Tribunal Judiciaire · Service des référés — 1 octobre 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 24/53886 - N° Portalis 352J-W-B7I-C44GI

N° : 3

Assignation du :
27 Mai 2024

[1]

[1] 1 Copie exécutoire
délivrée le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 01 octobre 2024



par Sophie COUVEZ, vice-présidente au tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. 
DEMANDEUR 

L’E.P.I.C. PARIS HABITAT - OPH, anciennement l’OPAC DE [Localité 4]
[Adresse 2]
[Localité 4]

représenté par Maître Sébastien MENDES GIL de la SELARL CLOIX & MENDES-GIL, avocats au barreau de PARIS - #P0173


DEFENDERESSE

La société dénomée NAREK S.A.R.L.
[Adresse 1]
[Localité 4]

non constituée




DÉBATS

A l’audience du 05 Septembre 2024, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier, 







Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 10 juin 2002, l’office public d’aménagement de construction de [Localité 4] a donné à bail commercial à Mme [F] [B] des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 4].

Ce bail a été cédé à plusieurs reprises et, notamment, par acte en date du 15 juillet 2007, à la société Gastronomie Russe.

Par acte du 10 décembre 2012, le bail commercial portant sur les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 4] a été renouvelé entre l’établissement public à caractère industriel et commercial Paris Habitat-OPH, venant aux droits de l’office public d’aménagement de construction de [Localité 4], et la société Gastronomie Russe, moyennant un loyer annuel de 9 041, 88 euros, hors charges et hors taxes, payable d’avance à une fréquence trimestrielle.

Par acte du 15 octobre 2019, la société Gastronomie Russe a cédé le fonds de commerce exploité dans les locaux loués, en ce compris le droit au bail, à la société Narek.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte en date du 15 janvier 2024, à la société Narek, pour une somme de 22 452, 14 €, selon décompte arrêté au 10 janvier 2024.

Par acte en date du 27 mai 2024, Paris Habitat-OPH a fait assigner la société Narek devant la juridiction des référés aux fins de voir :

*A titre principal,

- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail au 15 février 2024,
- ordonner l'expulsion de la société Narek et celle de tous occupants de son chef des lieux loués et ce avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles et des effets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde meubles qu’il plaira au tribunal de désigner et ce, aux frais, risques et périls du locataire, 
- fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à l’équivalent du dernier loyer contractuellement en vigueur, taxes et charges en sus, et condamner la société Narek au paiement de ladite indemnité d’occupation, à compter du 16 février 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux qui s’effectuera par la remise des clés,
- condamner la société Narek au paiement de la somme provisionnelle de 24 274, 72 euros au titre de l’arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation, suivant décompte arrêté au 15 mai 2024, avec intérêts de retard au taux des avances sur titre de la Banque de France majoré de deux points à compter de leur exigibilité,
- ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, 
- n’accorder aucun délai de paiement supplémentaire au locataire en raison du montant et de l’ancienneté de la dette, 

*A titre subsidiaire, 

- N’accorder des délais de paiement que sous réserve du strict règlement des échéances courantes de loyers et de charges ainsi que des paiements des mensualités accordées à la date fixe, 
- A défaut, en cas de simple retard ou de défaut de paiement, dire et juger que la déchéance du terme sera acquise et que le bailleur pourra alors librement engager l’expulsion du preneur,

* En tout état de cause, 

- Débouter la partie adverse de l’ensemble de ses demandes, 
- Condamner la société Narek au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, avec distraction au profit de la SELAS Cloix Mendes-Gil, 
- Rappeler que l’ordonnance à intervenir sera de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

A l’audience du 5 septembre 2024, Paris Habitat OPH a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son exploit introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus. 

Bien que régulièrement assignée à personne morale, la société Narek n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il sera statué par décision réputée contradictoire.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 1er octobre 2024.

MOTIFS

- Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire 

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement. 




L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du ocode civil n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d'office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l'espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 15 janvier 2024 par Paris Habitat-OPH à la société Narek pour avoir paiement de la somme de 22 454, 14 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 10 janvier 2024. 

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. En outre, le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.


Il résulte du décompte au 15 mai 2024 produit par Paris Habitat-OPH que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées en totalité dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Sur la demande relative à l’expulsion
Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite. 
L’expulsion de la société Narek et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provisions 
L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Sur la demande relative à l’indemnité d’occupation
Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

En l’espèce, l’indemnité d’occupation due par la société Narek depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, conformément à la demande en ce sens de Paris Habitat-OPH.

Sur la demande relative à l’arriéré locatif
Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Suivant l’article 16 du code de procédure civile, « Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.
Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations. »

En l’espèce, dans l’assignation qui été délivrée à la société Narek, Paris Habitat-OPH sollicite sa condamnation à lui payer, à titre de provision, la somme de 24 274, 72 euros correspondant aux loyers et charges impayés et/ ou indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 15 mai 2024. 

Il ressort, toutefois, du décompte actualisé au 19 août 2024 que la société Narek a procédé, depuis la signification de l’assignation, le 8 juillet 2024, à un versement d’un montant de 5 000 euros. 

Dès lors, l'obligation de la société Narek au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 19 274, 72 euros (2e trimestre inclus), somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société Narek.

Paris Habitat-OPH sollicite que cette somme produise intérêts de retard au taux des avances sur titre de la Banque de France majoré de deux points et ce, à compter de leur date d’exigibilité conformément au contrat.

Toutefois, une telle clause constitue une clause pénale contractuelle qui est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231- 5 du code civil. 

Il sera, en conséquence, prévu que la somme de 19 274, 72 euros portera intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 16 452, 14 euros et à compter de l'assignation pour le solde, conformément à l’article 1231-6 du code civil.

Par ailleurs, la capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l'article 1343-2 du code civil.

Sur la demande d’acquisition du dépôt de garantie
Suivant l’article 753, alinéa 2, dernière phrase, du code de procédure civile, « Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. »

Aux termes de l’article 56 dudit code, l’assignation « vaut conclusions ».

En l’espèce, si Paris Habitat-OPH sollicite la conservation de la somme versée à titre de dépôt de garantie dans le corps de l’assignation, elle n’a pas repris cette demande dans le dispositif. 

Par conséquent, conformément à l’article 753, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer sur cette demande.

Sur les mesures accessoires
La société Narek, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance ainsi qu’à verser à Paris Habitat-OPH une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 2 000 euros. 


PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 15 février 2024 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Narek et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 4], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;
 
Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société Narek, à compter de la résiliation du bail du 16 février 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons par provision la société Narek à payer à Paris Habitat-OPH la somme de 19 274, 72 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 15 mai 2024 (2e trimestre inclus et le versement de 5 000 euros effectué par la société Narek le 8 juillet 2024 déduit), avec intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2024 sur la somme de 16 452, 14 euros et à compter du 27 mai 2024 sur le surplus ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de Paris Habitat-OPH d’intérêts au taux contractuel des avances sur titre de la Banque de France majoré de deux points à compter de leur éligibilité ; 





Ordonnons la capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière en application de l'article 1343-2 du code civil ;

Disons n’y avoir lieu de statuer sur la demande de Paris Habitat-OPH relative au dépôt de garantie contenue uniquement dans les motifs de l’assignation ; 

Condamnons la société Narek aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;

Condamnons la société Narek à payer à Paris Habitat-OPH la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes de Paris Habitat-OPH ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 01 octobre 2024


Le Greffier, Le Président,



Pascale GARAVEL Sophie COUVEZ