI PREMIER OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE


N° RG 24/00116 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZQUU
NUMERO MIN: 24/00073

Nous, Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de BORDEAUX, désignée spécialement en qualité de juge de l’Expropriation par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’appel de BORDEAUX en date du 31 août 2023, pour exercer dans le département de la Gironde les fonctions prévues aux articles L.211 et R 211-1 et suivants du Code de l’expropriation, assistée de Mme Céline DONET, Greffier 

Statuant selon la procédure d’urgence prévue aux articles L. 232-1 et R.232-1 à R.232-8 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, après transport sur les lieux et avis des parties

ENTRE :

LA FABRIQUE DE [Localité 15] MÉTROPOLE
[Adresse 13]
[Localité 15]

représentée par Maître Sarah HEITZMANN, avocat au barreau de RENNES

ET

Société [16] HYPERMARCHES représentée par M. [Z] [X], Président
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 14]

représentée par Maître François-Charles BERNARD, avocat au barreau de PARIS


En présence de Madame [A] [L], Commissaire du Gouvernement


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Grosse délivrée le:
à :
Expédition le :
à :

FAITS ET PROCÉDURE
Les parcelles cadastrées section AX [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 11], d’une contenance totale de 10544 m² situées [Adresse 2] à [Localité 18] sont issues d’une division de deux parcelles mères AX [Cadastre 4] et AX [Cadastre 3]. Elles forment l’emprise 49 concernées par la procédure d’expropriation. 
L’emprise s’inscrit dans un ensemble divisé en volumes, dont l’état descriptif de division a été créé aux termes d’un acte du 6 octobre 1987, modifié par un acte du 2 janvier 2012, qui prévoit la suppression du lot 2 et la création des lots 3, 4, 5 et 6. 
Le volume 4 est défini comme suit : en infrastructure, la totalité du tréfonds de l’ensemble immobilier et des épaisseurs de tréfonds inclus dans les volumes 1,3,5 et 6. En superstructure, le surplus de l’ensemble immobilier à l’exclusion des espaces inclus dans les volumes 1,3,5 et 6 composé : au rez-de-chaussée, d’un bâtiment hypermarché, cours de service, centre autos, parc de stationnement avec cheminements cyclables (notamment sous le volume 3) et voirie ; épaisseur d’espace aérien limitée à la côte NGF 42.00 sous les deux passerelles du volume 3 ; la totalité de l’espace aérien (ou volume d’air) de l’ensemble immobilier y compris au-dessus des épaisseurs d’espaces aériens du volume 3, à l’exception des espaces aériens inclus dans les volumes 1,54 et6. Il est constitué par le volume global de la somme de 16 volumes partiels ou sous volumes décrits dans l’état descriptif de division en volumes daté du 2 janvier 2012.
Par arrêté du 28 novembre 2023, le préfet de la Gironde a déclaré d’utilité publique les travaux de relatifs à l’opération d’aménagement du secteur « [Localité 19] » à [Localité 18]. 
Par arrêté du 22 avril 2024, le préfet de la Gironde a déclaré cessibles les biens nécessaires à la réalisation de l’opération d’aménagement [Localité 19] sur la commune de [Localité 18] et l’urgence à prendre possession des biens.
Par courrier du 16 juillet 2024, signifié le 18 juillet 2024, la SPL LA FABRIQUE DE [Localité 15] METROPOLE (ci-après « La FAB ») a fait connaître à la société [16] HYPERMARCHES ses propositions indemnitaires.
Par ordonnance du 29 juillet 2024, le juge de l’expropriation a ordonné l’expropriation des parcelles susvisées au profit de la FAB.
A défaut d’accord, et au vu de l’urgence déclarée, la FAB a, par mémoire enregistré au greffe le 30 août 2024, saisi le juge de l’expropriation aux fins de fixation de l’indemnité de dépossession due à la procédure d’expropriation selon les règles applicables à la procédure d’urgence. 
L’ordonnance fixant le transport sur les lieux au 30 septembre 2024 à 11h40 et l’audience au 7 novembre 2024 a été rendue par le juge de l’expropriation le 4 septembre 2024.
Le commissaire du gouvernement a communiqué ses conclusions le 27 septembre 2024.
Le transport sur les lieux a eu lieu en présence des représentants et du conseil de la FAB, du représentant et du conseil de la société [16] HYPERMARCHES et du commissaire du gouvernement. 
La FAB a demandé au juge de l’expropriation de fixer les indemnités provisionnelles à l’issue du transport, en application de l’article R. 232-7 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.
En application de l’article R. 232-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le procès-verbal établi lors du transport sur les lieux fait mention des observations formulées sur l’état des lieux et des renseignements de nature à permettre ultérieurement la fixation des indemnités définitives. 

PRETENTIONS DES PARTIES
Aux termes de son mémoire du 30 août 2024, la FAB demande au juge de l’expropriation de fixer à la somme de 340 700 euros l’indemnité principale et 35 070 euros l’indemnité de remploi. Elle soutient que la parcelle AX [Cadastre 5] (5228 m²) est en nature mixte ; elle correspond à des portions de voie de circulation ([Adresse 20]) des parties d’accotement et de terrains enherbés et une petite partie du parc de stationnement affecté au centre commercial [16]. Les parcelles AX [Cadastre 6] (433 m²), [Cadastre 7] (17m²)et [Cadastre 8] (7m²) sont des parcelles situées le long de la parcelle AX [Cadastre 5]. Elles correspondent à des portions de parc de stationnement affecté au centre commercial [16]. La parcelle AX [Cadastre 9] (3250 m²) correspond à une portion de la [Adresse 20] et du [Adresse 17] en ce compris le rond-point et les accotements. La parcelle [Cadastre 10] ([Cadastre 12] m²) est un terrain nu enherbé. Elle comprend une portion du [Adresse 17] et son accotement. La parcelle AX [Cadastre 11] (1052 m²) correspond à une portion du [Adresse 17] en ce compris son accotement. Elle expose qu’aucun titulaire de droit personnel ou réel n’a été porté à sa connaissance par les propriétaires de sorte que l’emprise est évaluée en valeur libre. S’agissant de la date de référence, elle la fixe au 6 mars 2020, date à laquelle la 9e révision du PLU 3.1 de [Localité 15] Métropole, ayant affecté la zone UPZ7-E, située dans le périmètre du droit de préemption urbain, a été rendu opposable aux tiers. Elle estime qu’à cette date, l’emprise peut être qualifiée de terrain à bâtir au sens de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. S’agissant de l’indemnisation, la FAB soutient que les emprises à usage de voirie publique ou privée sont dépourvues de possibilités effectives de construction et propose en conséquence une valorisation de 10 euros par m², pour les emprises en nature d’accotement/voie de circulation. Concernant les emprises partielles de sol/parc de stationnement, elle se fonde sur 3 termes de comparaison constituant des références privilégiées au sens de l’article L. 322-8 du code précité, pour proposer une valorisation au m² de 100 euros. Au regard des superficies des parcelles et de leur nature, elle a ventilé sa proposition d’indemnisation, à hauteur de 10 euros par mètre carré pour lez zones en nature de voie de circulation et de 100 euros le m² pour les zones en nature de sol, soit un total de 340 700 euros outre une indemnité de remploi de 35 070 euros.
Le commissaire du Gouvernement retient pour la partie sol une valeur de 432 euros le m² correspondant à la moyenne des termes de comparaison recensés s’agissant de terrains à bâtir encombrés. Pour la partie voirie, espaces de circulation publique, il retient une valeur de 216 euros le m² après abattement de 50% au regard d’une constructibilité considérée comme nulle. Au total, il propose une indemnité de 2 842 128 euros et une indemnité de remploi de 285 213 euros.
En réplique, le conseil de [16] HYPERMARCHE a demandé à ce que les indemnités provisionnelles soient fixées à hauteur de l’évaluation faite par le commissaire du gouvernement. 



SUR CE,

Sur la procédure d’urgence

Les articles R. 232-1 à R. 232-8 du code de expropriation pour cause d’utilité publique fixent le cadre de la procedure d’urgence. 

Selon l’article R. 232-1 de ce code, lorsqu’il y a urgence à prendre possession des biens expropriés, cette urgence est constatée par l’acte declarant l’utilité publique ou par un acte postérieur de même nature. 

En l’espèce, par arrêté du 22 avril 2024, le préfet de la Gironde a déclaré cessibles les biens nécessaires à la réalisation de l’opération d’aménagement [Localité 19] sur la commune de [Localité 18] et l’urgence à prendre possession des biens. 
En application de l’article R. 232-7 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge de l’expropriation peut, s’il ne s’estime pas suffisamment éclairé, fixer des indemnités provisionnelles dont le montant correspond au préjudice causé aux intéressés tel qu’il est établi à l’issue des débats suivant le transport sur les lieux. L’article L. 232-1 du même code prévoit que le juge autorise l’expropriant à prendre possession du bien moyennant le paiement ou, en cas d’obstacle au paiement, la consignation des indemnités ainsi fixées. 
Ce jugement n’est pas motivé. Il ne peut être attaqué que par la voie du pourvoi en cassation en vertu de l’article L. 232-2 du même code.
Sur les indemnités provisionnelles
Au vu de la demande de la FAB tendant à fixer les indemnités provisionnelles, constatant qu’à ce stade des débats, il est prématuré de fixer les indemnités définitives, il y a lieu de fixer l’indemnité principale provisionnelle et l’indemnité de remploi à hauteur des montants proposés par l’expropriant. 
Sur les dépens
Les indemnités définitives n’étant pas fixées, il y a lieu de réserver les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, par jugement en premier et dernier ressort, susceptible de pourvoi en cassation,
Vu l’urgence
FIXE les indemnités provisionnelles de dépossession revenant à la société [16] HYPERMARCHES pour les parcelles cadastrées section AX [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 11], d’une contenance totale de 10 544 m² situées [Adresse 2] à [Localité 18] aux sommes suivantes : 
- 340 700 euros au titre de l’indemnité principale 
- 35 070 euros au titre de l’indemnité de remploi
AUTORISE l’expropriant à prendre possession des biens expropriés après paiement de l’indemnité ou, en cas d’obstacle au paiement, après sa consignation,
RAPPELLE que l’audience en vue de la fixation des indemnités définitives aura lieu le 7 novembre 2024 à 9h30 au tribunal judiciaire de Bordeaux, salle F.
Réserve les dépens.
La présente décision a été signée par, Madame Marie WALAZYC Juge de l’Expropriation, et par Mme Céline DONET, greffier présent lors du prononcé.



Le Greffier Le Juge de l’Expropriation