Tribunal Judiciaire · EXPROPRIATIONS — 1 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DE LA GIRONDE


JUGEMENT FIXANT DES INDEMNITES PROVISIONNELLES D’EXPROPRIATION.

le MARDI PREMIER OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE


N° RG 24/00104 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZN72
NUMERO MIN: 24/00075

Nous, Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de BORDEAUX, désignée spécialement en qualité de juge de l’Expropriation par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’appel de BORDEAUX en date du 31 août 2023, pour exercer dans le département de la Gironde les fonctions prévues aux articles L.211 et R 211-1 et suivants du Code de l’expropriation, assistée de Mme Céline DONET, Greffier 

Statuant selon la procédure d’urgence prévue aux articles L. 232-1 et R.232-1 à R.232-8 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, après transport sur les lieux et avis des parties

ENTRE :

LA FABRIQUE DE BORDEAUX MÉTROPOLE
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentée par Maître Sarah HEITZMANN, avocat au barreau de RENNES

ET

S.A.R.L. [Localité 7] ESTHETIQUE (EPIL STORY) représentée par M. [R] [H], gérant
[Adresse 2]
[Localité 7]

représentée par Maître Marie-Christine RIBEIRO de la SELARL CMC AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX



En présence de Madame [S] [P], Commissaire du Gouvernement


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Grosse délivrée le:
à :
Expédition le :
à :

FAITS ET PROCÉDURE
Les parcelles cadastrées section AY [Cadastre 5] et AY [Cadastre 6], d’une contenance totale de 922 m², situées [Adresse 2] sur la commune de [Localité 7] sont issues d’une division de la parcelle mère AY [Cadastre 4]. Elles appartiennent à la SCI ONYX.
Ces parcelles comprennent un local commercial et à usage de bureau divisé en plusieurs cellules. Le rez-de-chaussée est composé de deux locaux commerciaux occupés (salon d’esthétique et magasin de sport). L’étage est composé de bureaux. Plusieurs baux commerciaux et baux dérogatoires sont en cours. Parmi les preneurs à bail commercial, figure la société [Localité 7] ESTHETIQUE exploitant sous l’enseigne franchisée EPIL STORY. 
Par arrêté du 28 novembre 2023, le préfet de la Gironde a déclaré d’utilité publique les travaux de relatifs à l’opération d’aménagement du secteur « [Adresse 8] » à [Localité 7]. 
Par courrier du 8 septembre 2023, reçu le 13 septembre 2023, la SPL LA FABRIQUE DE BORDEAUX METROPOLE (ci-après « La FAB ») a fait connaître à la société [Localité 7] ESTHETIQUE, ses propositions indemnitaires.
Par arrêté du 22 avril 2024, le préfet de la Gironde a déclaré cessibles les biens nécessaires à la réalisation de l’opération d’aménagement [Adresse 8] sur la commune de [Localité 7] et l’urgence à prendre possession des biens.
Par ordonnance du 13 juin 2024, le juge de l’expropriation a ordonné l’expropriation des parcelles AY [Cadastre 5] et AY [Cadastre 6] susvisées au profit de la FAB.
A défaut d’accord, et au vu de l’urgence déclarée, la FAB a, par mémoire enregistré au greffe le 1er août 2024, saisi le juge de l’expropriation aux fins de fixation de l’indemnité d’éviction due à la procédure d’expropriation selon les règles applicables à la procédure d’urgence. 
L’ordonnance fixant le transport sur les lieux au 30 septembre 2024 à 14h00 et l’audience au 7 novembre 2024 a été rendue par le juge de l’expropriation le 4 septembre 2024.
Le transport sur les lieux a eu lieu en présence des représentants et du conseil de la FAB, des représentants et du conseil de la société [Localité 7] ESTHETIQUE et du commissaire du gouvernement. 
La FAB a demandé au juge de l’expropriation de fixer les indemnités provisionnelles à l’issue du transport, en application de l’article R. 232-7 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.
En application de l’article R. 232-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le procès-verbal établi lors du transport sur les lieux fait mention des observations formulées sur l’état des lieux et des renseignements de nature à permettre ultérieurement la fixation des indemnités définitives. 

PRETENTIONS DES PARTIES
Aux termes de son mémoire du 1er août 2024 complété et modifié par ses observations à l’audience à l’issue du transport sur les lieux, la FAB demande au juge de l’expropriation de fixer à la somme de 95 200 euros l’indemnité principale, l’indemnité de remploi correspondante et à la somme de 4261 euros les frais de licenciement et de surseoir à statuer sur le montant de l’indemnité définitive destinée à couvrir les frais de licenciement, dans l’attente de la mise en œuvre des mesures de licenciement. Le local commercial objet- de l’expropriation est occupé par des commerces et des bureaux, nécessitant l’éviction des locataires. A l’extérieur, le bien est en état d’entretien moyen. A l’intérieur, l’état du bien est correct ou moyen selon les cellules. La société EPIL STORY occupe une partie du rez-de-chaussée et de l’étage du bâtiment, selon bail commercial d’une durée de 9 ans pour un montant de 32 228 euros HT par an. La surface occupée est de 154 m². Sur l’indemnité d’éviction sollicitée par la société [Localité 7] ESTHETIQUE, elle soutient que celle-ci n’est pas justifiée par des éléments comptables tangibles. S’agissant des frais de licenciement, elle rappelle que l’indemnité d’absence de préavis n’est pas due, la dispense d’un délai-congé n’étant pas en lien direct avec l’expropriation. Sous réserve de la production des bulletins de salaire correspondants, elle admet une indemnité provisoire de 4261 euros. Il doit par ailleurs être sursis à statuer sur l’indemnité définitive pour les frais de licenciement dans l’attente de leur effectivité. Les autres indemnités demandées ne lui paraissent pas justifiées, notamment les indemnités de licenciement des apprentis qui ont été employés après émission de son offre d’indemnité d’éviction. Elle ajoute que les indemnités au titre des frais de résiliation pour la machine d’épilation à air pulsé est hypothétique, que les travaux d’installation des cloisons ne sont pas justifiés en l’état, que les investissements pour le mobilier ne sont pas indemnisables car l’exploitant en conservera la propriété et que les frais de peinture constituent des frais de travaux d’entretien. Elle s’oppose à la demande de remboursement du capital restant dû du PGE, sans lien direct avec l’expropriation. Elle estime pour sa part, se fondant sur une estimation réalisée par le service des domaines que la valeur du fonds doit être fixée à 95200 euros, se fondant sur les trois derniers chiffres d’affaires annuels, en ce compris le dernier de 2024 et une étude de marché portant sur un échantillon de 9 termes de comparaison portant sur des commerces similaires. 
En réplique, aux termes de ses conclusions enregistrées au greffe le 25 juillet 2024 complétées à l’audience à l’issue du transport, la société [Localité 7] ESTHETIQUE demande au juge de l’expropriation de fixer le montant de l’indemnité d’éviction à la somme de 189 889 euros, celui de l’indemnité de remploi à la somme de 17 838 euros, celui de l’indemnité au titre des frais de licenciement et de rupture des contrats d’apprentissage à la somme de 48 113,63 euros, celui de l’indemnité pour compenser les investissements non amortis à la somme de 17 932,90 euros, de l’indemnité pour frais de rupture de contrat de location financière à hauteur de 6254,82 euros et de l’indemnité au titre du remboursement du PGE à hauteur de 15 135,15 euros. Elle demande le sursis à statuer concernant les indemnités définitives de licenciement, outre une somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la condamnation de la FAB aux dépens. Au soutien de ses demandes, elle expose qu’elle est preneur d’un bail commercial consenti par la société ONYX pour une durée de 9 ans à compter du 11 janvier 2012. Le bail s’est poursuivi par tacite reconduction. L’activité désignée par le bail est une activité de centre esthétique. Elle soutient que du fait de l’expropriation, elle va perdre son fonds de commerce dont l’activité n’est pas transférable. Pour dégager une moyenne pertinente de son chiffre d’affaires, elle estime, compte tenu de la période de crise sanitaire liée au Covid-19, qu’il y a lieu de tenir compte des 5 dernières années de chiffre d’affaires, auquel doit être appliqué un coefficient pour tenir compte de la nature de l’activité. Elle estime que le fonds de commerce n’est pas transférable dès lors que le déplacement du fonds vers un autre est soumis à l’accord du franchiseur qui, s’il refuse, lui ferait perdre son contrat de franchise, lequel est pourtant un élément déterminant du fonds de commerce. De plus, la clientèle n’est pas nécessairement attachée à un centre en particulier du fait du système d’abonnement offert aux clients, valable dans toutes les franchises. Elle estime donc que cette clientèle volatile ne suivrait pas nécessairement le déplacement du fond. L’indemnité doit donc être évaluée au regard de la perte du fonds de commerce. Elle estime que la proposition d’indemnité d’éviction formulée par la FAB sur la base d’un coefficient de moyen de 0.75 est sous-évaluée, que les termes de comparaison sont anciens et qu’un seul concerne la commune de [Localité 7]. Elle estime qu’un coefficient de 1.30 serait plus adapté. Elle reproche également au service des domaines de s’être fondé sur les chiffres d’affaires de 2021, 2022 et 2023 alors qu’il aurait fallu tenir compte également de 2020, 2019 et 2018, dès lors que son activité a été fortement impactée à compter de 2020 en raison des fermetures et restrictions sanitaires liées au Covid mais aussi aux travaux du tramway. La société [Localité 7] ESTHETIQUE demande, outre l’indemnité de remploi une indemnité pour frais de licenciement, rappelant qu’elle a deux salariées et deux apprenties et que l’expert comptable a évalué à 10 531,37 euros les frais prévisionnels liés aux licenciements auquel il faut ajouter les indemnités pour congés payés et l’indemnité de préavis pour licenciement économique. Elle estime que cette indemnité s’applique ici en raison de l’absence de caractère transférable du fonds, ce qui est en lien direct avec l’expropriation. Elle ajoute que pour les deux apprenties, une indemnité couvrant la fin de leur contrat et les congés payés devra leur être versée. Elle demande également une indemnité au titre des investissements réalisés au cours des dernières années (achat de mobilier, peinture en juin 2022, création de cloisons en avril 2023). Elle devra également dénoncer le contrat de location financière d’un appareil de photo-dépilation et devra s’acquitter d’une indemnité de résiliation. Elle ajoute avoir souscrit un PGE qui deviendra immédiatement exigible en cas de cessation d’exploitation. 
SUR CE,

Sur la procédure d’urgence

Les articles R. 232-1 à R. 232-8 du code de expropriation pour cause d’utilité publique fixent le cadre de la procedure d’urgence. 

Selon l’article R. 232-1 de ce code, lorsqu’il y a urgence à prendre possession des biens expropriés, cette urgence est constatée par l’acte declarant l’utilité publique ou par un acte postérieur de même nature. 

En l’espèce, par arrêté du 22 avril 2024, le préfet de la Gironde a déclaré cessibles les biens nécessaires à la réalisation de l’opération d’aménagement [Adresse 8] sur la commune de [Localité 7] et l’urgence à prendre possession des biens. 
En application de l’article R. 232-7 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge de l’expropriation peut, s’il ne s’estime pas suffisamment éclairé, fixer des indemnités provisionnelles dont le montant correspond au préjudice causé aux intéressés tel qu’il est établi à l’issue des débats suivant le transport sur les lieux. L’article L. 232-1 du même code prévoit que le juge autorise l’expropriant à prendre possession du bien moyennant le paiement ou, en cas d’obstacle au paiement, la consignation des indemnités ainsi fixées. 
Ce jugement n’est pas motivé. Il ne peut être attaqué que par la voie du pourvoi en cassation en vertu de l’article L. 232-2 du même code.

Sur les indemnités provisionnelles
Au vu de la demande de la FAB tendant à fixer les indemnités provisionnelles, constatant qu’à ce stade des débats, il est prématuré de fixer les indemnités définitives, il y a lieu de fixer l’indemnité principale provisionnelle à hauteur du montant proposé par l’expropriant à hauteur de 95 200 euros. L’indemnité provisionnelle de remploi sera fixée selon les usages habituels en la matière, à savoir : 20 % pour la fraction de l’indemnité principale inférieure à 5 000 euros, à 15 % pour la fraction comprise entre 5 000 et 15 000 euros et à 10 % pour le surplus.

L’indemnité de remploi sera donc fixée en l’espèce à la somme de 10 520 euros (5000x 20% + 10000 x 15% + 80 200x 10%).

Il y a lieu également d’allouer à titre provisionnel la somme de 4261 euros au titre des indemnités accessoires.

Sur les dépens
Les indemnités définitives n’étant pas fixées, il y a lieu de réserver les dépens.
PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, par jugement en premier et dernier ressort, susceptible de pourvoi en cassation,
Vu l’urgence
FIXE les indemnités provisionnelles d’éviction revenant à la société [Localité 7] ESTHETIQUE aux sommes de :
- 95 200 euros au titre de l’indemnité principale 
- 11 770 euros au titre de l’indemnité de remploi
- 10 520 euros au titre des indemnités accessoires
AUTORISE l’expropriant à prendre possession des biens expropriés après paiement de l’indemnité ou, en cas d’obstacle au paiement, après sa consignation,
RAPPELLE que l’audience en vue de la fixation des indemnités définitives aura lieu le 7 novembre 2024 à 9h30 au tribunal judiciaire de Bordeaux, salle F.
Réserve les dépens.
La présente décision a été signée par, Madame Marie WALAZYC Juge de l’Expropriation, et par Mme Céline DONET, greffier présent lors du prononcé.
Le Greffier Le Juge de l’Expropriation