Tribunal Judiciaire · Service des référés — 1 octobre 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 24/54640 - N° Portalis 352J-W-B7I-C44KW

N° : 2

Assignation du :
24 Mai 2024

[1]

[1] 1 Copie exécutoire
délivrée le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 01 octobre 2024



par Sophie COUVEZ, vice-présidente au tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. 
DEMANDEUR

Monsieur [D] [R]
[Adresse 1]
[Localité 3]

représenté par Maître Catherine DAUMAS de la SCP SCP d’Avocats BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD BENSAHEL GOME Z-REY, avocats au barreau de PARIS - #P0056


DEFENDERESSE

La société NAIKZADA S.A.S.U. anciennement dénommée SAS HADEF
[Adresse 2]
[Localité 4]

non constituée



DÉBATS

A l’audience du 05 Septembre 2024, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier, 







Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 4 avril 2016, M. [R] a donné à bail commercial à la société Hadef des locaux situés [Adresse 2], moyennant un loyer annuel de 42 000 euros, hors charges et hors taxes, payable d’avance à une fréquence mensuelle.

Lors de l’assemblée générale en date du 1er septembre 2022, la société Hadef a changé de dénomination pour devenir la société Naikzada. 

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte en date du 28 mars 2024, à la société Naikzada, pour une somme de 16 623, 15 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de mars 2024.

Par acte en date du 24 mai 2024, M. [R] a fait assigner la société Naikzada devant la juridiction des référés aux fins de voir :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail au 28 avril 2024,
- ordonner l'expulsion de la société Naikzada et celle de tous occupants de son chef des lieux loués à compter du prononcé de l'ordonnance à intervenir, 
- condamner la société Naikzada à payer à M. [R] la somme provisionnelle de 26 414, 57 euros correspondant aux loyers et charges impayés et/ou indemnité d’occupation incluant les termes complémentaires des mois d’avril et mai 2024, sauf à parfaire,
- condamner la société Naikzada au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges et taxes, le tout majoré de 10 %, jusqu'à la complète et totale libération des lieux,
- condamner la société Naikzada au paiement d'une somme provisionnelle de 2 641, 45 euros, sauf à parfaire, à titre de pénalité,
- condamner la société Naikzada au paiement d'une somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement (202,12 euros).

La procédure a été dénoncée aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce. En effet, l’assignation a été dénoncée à la société Ab Inbev France, la société Cafés Richard, la société Banque Populaire Rives de [Localité 5] et la société BMW Finance, par actes en date des 30 mai, 3, et 4 juin 2024.

A l’audience du 5 septembre 2024, M. [R] a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son exploit introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus. Il a précisé que le montant de l’arriéré locatif s’élève à la somme de 12 920, 16 euros, échéance du mois de septembre 2024 incluse, la société Naikzada ayant procédé à des paiements. 

Bien que régulièrement assignée à l'étude, la société Naikzada n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 1er octobre 2024.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire 
L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement. 

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l'espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 28 mars 2024 par M. [R] à la société Naikzada pour avoir paiement de la somme de 16 623, 15 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 22 mars 2024. 

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. En outre, le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Il résulte du décompte au 2 mai 2024 produit par M. [R] que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Sur la demande relative à l’expulsion
Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite. 
L’expulsion de la société Naikzada et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provisions 
L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Sur la demande relative à l’indemnité d’occupation
Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

En l’espèce, le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale à 10 % du loyer augmenté des taxes et charges. 

Cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. 

Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

Sur la demande relative à l’arriéré locatif
Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Suivant l’article 16 du code de procédure civile, « Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.
Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations. »

En l’espèce, dansl’assignation qui été délivrée à la société Naikzada, M. [R] sollicite sa condamnation à lui payer, à titre de provision, la somme de 26 414, 57 euros correspondant aux loyers et charges impayés et/ ou indemnités d’occupation incluant les échéances des mois d’avril et de mai 2024. 

Or, il ressort du décompte actualisé au 2 septembre 2024, que la société Naikzada a procédé, depuis la signification de l’assignation, à plusieurs versements pour un montant total de 29 000 euros, qui excède ainsi le montant réclamé dans l’assignation. 

S’il s’évince de ce décompte que la société Naikzada reste encore à devoir une somme de 12 920, 16 euros, cette somme est due au titre des échéances des mois de juin, juillet et août 2024 qui ne sont pas visées dans l’assignation. 

Or, dès lors que la société Naikzada n’est pas constituée à la présente procédure et que M. [R] ne lui a pas fait signifier de conclusions afin d’actualiser ses demandes, il ne saurait, en application de l’article 16 du code de procédure civile, être tenu compte des échéances postérieures à l’assignation au titre de l’arriéré locatif (étant rappelé que ces échéances sont dues au titre de l’indemnité d’occupation que la société Naikzada doit verser, à titre provisionnel, à M. [R] jusqu’à la libération des lieux).


Plus aucune somme n’étant due par la société Naikzada au titre des loyers et charges impayés et des indemnités d’occupation réclamés dans l’assignation, la demande de M. [R] de condamnation au paiement, à titre de provision, de la somme de 26 414, 57 euros sera rejetée. 

Sur la demande relative à la clause pénale
M. [R] sollicite, en outre, la condamnation de la société Naikzada au paiement d'une somme provisionnelle de 2 641, 45 euros à titre de pénalité. 

Il demande, en conséquence, de faire application d’une clause pénale contractuelle qui est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les mesures accessoires
La société Naikzada, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance ainsi qu’à verser à M. [R] une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 2 000 euros. 


PAR CES MOTIFS :

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 28 avril 2024 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Naikzada et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 2] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Rappelons que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société Naikzada, à compter de la résiliation du bail du 29 avril 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Rejetons la demande de M. [R] de condamnation par provision de la société Naikzada au paiement de la somme de 26 414, 57 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés ;



Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale et rejetons en conséquence la demande de M. [R] de ce chef ;

Condamnons la société Naikzada aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;

Condamnons la société Naikzada à payer à M. [R] la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes de M. [R] ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.


Fait à Paris le 01 octobre 2024

Le Greffier, Le Président,



Pascale GARAVEL Sophie COUVEZ