Tribunal Judiciaire · 18° chambre 1ère section — 1 octobre 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions
C. exécutoires
délivrées le :


■

18° chambre 
1ère section

 
N° RG 15/05446 
N° Portalis 352J-W-B67-CFBPW

N° MINUTE : 2

Assignation du :
10 Avril 2015

contradictoire












JUGEMENT 
rendu le 01 Octobre 2024 
DEMANDERESSE

Société HOTELIERE [Localité 9]
(SARL)
[Adresse 5]
[Localité 3]


représentée par Maître Charles-Edouard BRAULT de l’AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #J0082



DÉFENDERESSES

S.C.I. [Z]
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Me Emmanuelle BRIAND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C2525


Société HOTEL DE FLANDRE- HOTEL DES TROIS COLLEGES
(société par actions simplifiée)
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Maître Laurent VIOLLET de la SELEURL LVA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #G0129
Décision du 01 Octobre 2024
18° chambre 1ère section
 N° RG 15/05446 - N° Portalis 352J-W-B67-CFBPW





COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,
Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,
Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,

Rédactrice : Diana SANTOS CHAVES


DEBATS

A l’audience du 14 Mai 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 17 septembre 2024.
Puis, le délibéré a été prorogé jusqu’au 1er Octobre 2024.



JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe 
Contradictoire
en premier ressort




La SAS Hôtel de Flandre–Hôtel des trois collèges est locataire principale de la totalité de deux immeubles contigus et réunis en un seul, situés aux [Adresse 1] et au [Adresse 5], à Paris 5ème arrondissement, donnés à bail par Mme [R] [Z] et Mme [C] [Z], aux droits desquelles se trouve la SCI [Z], à usage d’hôtel meublé. 

La société Hôtel de Flandre–Hôtel des trois collèges a sous-loué à la SARL Hôtelière [Localité 9], exploitant sous l’enseigne « Hôtel [Localité 8] », une partie des locaux à usage d’hôtel, soit la totalité de l’immeuble situé [Adresse 5], se réservant l’exploitation des locaux situés [Adresse 1] sous l’enseigne « Hôtel de Flandre ».

Cette sous-location, qui résulte d’un premier acte sous seing privé du 9 novembre 1972, a fait l’objet de plusieurs renouvellements, notamment par acte du 23 juillet 1998, pour une durée de 9 ans à compter du 27 juillet 1993, et par avenant de renouvellement du 22 octobre 2013, selon un loyer fixé par arrêt de la cour d’appel de Paris du 10 avril 2013, à effet du 7 novembre 2005. Les charges et conditions du dernier bail sont celles résultant des clauses de l’acte sous-seing-privé du 23 juillet 1998.

Par exploit d’huissier du 16 mai 2014, la société Hôtel de Flandre-Hôtel des Trois Collèges a signifié un congé avec refus de renouvellement du bail et offre de paiement d’une indemnité d’éviction à la société Hôtelière [Localité 9], à effet du 31 décembre 2014. 

Par acte extrajudiciaire du 10 avril 2015, la société Hôtelière [Localité 9] a fait assigner la société Hôtel de Flandre-Hôtel des Trois Collèges devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins principales de fixation de l’indemnité d’éviction.

Par ordonnance du 25 avril 2017, le juge de la mise en état a désigné M. [X] [L] en qualité d’expert pour évaluer les indemnités d’éviction et d’occupation découlant du refus de renouvellement signifié le 16 mai 2014 par la société Hôtel de Flandre-Hôtel des Trois Collèges à sa sous-locataire.

Le 3 novembre 2017, la société Hôtelière [Localité 9] a assigné la SCI [Z] en intervention forcée. L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 17/15276 puis jointe à l’affaire principale portant le numéro RG 15/5446, par ordonnance du 7 février 2019.

L’expert a déposé son rapport le 23 septembre 2020, concluant à une indemnité d’éviction globale à hauteur de 3.677.106 euros et à une indemnité d’occupation à hauteur de 85.250 euros par an, hors taxes et hors charges.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 novembre 2022, la société Hôtelière [Localité 9] demande au tribunal, au visa des articles L. 145-14 et L. 145-28 du code de commerce, de :
- juger que le refus de renouvellement de bail portant sur les locaux qu’elle exploite au [Adresse 5] à [Localité 10] implique la réparation de l’entier préjudice subi, selon les conditions prévues par l’article L. 145-14 du code de commerce, 
- condamner en conséquence la société Hôtel de Flandre - Hôtel des Trois Collèges au paiement de l’indemnité d’éviction lui revenant, soit : 
- à la somme de 4.795.000 euros sauf à parfaire, 
- subsidiairement et au minimum, à la somme de 4.016.000 euros sauf à parfaire,
- fixer l’indemnité d’occupation pour la période du 1er janvier 2015 jusqu’à la date de restitution des locaux : 
- à la somme annuelle de 60.530 euros hors taxes et hors charges, 
- subsidiairement, à la somme annuelle de 66.300 euros hors taxes et hors charges,
- débouter la société Hôtel de Flandre - Hôtel des Trois Collèges de l’ensemble de ses moyens et prétentions infondés, 
- la condamner au paiement d’une somme de 15.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 
- la condamner aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Charles-Edouard Brault, Avocat à la Cour, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, 
- juger que l’exécution provisoire s’avère incompatible avec la présente procédure.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 mai 2022, la société Hôtel de Flandre - Hôtel des Trois Collèges demande au tribunal, au visa des articles L. 145-33 et suivants, R. 145-10 du code de commerce, 514 et suivants du code de procédure civile, 1231-6 et 1342-3 du code civil, de :
- débouter la société Hôtelière [Localité 9] de toutes ses demandes,
- fixer à la somme de 2.662.000 euros l’indemnité d’éviction à laquelle peut prétendre la société Hôtelière [Localité 9], 
- fixer à la somme annuelle en principal de 91.200 euros HT/HC l’indemnité d’occupation dont elle est redevable, depuis le 1er janvier 2015, somme qui sera chaque année, à la même date, indexée selon la variation de l’indice,
- condamner la société Hôtelière [Localité 9] au paiement des indemnités d’occupation, ces sommes produisant intérêt (au taux légal applicable aux créances professionnelles) à compter de l’acte introductif d’instance au fur et à mesure de leur exigibilité, anatocisme en sus,
- la condamner aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise, dont distraction à la S.E.L.A.R.L. LVA, Maître Laurent Viollet, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

- la condamner au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI [Z] a constitué avocat mais n’a pas notifié de conclusions.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus conformément à l’article 455 du code procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 novembre 2022. L'affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience collégiale du 14 mai 2024, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 17 septembre 2024, prorogée au 1er octobre 2024 par mise à disposition au greffe. 

*

MOTIFS DU JUGEMENT

Il est acquis aux débats que, par l’effet du congé sans offre de renouvellement de bail avec offre d’indemnité d’éviction délivré le 16 mai 2014, le bail commercial du 22 octobre 2013, à effet du 7 novembre 2005, a pris fin le 31 décembre 2014 à 24h00. Il est constant que ce refus de renouvellement a ouvert droit au profit de la société Hôtelière [Localité 9] au paiement d'une indemnité d'éviction et au maintien dans les lieux jusqu’au versement de l’indemnité, et, au profit de la société Hôtel de Flandre-Hôtel des Trois Collèges, au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2015.


1. Sur la fixation de l’indemnité d’éviction 

Aux termes de l’article L. 145-14 du code du commerce, « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée selon les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ».

Sur l’indemnité principale 

La société Hôtelière [Localité 9] soutient : 
- que la consistance du fonds hôtelier doit s’apprécier à la date du congé et que la détermination de sa valeur marchande intervient à la date la plus proche du départ du locataire,
- que l’éviction entrainera la perte du fonds de commerce,
- que doivent être écartés de l’évaluation les chiffres d’affaires résultant de circonstances exceptionnelles qui n’ont pas vocation à se reproduire, même si l’activité hôtelière est par nature cyclique,
- qu’il n’y a donc pas lieu de tenir compte des chiffres d’affaires réalisés durant les années 2020 et 2021, puisqu’il en découlerait nécessairement une minoration conjoncturelle de la valorisation d’un fonds hôtelier qui interviendrait en parfaite contradiction avec le marché à la date la plus proche du départ du locataire,

- que le chiffre d’affaires de référence doit être déterminé en tenant compte des exercices 2017, 2018 et 2019, ce dernier chiffre d’affaires ayant été connu après le rapport d’expertise, mais en excluant le chiffre d’affaires des années 2020 et 2021 au cours desquelles des événements exceptionnels sont intervenus et qui ne reflètent pas une activité normale de l’hôtel,
- que le coefficient de chiffre d’affaires de 4 proposé par le bailleur n’est pas justifié et ne repose sur aucun élément probant, les références citées par le bailleur n’étant pas pertinentes,
- qu’elle estime le coefficient de 6 proposé dans son expertise amiable justifié au regard des transactions récentes réalisées sur des hôtels comparables, au regard de l’emplacement géographique de l’exploitation, et au regard du fait que les travaux de mise en conformité sont à la charge du bailleur ce qui constitue un critère de valorisation dans ce domaine d’activité dont l’expert judiciaire n’a pas assez tenu compte.

La société Hôtel de Flandre-Hôtel des Trois Collèges fait valoir :
- que l’éviction fait encourir la perte du fonds de commerce de la société Hôtelière [Localité 9] et que l’indemnité principale doit correspondre à la valeur du fonds de commerce appréciée au plus proche de l’éviction,
- qu’il convient de prendre en compte les années plus récentes 2020 et 2021 auxquelles elle propose d’appliquer un coefficient de 0,5 pour tenir compte de la crise Covid-19, qu’une moyenne devrait ainsi être faite des chiffres d’affaires 2018, 2019, 2020 et 2021,
- que le coefficient du chiffre d’affaires doit être retenu à 4 au regard de l’effet conjoncturel de la crise sanitaire sur le marché de l’hôtellerie, l’expert judiciaire n’ayant pas eu suffisamment de recul à la date de son rapport pour apprécier cet effet de sorte que le coefficient 5 observé en 2019 n’est plus d’actualité après la crise sanitaire,
- que la situation de sous-locataire de la société Hôtelière [Localité 9] doit également être prise en compte en ce que tout projet d’aménagement ou d’évolution doit être soumis au double aval du preneur principal et du propriétaire des murs, situation qui constitue un facteur minorant et justifie le coefficient de 4.

Sur le caractère transférable de l’activité
L’indemnité d'éviction a pour objet de compenser le préjudice qui résulte pour le locataire de la perte de son droit au bail. Si le fonds de commerce est transférable, l'indemnité principale correspond au minimum à la valeur du droit au bail. Si le fonds n'est pas transférable, l'indemnité principale correspond à la valeur du fonds et est dite de remplacement et comprend la valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages de la profession. Si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur marchande du fonds, le locataire doit alors se voir allouer une indemnité égale à la valeur du droit au bail.

En l'espèce, le bail du 22 octobre 2013, dont l’essentiel des charges et conditions sont issues du bail commercial du 23 juillet 1998, prévoit une destination de « Usage d’hôtel meublé ». 

Il ressort du rapport d’expertise, non contredit sur ces points par les parties, que les locaux dépendent d’un ensemble immobilier formant l’angle de la [Adresse 11] et de la [Adresse 12], dans le [Localité 10], les [Adresse 11] et [Adresse 12] étant deux voies secondaires à simple sens de circulation automobile au stationnement peu aisé, à proximité du Panthéon, de la Sorbonne et du [Adresse 7]. Les locaux sont situés dans un secteur pittoresque et estudiantin de la Rive Gauche, recherché des touristes pour sa situation centrale et prestigieuse (proximité du Musée du Panthéon, du Jardin du Luxembourg, de l'animation commerciale du carrefour du [Adresse 6] et du [Adresse 7]). La desserte par les transports en commun est bonne avec la gare RER « Luxembourg » (ligne B) située à moins de 300 mètres, la station de métro « [Localité 8] – La Sorbonne » (ligne 10) à environ 450 mètres et l’arrêt de bus « Les Ecoles » (lignes 21, 27, 38) à 250 mètres. L’expert estime qu’« il s’agit d’un très bon emplacement pour un hôtel, en plein cœur du « Quartier Latin » et proche de plusieurs pôles d’animation (Jardin du Luxembourg, musées, commerces…) ».

Les locaux dépendent d’un ensemble immobilier de type pré-haussmannien composé de deux immeubles mitoyens :
[Adresse 1] : immeuble à l’angle en pan coupé des rues [Adresse 11] et [Adresse 12] (non concerné par le litige)8 [Adresse 12] : immeuble dont dépendent les locaux objet du litige, élevé sur sous-sol, d'un rez-de-chaussée, de cinq étages droits et d'un sixième étage mansardé. La façade est plate en maçonnerie sous enduit peint, elle comporte deux fenêtres sur rue par étage, une toiture en zinc. 
Il ressort du rapport de M. [L] que les locaux sont composés :
- au rez-de-chaussée : un hall d’accueil, à la suite, une salle de petits-déjeuners (environ 12 places assises), puis une cuisine, des sanitaires, un dégagement avec départ d’escaliers vers les étages et le sous-sol et un ascenseur de capacité de 3 personnes ;
- les étages 1 à 5 sont composés de 2 chambres sur rue et 2 chambres sur cour ;
- le 6ème étage mansardé est composé d’une grande chambre sur rue ;
- le sous-sol est composé d’une lingerie, buanderie, une réserve, une chaufferie, et la machinerie ascenseur.

Il s’agit d’un hôtel de tourisme classé en catégorie 2 étoiles qui compte 22 chambres de deux personnes et 1 chambre de d’une personne, soit 23 chambres pour une capacité d’accueil totale de 45 personnes. La surface des chambres est comprise entre 8,15 m² et 9 m² et la chambre n°63 dispose d’une surface de 16 m², les salles de bains disposant d’une surface d’environ 1,50 m².

L’expert, non contredit sur ces points par les parties, conclut à un établissement en bon état d’entretien général, aux prestations modestes, avec une capacité d’accueil et une surface des chambres limitées. Il relève l’absence de climatisation et le défaut d’accessibilité relative aux personnes à mobilité réduite. Aucuns travaux n’ont été réalisés au cours du bail relevant de l’article L. 311-1 du code du tourisme. La clientèle de l'établissement est principalement une clientèle de tourisme complétée par une clientèle universitaire.

Les parties s’accordent sur une perte du fonds de commerce consécutive à l’éviction, de sorte que le tribunal retiendra que l’indemnité principale est une indemnité dite de « remplacement » égale à la valeur du fonds de commerce qui ne saurait être inférieure à la valeur du droit au bail. 

Sur la valeur du fonds de commerce
Il est constant qu’aucune règle impérative ne s’impose au tribunal pour le calcul de l’indemnité d’éviction, les juges du fond disposant d’un pouvoir souverain pour apprécier cette indemnité selon la méthode qui leur paraît la plus juste.

Il est néanmoins d’usage que la valeur vénale d'un fonds de commerce hôtelier soit appréciée en appliquant au chiffre d'affaires hors taxes moyen, un coefficient multiplicateur qui dépend notamment de la catégorie de l'hôtel, de la situation géographique, de la capacité d’accueil de l'établissement, de la qualité et de l'état des aménagements et de la capacité bénéficiaire de l'établissement.

L’évaluation de la valeur marchande du fonds de commerce se fait à la date la plus proche du départ du locataire.

Les parties ne contestent pas la méthode retenue par l’expert judiciaire pour évaluer le fonds de commerce, mais elles s’opposent sur les années de référence à prendre en compte pour apprécier le chiffre d’affaires moyen et sur le coefficient multiplicateur à retenir.

Pour établir le chiffre d’affaires hors taxes moyen, l’expert a retenu la moyenne des chiffres d’affaires hors taxes pour les années 2016, 2017, 2018, seuls les comptes d’exploitation des exercices 2014 à 2018 lui ayant été communiqués au moment des opérations d’expertise. Il retient ainsi un chiffre d’affaires net moyen de 660.466 euros.

La société Hôtelière [Localité 9] verse aux débats les documents comptables pour les années 2019 à 2021 dont il ressort un chiffre d’affaires net de 725.476 euros en 2019, 305.550 euros en 2020 et 436.417 euros en 2021.

L’année 2020 a été marquée par la crise sanitaire mondiale liée à la pandémie de Covid-19, laquelle a entrainé des mesures de police administrative restreignant la libre circulation des personnes, entrainant la fermeture des frontières et l’interdiction d’accès aux sites touristiques. Le secteur du tourisme et de l’hôtellerie a été particulièrement touché par les conséquences de cette crise sanitaire dont le caractère exceptionnel, par son ampleur et par les mesures prises, n’est pas contestable. Compte tenu de l’impact certain mais ponctuel de la crise sanitaire sur l’activité de la société Hôtelière [Localité 9], le chiffre d’affaires de l’année 2020 sera écarté en ce qu’il n’est pas significatif pour apprécier la valeur du fonds de commerce.

Si l’année 2021 a encore été marquée par des mesures de police administrative restreignant la libre circulation des personnes, une reprise du tourisme et de l’activité économique s’est amorcée et le caractère exceptionnel retenu pour l’année 2020 ne peut être retenu ici. Afin de tenir compte des conséquences de la crise sanitaire qui ont néanmoins perduré en 2021, le tribunal retiendra une moyenne du chiffre d’affaires net sur quatre années au lieu des trois années proposées par l’expert, soit les années 2017, 2018, 2019 et 2021. 

Ainsi, le chiffre d’affaires net moyen de la société Hôtelière [Localité 9] sera évalué à :
(656.799 + 731.584 + 725.476 + 436.417) / 4 = 637.569 euros.

S’agissant du coefficient multiplicateur à retenir, l’expert s’est basé sur des hôtels 2 étoiles et a retenu :
- deux fixations judiciaires, l’une au coefficient de 4, l’autre au coefficient de 4,5,
- 18 cessions amiables entre 2014 et 2019, avec des coefficients allant de 3,05 à 6,9 % du chiffre d’affaires, 
- la côte annuelle des valeurs vénales au 1er janvier 2018 pour les hôtels d’une à deux étoiles, prévoyant des coefficients de 88 à 440% du chiffre d’affaires hors taxes.
Au regard de l’emplacement très adapté du fonds de commerce et des caractéristiques des locaux, l’expert a retenu un coefficient multiplicateur du chiffre d’affaires hors taxes de 5.

Les termes de comparaison cités dans l’expertise amiable établie par M. [J] au profit de la société Hôtelière [Localité 9] pour justifier un coefficient multiplicateur de 6 concernent des cessions amiables intervenues entre 2008 et 2016 et principalement entre 2008 et 2013, transactions que le tribunal n’estime pas assez pertinentes au regard de leur ancienneté, comparé aux nombreuses références plus récentes rapportées par l’expert. S’agissant des références fournies au sous-locataire par l’expert M. [M] [E], seule une référence concerne un hôtel deux étoiles, les autres concernant des hôtels de trois étoiles ou plus, de sorte qu’elles ne sont pas assez pertinentes. 

Sur le coefficient de 4 proposé par le preneur principal, il convient de relever que les effets de la crise sanitaire sur le marché de l’hôtellerie ont déjà été pris en compte dans le calcul du chiffre d’affaires moyen en écartant l’année 2020 et en retenant le chiffre d’affaires de l’année 2021, que la crise sanitaire ne peut servir d’élément de minoration de tous les éléments de calcul de l’indemnité principale alors que le tourisme a repris progressivement et qu’il ne peut être tenu compte d’arguments purement prospectifs sur l’évolution du marché de l’hôtellerie. 

Ainsi, au regard de l’emplacement géographique des locaux, très adapté à l’activité d’hôtel, en plein cœur d’un quartier historique et touristique et proche de commerces, au regard du bon état d’entretien général de l’hôtel, des caractéristiques de l’exploitation avec une capacité d’accueil limitée et l’absence de conformité aux normes PMR, des clauses et conditions du bail plutôt favorables au locataire principal, au regard enfin des références proposées par l’expert judiciaire M. [L], le tribunal retiendra un coefficient multiplicateur du chiffre d’affaires de 5.

Il résulte de ces éléments une indemnité principale de : 637.569 x 5 = 3.187.845 euros.


Sur les indemnités accessoires

La société Hôtelière [Localité 9] soutient qu’il convient de retenir la proposition de l’expert judiciaire concernant les frais de remploi, le trouble commercial et les frais divers. Concernant les frais de réinstallation, elle estime qu’ils sont dus et qu’il convient de retenir l’estimation faite par l’expert, seule la preuve de l’absence de réinstallation permettant au bailleur d’échapper à l’indemnisation. Elle soutient que l’indemnisation de frais de déménagement est également due dès lors qu’elle a l’obligation théorique de restituer les locaux vides ; que cette indemnisation peut être évaluée à 2.000 euros si elle se limitait aux effets personnels et archives mais qu’elle doit être évaluée à 300 euros par chambre pour le déménagement du mobilier qui garnit les chambres. Elle sollicite que les frais de licenciement soient indemnisés sur justificatifs.

La société Hôtel de Flandre-Hôtel des Trois Collèges fait valoir que le taux de 10% retenu par l’expert pour les frais de remploi peut être repris et appliqué à l’indemnité principale. Elle conteste l’évaluation du trouble commercial estimant que le retraitement de l’EBE n’a été fait par l’expert que pour les exercices 2017 et 2018 pour lesquels il disposait de toutes les informations et que l’évaluation sur la base d’un mois de masse salariale serait conforme aux usages et plus simple ; qu’en application de cette méthode, au regard des exercices 2015 à 2019, de la masse salariale et des charges pour ces années, le trouble commercial peut être estimé à 20.000 euros. Sur les frais de réinstallation, elle estime qu’en l’absence d’installations spécifiques, il n’y a pas d’indemnisation à ce titre, le preneur étant déjà indemnisé à travers la valorisation du fonds de commerce. Elle ne conteste pas l’évaluation des frais divers et la prise en compte des frais de licenciement sur justificatifs.

L'article L. 145-14 du code de commerce prévoit que l'indemnité d'éviction doit compenser l'entier préjudice subi par le preneur du fait de l'éviction et que l'indemnité principale peut être augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et des droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur. 

Sur les frais de remploi 
L'indemnité de remploi est destinée à compenser les droits de mutation définis à l'article 719 du code général des impôts dus pour l'acquisition d’un fonds de commerce ou un droit au bail de valeur équivalente, outre les frais d'acte et les frais de transaction. 

L’expert judiciaire a évalué forfaitairement ces frais à 10% de la valeur du fonds.

Les parties ne contestent pas le taux proposé par l’expert de sorte que le tribunal retiendra des frais de remploi à hauteur de 318.784 euros (3.187.845 euros x 10%). 

Sur le trouble commercial
L'indemnité fondée sur le trouble commercial est destinée à compenser la perte de temps générée par l'éviction et le moindre investissement dans le commerce. 

L’expert estime que ce trouble commercial peut être évalué à trois mois d’excédent brut d’exploitation moyen retraité, soit pour les exercices 2017 et 2018 dont il disposait des informations comptables nécessaires, une évaluation de 170.172 euros x 3/12 = 42.543 euros. 

Le droit à cette indemnité n’est pas contesté par la société Hôtel de Flandre-Hôtel des Trois Collèges qui en conteste la méthode de calcul. Toutefois, la méthode de calcul proposée par l’expert correspondant à l’usage, le tribunal retiendra donc cette méthode, rien ne justifiant de reprendre la méthode alternative proposée par la société défenderesse.

Les éléments comptables produits pour l’exercice 2019 ne permettent pas au tribunal de retraiter l’excédent brut d’exploitation de cet exercice. Le tribunal retiendra, en conséquence, l’estimation de l’expert basée sur les exercices 2017 et 2018, soit un excédent brut d’exploitation moyen retraité sur une période de trois mois, soit 42.543 euros (170.172 euros x 3/12).

Sur les frais de réinstallation
Cette indemnité est destinée à couvrir les frais nécessaires à la reprise de l’activité du locataire dans de nouveaux locaux. 

L’expert a proposé une estimation des frais de réinstallation sur la base de ratios de frais de réinstallation retenus pas la cour d’appel de Paris dans deux arrêts relatifs à des hôtels indépendants. Dans les deux cas, la cour d’appel a retenu un ratio de 3.000 euros par chambre, soit en l’espèce des frais de réinstallation à hauteur de 69.000 euros (23 chambres x 3.000 euros). 

L’expert estime cependant que l’hôtel considéré n’appartenant pas à une chaîne nationale ou internationale, la société sous-locataire ne sera pas contrainte d’adapter ses nouveaux locaux à des standards imposés. Il estime que cette indemnité n’est donc pas due.

Les frais de réinstallation sont dus au locataire évincé, sauf si le bailleur établit que le preneur ne se réinstallera pas (Civ. 3ème, 12 janvier 2017, n° 15-25939 ; Civ. 3ème, 11 juillet 2019, n° 18-16993). Bien que la société Hôtelière [Localité 9] n’exploite pas un hôtel appartenant à une chaîne, nécessitant des standards imposés d’installation, il n’en demeure pas moins qu’une nouvelle installation nécessitera des aménagements spécifiques à l’exploitation d’un hôtel.

Au regard du rapport d’expertise et notamment des photographies annexées, le tribunal retiendra un ratio de 2.000 euros par chambre au lieu des 3.000 euros proposés par l’expert, compte tenu de la simplicité des installations, soit une indemnité de 46.000 euros (23 chambres x 2.000 euros). 


Sur les frais divers
Cette indemnité vise à couvrir notamment les frais relatifs aux formalités auprès du greffe, à l’information des clients et fournisseurs, à la résiliation anticipée ou au transfert de contrats de fournitures et de ligne téléphonique, ainsi qu’éventuellement à la dissolution de la société.

L’expert propose une indemnité forfaitaire de 2.000 euros qui n’est pas contestée par les parties. En conséquence, le tribunal retiendra une indemnité pour frais divers à hauteur de 2.000 euros.

Sur les frais de déménagement 
Ces indemnités accessoires ont pour objet d'indemniser le preneur des frais exposés pour libérer entièrement les locaux dont il est évincé lorsqu’il se réinstalle.

Ce poste d’indemnisation ne figure pas dans l’expertise judiciaire en ce qu’il ne semble pas avoir été sollicité par la société Hôtelière [Localité 9].

La sous-locataire évincée ne produit aucun devis à l’appui de sa demande. En l’absence de preuve de la réinstallation du fonds de commerce dans un nouveau local, seul le déménagement des effets personnels sera considéré. En l’absence de contestation de l’estimation proposée par la société Hôtelière [Localité 9] pour ce déménagement, les frais de déménagement des effets personnels seront retenus à hauteur de 2.000 euros. 

Sur les frais de licenciement
Il ressort du rapport d’expertise que la société Hôtelière [Localité 9] avait un effectif moyen de 16 salariés en 2017. 

La disparition du fonds de commerce pourra entrainer la rupture des contrats de travail. En conséquence, les frais de licenciement seront remboursables sur justificatifs de la société Hôtelière [Localité 9]. 

En conséquence, il y a lieu de fixer les indemnités accessoires aux montants suivants :
Frais de remploi : 318.784 eurosTrouble commercial : 42.543 eurosFrais de réinstallation : 46.000 eurosFrais divers : 2.000 eurosFrais de déménagement : 2.000 eurosSoit un total de 411.327 euros, outre les frais de licenciement sur justificatifs.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que l'indemnité d'éviction à laquelle a droit la société Hôtelière [Localité 9] sera fixée à la somme globale de 3.599.172 euros (3.187.845 + 411.327).

En conséquence, la société Hôtel de Flandre-Hôtel des Trois Collèges sera condamnée à payer à la société Hôtelière [Localité 9] la somme de 3.599.172 euros au titre de l’indemnité d’éviction.





3. Sur l’indemnité d’occupation

La société Hôtelière [Localité 9] estime que quelques correctifs doivent être apportés à l’estimation de l’expert, concernant en particulier le taux d’occupation surestimé à 90% alors que les éléments de comparaison de l’expert font ressortir un taux compris entre 70 et 92% qui devrait être lissé sur la période et ramené ainsi à 85%. Elle estime que le taux d’effort doit être ramené à 14,5% au lieu des 15% proposés par l’expert au regard des éléments de comparaison et notamment des fixations judiciaires dans un même ensemble immobilier. Elle soutient que l’abattement de précarité doit être fixé à 30% au regard de la durée particulièrement longue de la procédure qui a fait obstacle aux travaux de rénovation nécessaires pour maintenir l’attractivité de l’hôtel, ainsi que de la pandémie de Covid 19 qui a fortement touché le secteur hôtelier.

La société Hôtel de Flandre-Hôtel des Trois Collèges expose adhérer en grande partie à l’estimation de l’expert judiciaire et estime que le taux d’effort retenu par l’expert à 15% devrait être réhaussé à 16% au motif que les taux d’effort ont été réhaussés à compter d’octobre 2016, publication de la nouvelle méthodologie hôtelière et qu’avant cette publication, la méthode « classique » tenait déjà compte des nouvelles classifications hôtelières. Elle soutient que la demande de la société Hôtelière [Localité 9] d’un abattement de précarité supérieur au taux usuel de 10% n’est pas justifiée. Elle fait valoir que, compte tenu de la durée de la procédure et de son impossibilité de poursuivre la révision triennale de l’indemnité d’occupation, il convient d’indexer l’indemnité d’occupation fixée au 1er janvier 2015 sur la variation annuelle de l’indice ILC.

En vertu de l'article L. 145-28 du code de commerce, le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d'une indemnité d'occupation, jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, égale à la valeur locative de renouvellement à laquelle peut être appliquée un abattement de précarité. En application des articles L. 145-36 et R. 145-10 du code de commerce, le loyer des établissements hôteliers n’est pas soumis à la règle du plafonnement.

Pour ces établissements, l’indemnité d’occupation doit être calculée sur la base de la valeur de renouvellement déplafonnée en l’espèce au 1er janvier 2015, cette valeur locative étant déterminée selon les usages de la profession, à savoir en suivant la méthode dite « hôtelière ». Cette méthode consiste à définir la recette théorique maximale pour l’activité d’hébergement que peut réaliser l’hôtel en fonction des prix affichés, du nombre de chambres et du nombre de jours d’ouverture, puis d’y appliquer différents correctifs.

En l’espèce, l’expert judiciaire a calculé la recette théorique maximum hors taxes par référence aux tarifs affichés au 1er janvier 2015, à savoir : 
2.401 euros TTC x 365 nuitées = 876.365 euros TTC, 
dont il convient de déduire la TVA de 10% au 1er janvier 2015, soit :
876.365 / 1,10 = 796.695 euros HT.
En l’absence de contestation des parties, ce montant de recette théorique maximale hors taxes sera retenu par le tribunal.

L’expert propose un abattement pour remises et commissions aux grands opérateurs internet de 10% sur la base d’éléments de comparaison fixés judiciairement et retenant un abattement de 10 à 40%. En l’absence de contestation de ce point par les parties, le tribunal retiendra un abattement pour remises et commissions de 10%, soit : 
796.695 euros – 10% = 717.026 euros HT.


L’expert judiciaire a retenu un taux d’occupation de 90% en estimant que les éléments de comparaison fixés judiciairement prévoient un taux d’occupation compris entre 70% et 92% et que, compte tenu du très bon emplacement de l’hôtel, de sa catégorie deux étoiles et de sa capacité d’accueil de 23 chambres, un taux de 90% devait être retenu. Il ressort cependant du rapport d’expertise que, sur les 17 références rapportées par l’expert, seule une référence retient un taux d’occupation à 92%, toutes les autres étant comprises entre 70% et 80%. Bien que ces références soient pour la plupart antérieures à 2010, le taux d’occupation retenu par l’expert judiciaire est supérieur à la quasi-totalité des références. Si l’emplacement de l’hôtel, sa catégorie et sa capacité d’accueil constituent des avantages, le taux d’occupation retenu par l’expert apparaît en net décalage au regard des éléments de comparaison.
Le tribunal retiendra, en conséquence, un taux d’occupation de 85%, soit :
717.026 euros x 85% = 609.472,1 arrondis à 609.472 euros par an HT.

Concernant le pourcentage sur recette (taux d’effort), l’expert a retenu un taux de 15% estimant que les éléments de comparaison recensés font état d’un pourcentage compris entre 14 et 15% et que, compte tenu du classement de l’hôtel et de ses prestations et équipements, ce taux était justifié. Les contestations de la société Hôtel de Flandre-Hôtel des Trois Collèges sont fondées sur une revalorisation de ces taux intervenue postérieurement au 1er janvier 2015 et aucun élément de comparaison n’est produit par cette société. Les contestations de la société Hôtelière [Localité 8]-Sorbonnes fondées sur les fixations judiciaires relatives au même ensemble immobilier ne sont pas davantage pertinentes, s’agissant de fixation de loyers en 2005. 
En conséquence, au regard des caractéristiques de l’hôtel, de son classement deux étoiles et des prestations proposées, le taux de 15% sera retenu par le tribunal, soit :
609.472 euros x 15% = 91.420,8 arrondis à 91.420 euros par an, HT et HC.

S’agissant des correctifs pour clauses exorbitantes du bail, l’expert relève que le sous-locataire supporte l’impôt foncier et l’assurance de l’immeuble pour leur montant réel. Il propose de retrancher ces montants sur la base des justificatifs de l’année 2015 produits par les parties, soit 1.028 euros pour la taxe foncière et 878 euros pour l’assurance de l’immeuble. En l’absence de contestation des parties et en l’absence de nouveaux justificatifs produits par celles-ci, le tribunal retiendra ces montants, soit :
91.420 euros – 1.028 euros – 678 euros = 89.714 euros par an, HT et HC.

La société Hôtelière [Localité 9] sollicite un abattement pour précarité de 30% au regard de la durée de la procédure et de la précarité causée par le congé empêchant les investissements après cette date, ainsi que pour tenir compte des conséquences de la crise sanitaire. L’expert a estimé dans son rapport que la demande d’abattement de 20% alors formée par la sous-locataire n’était pas justifiée au regard des comptes d’exploitation qui présentaient une hausse de 2015 à 2018. Le rapport d’expertise a cependant été déposé le 24 septembre 2020 et la procédure a encore duré plusieurs années à la suite de cela, pour des raisons qui ne peuvent être imputées à l’une ou à l’autre des parties mais qui ont nécessairement eu des conséquences sur l’exploitation de la sous-locataire, limitant les investissements pouvant avoir un effet favorable sur son exploitation. En outre, les documents communiqués pour les années 2020 et 2021 attestent des conséquences de la crise sanitaire dont les effets sur le secteur hôtelier sont indéniables. Au regard de ces éléments, le tribunal retiendra un taux d’abattement pour précarité de 15%, soit :
89.714 euros x 85% = 76.256,9 arrondis à 76.257 euros par an, hors taxes et hors charges.

Compte tenu de la durée de la procédure, il sera fait droit à la demande d’indexation de l’indemnité d’occupation sur la variation annuelle de l’ILC au 1er janvier de chaque année, la première variation intervenant le 1er janvier 2016, l’indice de référence étant le dernier indice publié avant le 1er janvier 2015. 

En conséquence, il y a lieu de fixer l'indemnité d'occupation due par la société Hôtelière [Localité 9] à compter du 1er janvier 2015 à la somme annuelle 76.257 euros par an, hors taxes et hors charges, laquelle sera indexée annuellement le 1er janvier de chaque année à compter du 1er janvier 2016 sur l’indice ILC. La société Hôtelière [Localité 9] sera condamnée au paiement de cette somme, outre les charges et taxes prévues au bail échu. 


3. Sur les autres demandes

L'instance et l'expertise ayant eu pour cause la délivrance par la société Hôtel de Flandre-Hôtel des Trois Collèges d'un refus de renouvellement du bail, il appartient aux défendeurs d'en supporter les dépens, en ce compris le coût de l'expertise. La société Hôtel de Flandre-Hôtel des Trois Collèges sera condamnées aux dépens avec distraction au profit de Maître Charles-Edouard Brault en application de l’article 699 du code de procédure civile.

La société Hôtel de Flandre-Hôtel des Trois Collèges étant condamnée aux dépens, elle sera condamnée à payer à la société Hôtelière [Localité 9] la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de ses demandes sur ce fondement.

L’exécution provisoire qui n’est pas de droit et qui est incompatible avec la nature du litige ne sera pas ordonnée. 

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PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Dit que par l'effet du refus de renouvellement signifié par la SAS Hôtel de Flandre-Hôtel des Trois Collèges le 16 mai 2014, le bail commercial la liant à la SARL Hôtelière [Localité 9] concernant les locaux situés [Adresse 5] à [Localité 10], a pris fin le 31 décembre 2014 à 24h00,

Dit que ce refus de renouvellement a ouvert droit pour la SARL Hôtelière [Localité 9] au paiement d'une indemnité d'éviction,

Fixe à la somme globale de 3.599.172 euros (trois millions cinq cent quatre-vingt-dix-neuf mille cent soixante-douze euros) l'indemnité d'éviction, qui se décompose ainsi:
- indemnité principale : 3.187.845 euros 
- indemnités accessoires :
Frais de remploi : 318.784 eurosTrouble commercial : 42.543 eurosFrais de réinstallation : 46.000 eurosFrais divers : 2.000 eurosFrais de déménagement : 2.000 eurosFrais de licenciement : sur justificatifs,
Condamne la SAS Hôtel de Flandre-Hôtel des Trois Collèges à payer cette somme à la SARL Hôtelière [Localité 9] au titre de l’indemnité d’éviction, 

Dit que la SARL Hôtelière [Localité 9] est redevable d'une indemnité d'occupation à compter du 1er janvier 2015 et jusqu’à la libération des lieux,

Fixe à la somme annuelle de 76.257 euros (soixante-seize mille deux cent cinquante-sept euros) le montant de cette indemnité d'occupation due par la SARL Hôtelière [Localité 9] à compter du 1er janvier 2015 et la condamne au paiement, cette somme étant indexée annuellement sur l’indice ILC le 1er janvier de chaque année à compter du 1er janvier 2016, l’indice de référence étant le dernier indice publié avant le 1er janvier 2015, charges et taxes en sus,

Dit que l’indemnité d’occupation produira des intérêts au taux légal à compter de la date d’assignation le 10 avril 2015,

Dit que les intérêts au taux légal dus au moins pour une année entière seront capitalisés en application de l’article 1154 ancien du code civil,

Condamne la SAS Hôtel de Flandre-Hôtel des Trois Collèges à payer à la SARL Hôtelière [Localité 9] la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SAS Hôtel de Flandre-Hôtel des Trois Collèges de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne SAS Hôtel de Flandre-Hôtel des Trois Collèges aux dépens de l’instance, en ce inclus les frais d'expertise judiciaire confiée à M. [X] [L], avec distraction au profit de Maître Charles-Edouard Brault, avocat,

Fait et jugé à Paris le 1er Octobre 2024.

Le Greffier Le Président

Christian GUINAND Sophie GUILLARME