Tribunal Judiciaire · 4ème Chambre civile — 1 octobre 2024

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)


JUGEMENT : Syndicat LE [Adresse 5] c/ [V] [G], [S] [G] 
N° 24/00828
Du 01 Octobre 2024 
4ème Chambre civile
 N° RG 24/01652 - N° Portalis DBWR-W-B7I-PVTD 
 


























Grosse délivrée à 

expédition délivrée à 
Me Cyril CHAHOUAR-BORGNA



le 01 Octobre 2024 


mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du un Octobre deux mil vingt quatre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame PROVENZANO,Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

Après accord de la partie ayant constitué avocat, le dépôt du dossier au greffe de la chambre a été autorisé conformément aux dispositions de l’article 778 alinéa 5 du Code de Procédure Civile et l’affaire a été mise en délibéré au 01 Octobre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction. 

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le01 Octobre 2024 , signé par Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame BENALI,Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


NATURE DE LA DÉCISION : réputé contradictoire, en premier ressort, 


DEMANDERESSE: 

Le Syndicat des Copropriétaires « LE [Adresse 5] », représenté par son Syndic en exercice, la société SOGEA SOCIETE DE GESTION ET D’ADMINISTRATION D’IMMEUBLES, ayant son siège social [Adresse 2], agissant par l’intermédiaire de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège.
[Adresse 4]
[Localité 6]
représentée par Me Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant



DÉFENDEURS:

Monsieur [V] [G]
[Adresse 3]
[Localité 1]
défaillant
Madame [S] [G]
[Adresse 3]
[Localité 1]
défaillant


































EXPOSÉ DU LITIGE

M. [V] [G] et Mme [S] [H] épouse [G] sont propriétaires des lots n 117, 122, 179 d’un un immeuble en copropriété dénommé « Le [Adresse 5] » situé [Adresse 4] à [Localité 6].

Par lettre du 13 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le [Adresse 5] » a mis en demeure M. [V] [G] et Mme [S] [H] épouse [G] de payer la somme de 6.650,53 euros de charges de copropriété dues au 13 novembre 2023.

Par acte du 2 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le [Adresse 5] » situé [Adresse 4] à [Localité 6] a fait assigner M. [V] [G] et Mme [S] [H] épouse [G] aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire à lui payer, sous bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes suivantes :

8.416,32 euros de charges de copropriété arrêtées au 17 avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 novembre 2023, capitalisés annuellement,636 euros en remboursement des frais nécessaires au recouvrement de la créance,2.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Il fonde sa demande sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 en expliquant que si l’assemblée générale des copropriétaires du 30 janvier 2024 n’a pas statué sur les comptes de l’exercice clôturé et le budget prévisionnel, les assemblées des années précédentes dont il produit les procès-verbaux ont définitivement validé l’exercice clos au 31 décembre 2022 et le budget prévisionnel de l’année 2023. Il estime que sa créance est incontestable, liquide et exigible si bien que les copropriétaires devront lui régler la somme de 8.416,32 euros de charges, comptes arrêtés au 17 avril 2024. Il ajoute que les frais nécessaires au recouvrement de la créance devront être imputés aux copropriétaires défaillants sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il fait valoir enfin que la résistance abusive et injustifiée des défendeurs, qui s’abstiennent de régler leur contributions aux charges depuis de nombreux mois, lui cause un préjudice indépendant de celui causé par le retard de paiement qui devra être réparé sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

Assignés par procès-verbal de recherches infructueuses, M. [V] [G] et Mme [S] [H] épouse [G] n’ont pas constitué avocat, avant la clôture de la procédure ordonnée le 19 juin 2024, de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 474 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le [Adresse 5] »a été autorisé à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 1er octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement de charges

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le [Adresse 5] » produit :

le relevé de propriété démontrant que M. [V] [G] et Mme [S] [H] épouse [G] sont propriétaires des lots n 117, 122, 179,le procès-verbal de l’assemblée générale du 12 avril 2022 :- approuvant les comptes de l’exercice clos au 31 décembre 2021,
- approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2022 au 30/12/2022, 
le procès-verbal de l’assemblée générale du 18 avril 2023 :- approuvant les comptes de l’exercice clos au 31 décembre 2022,
- approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2023 au 30/12/2023,
- approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2024 au 30/12/2024, 
- le procès-verbal de l’assemblée générale du 16 avril 2024 :
- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023,
- approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2025 au 30/12/2025, 
l’état financier après répartition au 31/12/2023,les appels fonds, charges et de provisions adressés à M. [V] [G] et Mme [S] [H] épouse [G],une mise en demeure de payer la somme de 6.650,53 euros de charges de copropriété arrêtées 13 novembre 2023, adressée à M. [V] [G] et Mme [S] [H] épouse [G], par lettre du 13 novembre 2023, un relevé de compte débiteur de la somme de 9.052,32 euros au 17 avril 2024.
Toutefois, ce solde débiteur de 9.052,32 euros n’est pas constitué exclusivement de charges de copropriété et de provisions mais comprend :

- Des frais de mise en demeure d’un montant de 60 euros le 13/11/2023,
- Des frais « d’affranchissement RAR » d’un montant de 5,66 euros le 16/11/2023,
- des frais de lettre comminatoire d’un montant de 216 euros le 12/02/2024,
- Des frais d’assignation d’un montant de 360 euros le 17/04/2024,

le tout pour un montant total de 641,66 euros.

Or, il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des frais de mise en demeure, des frais d’affranchissement, ou encore des frais de lettre comminatoire, ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de l’huissier de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien.

Sur le fondement de ces principes, seront retenus comme constituant des frais nécessaires au recouvrement de la créance les frais de la mise en demeure d’un montant de 60 euros.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le [Adresse 5] » justifie du principe et du montant de sa créance, arrêtée au 17 avril 2024, à hauteur de 8 410,66 euros de charges de copropriété et de 60 euros de frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

M. [V] [G] et Mme [S] [H] épouse [G] seront condamnés à payer au le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le [Adresse 5] » les sommes de 8 410,66 euros de charges de copropriété et de 60 euros de frais nécessaires au recouvrement à proportion de leurs droits dans l’indivision à défaut de production du règlement de copropriété contenant une clause de solidarité des copropriétaires.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 novembre 2023 et jusqu’à parfait règlement, capitalisés annuellement lorsque les conditions de l’article 1343-2 du code civil seront réunies.

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort des pièces fournies que M. [V] [G] et Mme [S] [H] épouse [G] s’abstiennent de régler toute contribution aux charges depuis le 2 février 2023, et imposent à la copropriété de procéder à des avances constantes de fonds pour faire face à des dépenses courantes et financer les travaux d’entretien décidés par l’assemblée générale. 

Ils lui causent ainsi un préjudice distinct du retard de paiement justifiant l’allocation de dommages et intérêts qui seront évalués à la somme de 300 euros.

M. [V] [G] et Mme [S] [H] épouse [G] seront par conséquent condamnés in solidum à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le [Adresse 5] » la somme de 300 euros de dommages et intérêts.



Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, la présente décision est exécutoire de plein droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter. 

Parties perdantes au procès, M. [V] [G] et Mme [S] [H] épouse [G] seront condamnés in solidum aux dépens, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le [Adresse 5] » la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [V] [G] et Mme [S] [H] épouse [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le [Adresse 5] » situé [Adresse 4] à [Localité 6] les sommes suivantes, comptes arrêtés au 17 avril 2024 :

8 410,66 euros de charges de copropriété,60 euros de frais nécessaires au recouvrement de la créance,
DIT que ces sommes produiront intérêts au taux légal, à compter de la mise en demeure du 13 novembre 2023, et jusqu’à parfait paiement ;

ORDONNE la capitalisation annuelle des intérêts ;

CONDAMNE in solidum M. [V] [G] et Mme [S] [H] épouse [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le [Adresse 5] » situé [Adresse 4] à [Localité 6] la somme de 300 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE in solidum M. [V] [G] et Mme [S] [H] épouse [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le [Adresse 5] » situé [Adresse 4] à [Localité 6] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [V] [G] et Mme [S] [H] épouse [G] aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

 

LE GREFFIER                                                    LE PRÉSIDENT