Tribunal Judiciaire · 8ème chambre 1ère section — 1 octobre 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :


■

8ème chambre 
1ère section
 
N° RG 20/08252 - 
N° Portalis 352J-W-B7E-CSVIP


N° MINUTE : 


Assignation du :
20 Juillet 2020





JUGEMENT 
rendu le 01 Octobre 2024 
DEMANDEURS

Monsieur [Y] [U]
[Adresse 1]
[Localité 8]

Madame [R] [D]
[Adresse 1]
[Localité 8]

Madame [L] [H], nom d’usage [E]
[Adresse 1]
[Localité 8]

représentés par Maître Isabelle NICOLAÏ de la SELAS ARTOIS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #L0170


DÉFENDERESSES

S.A.R.L. BIMPS
[Adresse 2]
[Localité 5]

représentée par Maître Nathalie LEROY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0815


S.A. GAN ASSURANCES, ès qualités d’assureur de la société BIMPS
[Adresse 10]
[Localité 6]

représentée par Maître Sylvie RODAS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0126

Madame [V] [A]
[Adresse 1]
[Localité 8]

représentée par Maître Virginie METIVIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0045


Madame [Z] [P]
[Adresse 4]
[Localité 7]

MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS (MAF)
[Adresse 3]
[Localité 9]

représentées par Maître Christofer CLAUDE de la SELAS REALYZE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0175


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente
Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-Présidente
Monsieur Julien FEVRIER, Juge

assistés de Madame Justine EDIN, Greffière


DEBATS

A l’audience du 23 Mai 2024 tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 24 Septembre 2024, prorogé au 01 Octobre 2024.


JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort





EXPOSÉ DU LITIGE

L'ensemble immobilier sis [Adresse 1] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis ; il est construit sur une structure béton, les appartements reposant sur une dalle béton.

M. [Y] [U] et Mme [R] [D] (ci-après " les consorts [U]-[D] ") y sont propriétaires d'un appartement au 8ème étage (lot n°165), Mme [L] [H] - nom d'usage [E] (ci-après " Mme [E] ")- est propriétaire d'un appartement au 9ème étage (lot n°170), tandis que Mme [V] [A] (ci-après " Mme [A] ") est propriétaire d'un appartement au 7ème étage de ce même immeuble.


Mme [A] a fait réaliser dans son appartement des travaux de rénovation, entre le mois de janvier et le mois d'avril 2016 ; ces travaux d'aménagement ont été confiés à la société Bâtiment Industriel Multi Professionnel Services (ci-après " la SARL BIMPS "), Mme [Z] [P], architecte, en a réalisé la maîtrise d'œuvre.

La SARL BIMPS est assurée auprès de la société GAN assurances, Mme [P] en sa qualité d'architecte est assurée auprès de la Mutuelle des Architectes Français (ci-après la MAF).

Les travaux réalisés au 7ème étage ont compris notamment la dépose de cloisons et la modification de l'agencement des pièces de l'appartement.

Les consorts [U]-[D] et Mme [E] se sont plaints, dès après le début des travaux, de l'apparition de fissures dans leurs appartements des 8ème et 9ème étage.

Le propriétaire de l'appartement du 6ème étage, M. [I], a également rapporté l'apparition de fissures.

Le syndicat des copropriétaires et les propriétaires concernés ont déclaré le sinistre auprès de leurs assureurs respectifs, et plusieurs expertises amiables ont été diligentées.

Par assignation en date du 6 avril 2018, les consorts [U]-[D] et Mme [E] ont assigné Mme [A], le syndicat des copropriétaires et son syndic, la SAS Foncia Franco-Suisse, en référé devant le tribunal de grande instance de Paris afin d'obtenir la désignation d'un expert judiciaire ; M. [W] [N] a été désigné par ordonnance en date du 14 juin 2018.

Par assignation en date du 11 octobre 2018, Mme [A] a attrait aux opérations d'expertise Mme [P], son assureur, la MAF, la société BIMPS et son assureur le GAN Assurances, afin que les opérations d'expertise judiciaire leur soient rendues communes et opposables ; suivant ordonnance en date du 28 novembre 2018, le juge des référés a fait droit à leur demande.

L'expert judiciaire a déposé son rapport d'expertise le 12 novembre 2019.

Par assignation en ouverture de rapport des 17 et 20 juillet 2020, les consorts [U]-[D] et Mme [E] ont assigné Mme [A], la société BIMPS, Mme [P], la MAF et la société Gan Assurances devant le tribunal judiciaire de Paris, sur le fondement de la théorie des troubles anormaux de voisinage et sur le fondement de la responsabilité délictuelle pour faute, aux fins d'obtenir l'indemnisation des divers préjudices consécutifs aux désordres constatés.

Par leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 janvier 2023, M. [U], Mme [D] et Mme [E] demandent au tribunal de :
" Vu les dispositions des articles 1240 et 1241 du Code civil,
Vu le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui de trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage,
Vu le rapport d'expertise judiciaire en date du 12 novembre 2019,
o Recevoir Monsieur [Y] [U], Madame [R] [D] et Madame [L] [E] en leur action et les y déclarer bien fondés, 
Y faisant droit,
o Débouter la Société GAN ASSURANCES de ses demandes, fins et conclusions,
o Débouter Madame [P] et la MAF de leurs demandes, fins et conclusions,
o Condamner in solidum Madame [V] [A], la Société BIMPS, Madame [Z] [P], ainsi que leurs assureurs respectifs, GAN Assurances et La Mutuelle des Architectes Français, à verser à Madame [L] [E] les sommes suivantes : 
o 7 706,25 euros correspondant au coût des travaux de réparation ;
o 15 000 euros au titre du préjudice financier en raison de la moins-value de l'appartement ;
o 5 000 euros au titre du préjudice de moral lié au report de la vente de l'appartement;
o 3 000 euros au titre du préjudice moral résultant du stress et de l'inquiétude générés par l'apparition des fissures ainsi que par les nombreuses démarches entreprises ;
o 8 356,70 euros au titre du préjudice de jouissance à 5% de la valeur locative selon un décompte provisoirement arrêté au mois de janvier 2022,
o Condamner in solidum Madame [V] [A], la Société BIMPS, Madame [Z] [P], ainsi que leurs assureurs respectifs, GAN Assurances et La Mutuelle des Architectes Français, à verser à Monsieur [Y] [U] et Madame [R] [D] les sommes suivantes :
o 14 254 euros au titre du préjudice matériel correspondant au coût des travaux réparation avec décote pour embellissement ;
o 6 122,80 euros au titre du préjudice financier résultant des frais de garde-meuble et de relogement temporaire ;
o 3 000 euros chacun au titre du préjudice moral résultant du stress et de l'inquiétude générés par l'apparition des fissures ainsi que par les nombreuses démarches entreprises ;
o 1 000 euros au titre du préjudice de jouissance résultant du décalage des travaux de rénovation de la salle de bain ;
o 6.424,28 euros au titre du préjudice de jouissance à 5% de la valeur locative selon un décompte provisoirement arrêté à septembre 2022 ; 
Pour le surplus,
o Ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir,
o Condamner in solidum Madame [V] [A], la Société BIMPS, Madame [Z] [P], ainsi que leurs assureurs respectifs, GAN Assurances et La Mutuelle des Architectes Français, à payer à Monsieur [Y] [U] et Madame [R] [D], d'une part, et Madame [L] [E], d'autre part, la somme de 3.500 euros chacun au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance "

Au soutien de leurs prétentions, les consorts [U]- [D] et Mme [E] font valoir que :
- L'expert judiciaire a confirmé les désordres dans leurs appartements, consistant en de nombreuses fissurations qui, si elles n'affectent pas la structure desdits appartements, en fragilisent la surface en béton qui se désolidarise de ce qui lui est attaché, soit les revêtements d'enduit, les boiseries des portes, les plinthes et les carrelages des salles de bains, qui se détachent ;
- L'expert judiciaire a exactement conclu à une causalité directe entre les travaux réalisés par Mme [A] et les désordres constatés, en raison de la localisation des fissures à l'aplomb de la zone de travaux de l'étage inférieur ; la propagation de vibrations fortes par le béton lors de la démolition des murs ; l'absence de pose d'étais et la concomitance de l'apparition des fissures et la réalisation des travaux ; 
- Ces désordres ont créé divers préjudices : un préjudice matériel au titre des travaux de réparation ; un préjudice financier résultant de la moins-value de l'appartement de Mme [E], alors en vente, et le coût du relogement des consorts [U]-[D] pendant la réfection de leur appartement ; un préjudice de jouissance pour l'aspect inesthétique des fissures ; un préjudice moral en raison du stress et de l'inquiétude générés par ces désordres ;
- Mme [A] est responsable de ces préjudices en sa qualité de maître d'ouvrage non seulement sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil, mais également au titre de la théorie des troubles du voisinage ;
- Le lien de causalité entre les désordres apparus dans les appartements des demandeurs et les travaux réalisés par Mme [A] est établi par le rapport d'expertise judiciaire, qui relève la superposition des zones de travaux de démolition des cloisons du 7ème étage avec les désordres aux 6ème, 8ème et 9ème étages et en démontre la concordance verticale ; la cause principale des désordres affectant les appartements des requérants réside dans la démolition des cloisons et les vibrations fortes occasionnées par le chantier, qui se sont propagées dans la structure en béton ;
- Mme [A] a par ailleurs commis des fautes en n'informant pas le syndicat des copropriétaires de la réalisation des travaux et en ne prenant aucune mesure pour veiller à ne pas nuire à la solidité de l'immeuble, en violation manifeste de l'article 16 du règlement de copropriété ; sa qualité de responsable d'une agence immobilière étant de nature à aggraver sa responsabilité ;
- Le rapport d'expertise judiciaire a en outre souligné que les mesures techniques de protection nécessaires n'ont pas été mises en œuvre pendant la démolition des cloisons, ou ont été notoirement insuffisantes;
- L'entrepreneur, la société BIMPS, est solidairement responsable des préjudices subis par les demandeurs sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage, car en l'espèce il y a une relation de cause directe entre la mission confiée au constructeur et les troubles subis, ce qui en l'espèce est établi par les travaux de démolition des cloisons et l'apparition des fissures, ce que l'expert constate en attribuant 80% de la responsabilité pour les dommages causés à cette société ;
- La société BIMPS est également responsable de ces dommages sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil, en ne mettant pas en œuvre les mesures nécessaires à la sécurité et à la préservation des existants lors du chantier, en raison d'une insuffisance d'étaiements ;
- La responsabilité solidaire de l'architecte, maître d'œuvre, doit également être recherchée sur le fondement de la théorie des troubles du voisinage, puisque le trouble subi est en relation causale directe avec la réalisation de ses missions, dès lors qu'elle a failli à sa mission de conseil dans la méthodologie de démolition, ce fait constituant en outre une faute de nature à engager sa responsabilité délictuelle à l'égard des demandeurs à hauteur de 20%, comme l'a relevé l'expert judiciaire.

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er mars 2022, Mme [A] demande du tribunal de :
" - Vu l'article 9 du Code de procédure civile, 
- Vu l'article 1147 ancien du Code civil, 
- Vu l'article 1231-1 nouveau du Code civil, 
- l'article L 124-3 du Code des assurances,
- Vu les pièces produites aux débats,

 RECEVOIR Madame [V] [A] en ses demandes, 



Sur les demandes indemnitaires de Madame [L] [E] :
 ECARTER toute responsabilité de Madame [V] [A], 
 DIRE ET JUGER Madame [L] [E] ne démontre l'existence d'aucun préjudice indemnisable, 
 DEBOUTER Madame [L] [E] de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de Madame [V] [A],
 
Sur les demandes indemnitaires de Monsieur [Y] [U] et Madame [R] [D] :
 ECARTER toute responsabilité de Madame [V] [A], 
 DIRE ET JUGER Monsieur [Y] [U] et Madame [R] [D] ne démontrent l'existence d'aucun préjudice indemnisable, 
 DEBOUTER Monsieur [Y] [U] et Madame [R] [D] de l'ensemble de leurs demandes à l'encontre de Madame [V] [A],
 
EN TOUT ETAT DE CAUSE :

 CONDAMNER, in solidum, la société BIMPS, la société GAN Assurances, Madame [Z] [P], et la Mutuelle des Architectes Français à relever indemne Madame [V] [A] de toutes les condamnations qui viendraient être prononcées à son encontre, en ce compris en ce compris au titre des frais irrépétibles et les dépens de référé et de la présente instance,
 CONDAMNER toute partie succombante à payer à Madame [V] [A] une somme de 6.000 € par application de l'article 700 du Code de procédure civile, 
 CONDAMNER toute partie succombante à assumer les entiers dépens de référé et de la présente instance l'instance, qui comprendront la provision sur frais d'expertise versée par Madame [V] [A] à hauteur de 1.500 euros ".

Au soutien de ses prétentions, Mme [A] fait valoir que :
- Les consorts [U]-[D] et Mme [E] ne démontrent aucune faute qui lui soit imputable, puisqu'elle a confié les travaux d'aménagement de son appartement à des professionnels, soit un architecte et une entreprise qualifiée, qui les ont dirigés et réalisés.
- Les demandeurs ne démontrent pas non plus une causalité entre ces travaux et l'apparition des fissures, dès lors Mme [A] ne peut pas non plus être déclarée responsable des désordres allégués au regard de la théorie des troubles anormaux du voisinage.
- Ni les consorts [U]-[D], ni Mme [E] ne démontrent des préjudices indemnisables, puisque la date d'apparition des désordres n'est pas établie par les demandeurs et qu'aucune pièce n'est susceptible d'établir un préjudice financier en lien avec les travaux de la défenderesse.
- Dans la mesure où le tribunal ferait droit aux demandes d'indemnisation des demandeurs, les fautes imputables à l'architecte et la société de construction, en outre garanties par leurs assureurs respectifs, doivent conduire à la relever indemne de toute condamnation prononcée à son encontre.

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 mai 2023, la SARL BIMPS demande du tribunal de :
" Vu l'article 1240 et suivants du Code civil,
Vu la théorie du trouble anormal de voisinage,
Vu la jurisprudence citée,
Vu le rapport d'expertise judiciaire,
Vu les pièces visées,
ECARTER les conclusions de Monsieur l'expert judiciaire, dans la mesure où elles ne reposent sur aucun élément technique et ne reflètent pas la réalité des dommages constatés, 

DEBOUTER Madame [E], Madame [D] et Monsieur [U], ainsi que Madame [A] et toute autre partie, de l'ensemble de leurs demandes à l'encontre de la société BIMPS en l'absence de démonstration du lien de causalité entre les désordres et préjudices allégués et les travaux réalisés par cette dernière,

DIRE ET JUGER que Madame [E], Monsieur [U] et Madame [D] ne démontrent l'existence d'aucun préjudice indemnisable
En tout état de cause,
LIMITER l'indemnisation de Madame [E], Madame [D] et Monsieur [U] à de plus justes proportions,
CONDAMNER in solidum sur le fondement de l'article 1240 du Code Civil Madame [P] et son assureur la MAF à garantir la société BIMPS de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre,
DEBOUTER Madame [E], Madame [D] et Monsieur [U] de leur demande à hauteur 3000 €, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et à titre subsidiaire, la ramener à de plus justes proportions.
CONDAMNER tout succombant à verser à la société BIMPS la somme de 3.000,00 € en vertu des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux dépens dont distraction faite au profit de Maître Nathalie LEROY conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile ".

Au soutien de ses prétentions, la SARL BIMPS fait valoir que :
- Il n'existe aucun lien de causalité entre les désordres allégués et l'intervention de la société BIMPS, l'expert se fondant exclusivement sur les affirmations des demandeurs ; il n'apporte aucune justification technique à l'allégation que les travaux sont à l'origine des désordres dont se prévalent les demandeurs ;
- La société BIMPS, aguerrie aux travaux sur ce type de structure et afin d'éviter le phénomène de résonnance de la dalle en béton, a bien étayé cette structure du plancher bas au plancher haut pour la mise en compression des dalles et neutraliser le phénomène de vibration ;
- Les demandeurs n'ayant jamais sollicité l'intervention d'un commissaire de justice pour procéder à l'état de leur appartement pendant les travaux litigieux, la dépose des cloisons étant en outre intervenue dans les premiers jours du chantier et personne n'ayant formulé de réclamation à cette époque, il n'est pas démontré que les fissures litigieuses sont la résultante de cette démolition ;
- Les cloisons de séparation déposées par la SARL BIMPS sont en 
" brique creuse plâtrière de 40 " et ne sont pas porteuses, le plancher étant en outre constitué de béton précontraint qui ne bouge pas avec le temps, la démolition de ces cloisons dans l'appartement de Mme [A] n'a donc pas pu créer un mouvement sur celles des niveaux supérieurs; d'ailleurs le syndic n'a pas établi de déclaration de mise en péril de l'immeuble et l'expert a bien conclu qu'il n'y avait pas de risque structure ;
- Lors de l'expertise judiciaire, il a été constaté des fissures dans le noyau central de la zone de la cage de l'escalier, ce qui démontre que la structure de l'immeuble avait antérieurement travaillé ;
- Dans la mesure où le tribunal serait néanmoins convaincu par les conclusions du rapport de l'expert judiciaire, la SARL BIMPS est fondée à demander la garantie de l'architecte et de son assureur pour défaut de surveillance et de contrôle des travaux, et sa quote-part de responsabilité ne saurait être inférieure à 50% des condamnations prononcées au bénéfice des demandeurs ;



- S'agissant des préjudices allégués par Mme [E], elle ne justifie pas une moins-value lors de la vente de son appartement en raison des désordres allégués, elle n'établit pas non plus l'existence d'un préjudice moral ni un quelconque préjudice de jouissance ;
- Les consorts [U]-[D] ne justifient pas le montant de 14.254 euros au titre de travaux " réparatoires " relatifs aux désordres allégués, qui sont des fissures localisées, le montant se rapportant plus à des travaux d'embellissement de la totalité de leur appartement, qui a conduit à leur relogement pendant la durée de ces travaux, qui n'est pas non plus un préjudice justifié par ces mêmes désordres. Ils ne justifient pas non plus leur préjudice moral, ni leur préjudice de jouissance.

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 mars 2022, la SA GAN assurances demande du tribunal de :
" Vu l'article 1240 et suivants du Code civil,
Vu la théorie du trouble anormal de voisinage, 
Vu la jurisprudence citée, 
Vu le rapport d'expertise judiciaire de Monsieur [N],
Vu les pièces visées, 

A titre principal,
 
ECARTER les conclusions de Monsieur [N], lesquelles ne reposent sur aucun élément technique et ne reflètent pas la réalité des dommages constatés,
DEBOUTER Madame [E], Madame [D] et Monsieur [U], ainsi que Madame [A] et toute autre partie, de l'ensemble de leurs demandes à l'encontre de la Société GAN ASSURANCES, en l'absence de démonstration du lien de causalité entre les désordres et préjudices allégués et l'intervention de la Société BIMPS. 

A titre subsidiaire,

1/ Sur l'application de la police souscrite 

DEBOUTER toute partie des demandes formées contre la SA GAN ASSURANCES au titre des préjudices de jouissance qui ne sont pas couverts par le contrat d'assurance

DECLARER la Société GAN ASSURANCES bien fondée à opposer l'application des conditions particulières de son contrat, relatives aux limites, plafonds de garantie et franchises, puisqu'est sollicité le bénéfice d'une garantie facultative.
 
Par conséquent, 
 
JUGER qu'une franchise à hauteur de 15 % du montant du sinistre, avec un minimum et un maximum calculé en fonction de l'indice BT01, est en l'espèce applicable. 
 
2/ Sur l'appel en garantie
 
CONDAMNER in solidum sur le fondement de l'article 1240 du Code Civil Madame [P] et son assureur la MAF à garantir le GAN ASSURANCES de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre,

DEBOUTER Madame [E], Madame [D] et Monsieur [U] de leur demande à hauteur 3000 €, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et à titre subsidiaire, la ramener à de plus justes proportions.

CONDAMNER tout succombant à verser à la Société GAN ASSURANCES la somme de 4.000,00 € en vertu des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux dépens dont distraction faite au profit de la SELARL RODAS-DEL RIO, agissant par Maître Sylvie RODAS, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile ".

Au soutien de ses prétentions, la SA GAN assurances fait valoir que:
- L'analyse de l'expert judiciaire ne repose que sur un plan tracé à la main, transmis par les demandeurs deux ans après la réalisation des travaux, et sur lequel n'apparaissent que les cloisons après travaux, dès lors, les conclusions du rapport d'expertise judiciaire qui consistent à affirmer l'existence d'une " concordance verticale " sont matériellement inexactes.
- Lors des opérations expertales, la société BIMPS a rappelé que des étais ont été posés avant chaque démolition de cloison.
- En conséquence, les conclusions de l'expert judiciaire ne reflètent pas la réalité des dommages constatés et ne permettent pas d'établir un lien de causalité entre les travaux réalisés par la société BIMPS et les dommages allégués par les demandeurs.
- En outre, aucun constat d'huissier avant travaux n'ayant été fourni par les demandeurs, il n'est pas démontré que les désordres sont apparus pendant ou après les travaux de démolition.
- Dans la mesure où le tribunal estimerait qu'un lien de causalité serait établi entre les travaux réalisés par la société BIMPS et les désordres allégués par les demandeurs, la police " Assurance des entreprises de construction " souscrite par cette société ne couvre pas les préjudices de jouissance, et l'indemnisation devra en tout état de cause être amputée d'une franchise de 15% du montant du sinistre, avec un minimum et un maximum calculé en fonction de l'indice BT01, applicable en l'espèce.
- Par ailleurs, la société GAN Assurances est bien fondée à solliciter la condamnation in solidum de Mme [P] et de son assureur, la MAF, puisque la responsabilité de l'architecte et de son assureur a été relevée à hauteur de 20% par l'expert judiciaire en raison d'une mauvaise surveillance des travaux.

Par leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 juillet 2023, Mme [P] et la société Mutuelle des Architectes Français demandent du tribunal de :
" Vu l'article 1240 et suivants du Code civil,
Vu la jurisprudence,
Vu le contrat de maîtrise d'œuvre, 
Vu le rapport d'expertise judiciaire de Monsieur [N],
Vu les pièces à l'appui,
Il est demandé au Tribunal Judiciaire de céans de : 
- REJETER l'intégralité des demandes de Madame [E], Madame [D] et Monsieur [U], ainsi que de toute autre partie, formées à l'encontre Madame [P] et de son assureur la Mutuelle des Architectes Français ; 
A titre subsidiaire :
- LIMITER la responsabilité de Madame [P] à hauteur de 20 % telle que retenue dans le rapport d'expertise judiciaire de Monsieur [N].
- LIMITER l'indemnisation de Madame [E], Madame [D] et Monsieur [U] à de plus justes proportions, 
 
En tout état de cause,
- LIMITER la somme due par Madame [P] et son assureur à l'indemnisation des préjudices de jouissance de Madame [E], Madame [D] et Monsieur [U] ; 

- JUGER la Mutuelle des Architectes Français bien fondée à opposer les conditions et limites de sa police et notamment les plafonds et franchises ;
- CONDAMNER la société BIMPS et son assureur GAN ASSURANCES à garantir intégralement Madame [P] et son assureur la Maf de toute condamnation prononcée à leur encontre ;
- CONDAMNER la société BIMPS et son assureur GAN ASSURANCE, ou tout succombant, à payer à Madame [P] et à la Maf la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- CONDAMNER la société BIMPS et son assureur GAN ASSURANCE, ou tout succombant, aux entiers dépens et ce compris les frais d'expertise ".

Au soutien de ses prétentions, Mme [P] et la société Mutuelle des Architectes Français font valoir que :
- La preuve d'un lien de causalité entre les désordres allégués et les travaux effectués n'est pas rapportée, puisqu'il n'est pas démontré que les désordres sont apparus pendant ou après les travaux de démolition, aucun constat d'huissier n'ayant été effectué ; au surplus aucune observation s'agissant de l'apparition des fissures n'a été émise par les demandeurs relativement à ces désordres au moment de la dépose des cloisons ;
- Le plan communiqué par les demandeurs à l'expert judiciaire, et retranscrit dans le rapport, fait ressortir que les fissures situées au 8ème et celles situées au 9ème étage ne se superposent pas, invalidant la constatation d'une prétendue concordance verticale ;
- L'architecte n'est pas à l'origine de désordres et il ne peut en outre lui être reproché un manque de contrôle ou de conseil lors du chantier, puisque des étais ont été posés ;
- Dans la mesure où le tribunal serait convaincu par les conclusions de l'expert, Mme [P] et la Maf doivent être garantis par la société BIMPS et son assureur, le GAN, à hauteur de 80% ;
- La Maf souligne que les désordres évoqués et les indemnités réclamées n'entrent pas dans le cadre des garanties obligatoires et peut donc opposer sa franchise ;
- Les préjudices invoqués par les consorts [U]-[D] sont dépourvus de justification, tout comme ceux de Mme [E] qui ne procède que par allégation.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été close par ordonnance du 6 novembre 2023, et fixée à l'audience du 23 mai 2024, puis mise en délibéré au 24 septembre 2024, prorogée au 1er octobre 2024, date à laquelle le jugement a été mis à disposition au greffe.


MOTIFS

A titre liminaire il sera rappelé que la demande d'écarter les conclusions de l'expert judiciaire ne constitue pas une prétention au sens de l'article 4 du code de procédure civile mais doit être appréciée comme un moyen de défense au fond et sera appréciée comme tel par le tribunal.




I. Sur les demandes indemnitaires de Mme [E] et des consorts [U]-[D] à l'égard de Mme [A], la SARL BIMPS, de Mme [P], la compagnie GAN assurances et la MAF
 
1- Sur les désordres, leurs causes et les responsabilités

Sur la matérialité des désordres

Il doit être relevé que la matérialité des désordres n'est pas contestée par les parties, celles-ci s'opposant en revanche sur leur origine et sur leurs causes.

Les désordres constatés lors des expertises amiables comme lors de l'expertise judiciaire consistent en des fissures retrouvées dans les éléments de la structure des appartements, soit les murs, le plafond et le plancher ; ces désordres affectent la surface des éléments béton et par conséquent tout ce qui est tenu par ces surfaces : revêtement d'enduit, boiseries des portes, plinthes, carrelages de salle de bain.

L'expert judiciaire a toutefois souligné " qu'aucun désordre traversant complètement les éléments de structure n'a été relevé - il n'y a pas de mise en péril des appartements au 8ème et au 9ème étage " (p.6).

L'expert judiciaire a plus spécifiquement relevé lors de la première réunion contradictoire sur les lieux le 28 septembre 2018 :
" Au 9ème étage : chez Mme [L] [H]-[E] :
- Fissures constatées dans les chambres : dans les chambranles des portes, dans les murs autour des portes.
- Fissure diagonale traversant sur la cloison entre les deux chambres.
- Dans la salle de bain : Fissuration en cueilli du plafond, fissures de carrelage, ouverture du joint mur sol.
- Fissures sur les murs du couloir 
Au 8ème étage : chez M. [U] / Mme [D] :
- Entrée : Fissures dans l'encadrement et le galandage de la porte de la cuisine et du dégagement,
- Séjour, cuisine, dégagement, chambres : fissures au plafond et autour des portes
- Salle de bain et WC : Fissure le long de la gaine d'air et autour des portes
- Salle de bain et WC : Fissure le long de la gaine d'air et autour des portes, jonction mur plafond.
Au 6ème étage : chez M. et Mme [I] :
- Les désordres ont été réparés ; on distingue encore des gonflements d'enduit aux fissures réparées au plafond. Le rapport de l'expert Elex avait noté : faïençage de peinture et fissuration au plafond "

L'expert judiciaire a daté l'apparition de ces fissures au mois de février 2016, au regard des pièces communiquées par les parties, soit les constatations effectuées alors des expertises amiables diligentées par leurs assureurs les 30 mars, 15 avril, 29 avril et 19 septembre 2016. (p.7) 

L'expert judiciaire a également constaté en cours d'expertise, au mois de mars 2019 l'aggravation de ces désordres dans l'appartement des consorts [U]-[D], relevant ainsi :
" - porte de la salle de bain : agrandissement des fissures du bâti bois
- dégagement entrée : fissure et décollement partiel des plinthes basses de la porte du WC
- WC : Fissures mur plafond ". (p.6)



Sur l'origine et les causes des désordres

S'agissant de l'origine des fissurations, l'expert judiciaire a conclu que " les désordres relevés chez les demandeurs au 9ème et 8ème étage sont dus aux travaux de démolition des cloisons au 7ème étage " (p.21)

L'expert judiciaire a également conclu, s'agissant des désordres apparus au cours de l'expertise judiciaire, que " ces fissurations ont la même origine que les désordres déjà relevés " en début d'expertise et sont 
" l'évolution des désordres initiés par les travaux ". (p.6)

Pour étayer ce diagnostic, l'expert judiciaire indique que la démolition des cloisons, même non porteuses, a été suffisamment violente pour causer l'apparition des fissures dans les murs et plafonds, à la verticale des travaux effectués, en raison de la liaison de ces cloisons aux plafonds et planchers par la continuité du matériau béton, qui transmet les vibrations aux appartements situés de part et d'autre des cloisons démolies.

Il ajoute que le déplacement des cloisons a en outre occasionné des transferts de charges, qui ont ajouté à cette désorganisation de la structure, aggravant le phénomène de fissuration. (p.8)

Il précise que la concordance verticale entre la zone des travaux au 7ème étage et les zones de fissures aux 8ème et 9ème étages n'est pas forcément une concordance géométrique exacte, car " les vibrations se propagent en suivant les murs et autres éléments de la structure, provoquant des fissures à des localisations où se concentrent les contraintes ", il ne s'agit donc pas d'une propagation linéaire. (p.12)

Les constatations expertales conduisent donc à considérer comme non fondés les moyens des défendeurs relatifs à l'absence de superposition exacte des désordres constatés dans les appartements de Mme [E] et des consorts [U]-[D] avec les cloisons démolies à la masse dans l'appartement de Mme [A], étant en outre relevé que l'expert a relevé leur concordance sur les plans d'origine de la structure, établis par un géomètre, et non sur un plan sommaire et manuscrit, comme allégué par les défendeurs.

Sont également inopérants les moyens de défense relatifs à l'antériorité alléguée des fissures aux travaux, puisque l'expert judiciaire a souligné dans son rapport que " les fissures sont apparues au 6ème, 8ème et 9ème étages à partir de février 2016, soit pendant les travaux de démolition " (p.13) et que les défendeurs ne versent aux débats aucune pièce de nature à invalider cette conclusion, la simple allégation de l'absence de constat d'huissier avant les travaux ne pouvant suffire à la fonder.

Il sera au surplus relevé que les voisins de Mme [A] se sont immédiatement plaints de l'apparition de désordres et ont déclaré leur sinistre à leurs assurances respectives, comme en atteste les divers courriels des copropriétaires et les déclarations de sinistre versés aux débats, ce qui corrobore les conclusions expertales de l'apparition des fissures lors des travaux entrepris par Mme [A] dans son appartement.

Au regard de ces éléments concordants, il convient de retenir que les travaux de démolition des cloisons dans l'appartement de Mme [A], liées au plafond et au plancher des appartements des étages supérieurs et inférieurs par la structure béton de l'immeuble, a transmis à ces appartements des vibrations suffisamment fortes pour provoquer des fissures dans les murs et les plafonds des appartements de Mme [E] et des consorts [U]-[D].

Sur les responsabilités

Aux termes de l'article 1240 du code civil, " tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. "

L'article 1241 du code civil dispose que " Chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou son imprudence ".

Ces textes supposent que le copropriétaire demandeur à l'action en responsabilité civile établisse une faute du copropriétaire maître de l'ouvrage ou des entreprises ayant procédé à des travaux dans son lot, un préjudice personnel et un lien de causalité direct entre la faute et le préjudice.

L'article 544 du code civil dispose que "la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements". 

L'article 9 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 dispose en outre que "chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble."

L'obligation pour le copropriétaire de réparer les troubles anormaux du voisinage découle des dispositions de l'article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (ex. : Cour d'appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 7 novembre 2018, n° RG 16/01235).

La responsabilité résultant de troubles qui dépassent les inconvénients normaux de voisinage, lesquels doivent être prouvés par celui qui les invoque, est établie objectivement, sans que la preuve d'une faute soit exigée.

La mise en œuvre de la responsabilité objective pour troubles anormaux du voisinage suppose la preuve d'une nuisance excédant les inconvénients normaux de la cohabitation dans un immeuble collectif en fonction des circonstances et de la situation des lieux.

L'action fondée sur un trouble anormal du voisinage est une action en responsabilité civile extra-contractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à la victime de demander réparation au propriétaire de l'immeuble à l'origine du trouble, responsable de plein droit ainsi que, le cas échéant, l'entreprise qui les a réalisés et le maître d'oeuvre qui les a surveillés, en application de la théorie des voisins occasionnels. (ex Cour d'appel de Paris Pôle 4 ch. 5, 15 avril 2015, n°13/09962 ; Cass. Civ. 3ème 9 février 2011, 09-71.570)

La responsabilité d'un copropriétaire pour trouble anormal de voisinage est engagée dès lors que les travaux privatifs entrepris ont généré des fissures dans les appartements voisins, même indépendamment de toute faute. (Civ. 3ème, 24 sept.2003, n°01-17.733)

Sur ce,

Il résulte des développements qui précèdent que les travaux entrepris par Mme [A] dans son appartement ont causé les fissures constatées par l'expert judiciaire dans les appartements de Mme [E] et des consorts [U]-[D].

Ces fissures constituent, par leur ampleur, des troubles excédant ceux normaux du voisinage.

Dès lors la responsabilité de Mme [A] est engagée à ce titre, en sa qualité de propriétaire des lieux.

Par ailleurs, la société BIMPS, qui en raison des travaux exécutés par ses soins dans le lot de Mme [A] doit être qualifié de voisin occasionnel, a également engagé sa responsabilité de plein droit du fait des troubles anormaux de voisinage subis par Mme [E] et les consorts [U]-[D] du fait de ces travaux.

Enfin et pour les mêmes motifs la responsabilité de plein droit de Mme [P] est également engagée, en sa qualité de maître d'œuvre ayant surveillé les travaux litigieux.

Par conséquent les responsabilités tant de Mme [A] que de la SARL BIMPS et de Mme [P] sont engagées dans la survenance des désordres subis par les demandeurs au sein de leurs lots.

Etant co-responsables du préjudice, ils seront condamnés in solidum à le réparer, le partage de responsabilités n'ayant lieu qu'entre eux.

2 - Sur le partage des responsabilités de Mme [A], la SARL BIMPS et Mme [P]

Il est de principe que dans leurs relations entre eux, les responsables ne peuvent exercer de recours qu'à proportion de leurs fautes respectives, sur le fondement des dispositions de l'article 1240 du code civil s'ils ne sont pas liés contractuellement entre eux.

Par ailleurs, un co-débiteur tenu in solidum, qui a exécuté l'entière obligation, ne peut, comme le co-débiteur solidaire, même s'il agit par subrogation, répéter contre les autres débiteurs que pour les parts et portion de chacun d'eux, sans solidarité.

Il s'évince des opérations expertales et des développements qui précèdent que les fissurations constatées dans les appartements des consorts [U]-[D] et de Mme [E] résultent des vibrations fortes qui se sont propagées lors de la démolition par la société BIMPS des cloisons dans l'appartement de Mme [A], cette société étant chargée de la rénovation de cet appartement, Mme [P] étant alors le maître d'œuvre de ces travaux.

Il ressort des constatations de l'expert que la société BIMPS n'a donné aucune information sur la méthodologie de démolition et des précautions particulières qui auraient été prises pour limiter les vibrations. (p.15 du rapport), et notamment aucun détail sur un éventuel phasage de démolition en vue d'un transfert de charge progressif. (p.8 ibid.)

L'expert précise que si la SARL BIMPS a soutenu que la démolition des cloisons avait été effectuée avec mise en place d'étais, elle n'en n'a pas fourni la preuve et des témoins ayant visité le chantier ont affirmé le contraire. (p.8)

Dès lors l'absence ou l'insuffisance d'étaiement pendant la démolition des cloisons, et le manque de précautions pendant les travaux de démolition pour éviter la propagation des chocs et des vibrations à la structure béton, sont constitutifs d'un manquement de la SARL BIMPS aux règles de l'art en matière de construction et caractérisent une faute qui lui est imputable.

Il résulte du contrat de maîtrise d'oeuvre versé aux débats que Mme [P] était investie d'une mission complète en exécution du contrat de maîtrise d'oeuvre en date du 17 novembre 2015, fourni aux débats, qui stipule notamment une mission chantier l'obligeant à diriger l'exécution des contrats de travaux et de vérifier s'ils sont effectués dans les règles de l'art. (article P5.3.2).

En conséquence Mme [P] était tenue d'une mission de contrôle et de conseil relative au déroulement du chantier, ce qui incluait nécessairement les étapes de démolition, elle ne peut en conséquence arguer que l'insuffisance des précautions prises par la SARL BIMPS dans cette phase des travaux est imputable à cette seule société.

Ces éléments caractérisent ainsi un manquement à son devoir de conseil et de contrôle quant aux opérations de démolition.

Les troubles subis sont donc en relation de cause directe avec les missions de démolition confiées à la SARL BIMPS, dont Mme [P] devait assurer la surveillance et le contrôle, son défaut de contrôle et de conseil quant à la méthodologie de démolition ayant également concouru à la survenance des dommages.

Il n'est en revanche ni allégué ni de surcroît justifié d'une faute imputable à Mme [A] dans les opérations de démolition, à l'origine de leurs dommages, le maître de l'ouvrage n'ayant pas participé à la réalisation des travaux, qu'elle a confié à un architecte et une entreprise, dûment assurés.

En conséquence, eu égard à l'importance du sinistre, aux causes des désordres, et au rôle de chacune des parties responsables, le tribunal fixera la ventilation de l'imputabilité du sinistre dans leurs rapports entre eux comme suit :
- 0% à la charge de Mme [A],
- 20% à la charge de Mme [P],
- 80% à la charge de la société BIMPS.

3 - Sur l'action directe des demandeurs à l'égard des assureurs

Aux termes de l'article L.124.3 du code des assurances, " le tiers lésé dispose d'un droit d'action directe à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.
L'assureur ne peut payer à un autre que le tiers lésé tout ou partie de la somme due par lui, tant que ce tiers n'a pas été désintéressé, jusqu'à concurrence de ladite somme, des conséquences pécuniaires du fait dommageable ayant entraîné la responsabilité de l'assuré ".

Aux termes de l'ancien 1134 du code civil, l'un des contrats ayant été conclus avant le 1er octobre 2016 - la police de la MAF n'étant pas versée aux débats- soit avant l'entrée en vigueur de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L'article 1353 alinéa 1 du code civil dispose que " celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ". Il appartient à celui qui réclame le bénéfice de l'assurance d'établir que sont réunies les conditions requises par la police pour mettre en jeu cette garantie ; à l'inverse il revient à l'assureur de prouver l'exclusion ou la déchéance de garantie qu'il allègue.

Sur ce,

Sur la garantie de la société Gan, recherchée en qualité d'assureur de la SARL BIMPS :

Il est versé aux débats les conditions générales et les conditions spéciales de la police d'assurance des entreprises de construction n°151296354, en date du 11 mars 2015, à effet au 1er janvier 2015, souscrite par la société BIMPS auprès de la compagnie GAN assurances.

Le contrat stipule la couverture de la responsabilité civile de l'assurée en cours d'exploitation ou d'exécution des travaux et la responsabilité civile après achèvement des travaux, pour les activités de carreleur, poseur de revêtements durs, chauffagiste, électricien, maçon, menuisier, peintre, plâtrier, plombier et poseur de revêtement souples.

Au terme de l'article 10. 1) b, des conditions spéciales de ce contrat d'assurance, l'assureur garantit les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile encourue par l'assuré après réception des travaux suite à des dommages matériels et immatériels consécutifs aux existants " à condition que ces dommages soient la conséquence directe de l'exécution desdits travaux ".

Il résulte des développements qui précèdent que les fissures apparues dans les appartements de Mme [E] et des consorts [U]-[D] sont la conséquence directe des travaux de démolition des cloisons réalisés par la SARL BIMPS.

Il ressort également des conditions de la police responsabilité civile souscrite que les dommages immatériels consécutifs aux dommages garantis sont couverts par la police, dès lors l'indemnisation du préjudice de jouissance, à le supposer avéré, sollicité par les demandeurs est susceptible de faire l'objet d'une indemnisation.

La garantie de la compagnie GAN, recherchée en qualité d'assureur de la SARL BIMPS est donc mobilisable, dans les limites contractuelles de franchise et de plafonds souscrite pour sa responsabilité civile après achèvement des travaux, telles que justifiées aux débats.

Dès lors, la compagnie GAN assurances sera condamnée à garantir son assuré de toutes les condamnations prononcées à son encontre dans le cadre du présent jugement, en principal, frais et accessoires, en ce compris les dépens et les frais irrépétibles, avec une franchise de 10 % du coût du sinistre (p.8 du contrat d'assurances), et non comme 15% comme sollicité par l'assureur.

Sur la garantie de la MAF, recherchée en qualité d'assureur de Mme [P] :

Mme [P] et la MAF soutiennent que l'indemnisation des désordres évoqués doit se voir appliquer l'application des limites contractuelles de plafond et de franchise.

Ni Mme [P] ni la MAF n'ont versé aux débats le contrat d'assurance responsabilité professionnelle souscrit par Mme [P] auprès de la Mutuelle des Architectes.

La MAF ne conteste cependant pas être l'assureur de Mme [P] au moment de la réalisation des travaux dans l'appartement de Mme [A], dont elle est le Maître d'oeuvre. Au demeurant, la MAF a participé aux expertises amiables et à l'expertise judiciaire, es qualités d'assureur de Mme [P].
La garantie de la société MAF, recherchée en qualité d'assureur de Mme [P] est donc mobilisable, de sorte qu'elle sera condamnée à garantir son assurée de toutes les condamnations prononcées à son encontre dans le cadre du présent jugement, en principal, frais et accessoires, en ce compris les dépens et les frais irrépétibles, mais sans application des limites contractuelles alléguées par l'assureur dès lors que celles-ci ne sont aucunement justifiées aux débats, que ce soit dans leur principe ou dans leur quantum.

4 - Sur la réparation des préjudices

Le principe de la réparation intégrale du préjudice subi impose que la personne à l'origine des désordres indemnise celui qui les a subis de l'intégralité de ces préjudices. Il appartient au juge d'évaluer le montant d'un dommage dont il constate l'existence dans son principe (ex. : Civ. 3ème, 25 janvier 2006, n° 04-20.726).

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, " Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires à sa prétention ".

Sur ce,

Sur le préjudice matériel des demandeurs

L'expert judiciaire s'est prononcé sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, soit (p.9) :
- Les traitements des fissures sur les murs et plafonds ;
- Les traitements des fissures des plinthes ;
- La peinture au droit des travaux et sur le reste des murs et plafonds afin d'uniformiser l'aspect final ;
- La réparation des carrelages.

Dans ce cadre, et au soutien de sa demande de remise en état de son appartement, Mme [E] verse aux débats trois devis, relatifs au grattage ouverture des fissures, rebouchage, pose d'enduit et peinture dans l'appartement :
- n°02-2019030 de la SARL Rolland en date du 15 février 2019 (7.706,27 euros),
- n°3704/02/19 de la SARL Alalinarde bâtiment (11.000 euros),
- n° 0504255 de la SAS Carglass maison (10.082,37).

L'expert a retenu le montant correspondant au premier devis, soit 7.706,25 euros. (p.9).

Cette somme qui correspond au remboursement des travaux de remise en état rendus nécessaires pour remédier aux désordres constatés, constitue un préjudice personnel direct et certain pour Mme [E], en conséquence Mme [A], la SARL BIMPS, Mme [P], la compagnie Gan Assurances et la MAF seront condamnés in solidum au paiement de 7.706,25 euros à Mme [E] au titre de réparation de son préjudice matériel.

S'agissant de l'indemnisation de leur préjudice matériel, les consorts [U]-[D] versent aux débats trois devis de travaux relatifs au grattage et ouverture des fissures, rebouchage, enduis, ponçage et peinture des murs, plafonds et huisseries :
- le devis n° 4097/19 en date du 5 juin 2019 de la SARL ADF Alexandre (19.646,00 euros)
- le devis n°2019.09.6750A en date du 9 septembre 2019 de la SAS Deco 2R (17.817,91 euros)
- le devis n°3808/08/19 en date du 16 août 2019 de la SARL Alalinarde (20.189,06 euros)

Si l'expert retient le devis le moins disant et a appliqué sur la somme de 17.817,91 euros une décote de 20% pour prendre en compte que le traitement de l'ensemble des murs, plafonds et boiseries revient à un embellissement supérieur à la réparation stricte des désordres et retient le montant de 14.254,32 euros, il ne saurait en être tenu compte dès lors que les travaux litigieux vont nécessairement entraîner une remise à neuf des lieux.

Le montant de 17.817,91 euros sera retenu par le tribunal et en conséquence Mme [A], la SARL BIMPS, Mme [P], la société Gan Assurances et la MAF seront condamnés in solidum au paiement de cette somme aux consorts [U]-[D], au titre de réparation de leur préjudice matériel.

Sur le préjudice financier des demandeurs

Mme [E] sollicite la somme de 15.000 euros au titre de son préjudice financier consistant en la moins-value de son appartement au moment de sa vente.

Au soutien de cette demande indemnitaire, elle produit aux débats l'acte authentique de vente de son appartement en date du 14 janvier 2022, qui contient la stipulation contractuelle suivante relative à la convention des parties sur la procédure en cours : " Le VENDEUR déclare et l'ACQUEREUR reconnaît avoir été informé qu'il existe actuellement une procédure en cours, au sein de la copropriété, de son chef à savoir " PROCEDURE JUDICIAIRE ENGAGEE PAR M/MME [U] et MME [E] C/MME [A] ET SDC "
Les pièces suivantes sont demeurées annexées :
- le rapport d'expertise, Annexe n°25
- l'assignation devant le tribunal judiciaire, Annexe n°26
En conséquence, tous les droits et obligations concernant ladite procédure seront conservés par le VENDEUR.
Etant ici précisé que le prix de vente a été fixé entre les parties en considération de cette procédure en cours, de l'état actuel de l'appartement et des coûts de remise en état de ce dernier ".

Pour autant et d'une part, Mme [E] ne produit aucun autre élément permettant au tribunal d'apprécier la réalité de cette moins-value dans son quantum ; en outre et d'autre part, contrairement