Tribunal Judiciaire · 7ème CHAMBRE CIVILE — 1 octobre 2024

N° RG 23/01992 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XOFC

7EME CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND



TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 1er OCTOBRE 2024 
70B

N° RG 23/01992
N° Portalis DBX6-W-B7H- XOFC

Minute n°2024/





AFFAIRE :

[H] [B]
[G] [E] [A] [B]
[R] [L] [I] [B]
[M] [W] [B]
C/
[N] [U] [Z]
Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2] (SARL JACQUART GESTION)



 
Grosse Délivrée 
le :
à 
Avocats : 
Me Christelle CAZENAVE
Me Aimé Césaire NGUIMBI
SCP TMV



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame BOULNOIS, Vice-Présidente,
Madame VERGNE, Vice-Présidente,
Madame PINAULT, Juge,

Lors des débats et du prononcé : 

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier 


DEBATS :

à l’audience publique du 11 Juin 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 1er Octobre 2024


JUGEMENT :

Contradictoire
En premier ressort
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe



DEMANDEURS

Madame [H] [B]
née le 12 Janvier 1972 à [Localité 16] (ANGLETERRE)
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 10]

représentée par Me Aimé Césaire NGUIMBI, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)
représentée par Me Sabrina ARIBI, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant) 



Monsieur [G] [E] [A] [B]
né le 30 Mars 1962 à [Localité 5] (GIRONDE)
de nationalité Française
[Adresse 8]
[Localité 7]

représentée par Me Aimé Césaire NGUIMBI, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)
représentée par Me Sabrina ARIBI, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant) 

Monsieur [R] [L] [I] [B]
né le 24 Février 1976 à [Localité 12] (HAUTS-DE-SEINE)
de nationalité Française
[Adresse 18]
[Adresse 18]
[Localité 13] (MEXIQUE)

représentée par Me Aimé Césaire NGUIMBI, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)
représentée par Me Sabrina ARIBI, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant) 

Monsieur [M] [W] [B]
né le 12 Décembre 1964 à [Localité 19] (CANADA)
de nationalité Française
[Adresse 9]
[Localité 11]

représentée par Me Aimé Césaire NGUIMBI, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)
représentée par Me Sabrina ARIBI, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant) 


DÉFENDEURS

Monsieur [N] [U] [Z]
né le 23 Novembre 1946 à [Localité 14] (LOT)
de nationalité Française
[Adresse 15]
[Adresse 15]
[Localité 6]

représenté par Me Christelle CAZENAVE, avocat au barreau de BORDEAUX


Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2] pris en la personne de son Syndic en exercice, la SARL JACQUART GESTION, domicilié en cette qualité au siège social 
[Adresse 3]
[Localité 5]

représentée par Me Pierrick CHOLLET de la SCP TMV, avocat au barreau de BORDEAUX




Par acte du 31 août 1983, Madame [T] [D] épouse [B] et Monsieur [E] [B], propriétaires d’un immeuble surplombé d'une plateforme sis lieudit [Adresse 1] à [Localité 17], ont cédé, après division, à Monsieur et Madame [J], les lots 3, 4 et 5 constitués du droit d’édifier un garage et deux appartements à usage d’habitation sur la plateforme surplombant leurs lots 1 et 2 situés au rez-de-chaussée dont ils ont gardé la propriété. 

Un syndicat de copropriétaires a été crée. Le syndic de copropriété a été la société ALTIMO puis, depuis le 15 février 2022, la SARL JACQUART GESTION. 

Par acte du 10 mai 1994, Monsieur et Madame [J] ont cédé leurs lots à Monsieur [N] [Z].

Par acte du 28 février 2013, Madame [T] [D] épouse [B] a consenti une donation à titre de partage anticipé à ses héritiers présomptifs de la nue propriété des biens et droits immobiliers dans l'ensemble immobilier [Adresse 2]. Messieurs [M], [G] et [R] [B] se sont vus attribuer le lot numéroté 8 et Madame [H] [B], le lot numéroté 6 (après division du lot 2 en deux lots 6 et 7 puis fusion du lot 1 et 7 pour créer le lot numéro 8).

Monsieur [Z] a fait faire des travaux. Au cours de l’année 1995, il a déposé une déclaration de travaux, les travaux consistants en «modification de la façade (baies vitrées), construction d'un abri bois démontable, d'une piscine et d'une terrasse (caillebotis bois)».

A la suite de ces travaux, Madame [T] [B] s'est plainte d'infiltrations.

Une expertise a été ordonnée par ordonnance du 11 février 2008 du Tribunal de Grande Instance de Bordeaux et un expert judiciaire a été désigné en la personne de Monsieur [K] [X].

Au cours de l’année 2011, Monsieur [Z] a entrepris de nouveaux travaux.

Courant 2012, Madame [T] [B] s'est plainte d'infiltrations dans son appartement. Une expertise amiable a été réalisée par Monsieur [O] [P].

Par acte du 24 juillet 2014, dans le cadre d'une nouvelle procédure, Monsieur [Z] a fait assigner en référé les entreprises ayant réalisé les travaux et Madame [T] [B] aux fins de voir ordonnée une expertise. Une ordonnance de référé a fait droit à sa demande et Monsieur [O] [V] a été désigné en qualité d'expert judiciaire. Il a rendu son rapport le 23 novembre 2015.

Le 14 juillet 2014, Madame [T] [B] s'est plainte de nouveau d'infiltrations qu’elle a déclarées à son assureur habitation le 25 juillet 2014. Le 28 août 2014, le Cabinet AX’EAU a été missionné pour une recherche de fuite.
 
Les Consorts [B] se sont alors plaints de ce que Monsieur [Z] avait édifié une cuisine sur les parties communes en construisant selon eux une extension du bâti existant sur la dalle, partie commune, sans autorisation de la copropriété.

Le 18 juillet 2019, Madame [T] [B] a déclaré un nouveau sinistre d'infiltrations concernant le mur semi-enterré auprès de son assureur habitation.
 
Parallèlement, par acte d'huissier du 22 juin 2016, Madame [T] [B] avait fait assigner Monsieur [Z] au fond suite au rapport d'expertise de Monsieur [O] [V].

Le 15 janvier 2019, le Tribunal judiciaire de Bordeaux a rendu un jugement aux termes duquel Monsieur [Z] a été condamné à faire réaliser «les travaux de réfection de la terrasse suivant la solution médiane préconisée par l’expert judiciaire».

Monsieur [Z] a interjeté appel de ce jugement.

L’assemblée générale des copropriétaires du 10 janvier 2020 a autorisé Monsieur [Z] à réaliser les travaux de la toiture terrasse suivant la solution médiane proposée par l’expert judiciaire et retenue par le Tribunal judiciaire de Bordeaux dans sa décision du 15 janvier 2019.
 
Monsieur [Z] a entrepris des travaux en 2021.






Se plaignant d'un défaut d'étanchéité d'un mur des lots 3, 4 et 5 appartenant à Monsieur [Z] entraînant des désordres affectant leurs lots, les Consorts [B], ont, par acte des 03 et 05 février 2021, fait assigner en référé Monsieur [Z] aux fins de voir ordonnée une expertise.
 
Par ordonnance du 10 mai 2021, le juge des référés a fait droit à leur demande et a désigné Monsieur [F] [Y], en qualité d'expert. L'expert judiciaire a rendu son rapport le 12 mai 2022.

Le 15 septembre 2022, la Cour d’Appel de Bordeaux a confirmé le jugement du 15 janvier 2019.

Parallèlement, dans le cadre d'une autre instance, les Consorts [B] ont assigner les 11 et 14 juin 2021 au fond Monsieur [Z] et la SARL ALTIMO afin de voir constater l'appropriation de parties communes par Monsieur [Z] pour la construction d'une piscine, d'un abri jardin et d'un abri voiture et voir ordonner leur démolition outre de se voir indemnisés d'un préjudice et de voir engagée la responsabilité du Syndic de copropriété. Par jugement du 22 novembre 2022, le Tribunal judiciaire a ordonné la démolition de la piscine d'une superficie de 44m², de la dalle béton et terrasse bois entourant la piscine d'une superficie de 177m², de l'abri voiture d'une superficie de 28,60 m² et d'un abri de jardin d'une superficie de 9,40 m² édifiés sur le terrain commun et la remise en état des lieux, dans un délai de 4 mois à compter de la signification du jugement et ordonné également à l'égard des Consorts [B] la démolition de certains ouvrages.

Le jugement a écarté l'exécution provisoire et a été frappé d'appel.
 
Par exploits en date des 08 et 27 février et 1er mars 2023, Madame [H] [B] et Messieurs [R], [M] et [G] [B] ont fait assigner au fond devant le Tribunal judiciaire, Monsieur [N] [Z] et le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 17], pris en la personne de son représentant légal, le Syndic de Copropriété, la SARL JACQUART GESTION, aux fins de solliciter la condamnation de Monsieur [Z] à réaliser des travaux d'étanchéité des murs semi-enterrés et enterrés sous astreinte, à «mettre un terme à l'occupation illicite des parties communes», de voir ordonnée la démolition de la «cuisine édifiée sur une dalle partie commune sans autorisation» et la démolition de la terrasse-bois édifiée sur une dalle partie commune sous astreinte, outre sa condamnation à des dommages et intérêts pour préjudice de jouissance. 

Par conclusions d'incident du 12 janvier 2024, Monsieur [Z] a demandé au juge de la mise en état de constater à titre principal que la demande en démolition de la terrasse bois se heurtait à l'autorité de la chose jugée et subsidiairement qu'elle était formée à la fois devant le Tribunal judiciaire et pendante devant la Cour d'Appel. 




Par ordonnance du 31 mai 2024, le juge de la mise en état a déclaré la demande en démolition de la terrasse bois irrecevable comme se heurtant à l'autorité de la chose jugée et s'est déclaré incompétent pour, sur demande subsidiaire en interprétation des Consorts [B], dire que la démolition de la terrasse bois ordonnée comprenait «également la démolition de la terrasse bois surplombant le mur semi-enterré». 

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 mai 2024, Madame [H] [B], Monsieur [G] [B], Monsieur [R] [B] et Monsieur [M] [B] demandent au Tribunal de :

Vu les articles 1240 et suivants du Code Civil, Vu l’article 2227 du Code Civil , Vu les articles 9, 10-1, 15 et 18 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 
- Dire que la cause du désordre du mur semi-enterré est le revêtement non étanche du mur semi-enterré conséquence d’un défaut d’exécution important du platelage bois en continuité de la terrasse de la piscine de Monsieur [N] [Z] vers la toiture terrasse, construction illégale de Monsieur [N] [Z] d’une terrasse-bois sur une dalle partie commune ;
- Dire que la cause du désordre du mur enterré est la porosité du mur de façade nord-ouest dans sa partie enterrée conséquence d’une modification de l'environnement du mur provoquée par un dégagement des sols qui étaient stabilisés et étanches à la suite de la construction illégale par Monsieur [Z] des travaux d’extension de la cuisine sur une terrasse partie commune, sans autorisation de la copropriété ;
- DIRE que Monsieur [N] [Z] s’est approprié des parties communes par l’édification d’une cuisine sur une terrasse partie commune, et d’une terrasse-bois sur une dalle partie commune sans autorisation de la copropriété ;
- DIRE que Monsieur [N] [Z] s’est approprié des parties communes par l’occupation illicite et l’édification de la cuisine et d’une terrasse-bois sans autorisation de la copropriété ;
- DIRE que les travaux irréguliers réalisés par Monsieur [N] [Z], édification de la cuisine et d’une terrasse-bois sans autorisation de la copropriété, sont à l’origine de désordres subis par Mademoiselle [H] [B] et Messieurs [R], [M] et [G] [B] ;
- DIRE que l’appropriation et l’occupation illicite par Monsieur [N] [Z] des parties communes sont à l’origine d’un trouble de jouissance de Mademoiselle [H] [B] et Messieurs [R], [M] et [G] [B] excédant les inconvénients normaux du voisinage.
En conséquence,
- DECLARER Monsieur [N] [Z] responsable des désordres subis par Mademoiselle [H] [B] et Messieurs [R], [M] et [G] [B]
- CONDAMNER Monsieur [N] [Z] à réaliser les travaux d’étanchéité du mur semi-enterré et ce sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir et ce pendant un délai de trois mois.



- CONDAMNER Monsieur [N] [Z] à réaliser les travaux d’étanchéité du mur de façade nord-ouest dans sa partie enterrée, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir et ce pendant un délai de trois mois.
- CONDAMNER Monsieur [N] [Z] à mettre un terme à l’occupation illicite des parties communes ;
- ORDONNER la démolition de la cuisine édifiée sur une partie commune sans autorisation de la copropriété et la remise en état des lieux, pour qu’il soit mis fin à l’appropriation des parties communes, et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard, dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir ;
- ORDONNER la démolition de la terrasse-bois édifiée sur une dalle partie commune sans autorisation de la copropriété, et la remise en état des lieux, pour qu’il soit mis fin à l’appropriation des parties communes, et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard, dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir 
- CONDAMNER Monsieur [N] [Z] à payer à Mademoiselle [H] [B] et Messieurs [R], [M] et [G] [B] la somme de 10.000 euros en réparation de leur entier préjudice du fait du trouble de jouissance généré par les infiltrations subis depuis de nombreuses années à raison de travaux irréguliers réalisés par Monsieur [Z] sans autorisation ;
- CONDAMNER Monsieur [N] [Z] à payer à Mademoiselle [H] [B] et Messieurs [R], [M] et [G] [B] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- CONDAMNER le même aux entiers dépens, y compris les frais d’expertise
- RAPPELER que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 04 juin 2024, Monsieur [N] [Z] demande au Tribunal de :

Vu les articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965
Constater l’abandon par les consorts [B] de leur demande de désignation d’un expert.
Juger que les infiltrations dans la salle de bains au droit du mur semi enterré et dans la salle d’eau et dégagement au droit du mur enterré sont la conséquence d'une absence d’étanchéité des murs, lors de la construction de l’immeuble.
Juger que les murs extérieurs de l'immeuble constituent des parties communes.
En conséquence,
Juger que Monsieur [N] [Z] n’est pas responsable des désordres subis par les consorts [B].
Débouter les consorts [B] de leur demande tendant à voir condamner Monsieur [Z] a réaliser les travaux d’étanchéité du mur semi enterré et du mur enterré.
A titre reconventionnel,
Vu l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965
Juger que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] est seul responsable des désordres.

Juger que les travaux d’étanchéité du mur semi enterré et du mur enterré sont à la charge du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2].
Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] a procéder aux travaux de reprise du mur semi-enterré et du mur enterré.
Juger qu’il appartient au préalable au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de désigner un maitre d'œuvre, afin de définir le programme de travaux réparatoires.
Vu l'article 1383-2 du Code CiviL
Vu les conclusions récapitulatives N°2 des consorts [B],
Vu l'aveu judiciaire des consorts [B] consistant à indiquer ne pas être opposés a la pose des couvertines une fois l'acrotère réparé
Vu le vote par tous les copropriétaires du devis de l'’entreprise individuelle DPM tendant a la réparation des acrotères,
Constater que les travaux de reprise des acrotères sont en cours.
En conséquence,
Autoriser Monsieur [Z] a réaliser, une fois achevés les travaux de reprise des acrotères par l’entreprise individuelle DPM, la pose des couvertines à ses frais.
Sur la demande de démolition de la terrasse :
vu l’ordonnance du juge de la mise en état du 28 mai 2024, Constater l'irrecevabilité de cette demande.
Sur la demande de démolition de la cuisine :
Juger que les consorts [B] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] sont défaillants a rapporter la preuve de l’existence d'une appropriation de parties communes.
En conséquence,
Débouter les consorts [B] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de leur demande de démolition de la cuisine.
Subsidiairement,
Juger que la demande de démolition de la cuisine est disproportionnée.
Juger que les consorts [B] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] ne rapportent pas la preuve de l’existence d’un préjudice occasionne par les constructions en litige.
En conséquence,
Débouter les consorts [B] et le syndicat des CO propriétaires du [Adresse 2] de leur demande de démolition de la cuisine.
Débouter les consorts l_ACHARMOISE et le syndicat des co propriétaires du [Adresse 2] de toute demande de dommages et intérêts.
A titre infiniment subsidiaire,
Ramener a de plus justes proportions les sommes que seraient amenés a solliciter les consorts [B] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], les dommages et intérêts ne pouvant excéder 10 000 €.
En toute hypothèse,
Dire n'y avoir lieu a exécution provisoire de la décision a intervenir.
Condamner, in solidum, Messieurs [G] [B], [R] [B] et [G] [B], Madame [H] [B], au paiement d'une somme de 7200 € sur le fondement de l'article 700 du CPC ainsi qu’aux entier dépens.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 05 juin 2024, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice la SARL JACQUART GESTION, demande au Tribunal de :

JUGER que Monsieur [Z] a fait édifier des travaux sur des parties communes, sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires,
REJETER les demandes de Monsieur [Z] dirigées à l’encontre du SDC du [Adresse 2],
En conséquence, CONDAMNER Monsieur [Z] à démolir les ouvrages litigieux et à procéder à la remise en état des parties communes, 
En tout état de cause, CONDAMNER toute partie succombant à régler au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SARL JACQUART GESTION, la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 07 juin 2024.


MOTIFS :

L’article 799 du code de procédure civile dispose que, sauf dans le cas où il est fait application des dispositions du deuxième alinéa de l'article 781, le juge de la mise en état déclare l'instruction close dès que l'état de celle-ci le permet et renvoie l'affaire devant le tribunal pour être plaidée à la date fixée par le président ou par lui-même s'il a reçu délégation à cet effet. La date de la clôture doit être aussi proche que possible de celle fixée pour les plaidoiries.

En vertu de l’article 802 du code de procédure civile : «après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office».

Aux termes de l’article 803 du même code : «L’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation. Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l’instruction, l’ordonnance de clôture n’est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout. L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par une ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal».





Enfin, selon l’article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 07 juin à 11h49 (après ordonnance de clôture intervenue à 9h30), les consorts [B] demandent le rejet des pièces et conclusions notifiées le 05 juin 2024 par Monsieur [Z].

Monsieur [Z] a notifié de nouvelles conclusions le 10 juin 2024.

L'avis des parties a été recueilli à l'audience après l’ouverture des débats par le tribunal.

En application des articles 802 et 15 du code de procédure civile, il y a lieu de rejeter les conclusions des Consorts [B] du 07 juin 2024 postérieures à l'ordonnance de clôture et les conclusions de Monsieur [Z] du 10 juin 2024 également postérieures à cette ordonnance.

En application des mêmes textes, il n'y a pas lieu de rejeter les conclusions de Monsieur [Z] notifiées le 04 juin 2024 (et non le 05 juin 2024) antérieure à l'ordonnance de clôture (étant précisé qu'il n'a pas été prévu que celle-ci intervienne le 05 juin 2024, l'avis du 04 juin 2024 mentionnant une clôture prévue au 07 juin 2024), en ce que ces conclusions, si elles comportent quelques arguments nouveaux en réponse aux conclusions précédentes des consorts [B] et de nouvelles pièces communiquées, ces arguments et ces pièces concernent essentiellement la question des acrotères et une demande d'autorisation à les poser alors que les Consorts [B] ne formulent pas de prétention à cet égard.

Ainsi, il sera statué au vu des conclusions de Monsieur [Z] notifiées le 04 juin 2024 et de celles des Consorts [B] du 15 mai 2024, étant précisé également que l'ensemble de leurs pièces a été communiqué et notifié aux mêmes dates.

Sur le fond :

En application de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les Consorts [B] visent également à l'appui de leurs prétentions l'article 2227 du code civil aux termes duquel le droit de propriété est imprescriptible.

L' article 9 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :
I. - Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.



Les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.
II. - Un copropriétaire ne peut faire obstacle à l'exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d'intérêt collectif régulièrement décidés par l'assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n'en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu'il existe une autre solution n'affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient.
Pour la réalisation de travaux d'intérêt collectif sur des parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d'ouvrage jusqu'à la réception des travaux.
III. - Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. En cas de privation totale temporaire de jouissance du lot, l'assemblée générale accorde au copropriétaire qui en fait la demande une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l'indemnité définitive.
L'indemnité provisionnelle ou définitive due à la suite de la réalisation de travaux d'intérêt collectif est à la charge du syndicat des copropriétaires. Elle est répartie en proportion de la participation de chacun des copropriétaires au coût des travaux.

L'article 15 de la même loi prévoit que :
Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble.
Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic.
En cas de carence ou d'inaction du syndic, le président du conseil syndical peut également, sur délégation expresse de l'assemblée générale, exercer une action contre le syndic, en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires. Lorsque la copropriété n'a pas de conseil syndical, cette action peut être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.
En cas de condamnation, les dommages et intérêts sont alloués au syndicat des copropriétaires.
Si, à l'issue de l'instance judiciaire, l'action exercée dans l'intérêt du syndicat est déclarée bien fondée par le juge, la charge des frais de procédure non supportés par le syndic est répartie entre tous les copropriétaires proportionnellement aux quotes-parts de parties communes afférentes à leur lot.





Sur les demandes des Consorts [B] tendant à voir condamné Monsieur [Z] à réaliser des travaux d'étanchéité :

L'expert judiciaire Monsieur [Y] a constaté dans son rapport du 12 mai 2022 concernant le mur semi-enterré côté intérieur (du lot des Consorts [B]) au niveau de la salle de bain, la présence de traces d'infiltrations importantes sur le plafond de la salle d'eau. Il a relevé la présence d'une petite ventilation sur le mur extérieur. Il a constaté côté extérieur du mur que le platelage bois en continuité de la piscine vers la toiture terrasse montrait des désordres d'exécution importants (sous le platelage) : le revêtement de type «bidim bitumineux» était décollé du mur et ne recouvrait pas l'angle d'interface en redan existant sur ce mur. On y voyait une amorce de fissure dans cet angle qui pourrait correspondre à la zone d'infiltration constatée dans la salle d'eau attenante. L'expert notait de plus la présence d'une canalisation (sans doute abandonnée) qui provenait de l'appartement de Monsieur [Z] et dont l'origine était à préciser. Enfin, l'expert remarquait que le dernier chevron porteur du platelage bois de cette partie de terrasse était soutenu, de façon provisoire sans doute, par des béquilles, l'embout encastré dans le mur étant visiblement détruit par la décomposition du bois. 

S'agissant du mur enterré, l'expert judiciaire a constaté des traces d'humidité anciennes visibles sur le plafond du dégagement. Il a indiqué que cette infiltration avait été découverte en 2014 et qu'une recherche de fuite effectuée par la société AX'EAU avait identifié la zone comprise sous la terrasse côté cuisine (de Monsieur [Z]) comme étant la zone d'infiltration. Il a ajouté «il semblerait que le dévoiement de la canalisation d 'eaux pluviales ait permis de résoudre cette arrivée d'eau». 

L'expert judiciaire a procédé à un essai d'infiltration d'eau le long du mur de la cuisine de Monsieur [Z] et a constaté une forte infiltration dans la salle de bain à côté du dégagement. Il en a conclu qu'il existait une forte porosité du mur enterré dans ce secteur ainsi que du mur semi-enterré. Il a ajouté qu'il était relativement aisé de l'étancher, s'agissant du mur de façade de la maison dans sa partie enterrée sous la cuisine de l'appartement de Monsieur [Z] et que pour visualiser les endroits où s'infiltrait l'eau, il faudrait réaliser une tranchée le long de la façade. 

S'agissant des causes, il a indiqué que le désordre présent dans la salle de bain était directement lié au revêtement non étanche du mur semi-enterré et qu'il était lié à une malfaçon d'exécution de la pose du revêtement étanche. La réparation consiste à refaire correctement la protection étanche. S'agissant du mur enterré, il a indiqué que le désordre provenait de sa porosité qui provenait soit d'une modification de l'environnement (dégagement des sols qui étaient stabilisés et étanches), soit de micro fissures apparues au cours du temps. Il a précisé que dans les deux cas, si le mur avait été étanché à la construction, le désordre aurait été évité et qu'«on pouvait qualifier ce désordre de malfaçon à l'origine de la construction : lorsqu'on enterre un mur, on l'isole des terres extérieures par un revêtement étanche (voire cuvelage (...)) surtout lorsque la partie enterrée est localisée à l'ouest».




L'expert judiciaire a précisé que des travaux de réhabilitation de l'étanchéité de la dalle avaient été réalisés depuis mars 2021 selon la solution médiane préconisée par l'expert judiciaire Monsieur [V] qui avait rendu un rapport en 2015 et que ces travaux n'étaient pas terminés, la pose de couvertines sur les acrotères des contours de la terrasse étant manquante.

Il a ajouté que l'appartement de l'indivision des Consorts [B] ne disposait pas de ventilation apparemment bien organisée pour une bonne circulation et un bon renouvellement de l'air ambiant ce qui pouvait aggraver une situation favorable à la condensation et que cela était d'autant plus important dans un appartement semi-enterré qui devait subir des gradients thermiques importants entre la façade vitrée sud et le mur arrière enterré nord et que cette situation pouvait générer des zones de stagnation de l'air avec condensation dans les secteurs non ventilés. 

En 2008, suite à sa désignation par ordonnance de référé, l'expert judiciaire Monsieur [X] avait constaté des «traces d'humidité en cueillie du mur au-dessus de la baignoire» et indiqué que le mur de la salle de bain sur lequel les dommages ont été constatés « est un mur enterré présentant un défaut d'étanchéité qui constitue la cause du dégât des eaux». L'expert judiciaire relevait également un défaut de ventilation permanente de la salle de bain. A titre réparatoire, il avait préconisé «la dépose de la terrasse bois propriété de Monsieur [Z] sur la partie concernée, de telle sorte qu'elle puisse être reposée par la suite, sans fourniture complémentaire de travaux, un affouillement complet du mur jusqu'à ses fondations, la mise en place d'un drain avec évacuation dans le réseau d'eaux pluviales, la pose d'un revêtement d'étanchéité avec renfort au niveau de tous les angles, la remise en place des terres et la repose de la terrasse», outre la réalisation d'une ventilation permanente dans la salle de bain. Il résulte du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 28 août 2009 qu'au titre des questions diverses, Madame [B] avait émis des réserves quant au chantier d'affouillement, estimant que le mur porteur aurait du être traité au niveau des poutres soutenant la terrasse de Monsieur [Z]. Il y est aussi indiqué «après renseignements pris auprès de Monsieur [S] (qui semble être un constructeur en charge des travaux), ce dernier indique que l'étanchéification à ce niveau aurait impliqué un démontage complet de la terrasse qui ne se justifiait pas, les vis et cornières métalliques supportant les poutres étant scellées au mur porteur dans du béton coulé et non percées dans le parpaing.

En juin 2012, une expertise amiable réalisée par Monsieur [O] [P] à la demande de Monsieur et Madame [Z] a relevé que Madame [B] se plaignait d'un dégât des eaux sous la zone séjour cuisine de l'appartement de Monsieur [Z]. L'expertise relevait également des malfaçons au droit des menuiseries en pied de mur au droit des bardages (de l'appartement du dessus) outre que l'acrotère de la terrasse était fissuré et non parachevé.







Il ressort du courrier de Madame [B] en date du 25 juillet 2014 adressé à son assureur qu'elle se plaint de différentes infiltrations depuis 2012 et d'une infiltration au plafond de la salle de douche depuis juillet 2014 l'ayant conduite à faire une déclaration de sinistre le 14 juillet 2014. Le Cabinet AX'EAU a été mandaté et a rendu un rapport le 29 août 2014 dans lequel il a constaté des zones humides «dans la salle de douche» et dans le local attenant à celle-ci (qui correspond dans le rapport de Monsieur [Y] à la pièce au niveau du mur enterré appelée «dégagement»). La recherche de fuite conduisait à repérer une zone de dégâts précisément située sous le mur de la cuisine (de Monsieur [Z]) donnant sur la terrasse. Le rapport avait révélé la présence d'un interstice sur une partie basse de la cloison séparant la terrasse et la cuisine et indiqué qu'il était probable que l'eau pluviale puisse s'infiltrer à cet endroit et causer des dégâts chez les Consorts [B].

Le jugement du 15 janvier 2019 puis la cour d'appel dans son arrêt du 15 septembre 2022, sur la base de l'expertise judiciaire réalisée par Monsieur [V] en 2015 (non produite) ont retenu que les désordres constatés dans le bien des consorts [B] étaient en lien avec les travaux réalisés par Monsieur [Z] sur la terrasse de son appartement, mais les désordres consistaient alors dans des remontées d'humidité localisées au-dessous de la baie vitrée du salon de Monsieur [Z], de l'autre côté de l'appartement relativement à la zone des murs enterré et semi enterré.

Les consorts [B] produisent en outre un compte rendu du Cabinet A2i en date du 11 décembre 2019 missionné par le Syndic qui relève deux zones d'infiltration d'eau, une première en cueillie de cloison de la porte d 'accès à la salle d 'eau et une seconde sur le mur du cellier (qui correspond dans le rapport de Monsieur [Y] à la pièce au niveau du mur enterré appelée «dégagement»), qui n'était cependant pour celle-ci plus actives «selon les indications émises par Madame [B] suite au dévoiement de la descente des eaux pluviales de l'habitation de Madame [Z]». Il était observé une absence d'étanchéité au droit du soubassement de l'habitation de Monsieur [Z] et que la descente d'eaux pluviales avait bien été dévoyée.

Il résulte en outre du constat d'huissier des 23, 25, 26 mars, 02, 07 et 08 avril 2021 que des travaux étaient alors en cours sur la terrasse, avec pose notamment d'un pare vapeur et d'un isolant.

Les consorts [B] produisent enfin une facture du 29 novembre 2022 relative à l'installation d'une VMC.

Il en résulte que, de même que Monsieur [X] en 2008, l'expert judiciaire a identifié en 2022 la cause des désordres comme résultant d'un défaut d'étanchéité des murs enterrés et semi-enterrés relevant de malfaçons d'origine, outre un défaut de ventilation. Quand bien même la réfection de la terrasse en 2009 n'aurait pas permis de réaliser cette reprise d'étanchéité des murs, cela n'en est pas la cause. En outre si, alors que des travaux ont de nouveau été réalisés ensuite par Monsieur [Z] suite au jugement de 2019 et à l'arrêt de 2022, à supposer que quand bien même Monsieur [Z] n'aurait pas réalisé les travaux réparatoires conformément à la solution médiane préconisée par l'expert

tel que cela est soutenu par les consorts [B] et alors que l'expert judiciaire conclut au respect de ces préconisations, aucun lien de causalité n'est démontré entre l'allégation selon laquelle la dalle aurait été conservée en périphérie et les infiltrations. De même, aucun lien n'est établi entre l'absence de pose de couvertine sur l'acrotère fissuré et les infiltrations dont se plaignent les Consorts [B]. En outre, tant l'expert judiciaire que Madame [B] elle-même lors de l'intervention du Cabinet A2i ont indiqué que suite au dévoiement de la descente des eaux pluviales de l'habitation de Monsieur [Z], le désordre d' arrivée d'eau dans la pièce appelée dégagement ou cellier avait été résolu ou semblait avoir été révolu. Enfin, si les consorts [B] se fondent sur la mention de l'expert judiciaire selon laquelle, le désordre de porosité du mur enterré provenait soit d'une modification de l'environnement (dégagement des sols qui étaient stabilisés et étanches), soit de micro fissures apparues au cours du temps, pour soutenir que c'était les travaux réalisés par Monsieur [Z] qui avaient conduit à une modification de l'environnement et à la porosité, cette allégation n'est prouvée par aucun autre élément alors que l'expert judiciaire ajoute que dans tous les cas, il y a un défaut d'étanchéité à la construction. 

Ainsi, il n'est pas prouvé que les désordres d'infiltrations constatés dans les lots de copropriété des consorts [B] proviennent des travaux réalisés par Monsieur [Z] et ils seront déboutés de leurs demandes tendant à ce que celui-ci soit condamné à réaliser les travaux d’étanchéité du mur semi-enterré et du mur de façade nord-ouest dans sa partie enterrée.

Sur la demande des Consorts [B] et du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 17] tendant à voir condamné Monsieur [Z] à la démolition de la terrasse-bois édifiée sur une dalle partie commune :

Par ordonnance du 31 mai 2024, le juge de la mise en état a déclaré la demande en démolition de la terrasse bois irrecevable comme se heurtant à l'autorité de la chose jugée et il n'y a dès lors pas lieu de l''examiner.

Sur la demande des Consorts [B] et du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 17] tendant à voir condamné Monsieur [Z] à la démolition de sa cuisine :

Les Consorts [B] font valoir que Monsieur [Z] a édifié une cuisine sur les parties communes en construisant une extension du bâti existant sur la dalle, partie commune, sans autorisation de la copropriété.

Monsieur [Z] fait valoir qu'ils ne rapportent pas la preuve de cette appropriation alors qu'ils se contentent de produire des plans déposés à l'appui d'une déclaration de travaux qu'il a effectuée en 1995.





A l'appui de leur demande, les Consorts [B] produisent la déclaration de travaux du 31 mars 2015 pour la «modification de la façade (baies vitrées), construction d'un abri bois démontable, d'une piscine et d'une terrasse (caillebotis bois)» à laquelle est annexé un plan où la cuisine apparaît en retrait d'un décrochement où il est mentionné «terrasse». Ils produisent également un plan qui est intitulé «plan P02 état des lieux du 23 novembre 2020» sur lequel figure un tampon «valorisation-Patrimoine-Bati, [U] [I] [YO], géomètre-topographe» et sur lequel l'emprise de la cuisine paraît désormais recouvrir le décroché où il était indiqué «terrasse».

Cependant, en l'absence de tout autre élément produit (photographies, constat d'huissier...), ce simple plan dont il est totalement ignoré dans quel cadre il a été établi, ne permet pas de conclure à l'édification d'une cuisine sur les parties communes. En outre si le Syndicat des copropriétaires souligne que l'acte d'acquisition de Monsieur [Z] ne fait pas mention de la terrasse comme une partie privative, cela est encore insuffisant à établir que Monsieur [Z] aurait construit une extension sur une partie de la terrasse. Les Consorts [B] et le Syndicat des copropriétaires seront ainsi déboutés de leur demande tendant à la démolition de la cuisine. 

Sur le préjudice de jouissance :

Les Consorts [B] font valoir que les infiltrations qui durent depuis plusieurs années leur ont causé un préjudice de jouissance excédant les inconvénients normaux du voisinage que Monsieur [Z] doit être condamné à leur réparer.

Il n'est cependant pas démontré que les désordres d'infiltrations ont été causés par les travaux réalisés par Monsieur [Z] et que celui-ci serait ainsi à l'origine d'un préjudice de jouissance subi par les Consorts [B].

Ceux-ci seront en conséquence déboutés de leur demande à ce titre.

Sur la demande de Monsieur [Z] tendant à voir condamné le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 17] à réaliser les travaux d'étanchéité du mur semi enterré et du mur enterré : 

En application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes et le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Tel qu'exposé ci-dessus, il ressort du rapport d'expertise judiciaire de Monsieur [Y] de 2022, corroborée dès le rapport d'expertise judiciaire de Monsieur [X] en 2008, que la cause des désordres est un défaut d'étanchéité des murs enterrés et semi-enterrés qui provient d'une malfaçon d'origine.


N° RG 23/01992 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XOFC


Il ressort également de l'acte de vente initial de 1983 à Monsieur [J] et de la donation du 26 février 2013 que les murs porteurs du niveau 1 (niveau des consorts [B]) de l'immeuble, correspondant à ces murs enterré et semi enterré, constituent des parties communes.

En conséquence, le Syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des dommages constatés, sans qu'il n'y ait besoin de démontrer une quelconque faute de sa part.

Ainsi, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son Syndic la SARL JACQUART GESTION sera condamné à faire procéder à ses frais aux travaux de reprise du mur semi-enterré et du mur enterré, ce dans un délai de 12 mois, sous astreinte provisoire passé ce délai de 400 euros par semaine, pendant une durée de 4 mois, afin de garantir l’exécution de la décision, par application de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [Z] sollicite en outre qu'il soit «jugé qu'il appartient au préalable au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de designer un maître d'œuvre, afin de définir le programme de travaux réparatoires.

L'expert judiciaire Monsieur [Y] a indiqué qu'aucun travaux concernant les murs enterrés et semi-enterrés ne devait être réalisé sans l'intervention d 'un maître d'œuvre.

Cependant, aucun moyen de droit n'est visé à l'appui de cette demande qui ne peut être fondée sur les dispositions précitées de la loi du 10 juillet 1965 alors qu'il appartiendra à l'assemblée générale des copropriétaires de décider des modalités de réalisation des travaux. Il y a lieu alors de rejeter cette demande.

Sur la pose des couvertines :

Monsieur [Z] sollicite d'être autorisé à réaliser, une fois achevés les travaux de reprise des acrotères, la pose des couvertines, à ses frais.

L'expert judiciaire Monsieur [Y] a indiqué dans son rapport que des travaux de réhabilitation de l'étanchéité de la dalle avaient été réalisés depuis mars 2021 et que ces travaux n'étaient pas terminés, la pose de couvertines sur les acrotères de contours de la terrasse étant manquante.

Il résulte du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 09 décembre 2021 que la délibération tendant à autoriser la pose de ces couvertines «selon courrier joint de me [C]» a été rejetée. Lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 18 décembre 2023, la proposition tendant à autoriser la reprise de l'acrotère fissuré et défectueux par Monsieur [Z] et la pose d'une couvertine a de nouveau été rejetée. La résolution a été mise à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 14 mars 2024. Dans un mail adressé au Syndic le 13 mars 2024, Madame [H] [B] a indiqué avoir trouvé une entreprise pour intervenir rapidement et dont le coût de la prestation lui paraissait justifié. 



Dans leurs conclusions du 15 mai 2024, les Consorts [B] indiquent qu'ils «consentiraient dès lors que Monsieur [P] confirmerait dans un écrit non équivoque que rien ne s'oppose à la pose d'une couvertine sur un acrotère, selon eux fissuré et abîmé, ils pourraient accepter la pose de cette couvertine».

Dans une note du 20 novembre 2023, Monsieur [P] indique que qu'il est nécessaire de mettre en œuvre une couvertine mais qu'il ne doit pas y avoir de fissurations sur les acrotères. Dans un courrier du 03 juin 2024 adressé au Conseil de Monsieur [Z], Monsieur [P] a indiqué que le fait de mettre une couvertine sur un quelconque élément de béton, tête de mur, acrotère, seuil, est en soi un élément qui permet d'étancher l'ouvrage recouvert ou du moins de le protéger des agressions de l'eau. Ce recouvrement se faisant sur une étanchéité la couvertine devient une protection dure d'étanchéité et est donc suffisante.

La pose des couvertines étant nécessaire à la préservation du bon état des acrotères et à la réalisation de l'étanchéité, et alors qu'en tout état de cause, Monsieur [Z] demande à être autorisé à poser les couvertines seulement une fois les travaux de reprise des acrotères terminés, ce à quoi les Consorts [B] ont déclaré ne pas s'opposer, il convient de faire droit à cette demande.

Sur les demandes annexes :

Madame [H] [B], Messieurs [R], [M] et [G] [B] et le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 17] représenté par son Syndic la SARL JACQUART GESTION, qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l'instance, en ce compris le coût de l'expertise judiciaire.

Au titre de l'équité, Madame [H] [B], Messieurs [R], [M] et [G] [B] seront condamnés in solidum à payer à Monsieur [Z] la somme de 4.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 514-1 du code de procédure civile, il y a lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit, celle-ci étant incompatible avec la nature de l'affaire, s'agissant de faire réaliser des travaux avec des conséquences irréversibles alors que des décisions ayant également une implication sur la réalisation des travaux sont en cours d'appel.


PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal,

DEBOUTE Madame [H] [B], Monsieur [R] [B], Monsieur [M] [B] et Monsieur [G] [B] de leurs demandes de condamnation de Monsieur [N] [Z] à faire réaliser des travaux d'étanchéité sur le mur enterré et le mur semi enterré de la copropriété du [Adresse 2] à [Localité 17].

DEBOUTE Madame [H] [B], Monsieur [R] [B], Monsieur [M] [B], Monsieur [G] [B] et le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 17], représenté par son Syndic, la SARL JACQUART GESTION, de leurs demandes de condamnation de Monsieur [N] [Z] à faire démolir sa cuisine au sein de la copropriété du [Adresse 2] à [Localité 17].

DIT n'y avoir lieu à statuer sur la demande de Madame [H] [B], Monsieur [R] [B], Monsieur [M] [B], Monsieur [G] [B] et du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 17] en démolition de la terrasse bois déclarée irrecevable par le juge de la mise en état dans son ordonnance du 31 mai 2024.

DEBOUTE Madame [H] [B], Monsieur [R] [B], Monsieur [M] [B], Monsieur [G] [B] de leur demande en réparation d 'un préjudice de jouissance.

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 17] représenté par son Syndic la SARL JACQUART GESTION, à faire procéder à ses frais aux travaux de reprise nécessaires à assurer l'étanchéité du mur semi-enterré et du mur enterré, ce dans un délai de DOUZE MOIS à compter de la signification du jugement, sous astreinte provisoire passé ce délai de 400 euros par semaine, astreinte d'une durée de QUATRE MOIS.

AUTORISE Monsieur [Z] à poser à ses frais les couvertines sur les acrotères entourant la terrasse une fois les travaux de reprise des acrotères terminés.
 
CONDAMNE in solidum Madame [H] [B], Monsieur [R] [B], Monsieur [M] [B] et Monsieur [G] [B] à payer à Monsieur [N] [Z] la somme de 4.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

DEBOUTE Monsieur [Z] du surplus de ses demandes.

CONDAMNE in solidum Madame [H] [B], Monsieur [R] [B], Monsieur [M] [B], Monsieur [G] [B] et le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 17] représenté par son Syndic la SARL JACQUART GESTION, aux dépens de l'instance, en ce compris le coût de l'expertise judiciaire.

ECARTE l'exécution provisoire.

La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, le Président, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT