Tribunal Judiciaire · 4ème Chambre civile — 1 octobre 2024

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)


JUGEMENT : S.D.C. [6] c/ [I] [H] [G] 
N° 24/00827
Du 01 Octobre 2024 
4ème Chambre civile
 N° RG 24/01615 - N° Portalis DBWR-W-B7I-POWB 
 


























Grosse délivrée à 

expédition délivrée à 
la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES



le 01 Octobre 2024 


mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du un Octobre deux mil vingt quatre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame BENALI,.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

Après accord de la partie ayant constitué avocat, le dépôt du dossier au greffe de la chambre a été autorisé conformément aux dispositions de l’article 778 alinéa 5 du Code de Procédure Civile et l’affaire a été mise en délibéré au 01 Octobre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction. 

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 01 Octobre 2024 , signé par Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame BENALI,, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


NATURE DE LA DÉCISION : réputé contradictoire, en premier ressort, 


DEMANDERESSE: 

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble [6] pris en la personne de son syndic en exercice la société CABINET GRAMMATICO, SAS dont le siège social est sis [Adresse 3], elle-même prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Maître Thibault POZZO DI BORGO de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant



DÉFENDERESSE:

Madame [I] [H] [G]
[Adresse 5]
[Localité 4] (GABON)
défaillant







































EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [I] [H] [G] est propriétaire des lots n 197, 277 et 293 d’un immeuble en copropriété dénommé « [6] » situé [Adresse 2] à [Localité 1].

Par lettre du 18 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [6] » a mis en demeure Mme [I] [H] [G] de payer la somme de 7.194,45 euros de charges de copropriété dues au 3 août 2023.

Cette mise en demeure étant restée infructueuse, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [6] » situé [Adresse 2] à [Localité 1] a, par acte du 8 mars 2024, fait assigner Mme [I] [H] [G] devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir le paiement des sommes suivantes :

9.311,03 euros de charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 septembre 2023, capitalisés annuellement,les frais de relance et de procédure, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,3.000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive,1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Il fonde sa demande de paiement des charges sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 en indiquant produire les procès-verbaux des assemblées générales des 25 avril 2022 et 13 septembre 2023 ayant approuvé les comptes et budgets prévisionnels, le détail des dépenses de la copropriété, l’état financier après répartition, les appels de fonds ainsi qu’un état récapitulatif et détaillé de sa créance. Il ajoute que les frais rendus nécessaires par l’inertie de cette copropriétaire ne sauraient être laissés à la charge du syndicat et doivent lui être imputés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il fait valoir que si la détermination du caractère nécessaire des frais relève de l’appréciation souveraine des juges du fond, les frais de transmission du dossier à l’avocat, de suivi de contentieux et de remise du dossier à l’huissier de justice peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant. Il soutient que ce n’est que par la faute de Mme [I] [H] [G] que le syndic a rémunéré un salarié spécifiquement dédié au contentieux et que s’ils ne sont pas imputés exclusivement à ce copropriétaire défaillant, ils seront payés par la collectivité.
Il fait valoir enfin que la carence totale de la défenderesse depuis plus de trois ans lui cause un préjudice indépendant de celui causé par le retard de paiement, en le privant de la trésorerie nécessaire à son fonctionnement, qui devra être réparé sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

Assignée par procès-verbal de recherches infructueuses, Mme [I] [H] [G] n’a pas constitué avocat avant la clôture de la procédure ordonnée le 19 juin 2024, de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [6] » a été autorisé à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 1er octobre 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement de charges

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [6] » produit :

le relevé de propriété démontrant que Mme [I] [H] [G] est propriétaire des lots n 197, 277 et 293 de l’immeuble,le procès-verbal de l’assemblée générale du 25 avril 2022 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/10/2020 au 30/09/2021,
- approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2022 au 30/09/2023, 
le procès-verbal de l’assemblée générale du 17 mai 2023 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/10/2021 au 30/09/2022,
- approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2023 au 30/09/2024, 
l’état financier après répartition au 31/12/2023,l’état des dépenses au 30/09/2022,les appels fonds, charges et de provisions adressés à Mme [I] [H] [G],une mise en demeure de payer la somme de 7.194,45 euros de charges de copropriété arrêtées au 3 août 2023, adressée à Mme [I] [H] [G] par lettre du 18 septembre 2023, un relevé de compte débiteur de la somme de 9.311,03 euros au 1er janvier 2024, 
Toutefois, ce solde débiteur de 9.311,03 euros n’est pas constitué exclusivement de charges de copropriété et de provisions mais comprend :

- Des frais de mise en demeure d’un montant de 33 euros le 24/11/2022,
- Des frais de “remise dossier avocat” d’un montant de 172,80 euros le 16/03/2023,
- Des frais de “remise dossier huissier” d’un montant de 129 euros le 03/08/2023,
- Des frais de “suivi contentieux” d’un montant de 172,80 euros le 13/09/2023,
- Des frais de sommation de payer d’un montant de 245,17 euros le 25/09/2023,

le tout pour un montant total de 752,77 euros.

Or, il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des « frais de mise en demeure », ou de « frais de mise au contentieux » ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de l’huissier de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien.

Le recouvrement des charges de copropriété fait partie intégrante des missions dévolues au syndic si bien que la rémunération d’un salarié pour accomplir cette tâche est inhérente à sa fonction, sauf diligences particulières.

Sur le fondement de ces principes, seront retenus seront retenus comme constituant des frais nécessaires au recouvrement de la créance les frais de la mise en demeure d’un montant de 33 euros.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [6] » justifie du principe et du montant de sa créance de charges de copropriété et de frais nécessaires au recouvrement de sa créance à hauteur de 8.591,26 euros, comptes arrêtés au 1er janvier 2024, que Mme [I] [H] [G] sera condamnée à lui payer.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal calculés sur la somme de 7.194,45 euros à compter de la mise en demeure du 18 septembre 2023 et sur la totalité à compter de l’assignation du 13 février 2024, capitalisés annuellement lorsque les conditions de l’article 1343-2 du code civil seront réunies.

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le décompte individuel de charges révèle que Mme [I] [H] [G] s’abstient de régler régulièrement sa contribution aux charges, ce qui impose à la copropriété de procéder à des avances constantes de fonds pour faire face à des dépenses courantes et aux travaux d’entretien de l’immeuble.


Elle lui cause ainsi un préjudice distinct du retard de paiement justifiant l’allocation de dommages et intérêts qui seront évalués à la somme de 300 euros.

Mme [I] [H] [G] sera par conséquent condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [6] » la somme de 300 euros de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, la présente décision est exécutoire de plein droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

Partie perdante au procès, Mme [I] [H] [G] sera condamnée aux dépens, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [6] » la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [I] [H] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [6] » situé [Adresse 2] à [Localité 1] la somme de 8.591,26 euros de charges de copropriété et frais nécessaires, comptes arrêtés au 1er janvier 2024, avec les intérêts au taux légal intérêts au taux légal calculés sur la somme de 7.194,45 euros à compter du 18 septembre 2023 et sur la totalité à compter du 13 février 2024;

ORDONNE la capitalisation annuelle des intérêts ;

CONDAMNE Mme [I] [H] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [6] » situé [Adresse 2] à [Localité 1] la somme de 300 euros de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [I] [H] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [6] » situé [Adresse 2] à [Localité 1] la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [6] » situé [Adresse 2] à [Localité 1] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Mme [I] [H] [G] aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

 

LE GREFFIER                                                    LE PRÉSIDENT