Cour d'Appel · 5e chambre civile — 1 octobre 2024

ARRÊT n°































Grosse + copie

délivrées le

à































COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



5e chambre civile



ARRET DU 01 OCTOBRE 2024



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 21/06589 - N° Portalis DBVK-V-B7F-PGRZ





Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 OCTOBRE 2021 

Tribunal judiciaire de MONTPELLIER 

N° RG 19/05747





APPELANTS :



Monsieur [R] [S] [N]

né le 19 Février 1943 à [Localité 5]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représenté par Me Philippe BEZ de la SCP BEZ, DURAND, DELOUP, GAYET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant



Madame [D] [O]

née le 31 Janvier 1940 à [Localité 7]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par Me Philippe BEZ de la SCP BEZ, DURAND, DELOUP, GAYET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant









INTIMEE :



Madame [L] [M]

née le 12 Mars 1972 à [Localité 6]

[Adresse 1] 

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Laetitia BLAZY, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant, et plaidant



















Ordonnance de clôture du 03 Juin 2024



COMPOSITION DE LA COUR :



En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 JUIN 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par le même article, devant la cour composée de :



Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

Mme Corinne STRUNK, Conseillère

qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON







ARRET : 



- contradictoire



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.





*

* *





Faits, Procédure et prétentions des parties 



Le 7 septembre 1983, M. [R] [N] et Mme [D] [O] épouse [N] ont fait l'acquisition d'un bien immobilier composé d'une maison d'un étage, comprenant deux appartements, située [Adresse 2] à [Localité 3].



Le locataire, présent dans les lieux lors de l'achat, les a restitués en 2006. 



En août 2018, un agent immobilier, mandaté par leurs soins pour évaluer la valeur du bien, a constaté la présence dans les lieux d'un occupant et le 13 novembre 2018, Maître [Y], huissier de justice dûment mandaté à cette fin, a dressé un procès verbal d'où il résulte que Mme [L] [M] occupe depuis octobre 2006 un des appartements situés au 1er étage de la villa. 



Le 30 novembre 2018, Mme [M] a quitté les lieux en remettant les clés au mandataire des époux [N]. 



Par acte du 5 novembre 2019, les époux [N] ont fait assigner Mme [M] afin de la voir condamnée à leur payer la somme de 39 650euros au titre de l'arriéré locatif pour la période d'octobre 2013 à novembre 2018, la somme de 5 000euros au titre du préjudice moral et la somme de 4 000euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



Par jugement du 21 octobre 2021, le tribunal judiciaire de Montpellier a débouté les époux [N] de leurs demandes et les a condamnés aux entiers dépens.



La juridiction a retenu que les époux [N] ne rapportent pas la preuve de l'existence d'un loyer mensuel dû par Mme [M] à hauteur de 650euros alors qu'il résulte d'une attestation de l'ancien locataire que la contrepartie contractuelle de son occupation consistait en la réalisation de travaux de remise en état des lieux, dûment réalisés. 



Le 15 novembre 2021, M. [R] [N] et Mme [D] [O] ont interjeté appel de cette décision. 



Par conclusions déposées et notifiées le 9 février 2022 ils demandent à la cour de :

Vu l'article 544, 1240, 1383-2 et 1728 du Code civil, 

INFIRMER le jugement en toutes ses dispositions, 

Et, statuant à nouveau, 

CONDAMNER Madame [M] au paiement d'une somme de 39.650euros aux époux [N], à titre de loyers dus en exécution d'un bail verbal consenti pour le bien sis [Adresse 2] à [Localité 3], couvrant une période du mois d'octobre 2013 au mois de novembre 2018. 

CONDAMNER Madame [L] [M] à payer aux époux [N] la somme de 5.000euros en indemnisation de leur préjudice moral. 

CONDAMNER Madame [L] [M] à payer aux époux [N] la somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris le coût des constats des 13 et 30 novembre 2018.



Ils font valoir que la qualification de bail verbal n'étant pas remise en cause par l'intimée, le tribunal devait nécessairement rechercher quelle était la contrepartie à la mise à disposition du bien et fixer le montant du loyer, sans se contenter de débouter les bailleurs de leur demande en paiement, que la preuve du montant du loyer peut être rapportée par tout moyen et pèse sur les époux [N], que le montant mensuel de 650euros sollicité par les époux [N] est corroboré par de nombreux éléments, en ce compris les propres déclarations de Mme [M] qui usait de la chose louée depuis de nombreuses années.



Ils soutiennent que le juge ne peut sans se contredire retenir d'une part l'existence d'un bail verbal et d'autre part rejeter toute demande de paiement d'un loyer, que les déclarations spontanées formulées par Mme [M] devant l'Huissier de Justice, dans le cadre de l'ordonnance sur requête du 26 octobre 2018, sont très différentes de la version soutenue par elle devant le Juge des référés, puis devant le Juge du fond, l'avantage de la spontanéité étant naturellement que l'interlocuteur de l'huissier de Justice a livré une version sincère, que devant l'huissier, Mme [M] a reconnu verser un loyer à un dénommé '[J]', sans mentionner la réalisation de travaux en contrepartie de l'occupation. 



Ils font valoir que ce n'est que devant le juge des référés que Mme [M] a modifié sa version en niant avoir payé des loyers et en déclarant avoir rencontré la bailleresse qui aurait accepté la réalisation de travaux en contrepartie de l'occupation, que Mme [M] aurait donc menti devant l'huissier, que la version actuelle n'est pas sérieuse, que l'on ne peut raisonnablement imaginer qu'une personne, accusée d'occuper illicitement un appartement, interrogée par un Huissier de Justice et connaissance prise d'une ordonnance du Président du Tribunal de Grande Instance, ne déclare pas spontanément qu'elle est entrée dans les lieux avec l'accord de la propriétaire, qui lui aurait demandé de réaliser des travaux en contrepartie d'une promesse de bail, que l'attestation de M. [K] est sujette à caution en raison de son rôle obscur dans ce litige.



Concernant le loyer, ils soutiennent que Madame [M] est l'auteur d'un aveu judiciaire afférent à l'existence d'un bail verbal, aveu qui fait pleine foi contre elle, qu'il n'est donc plus sollicité le paiement d'une indemnité d'occupation, contrairement à ce qui fut invoqué dans l'acte introductif d'instance, mais le paiement d'arriérés de loyers, que s'agissant de la fixation du montant du loyer, l'on peut se reporter aux déclarations spontanées de Madame [M] qui évoquait devant l'huissier avoir payé, sporadiquement au début d'un bail, une somme de 650euros, que Mme [M] a prétendu que le loyer aurait consisté dans la réalisation des travaux de remise en état de l'appartement, mais que premièrement elle n'en rapporte pas la preuve : ni facture, même de matériaux, ni attestation et que deuxièmement, même si sa version était accréditée par des éléments objectifs, l'on ne peut considérer que quelques travaux de peinture et de revêtement seraient une contrepartie raisonnable et crédible à plus de 12 ans d'occupation. 





Par conclusions déposées le 6 mai 2022, Mme [M] demande à la cour de :

Vu l'article 544 du Code civil,

Vu l'article 1101 du code civil,

Vu l'article 1715 du code civil,

Vu la loi du 6 juillet 1989,

 CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Montpellier le 21 octobre 2021,

CONDAMNER les époux [N] à verser à Madame [M] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER les époux [N] aux entiers dépens.



Elle expose qu'au mois d'octobre 2006, Monsieur [K], précédent locataire des lieux, a proposé une rencontre entre elle et les bailleurs, en l'espèce avec Madame [N], qu'à cette occasion, Madame [N] a accepté l'installation immédiate de Madame [M] dans le logement afin d'y effectuer les travaux nécessaires à la remise en état des lieux, que la bailleresse lui a ainsi remis les clés en octobre 2006 et que Madame [M] a réalisé l'intégralité des travaux de remise en état.



Elle soutient que la réalisation des travaux constitue ainsi un commencement d'exécution du bail conclu oralement, qu'elle est donc bien recevable et fondée à apporter la preuve de l'existence de ce bail par tout moyen et notamment par témoins, que Monsieur [K] confirme sans ambages l'existence du bail conclu au profit de Madame [M] qui rapporte la preuve de ce que la contrepartie à la mise à disposition des lieux consistait en la réalisation des travaux de réfection, qu'elle s'est dès lors intégralement acquittée de la contrepartie mise à sa charge, que les époux [N] ne peuvent sérieusement soutenir que les travaux réalisés par Madame [M] s'apparenteraient à des menues réparations à la charge du preneur.



Elle fait valoir qu'elle a réalisé des travaux considérables, outre l'entretien courant du bien, que les époux [N] sollicitent un arriéré locatif correspondant à un loyer mensuel qu'ils fixent unilatéralement à 650 euros sur la totalité de la période d'occupation, soit de 2006 à 2018, qu'ils se fondent sur une estimation immobilière réalisée en 2019, mais que la valeur locative ne peut être identique de 2006 à 2019 et qu'elle s'est toujours elle-même acquittée de la totalité des charges générées par le bien.



Elle s'oppose aux affirmations des époux [N], qui soutiennent qu'ils n'ont aucune connaissance de l'occupation de leur bien, pendant plus de 12 ans alors que le bien est situé à 3 kilomètres de leur lieu d'habitation.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 3 juin 2024.



Motifs :



1) Sur l'occupation litigieuse :



Il est acquis et non contesté par les parties que Mme [L] [M] a occupé un local d'habitation, propriété des époux [N], situé [Adresse 2] à [Localité 3] de l'année 2006 au 30 novembre 2018.



Les époux [N], forts des déclarations de Mme [M] devant l'huissier de justice mandaté par leurs soins le 13 novembre 2018, soutiennent que cette dernière, qui a occupé les lieux en vertu d'un bail verbal, est redevable d'un loyer mensuel de 650euros pendant une période de cinq ans soit du 1er octobre 2013 au 1er novembre 2018. 



Le juge de première instance a retenu, pour les débouter, qu'ils ne rapportaient pas la preuve qui leur incombait, du montant du loyer. 



Les époux [N] soutiennent que l'occupation onéreuse d'un local est une des caractéristiques d'un contrat de bail, de sorte que le juge ne peut, sans se contredire, retenir l'existence d'un bail verbal, sans en fixer le loyer et que l'évolution des versions présentées successivement par Mme [M] ne permet pas retenir sa bonne foi. 



L'article 1714 du code civil énonce qu'on peut louer un bien par écrit ou verbalement et les dispositions de l'article 1715 du code civil précisent que lorsque le contrat a reçu un commencement d'exécution, la preuve du bail peut alors être rapportée par tout moyens. Il incombe, alors à celui qui s'en prévaut, de rapporter la preuve du bail et notamment de la contrepartie onéreuse à l'occupation.



Mme [M] affirme dans ses conclusions bénéficier d'un bail verbal et non pas d'une occupation à titre gratuit. 



Or la simple occupation des lieux, même de longue durée, ne fait preuve de l'existence d'un bail qu'à la condition que les parties remplissent les obligations qui en découlent et notamment le paiement d'un prix en contrepartie de cette occupation qui se doit d'être onéreuse pour répondre aux conditions du bail. Mme [M] ne peut donc dans le même temps revendiquer l'existence d'un bail et s'exonérer de toute contrepartie onéreuse. 



En effet, l'article 1709 du code civil définit le bail comme un contrat à titre onéreux, l'occupation exige une contrepartie, le loyer permet de distinguer le bail du prêt à usage ou commodat. 



Toutefois le loyer peut être stipulé en nature sans que la qualification de bail puisse être remise en cause et une obligation de faire convenue contractuellement ne peut être convertie en obligation de paiement en l'absence d'accord des parties en ce sens. Le loyer, qui est un élément essentiel du contrat de bail, s'il peut être modique, doit être sérieux réel et raisonnable et ne peut présenter un caractère dérisoire sauf à disqualifier la qualification retenue.



Forts des affirmations de Mme [M] devant Maître [Y], huissier de justice mandaté par leurs soins, les époux [N] soutiennent que le loyer conventionnel a été fixé à la somme mensuelle de 650 euros. 



Toutefois, il résulte de l'examen des dires de Mme [M] devant Maître [Y] qu'elle a versé des sommes à un dénommé '[J]' dont les époux [N] ignorent l'existence et l'identité exacte, de sorte que ces versements, dont la réalité n'est pas établie et qui n'ont pas été faits au bénéfice des bailleurs ou de leur mandataire, ne peuvent être qualifiés de loyer, sachant qu'il ne résulte pas non plus desdites déclarations que la somme ait été versée mensuellement, Mme [M] ayant juste indiqué avoir fait 'plusieurs versements' de 650 euros mais sans mentionner la périodicité. 



Mme [M] soutient que la contrepartie onéreuse à son occupation consistait en la remise en état des locaux. 



Il est constant que la réalisation de travaux dans les lieux loués peut constituer un loyer. Toutefois, il appartient à Mme [M] qui revendique le paiement de loyer en nature, de justifier de la réalisation desdits travaux. Or si elle ne fournit aucun devis ou facture permettant de l'établir, elle produit l'attestation de M. [K], précédent locataire des époux [N], qui affirme avoir été présent lors de l'accord intervenu entre la bailleresse et Mme [M] concernant l'exécution de travaux dans les lieux loués en contrepartie de leur occupation, le simple fait que M. [K] ait été opposé aux époux [N] dans le cadre d'un litige relatif à l'état des locaux ainsi qu'il l'indique, est insuffisant pour mettre en cause sa sincérité.



Il convient de confirmer la décision de première instance en retenant que le loyer en nature consistait en la réalisation à ses frais par la locataire des travaux de remise en état. 



2) Sur les dommages et intérêts pour préjudice moral : 



Les époux [N], qui se sont désintéressés de leur bien durant une période de douze années, ne justifient d'aucun préjudice moral subi en raison de l'occupation consentie, sachant que de surcroît, Mme [M] a quitté les lieux dès qu'ils lui ont manifesté l'intention de reprendre le local afin de le mettre en vente. 





Il convient de confirmer le jugement de première instance à ce titre.



Par ces motifs la cour statuant par arrêt contradictoire :



Confirme le jugement rendu le 21 octobre 2021 par le tribunal judiciaire de Montpellier,



Y ajoutant :



Déboute les parties du surplus de leurs demandes, 

 

Condamne M et Mme [N] aux entiers dépens. 



Le Greffier La Présidente