Tribunal Judiciaire · EXPROPRIATIONS — 1 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DE LA GIRONDE


JUGEMENT FIXANT DES INDEMNITES PROVISIONNELLES D’EXPROPRIATION.

le MARDI PREMIER OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE


N° RG 24/00117 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZQUZ
NUMERO MIN: 24/00071

Nous, Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de BORDEAUX, désignée spécialement en qualité de juge de l’Expropriation par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’appel de BORDEAUX en date du 31 août 2023, pour exercer dans le département de la Gironde les fonctions prévues aux articles L.211 et R 211-1 et suivants du Code de l’expropriation, assistée de Mme Céline DONET, Greffier 

Statuant selon la procédure d’urgence prévue aux articles L. 232-1 et R.232-1 à R.232-8 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, après transport sur les lieux et avis des parties

ENTRE :

LA FABRIQUE DE [Localité 9] MÉTROPOLE
[Adresse 7]
[Localité 9]
représentée par Maître Sarah HEITZMANN, avocat au barreau de RENNES

ET

S.N.C. IMMOFI SOLEIL représentée par M. [S] [J], gérant
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Guillaume ACHOU-LEPAGE de la SELARL GUILLAUME ACHOU-LEPAGE, avocats au barreau de BORDEAUX


En présence de Madame [U] [P], Commissaire du Gouvernement


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Grosse délivrée le:
à :
Expédition le :
à :

FAITS ET PROCÉDURE
La parcelle cadastrée section AY [Cadastre 8], d’une contenance de 1565 m², située [Adresse 11] à [Localité 2] est issue d’une division de la parcelle mère AY [Cadastre 3]. 
Les parcelles AY [Cadastre 6], AY [Cadastre 3], AY [Cadastre 4] et AY [Cadastre 5] sises à [Localité 2] font l’objet d’une division en volumes selon un état descriptif de division en volume initial du 19 décembre 2003, modifié le 7 juillet 2020. L’ensemble est divisé en 6 volumes numérotés de 1 à 3 et de 5 à 7. 
Le volume 2 comprend en infrastructure, en dessous de la dalle du rez-de-chaussée, une épaisseur de tréfonds du dessous de la dalle à -27,60 côte NGF ; en superstructure, d’un corps de bâtiment élevé d’un rez-de-chaussée et d’un étage partiel (restaurant MacDonald’s) en ce compris une aire de stationnement et l’espace aérien jusqu’à une côte NGF de 48,50. 
Par arrêté du 28 novembre 2023, le préfet de la Gironde a déclaré d’utilité publique les travaux de relatifs à l’opération d’aménagement du secteur « [Localité 10] » à [Localité 2]. 
Par arrêté du 22 avril 2024, le préfet de la Gironde a déclaré cessibles les biens nécessaires à la réalisation de l’opération d’aménagement [Localité 10] sur la commune de [Localité 2] et l’urgence à prendre possession des biens.
Par courrier du 25 juillet 2024, reçu le 31 juillet 2024, la SPL LA FABRIQUE DE [Localité 9] METROPOLE (ci-après « La FAB ») a fait connaître à la société IMMOFI SOLEIL ses propositions indemnitaires.
Par ordonnance du 1er août 2024, le juge de l’expropriation a ordonné l’expropriation des parcelles susvisées au profit de la FAB.
A défaut d’accord, et au vu de l’urgence déclarée, la FAB a, par mémoire enregistré au greffe le 2 septembre 2024, saisi le juge de l’expropriation aux fins de fixation de l’indemnité de dépossession due à la procédure d’expropriation selon les règles applicables à la procédure d’urgence. 
L’ordonnance fixant le transport sur les lieux au 30 septembre 2024 à 10h00 et l’audience au 7 novembre 2024 a été rendue par le juge de l’expropriation le 4 septembre 2024.
Le commissaire du gouvernement a communiqué ses conclusions le 27 septembre 2024.
Le transport sur les lieux a eu lieu en présence des représentants et du conseil de la FAB, du représentant et du conseil de la société IMMOFI SOLEIL et du commissaire du gouvernement. 
La FAB a demandé au juge de l’expropriation de fixer les indemnités provisionnelles à l’issue du transport, en application de l’article R. 232-7 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.
En application de l’article R. 232-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le procès-verbal établi lors du transport sur les lieux fait mention des observations formulées sur l’état des lieux et des renseignements de nature à permettre ultérieurement la fixation des indemnités définitives. 



PRETENTIONS DES PARTIES
Aux termes de son mémoire du 29 août 2024, la FAB demande au juge de l’expropriation de fixer à la somme de 30 750 euros l’indemnité principale et 4075 euros l’indemnité de remploi. Elle soutient que la parcelle AY [Cadastre 8] présente une nature mixte, correspondant à une partie de la voie de desserte interne de la zone commerciale, ouverte au public, ainsi qu’à ses accotements. Au nord et au sud de la voie, elle correspond à des portions de parcs de stationnement. Selon ses informations, il existe sur le volume 2 un occupant (MacDonald’s) ; considérant que le volume 2 est partiellement occupé, elle estime que le bien doit être évalué en valeur occupé. S’agissant de la date de référence, elle la fixe au 6 mars 2020, date à laquelle la 9e révision du PLU 3.1 de [Localité 9] Métropole, ayant affecté la zone UPZ7-E, située dans le périmètre du droit de préemption urbain, a été rendu opposable aux tiers. Elle estime qu’à cette date, le terrain peut être qualité de terrain à bâtir au sens de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. S’agissant de l’indemnisation, la FAB soutient que les emprises à usage de voirie publique ou privée sont dépourvues de possibilités effectives de construction et propose en conséquence une valorisation de 10 euros par m², pour les emprises en nature d’accotement/voie de circulation. Concernant les emprises partielles de sol/parc de stationnement, elle se fonde sur 3 termes de comparaison constituant des références privilégiées au sens de l’article L. 322-8 du code précité, pour proposer une valorisation au m² de 100 euros. Au regard du métrage réalisé par un géomètre à sa demande, elle retient une surface de 95 m² pour la partie ouverte à la circulation/voirie et 298 m² pour la partie sol. Il ne s’oppose pas à l’indemnité accessoire au titre de la perte de 4 places de stationnement, sous réserve de retrancher 12,5 mètres carrés par place sur l’indemnité principale.
Le commissaire du Gouvernement retient pour la partie sol une valeur de 556 euros le m² correspondant à la moyenne des termes de comparaison recensés s’agissant de terrains à bâtir encombrés. Pour la partie voirie, espaces de circulation publique, il retient une valeur de 278 euros le m² après abattement de 50% au regard d’une constructibilité considérée comme nulle. Au total, il propose une indemnité de 192 098 euros et une indemnité de remploi de 20 210 euros, outre l’indemnisation de la perte des places de stationnement.
En réplique, à l’audience qui s’est tenue à l’issue du transport sur les lieux, le conseil de IMMOFI SOLEIL a demandé de fixer les indemnités provisionnelles à hauteur de l’évaluation faite par le commissaire du gouvernement. Il a également indiqué que l’expropriation allait concerner des végétaux qu’il y aura lieu d’indemniser, sans formaliser de demande provisionnelle chiffrée. Il demande en outre l’indemnisation provisionnelle de la perte de 4 places de stationnement à hauteur de 10 000 euros par place.
SUR CE,

Sur la procédure d’urgence

Les articles R. 232-1 à R. 232-8 du code de expropriation pour cause d’utilité publique fixent le cadre de la procedure d’urgence. 
Selon l’article R. 232-1 de ce code, lorsqu’il y a urgence à prendre possession des biens expropriés, cette urgence est constatée par l’acte declarant l’utilité publique ou par un acte postérieur de même nature. 

En l’espèce, par arrêté du 22 avril 2024, le préfet de la Gironde a déclaré cessibles les biens nécessaires à la réalisation de l’opération d’aménagement [Localité 10] sur la commune de [Localité 2] et l’urgence à prendre possession des biens. 
En application de l’article R. 232-7 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge de l’expropriation peut, s’il ne s’estime pas suffisamment éclairé, fixer des indemnités provisionnelles dont le montant correspond au préjudice causé aux intéressés tel qu’il est établi à l’issue des débats suivant le transport sur les lieux. L’article L. 232-1 du même code prévoit que le juge autorise l’expropriant à prendre possession du bien moyennant le paiement ou, en cas d’obstacle au paiement, la consignation des indemnités ainsi fixées. 
Ce jugement n’est pas motivé. Il ne peut être attaqué que par la voie du pourvoi en cassation en vertu de l’article L. 232-2 du même code.
Sur les indemnités provisionnelles
Au vu de la demande de la FAB tendant à fixer les indemnités provisionnelles, constatant qu’à ce stade des débats, il est prématuré de fixer les indemnités définitives, il y a lieu de fixer l’indemnité principale provisionnelle et l’indemnité de remploi à hauteur des montants proposés par l’expropriant, outre 40 000 euros au titre des indemnités accessoires. 
Sur les dépens
Les indemnités définitives n’étant pas fixées, il y a lieu de réserver les dépens. 
PAR CES MOTIFS
Le juge de l’expropriation, par jugement en premier et dernier ressort, susceptible de pourvoi en cassation,
Vu l’urgence
FIXE les indemnités provisionnelles d’éviction revenant à la société IMMOFI SOLEIL pour la parcelle cadastrée section AY [Cadastre 8], d’une contenance de 1565 m², située [Adresse 11] à [Localité 2] à la somme de :
- 30 750 euros au titre de l’indemnité principale 
- 4 075 euros au titre de l’indemnité de remploi
- 40 000 euros au titre des indemnités accessoires
AUTORISE l’expropriant à prendre possession des biens expropriés après paiement de l’indemnité ou, en cas d’obstacle au paiement, après sa consignation,
RAPPELLE que l’audience en vue de la fixation des indemnités définitives aura lieu le 7 novembre 2024 à 9h30 au tribunal judiciaire de Bordeaux, salle F.
Réserve les dépens.
La présente décision a été signée par, Madame Marie WALAZYC Juge de l’Expropriation, et par Mme Céline DONET, greffier présent lors du prononcé.

Le Greffier Le Juge de l’Expropriation