Tribunal Judiciaire · EXPROPRIATIONS — 1 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DE LA GIRONDE


JUGEMENT FIXANT DES INDEMNITES PROVISIONNELLES D’EXPROPRIATION.

le MARDI PREMIER OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE


N° RG 24/00118 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZQV5
NUMERO MIN: 24/00070

Nous, Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de BORDEAUX, désignée spécialement en qualité de juge de l’Expropriation par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’appel de BORDEAUX en date du 31 août 2023, pour exercer dans le département de [Localité 11] les fonctions prévues aux articles L.211 et R 211-1 et suivants du Code de l’expropriation, assistée de Mme Céline DONET, Greffier 

Statuant selon la procédure d’urgence prévue aux articles L. 232-1 et R.232-1 à R.232-8 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, après transport sur les lieux et avis des parties

ENTRE :

LA FABRIQUE DE [Localité 9] MÉTROPOLE
[Adresse 2]
[Adresse 2]
représentée par Maître Sarah HEITZMANN, avocat au barreau de RENNES

ET

Société CARREFOUR HYPERMARCHES représentée par M. [X] [B], Président
[Adresse 15]
[Adresse 15]
[Adresse 15]

représentée par Maître François-Charles BERNARD, avocat au barreau de PARIS



En présence de Madame [M] [U], Commissaire du Gouvernement


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Grosse délivrée le:
à :
Expédition le :
à :

FAITS ET PROCÉDURE
Les parcelles cadastrées section [Cadastre 8] et [Cadastre 7], d’une contenance respective de 3000 m² et de 1565 m², situées [Adresse 1] et [Adresse 14] sont issues d’une division de deux parcelles mères [Cadastre 6] et [Cadastre 3]. 
Les parcelles [Cadastre 6], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] sises à [Localité 12] font l’objet d’une division en volumes selon un état descriptif de division en volume initial du 19 décembre 2003, modifié le 7 juillet 2020. L’ensemble est divisé en 6 volumes numérotés de 1 à 3 et de 5 à 7. 
Le volume 2 comprend en infrastructure, en dessous de la dalle du rez-de-chaussée, une épaisseur de tréfonds du dessous de la dalle à -27,60 côte NGF ; en superstructure, d’un corps de bâtiment élevé d’un rez-de-chaussée et d’un étage partiel (restaurant MacDonald) en ce compris une aire de stationnement et l’espace aérien jusqu’à une côte NGF de 48,50. 
Le volume 7 comprend en infrastructure, le tréfonds de l’immeuble, sans limitation en profondeur, à l’exclusion des épaisseurs de tréfonds inclus dans les volumes 1,2,3,5 et 6 (tréfonds du dessous de la dalle à -27,60 nôte NGF) ; en superstructure, le sursol de l’immeuble à l’exclusion des espaces inclus dans les volumes 1,2,3,5 et 6, aménagé en parc de stationnement automobile avec voies d’accès et de circulation et une zone non aménagée au sud du volume 3 ; l’espace aérien situé au-dessus de ces espaces, y compris celui situé au-dessus (+48,5 côte NGF) des épaisseurs d’espace aérien des volumes 1,2 et 3.
Par arrêté du 28 novembre 2023, le préfet de [Localité 11] a déclaré d’utilité publique les travaux de relatifs à l’opération d’aménagement du secteur « [Localité 13] » à [Localité 12]. 
Par arrêté du 22 avril 2024, le préfet de [Localité 11] a déclaré cessibles les biens nécessaires à la réalisation de l’opération d’aménagement [Localité 13] sur la commune de [Localité 12] et l’urgence à prendre possession des biens.
La parcelle [Cadastre 8] (3000 m²), intégralement située dans le volume 7, est visée par la procédure d’expropriation pour cause d’utilité publique. Elle appartient à la société CARREFOUR HYPERMARCHES. La parcelle [Cadastre 7] (1565 m²) située dans les volumes 7 et 2 est également visée et appartient également à cette société. Il convient toutefois de préciser que la partie sol du volume 2 (représentant 396 m²) n’appartient pas à la société CARREFOUR, tandis que le tréfonds profond (côte NGF -27,60) et le volume d’air (côte NGF +48,50) de cette surface sont compris dans le volume 7. La société n’est en définitive concernée que par le volume 7 dans cette procédure.
Par courrier du 25 juillet 2024, reçu le 31 juillet 2024, la SPL LA FABRIQUE DE [Localité 9] METROPOLE (ci-après « La FAB ») a fait connaître à la société CARREFOUR HYPERMARCHES ses propositions indemnitaires.
Par ordonnance du 1er août 2024, le juge de l’expropriation a ordonné l’expropriation des parcelles susvisées au profit de la FAB..A défaut d’accord, et au vu de l’urgence déclarée, la FAB a, par mémoire enregistré au greffe le 2 septembre 2024, saisi le juge de l’expropriation aux fins de fixation de l’indemnité de dépossession due à la procédure d’expropriation selon les règles applicables à la procédure d’urgence. 
L’ordonnance fixant le transport sur les lieux au 30 septembre 2024 à 10h00 et l’audience au 7 novembre 2024 a été rendue par le juge de l’expropriation le 4 septembre 2024.
Le commissaire du gouvernement a communiqué ses conclusions le 27 septembre 2024.
Le transport sur les lieux a eu lieu en présence des représentants et du conseil de la FAB, des représentants du conseil de la société CARREFOUR HYPERMARCHES et du commissaire du gouvernement. 
La FAB a demandé au juge de l’expropriation de fixer les indemnités provisionnelles à l’issue du transport, en application de l’article R. 232-7 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.
En application de l’article R. 232-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le procès-verbal établi lors du transport sur les lieux fait mention des observations formulées sur l’état des lieux et des renseignements de nature à permettre ultérieurement la fixation des indemnités définitives. 

PRETENTIONS DES PARTIES
Aux termes de son mémoire du 29 août 2024, la FAB demande au juge de l’expropriation de fixer à la somme de 263 480 euros l’indemnité principale et 27 348 euros l’indemnité de remploi. Elle soutient que la parcelle [Cadastre 8] correspond en grande partie aux voies de circulation interne, accotements compris, desservant l’ensemble commercial de [Localité 13] et notamment les enseignes Carrefour, Flunch et MacDonald’s. Elle intègre une partie du [Adresse 10] et ses accotements. Sont également concernées des portions de parcs de stationnement. La parcelle [Cadastre 7] présente une nature mixte, correspondant à une partie de la voie de desserte interne de la zone commerciale, ouverte au public, ainsi qu’à ses accotements. Au nord et au sud de la voie, elle correspond à des portions de parcs de stationnement. Selon ses informations, il existe sur le volume 2 un occupant (MadDonald’s). Aucun titulaire de droit réel ou personnel sur le volume  7 ne lui a été dénoncé. Considérant que le volume 2 est partiellement occupé, elle estime que le bien doit être évalué en valeur occupé. S’agissant de la date de référence, elle la fixe au 6 mars 2020, date à laquelle la 9e révision du PLU 3.1 de [Localité 9] Métropole, ayant affecté la zone UPZ7-E, située dans le périmètre du droit de préemption urbain, a été rendu opposable aux tiers. Elle estime qu’à cette date, le terrain peut être qualifié de terrain à bâtir au sens de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. S’agissant de l’indemnisation, la FAB soutient que les emprises à usage de voirie publique ou privée sont dépourvues de possibilités effectives de construction et propose en conséquence une valorisation de 10 euros par m², pour les emprises en nature d’accotement/voie de circulation. Concernant les emprises partielles de sol/parc de stationnement, elle se fonde sur 3 termes de comparaison constituant des références privilégiées au sens de l’article L. 322-8 du code précité, pour proposer une valorisation au m² de 100 euros. Au regard du métrage réalisé par un géomètre à sa demande, elle retient une surface de 1330 m² pour la parcelle [Cadastre 8] et de 375 m² pour la parcelle [Cadastre 7], pour la partie ouverte à la circulation/voirie et 1670 m² pour la parcelle [Cadastre 8] et 794 m² pour la parcelle [Cadastre 7] 298 m² pour la partie sol. Au total, elle propose une indemnité principale provisionnelle de 263 480 euros outre une indemnité de remploi de 290 828 euros. A l’audience, elle ne s’est pas opposée à la demande d’indemnité accessoire au titre de la perte de 24 places de parking valorisées à 10 000 euros chacune. 
Le commissaire du Gouvernement retient pour la partie sol de la parcelle [Cadastre 8] une valeur de 432 euros le m² correspondant à la moyenne des termes de comparaison recensés s’agissant de terrains à bâtir encombrés. Pour la parcelle [Cadastre 7] il retient une valeur de 556 euros. Pour la partie voirie, espaces de circulation publique, il retient une valeur de 216 euros le m² après abattement de 50% au regard d’une constructibilité considérée comme nulle pour la parcelle [Cadastre 8] et de 278 euros pour la parcelle [Cadastre 7]. Au total, il propose une indemnité de 1 554 434 euros et une indemnité de remploi de 156 443 euros. Il propose également de retenir une indemnité de 10 000 euros par place de stationnement perdue.
En réplique, le conseil de la société CARREFOUR HYPERMARCHES a sollicité à l’audience qui s’est tenue à l’issue du transport de fixer les indemnités principales et de remploi à hauteur de l’évaluation faite par le commissaire du gouvernement, outre une indemnité accessoire au titre de la perte de 24 places de stationnement, à 10 000 euros chacune et une indemnité au titre de la perte de deux servitudes de passage, non chiffrées à ce stade.

SUR CE,

Sur la procédure d’urgence

Les articles R. 232-1 à R. 232-8 du code de expropriation pour cause d’utilité publique fixent le cadre de la procedure d’urgence. 

Selon l’article R. 232-1 de ce code, lorsqu’il y a urgence à prendre possession des biens expropriés, cette urgence est constatée par l’acte declarant l’utilité publique ou par un acte postérieur de même nature. 

En l’espèce, par arrêté du 22 avril 2024, le préfet de [Localité 11] a déclaré cessibles les biens nécessaires à la réalisation de l’opération d’aménagement [Localité 13] sur la commune de [Localité 12] et l’urgence à prendre possession des biens. 
En application de l’article R. 232-7 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge de l’expropriation peut, s’il ne s’estime pas suffisamment éclairé, fixer des indemnités provisionnelles dont le montant correspond au préjudice causé aux intéressés tel qu’il est établi à l’issue des débats suivant le transport sur les lieux. L’article L. 232-1 du même code prévoit que le juge autorise l’expropriant à prendre possession du bien moyennant le paiement ou, en cas d’obstacle au paiement, la consignation des indemnités ainsi fixées. 
Ce jugement n’est pas motivé. Il ne peut être attaqué que par la voie du pourvoi en cassation en vertu de l’article L. 232-2 du même code.
Sur les indemnités provisionnelles
Au vu de la demande de la FAB tendant à fixer les indemnités provisionnelles, constatant qu’à ce stade des débats, il est prématuré de fixer les indemnités définitives, il y a lieu de fixer l’indemnité principale provisionnelle et l’indemnité de remploi à hauteur du montant proposé par l’expropriant. 
 Il y a lieu également d’ajouter une indemnité provisionnelle pour perte de 24 places de stationnement à hauteur de 240 000 euros.
Sur les dépens
Les indemnités définitives n’étant pas fixées, il y a lieu de réserver les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, par jugement en premier et dernier ressort, susceptible de pourvoi en cassation,
Vu l’urgence
FIXE les indemnités provisionnelles d’éviction revenant à la société CARREFOUR HYPERMARCHES pour les parcelles cadastrées [Cadastre 7] et [Cadastre 8] situées [Adresse 1] et [Adresse 14],
- 263 480 euros au titre de l’indemnité principale 
- 27 348 euros au titre de l’indemnité de remploi
- 240 000 euros au titre des indemnités accessoires
AUTORISE l’expropriant à prendre possession des biens expropriés après paiement de l’indemnité ou, en cas d’obstacle au paiement, après sa consignation,
RAPPELLE que l’audience en vue de la fixation des indemnités définitives aura lieu le 7 novembre 2024 à 9h30 au tribunal judiciaire de Bordeaux, salle F.
Réserve les dépens.

La présente décision a été signée par, Madame Marie WALAZYC Juge de l’Expropriation, et par Mme Céline DONET, greffier présent lors du prononcé.


Le Greffier Le Juge de l’Expropriation