Tribunal Judiciaire · Chambre 6 - Référés Pdt — 1 octobre 2024

CG/LJ


Ordonnance N°
du 01 OCTOBRE 2024


Chambre 6

N° RG 24/00652 - N° Portalis DBZ5-W-B7I-JUYT
du rôle général











Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 4]

c/

[D] [Z]




la SCP TERRIOU RADIGON FURLANINI




GROSSES le

- la SCP TERRIOU RADIGON FURLANINI



Copies électroniques :

- la SCP TERRIOU RADIGON FURLANINI



Copies :

- Dossier





TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CLERMONT-FERRAND


JUGEMENT

rendue le UN OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE,

par Madame Catherine GROSJEAN, Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

assistée de Madame Amandine CHAMBON, greffier

dans le litige opposant :


DEMANDERESSE

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 4] située [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice la SAS LAMY
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par la SCP TERRIOU RADIGON FURLANINI, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND


ET :

DEFENDEUR

Monsieur [D] [Z]
[Adresse 1]
[Localité 3]

comparant




Après débats à l’audience publique du 03 Septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [D] [Z] est copropriétaire des lots n°42, 60 et 75 au sein de la [Adresse 4] située [Adresse 1]. 

Le Syndicat des copropriétaires a déploré l’absence de règlement des charges de copropriété par Monsieur [Z] aux échéances convenues en dépit des mises en demeures qui lui ont été adressées. 

Par assignation en date du 25 juillet 2024, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence « BERLIOZ » située [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, la S.A.S. LAMY, a assigné Monsieur [D] [Z] devant la Présidente du Tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins suivantes :

- Condamner Monsieur [D] [Z] à payer et porter au Syndicat des copropriétaires de la résidence BERLIOZ, située [Adresse 1], les sommes suivantes :
1.762,90 € au titre des charges de copropriété impayées selon décompte arrêté au 15 juillet 2024, avec intérêts de droit au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure de Maître [N] du 24 janvier 2024, 832,62 € au titre des charges exigibles, mais non encore échues, conformément à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, sur l’année comptable 2024/2025, 2.500,00 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice matériel subi par le Syndicat des copropriétaires, 403 € au titre des frais exposés par le syndicat pour obtenir le recouvrement de la créance (suivant décompte arrêté au 15 Juillet 2024), outre les dépens de la présente procédure à venir, 1.020,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. - Dire qu’en application des dispositions des articles 10-1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, les frais exposés par le syndicat des copropriétaires, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque, à compter de la première mise en demeure pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement, resteront à la charge exclusive du copropriétaire défaillant. 

A l’audience du 3 septembre 2024, les débats se sont tenus. 

Monsieur [Z] a fait valoir que les premiers courriers de mise en demeure émis par le Syndicat des copropriétaires ne lui sont pas parvenus, le syndic n’ayant pas mis à jour les informations relatives à son adresse. Il a indiqué avoir réglé la somme de 2.223,85 € le 5 août 2024 entre les mains du commissaire de justice et a produit une copie de ticket de carte bleue en justifiant. Il s’est opposé au paiement des sommes sollicitées à titre de dommages-intérêts et en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. 

Le Syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes en sollicitant la condamnation de Monsieur [Z] au paiement du principal en tant que de besoin. 

Pour le surplus, il est renvoyé à l’assignation. 

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, il y a lieu de rappeler que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « donner acte » ne constituent pas des prétentions, hors les cas prévus par la loi, au sens des dispositions de l'article 4 du Code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

1/ Sur la demande en paiement de charges

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le Syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget provisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, la provision étant exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Selon les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable à compter du 1er janvier 2020, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse pendant plus de 30 jours à compter du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire.

Après avoir constaté le vote du budget par l’Assemblée Générale des copropriétaires ainsi que la déchéance du terme, la Présidente du Tribunal Judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, peut condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et devenues exigibles, le jugement étant assortie de l’exécution provisoire de plein droit en application du nouvel article 481-1 du Code de procédure civile.

Le Syndicat des copropriétaires sollicite le paiement des charges et cotisations sur fonds de travaux selon décompte arrêté au 15 juillet 2024, pour un montant total de 1.762,90 €. 

 A l’appui de sa demande, il produit notamment :

- Un règlement de copropriété en date du 23 novembre 1970, 
- Un relevé de propriété, 
- Un relevé de compte copropriétaire arrêté au 15 juillet 2024,
- Des appels de fonds travaux,
- Des procès-verbaux des assemblées générales des 14 novembre 2022 et 15 novembre 2023, 
- Un relevé général des dépenses, 
- Trois mises en demeure en date des 16 novembre 2023, 24 janvier 2024 et 11 juin 2024,
- Des factures, 
- Un contrat de syndic.

Il y a lieu de relever que les frais de procédure ne font pas partie des charges dues par le copropriétaire défaillant et ne peuvent être recouvrés qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En cela, il apparaîtrait opportun de les faire figurer sur un décompte distinct du décompte de charges. 

Au vu de ces éléments, la créance du syndicat des copropriétaires s’élève à la somme de 1.762,90 € qui correspond aux seules charges et cotisations appelées par des appels de fonds portant application des charges collectives de la clé de réparation des lots de la défenderesse. 

Monsieur [Z] a indiqué avoir réglé le principal entre les mains du commissaire de justice le 5 août 2024, ce qui n’est pas contesté par le Syndicat des copropriétaires. 

Il produit une copie de ticket de carte bleue mentionnant le paiement de la somme de 2.223,85 € à la S.C.P. [N] BREHM, commissaires de justice. 

En conséquence, Monsieur [Z] sera condamné en tant que de besoin à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1.762,90 € au titre des charges et appels de fonds impayés selon décompte arrêté au 15 juillet 2024, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision. 

En outre, il est constant qu’en l’absence de règlement des charges de copropriété, le paiement immédiat de toutes les provisions à échoir pour les charges dues au titre de l’exercice en cours peut être exigé, sommes pour lesquelles le défendeur demeure débiteur.

En l’espèce, si les premiers courriers de mise en demeure, en date des 16 novembre 2023 et 24 janvier 2024, ont été adressés à son ancien domicile, un courrier de mise en demeure en date du 11 juin 2024 a été adressé au domicile actuel de Monsieur [Z] qui n’a procédé au règlement des sommes qu’au mois d’août 2024, soit plus de trente jours après la présentation du courrier. 

Ainsi, outre les charges de copropriété échues, Monsieur [Z] est redevable des provisions non encore échues pour les lots n°42, 60 et 75, à savoir les 2ème, 3ème et 4ème appels de provision sur charges 2024/2025, ainsi que les 2ème, 3ème et 4ème cotisations fonds ALUR 2024, soit la somme totale de 832,62 €. 

En conséquence, Monsieur [O] sera condamné en tant que de besoin à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 832,62 € au titre des charges exigibles mais non encore échues de l’exercice en cours et des fonds de travaux obligatoires. 

2/ Sur la demande de paiement des frais de recouvrement au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.

Les « frais nécessaires » désignent les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, à l’instar de la mise en demeure qui est le préalable obligatoire à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. 

Ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du Code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation. 

Le Syndicat des copropriétaires sollicite le paiement des frais de recouvrement de sa créance pour un montant de 403 € selon décompte arrêté au 15 juillet 2024, comprenant : 

- Une première mise en demeure en date du 16 novembre 2023 pour un montant de 52,00 €,
- Une facture de transmission de dossier pour sommation d’un montant de 102 €,
- Des frais d’huissier pour mise en demeure en date du 24 janvier 2024 d’un montant de 45,00 €, 
- Une facture de transmission de dossier pour assignation d’un montant de 204,00 €.

Or, il résulte de ce qui précède que les frais de transmission n’entrent pas dans les prévisions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Monsieur [Z] ne peut dès lors être condamné à supporter ces derniers. 

Par ailleurs, les mises en demeure précitées n’ont pas été adressées au domicile actuel de Monsieur [Z].

Monsieur [Z] a imputé ce dysfonctionnement au syndic lors de l’audience, ce que le Syndicat des copropriétaires n’a pas contesté. 

Lesdits courriers ne peuvent donc pas être considérés comme ayant participé au recouvrement de la créance à l’encontre de Monsieur [Z] et les frais qu’ils ont occasionnés ne peuvent donc pas être mis à sa charge.

En conséquence, la demande du Syndicat des copropriétaires au titre des frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sera rejetée. 

3/ Sur la demande de dommages et intérêts

Le Syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Monsieur [Z] à lui payer la somme de 2.500,00 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice matériel subi.

Monsieur [Z] s’y oppose. 

La demande au titre des dommages-intérêts pour préjudice matériel n’est pas suffisamment justifiée et explicitée dans les écritures du demandeur qui ne démontre pas l’existence d’un préjudice quelconque, étant relevé que le délai de recouvrement de la créance est en partie imputable au demandeur qui n’a pas adressé les courriers de mise en demeure à la bonne adresse. 

La demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

4/ Sur les frais

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. 

Monsieur [Z] sera condamné au paiement des entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La Présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, après débats en audience publique, en premier ressort, par jugement contradictoire par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [D] [Z] à payer en tant que de besoin au Syndicat des copropriétaires de la Résidence « BERLIOZ » située [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, la S.A.S. LAMY, la somme de de 1.762,90 € au titre des charges et appels de fonds impayées selon décompte arrêté au 15 juillet 2024, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [D] [Z] à payer en tant que de besoin au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] située [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, la S.A.S. LAMY, la somme de 832,62 € au titre des trois dernières provisions sur charges exigibles mais non encore échues de l’exercice en cours et des fonds de travaux obligatoire, 

REJETTE toutes autres demandes, 

DIT n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, 

CONDAMNE Monsieur [D] [Z] aux entiers dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

La Greffière, La Présidente,