Tribunal Judiciaire · Service des référés — 1 octobre 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 24/53798 - N° Portalis 352J-W-B7I-C43YL

N° : 10

Assignation du :
23 Mai 2024

[1]

[1] 2 Copie exécutoire
délivrée le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 01 octobre 2024



par Sophie COUVEZ, vice-présidente au tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. 
DEMANDEURS

Madame [H] [X]
[Adresse 5]
[Localité 3]

Monsieur [D] [X]
[Adresse 6] 
[Localité 1]

représentés par Me Marie-gabrielle TERZANO, avocat au barreau de PARIS - #D0920

DEFENDERESSE

La société MENUISERIE DES [Adresse 7] S.A.S.
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Me Caroline CLEMENT-BIGORRE, avocat au barreau de PARIS - D 781



DÉBATS

A l’audience du 05 Septembre 2024, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier, 






Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE


Par acte du 23 février 2018, Mme [H] [X] et M. [D] [X] ont donné à bail commercial à la SAS Menuiserie des [Adresse 7], à compter du 15 décembre 2017 des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4], lot n°2, moyennant un loyer annuel de 8 600 euros, hors charges et hors taxes, payable à terme échu, à une fréquence trimestrielle.

Des loyers étant demeurés impayés, les bailleurs ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte en date du 5 mars 2024, à la SAS Menuiseries des [Adresse 7], pour une somme de 6 772, 17 euros, au titre de l’arriéré locatif, quatrième trimestre 2023 inclus.

C’est dans ces conditions que, par acte en date du 23 mai 2024, les consorts [X] ont fait assigner la SAS Menuiserie des [Adresse 7] devant la juridiction des référés aux fins de voir : 

- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,
- ordonner l'expulsion de la SAS Menuiserie des [Adresse 7] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique éventuellement assistée d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 150 € par jour de retard, jusqu’à la complète libération des locaux,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira aux requérants de désigner, et ce aux frais du locataires,
- condamner la SAS Menuiserie des [Adresse 7] au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au double du montant du loyer, charges, taxes et accessoires en sus, le tout avec indexation en fonction des variations de l’indice des loyers commerciaux publié trimestriellement par l’INSEE, ceci jusqu’à complet déménagement et restitution des clés,
- rappeler que la décision à intervenir est exécutoire de plein droit, 
- condamner la SAS Menuiserie des [Adresse 7] à lui payer la somme provisionnelle de 6 010, 24 euros représentant la créance en principal, sauf à parfaire, avec intérêts de droit à compter du 5 mars 2024, date du commandement de payer,
- condamner la SAS Menuiserie des [Adresse 7] au paiement d'une somme de 3.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l’assignation.

A l’audience du 5 septembre 2024, les consorts [X] et la SAS Menuiserie des [Adresse 7], par l’intermédiaire de leur conseil respectif, se sont mis d’accord pour que les effets de la clause résolutoire soient suspendus et pour que la SAS Menuiserie des [Adresse 7] s’acquitte de l’arriéré locatif d’un montant de 4 810, 24 euros par le versement aux consorts [X], à compter du 1er octobre 2024, en sus du loyer et des charges, taxes et accessoires courant, de mensualités de 801, 71 euros pendant six mois.

Les consorts [X] maintiennent, en revanche, leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile tandis que la SAS Menuiseries des [Adresse 7] s’oppose à une telle demande. 

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 1er octobre 2024.


MOTIFS

Sur les demandes principales 
L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement. 

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du code civil, n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique catastrophique de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

En l'espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 5 mars 2024 par les consorts [X] à la SAS Menuiserie des [Adresse 7] pour avoir paiement de la somme de 6 610, 24 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 26 février 2024. 

Il n'existe aucune contestation sérieuse sur la régularité de ce commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi, le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

S’il est établi que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois, il y a lieu, compte tenu de l’accord des parties sur ce point, d’accorder à la SAS Menuiserie des [Adresse 7] un délai de six mois pour s’acquitter de sa dette de 4 810, 24 euros au 2 septembre 2024, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

Sur les demandes accessoires :
Bien que les parties soient parvenues à un accord, la SAS Menuiserie des [Adresse 7] doit être considérée comme succombant à la présente instance, dès lors qu’elle est condamnée à payer l’arriéré locatif restant dû. Elle sera, en conséquence, condamnée à supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées.

Toutefois, compte tenu des difficultés financières rencontrées par la SAS Menuiserie des [Adresse 7] qui ont conduit les parties à s’accorder sur la mise en place d’un échéancier, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile et de rejeter en conséquence la demande de ce chef des consorts [X]. 

PAR CES MOTIFS :

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail sont réunies à la date du 5 avril 2024 ;

Condamnons la SAS Menuiserie des [Adresse 7] à payer aux consorts [X] la somme provisionnelle de 4 810, 24 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2024 ;

Autorisons la SAS Menuiserie des [Adresse 7] à se libérer de sa dette en six versements mensuels d’un montant égal de 801, 71 euros en sus du loyer courant, le premier versement intervenant le 1er octobre 2024 et les suivants le 1er de chaque mois ;

Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

Disons que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons que, faute du paiement, à bonne date, en sus du loyer courant, d’une seule des mensualités et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

° le tout deviendra immédiatement exigible, 

° la clause résolutoire sera acquis,

° il sera procédé à l’expulsion immédiate de la SAS Menuiserie des [Adresse 7] et à celle de tous occupants de son chef des locaux commerciaux situés [Adresse 2] à [Localité 4], lot n°2, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixons, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires.

Condamnons la SAS Menuiserie des [Adresse 7] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

Disons n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et rejetons en conséquence la demande des consorts [X] de ce chef ; 








Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 01 octobre 2024


Le Greffier, Le Président,


Pascale GARAVEL Sophie COUVEZ