Tribunal Judiciaire · 8ème chambre 1ère section — 1 octobre 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■

8ème chambre 
1ère section


N° RG 22/07897 
N° Portalis 352J-W-B7G-CXC46


N° MINUTE : 


Assignation du :
09 Juin 2022






JUGEMENT 
rendu le 01 Octobre 2024 



DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, le Cabinet FONCIA [Localité 6] RIVE GAUCHE
[Adresse 3]
[Localité 5]

représenté par Maître Laetitia BOYAVAL-ROUMAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0618



DÉFENDEUR

Monsieur [X] [B]
[Adresse 4]
SINGAPOUR 098309

non représenté






Décision du 01 Octobre 2024
8ème chambre 1ère section
N° RG 22/07897 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXC46

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente
Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-Présidente
Monsieur Julien FEVRIER, Juge

assistés de Madame Justine EDIN, Greffière,


DÉBATS

A l’audience du 19 Juin 2024 tenue en audience publique devant Monsieur Julien FEVRIER, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.


JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
En premier ressort


EXPOSE DU LITIGE

L'ensemble immobilier situé [Adresse 2] est constitué en copropriété.

M. [X] [B] est propriétaire de plusieurs lots dans l'immeuble, notamment le lot 25 (appartement au 6ème et dernier étage).

Soutenant que M. [B] loue son appartement dans le cadre de location touristique type Airbnb, que cette activité n'est pas compatible avec les stipulations du règlement de copropriété et cause des nuisances à l'origine d'un trouble anormal de voisinage, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, l'a assigné devant le tribunal par acte d'huissier de justice du 9 juin 2022.

*

Dans son assignation, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

" Vu les articles 8 et 9 de la Loi du 10 juillet 1965,
Vu le règlement de copropriété,
Il est demandé au Tribunal judiciaire de PARIS de :

Dire et juger le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 1] recevable et bien fondé en ses demandes ;
Constater que les dispositions du règlement de copropriété interdisent toute occupation des lots pour une activité commerciale de location touristique, la destination de l'immeuble étant exclusivement bourgeoise ;



Constater que l'utilisation et occupation des lots de Monsieur [B] est contraire aux dispositions du règlement de copropriété et occasionne des nuisances constitutives d'un trouble anormal de voisinage ;
Ordonner la cessation de l'occupation du lot n°25 propriété de monsieur [X] [B] pour de la location touristique, sous astreinte de 10.000 € par jour de retard à compter du Jugement à intervenir ;
Condamner Monsieur [X] [B] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 1] la somme de 5.000 €, par application de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront le coût des sommations interpellatives des 11 juin 2021 et 27 avril 2022 ".

*

Bien que régulièrement assigné, M. [B] n'a pas constitué avocat.

*

Il est renvoyé à l'assignation du demandeur pour l'exposé des moyens de droit et de fait à l'appui de ses prétentions conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été ordonnée le 18 septembre 2023 et l'affaire a été plaidée le 19 juin 2024. La décision a été mise en délibéré au 1er octobre 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

Vu l'article 472 du code de procédure civile qui prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


Sur la demande principale de cessation de la location touristique

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que :
- M. [B] est propriétaire de deux appartements au 6ème et dernier étage ;
- M. [B] a vendu les lots 24, 26 et 64, mais reste propriétaire des lots 25, 56 et 65 ;
- M. [B] a mis ses appartements en location touristique type Airbnb;
- Cette situation a été constatée par un huissier de justice ;
- l'occupation en location touristique est contraire à la destination de l'immeuble et source de nuisances constitutives d'un trouble anormal de voisinage ;
- la destination de l'immeuble est à usage d'habitation ;
- l'assemblée générale des copropriétaires du 29 juin 2021 a adopté une résolution à l'effet d'agir judiciairement contre M. [B] ;
- malgré une mise en demeure, M. [B] n'a pas cessé l'activité litigieuse;
- la destination commerciale de l'immeuble n'est pas prévue et chaque copropriétaire doit veiller à la tranquillité de l'immeuble ;
- une affectation possible des lots en profession libérale ne permet pas l'activité de location touristique de nature commerciale ;

- M. [B] ne dispose pas des autorisations administratives nécessaires à la location touristique ;
- les nuisances gênent les autres occupants et il y a des dégradations de parties communes.

Sur ce,

Les articles 8 et 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 disposent notamment que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. De même, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.

Au visa de ces articles, il est constant que tout copropriétaire peut en principe affecter librement son lot à l'activité de son choix à la condition qu'elle soit conforme à la destination de l'immeuble. Le changement d'affectation d'un lot est donc toujours possible dès lors que la nouvelle affectation n'est pas expressément prohibée par le règlement de copropriété, qu'elle est conforme à la destination de l'immeuble et qu'elle ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie que M. [B], qui réside à Singapour, est bien propriétaire des lots n° 25 et 65 de l'immeuble en produisant le relevé de matrice cadastrale.

Il résulte par ailleurs des deux sommations interpellatives par huissier de justice des 11 juin 2021 et 27 avril 2022 versées aux débats que M. [B] loue effectivement l'appartement dont il est propriétaire non occupant au [Adresse 2] dans le cadre de locations touristiques de courte durée via la plate-forme Airbnb.

Une telle activité exercée toute l'année est assimilable à une activité commerciale.

Pour obtenir la cessation de l'activité exercée par M. [B], le syndicat des copropriétaires fait valoir qu'elle est contraire à la destination de l'immeuble ainsi qu'aux stipulations du règlement de copropriété.

Il ressort du règlement de copropriété du 24 mai 1974 que l'immeuble, situé dans le [Localité 1], est composé d'un rez-de-chaussée et de six étages. L'acte mentionne 62 lots répartis en locaux commerciaux au rez-de-chaussée, appartements dans les étages, outre des caves et chambres de bonnes.

L'article 8 du règlement de copropriété stipule que " l'immeuble est destiné à usage d'habitation ".

L'article 9 du règlement de copropriété précise que " les appartements ne pourront être qu'occupés bourgeoisement ou affectés à l'exercice d'une profession libérale.
La location en meublé d'appartements entiers est autorisée. En revanche, la transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite...

Le lot numéro quatre, de par sa situation au rez-de-chaussée pourra être utilisée à usage mixte ou commercial ou encore affecté à plusieurs bureaux indépendants... ".

L'article 27 du même acte précise que " le copropriétaire qui consentira une location de son lot ou autorisera un tiers à l'occuper devra donner connaissance au bénéficiaire des articles 8 à 10 du présent règlement et l'obliger à exécuter les prescriptions de ces articles. L'entrée dans les lieux pourra être refusée au bénéficiaire tant que le copropriétaire intéressé n'aura pas avisé le syndic de la location par lui consentie ou de l'autorisation par lui donnée... ".

A l'examen de ces stipulations, il apparaît que l'immeuble est à destination mixte, principalement d'habitation comme l'indique clairement l'article 8 précité, celle commerciale concernant uniquement les lots du rez-de-chaussée. 

Si un régime spécial a été prévu pour le lot n° 4 situé au rez de chaussée, il doit en être déduit a contrario que les appartements des étages sont soumis à la destination d'habitation ou de profession libérale de l'immeuble.

Les stipulations précitées du règlement de copropriété mettent également en évidence que l'occupation dans les étages ne doit pas conduire à une rotation rapide et non contrôlée des occupants (occupation bourgeoise, pas de location meublée à la chambre, information du syndic avant chaque location).

Par conséquent la location touristique de courte durée, si elle n'était pas envisageable ni anticipable à l'époque de la rédaction du règlement de copropriété, porte néanmoins atteinte à ces dispositions dudit règlement.

La possibilité offerte aux lots du rez-de-chaussée d'exercer une activité commerciale n'est pas de nature, en elle-même, à justifier une autorisation générale d'exercice de toute activité commerciale dans les appartements des étages de l'immeuble.

Ainsi, l'activité commerciale de location touristique exercée toute l'année par M. [B] dans un appartement du 6ème étage de l'immeuble est contraire aux prescriptions du règlement de copropriété portant sur la destination dudit immeuble.

Dans ces conditions, sans qu'il soit nécessaire d'examiner le grief allégué d'un trouble anormal de voisinage, il sera fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires en ordonnant à M. [X] [B] de cesser ou faire cesser dans le lot n° 25 de l'immeuble dont il est propriétaire toute activité de location touristique de courte durée (type Airbnb), ce sous astreinte provisoire de 800 € par jour de retard et par infraction constatée par huissier de justice, à compter de la signification du présent jugement.

Les astreintes courront pendant six mois et seront, le cas échéant, liquidées par le juge de l'exécution, conformément aux dispositions de l'article L. 131-3 du code des procédures civiles d'exécution.



Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

M. [B], partie perdante, supportera les dépens de l'instance, à l'exception des frais de sommations interpellatives qui ne relèvent pas des dépens mais des frais irrépétibles.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

M. [B] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue d'office ou à la demande d'une partie.

En l'espèce, il n'y a pas lieu de suspendre l'exécution provisoire du jugement.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, en premier ressort et par jugement réputé contradictoire, par mise à disposition au greffe :

DECLARE recevables les demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] ;

CONDAMNE M. [X] [B] à cesser ou faire cesser dans le lot n° 25 de l'immeuble du [Adresse 2] toute activité de location touristique de courte durée (type Airbnb), ce sous astreinte provisoire de 800 € par jour de retard et par infraction constatée par huissier de justice, à compter de la signification du présent jugement ;

DIT que les astreintes courront pendant six mois et seront, le cas échéant, liquidées par le juge de l'exécution, conformément aux dispositions de l'article L. 131-3 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE M. [X] [B] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] une somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [X] [B] aux dépens de l'instance, à l'exclusion des frais de sommations interpellatives ;

DIT n'y avoir lieu à suspendre l'exécution provisoire.

Fait et jugé à Paris le 01 Octobre 2024.


La Greffière La Présidente