Cour d'Appel · 5e chambre civile — 1 octobre 2024

ARRÊT n°































Grosse + copie

délivrées le

à































COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



5e chambre civile



ARRET DU 01 OCTOBRE 2024



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 21/06598 - N° Portalis DBVK-V-B7F-PGSM





Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 MAI 2021 

Tribunal Judiciaire de MONTPELLIER 

N° RG 112000879





APPELANT :



Monsieur [S] [V]

né le 08 Septembre 1954 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représenté par Me Philippe CALAFELL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postuant et plaidant







INTIME :



Monsieur [D] [K]

né le 31 Décembre 1979 à [Localité 8] (MAROC)

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représenté par Me Cécile CAILLON, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postuant et plaidant

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/000399 du 26/01/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)







Ordonnance de clôture du 03 Juin 2024



COMPOSITION DE LA COUR :



En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 JUIN 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par le même article, devant la cour composée de :



Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

Mme Corinne STRUNK, Conseillère

qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON





ARRET : 



- contradictoire 



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.





*

* *



EXPOSE DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 1er avril 2016, M. [S] [V] et Mme [I] ont donné à bail à M. [D] [K] un studio situé [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel de 360 euros et une provision sur charges de 30 euros, outre le versement d'un dépôt de garantie de 360 euros. 



A cette même adresse, M. [V] louait trois autres locaux à usage d'habitation.



Ces quatre logements ont fait l'objet d'une enquête de l'agence régionale de santé en 2019 qui a rendu un rapport le 16 avril 2019 mettant en évidence l'indécence du logement.



Au visa de ce rapport et par arrêté notifié à M. [V] le 28 juin 2019, le Préfet de [Localité 5] l'informait que la mise à disposition aux fins d'habitation des locaux situés en sous-sol cessait car étant considérés comme impropres par nature à l'habitation et que la suspension du paiement des loyers était décidée avec obligation pour le bailleur de proposer une solution de relogement aux occupants concernés.



M. [K] a alors dénoncé les conditions d'occupation de ce logement tout en refusant de quitter les lieux. 





Dans ce contexte, suivant acte d'huissier délivré le 27 juin 2020, M. [V] a fait assigner M. [K] devant le tribunal judiciaire de Montpellier afin d'obtenir la résiliation du bail ainsi que la fixation d'une indemnité d'occupation à 500 euros par mois suite à la proposition de relogement et jusqu'au départ des lieux.



Le 1er novembre 2020, M. [K] a quitté les lieux.





Par jugement rendu le 4 mai 2021, le tribunal judiciaire de Montpellier :




Rejette la demande de M. [K] tendant à voir écarter des débats toutes pièces qui s'apparenteraient à une offre ou un courriel relogement ;

Constate que M. [K] a quitté les lieux le 1er novembre 2020 ;

Rejette sa demande au titre de la taxe d'habitation 2020 ;

Déclare recevables les demandes de dommages et intérêts de M. [K] en réparation du préjudice de jouissance à compter de janvier 2021 ;

Déclare prescrites les demandes de dommages et intérêts de M. [K] en réparation de son trouble de jouissance antérieur au 20 janvier 2018 ;

Condamne M. [V] au paiement de la somme de 10.000 euros à M. [K] en réparation de son préjudice matériel et moral ;

Condamne M. [V] au paiement de la somme de 1.290 euros à M. [K] pour couvrir ses frais de relogement et d'installation ;

Condamne M. [V] à verser à M. [K] la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de la procédure ;

Déboute les parties de toutes demandes autres ou plus amples ;

Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision.




Le premier juge rejette la demande de M. [K] d'écarter les pièces relatives aux offres de relogement qui ont été mentionnées dans le bordereau de pièces.



Sur la demande de dommages et intérêts, le premier juge retient, en présence d'un arrêté préfectoral notifié le 28 juin 2019 révélant l'impossibilité d'habiter l'appartement en raison de son insalubrité et de conclusions notifiées en janvier 2021, que la demande indemnitaire antérieure à la date du 20 janvier 2018 est prescrite puisque M. [K] bénéficiait d'un délai de trois ans énoncé à l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 à compter du jour où il a eu connaissance du fait litigieux pour présenter ses demandes.



Sur la période postérieure au 20 janvier 2018, le premier juge retient la violation par le bailleur des articles 1719 du code civil, 6 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1 et 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatifs aux caractéristiques du logement décent se référant ainsi au rapport établi le 16 avril 2019 par l'agence régionale de santé retenant diverses non-conformité (humidité, évacuation des eaux usées, dispositif de déségrégation des matières fécales non homologué') et notamment que l'occupation d'un tel logement peut nuire gravement à la santé et à la sécurité de l'occupant notamment en raison des risques d'atteinte à la santé mentale du fait de l'insuffisance de hauteur du local, de l'occupation d'un local non destiné à l'habitation et de sa situation en contre-bas menacé par les inondations en cas d'intempérie ou de coup de mer.



Le tribunal judiciaire retient ainsi le manquement du bailleur à son obligation de délivrance de nature à voir engager sa responsabilité, écartant tout motif exonératoire de responsabilité dont se prévaut M. [V] qui dénonce l'absence de plaintes adressées par son locataire. Le premier juge le condamne au paiement de la somme de 10.000 euros 



Sur les frais de relogement, le tribunal retient que M. [K] s'est relogé par ses propres moyens et à ses frais de sorte qu'il peut prétendre à cette indemnité prévue à l'article L 521-3-1 II du code de la construction et de l'habitation.



La demande relative à la taxe d'habitation 2020 est rejetée en l'absence de précision du fondement juridique et sur le constat que la somme est payée aux services fiscaux et non au propriétaire. 





M. [S] [V] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 15 novembre 2021.



Par jugement rendu le 28 juin 2023, le tribunal correctionnel de Montpellier a reconnu M. [V] coupable des faits de :


Mise en danger d'autrui (risque immédiat de mort ou d'infirmité) par une violation manifestement délibérée d'une obligation règlementaire de sécurité ou de prudence commis le 28 août 2018 au 9 avril 2021 à [Localité 7] ;

Soumission d'une personne dépendante ou vulnérable à des conditions d'hébergement indignes commis du 28 août 2018 au 9 avril 2021 à [Localité 7] ;

Mise à disposition en vente ou en location de local destiné à l'habitation et provenant de division de l'immeuble interdite en appartements commis du 28 août 2018 au 9 avril 2021 à [Localité 7].




Le tribunal a accueilli la constitution de partie civile de M. [K] et a été condamné à lui régler la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 475-1 du code de procédure pénale.



Dans ses dernières conclusions du 29 mai 2024, M. [V] demande à la cour de :




Dire et juger que M. [K] n'a pas sa résidence principale dans l'immeuble appartenant à l'appelant

Dire et juger que M. [K] ne bénéficie pas des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ;

Infirmer la décision déférée

Le débouter de ses demandes fins et conclusions ;

Le condamner à restituer les sommes perçues en exécution du jugement ;


En conséquence, 


Débouter M. [K] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Condamner M. [K] à rembourser les sommes saisies sur son compte bancaire soit la somme de 13.599,49 euros ;


A titre subsidiaire, 


Dire et juger que M. [K] n'a pas été en permanence assuré pour l'appartement qu'il a occupé dans l'immeuble lui appartenant depuis 2016 ;

Constater la résiliation du bail liant les parties ;


Très subsidiairement,


Dire et juger que M. [K] a accepté les conditions d'occupation des lieux faute de pouvoir se reloger ailleurs dans des conditions normales ;

Dire et juger que M. [V] a mis à sa disposition un logement en l'état d'une situation financière de l'intimé totalement compromise ;

Dire et juger que M. [V] est contraint de rembourser l'intégralité des allocations versées à M. [K] pour l'occupation, objet du bail ;


En conséquence,


Dire et juger prescrite l'action de M. [K] en paiement du préjudice lié aux conditions d'occupation dont il a eu connaissance dès la prise de possession des lieux en 2016 ;

Débouter M. [K] de sa demande de remboursement de loyer eu égard qu'il n'a pas financé le loyer directement ;

Débouter M. [K] de sa demande de paiement de frais de relogement non justifiée d'une part, d'autre part, suite au départ volontaire des lieux ;

Dire et juger que M. [V] en l'état des éléments qu'il avait en sa possession, a tenté de trouver un relogement au profit de M. [K] ;

Dire et juger eu égard à la situation de M. [K] impossible de le reloger puisqu'il n'a pas été en mesure de produire les pièces ou éléments destinés à permettre la location d'un logement quelconque au bénéfice de M. [K] en l'état des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et notamment son article 22 ;

Débouter M. [K] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;





Le condamner à lui régler la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts ainsi que la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.




L'appelant rappelle à titre liminaire qu'il a été contraint de saisir le juge judiciaire d'une demande de résiliation du contrat de bail en raison du refus opposé par M. [K] à la proposition de relogement.



Il ajoute que lors de la construction de l'immeuble, il était possible de créer des logements en rez de jardin et que cet aménagement a été interdit par une réglementation postérieure de sorte qu'aucun grief ne peut lui être adressé sur ce point.



Il précise enfin que M. [K] se trouvait dans une situation difficile, sans domicile fixe et sans revenus, rendant impossible l'obtention d'un logement dans le secteur privé ou public, raison pour laquelle il lui a proposé ce logement qu'il a accepté en pleine connaissance de cause étant relevé que M. [K] n'a jamais saisi le juge judiciaire pour dénoncer l'insalubrité de l'appartement. Cette situation était selon l'appelant provisoire.



Au fond, l'appelant soutient que M. [K] n'habitait plus le logement litigieux lors de la notification par le Préfet de [Localité 5] de l'arrêté en juin 2019 et lors de la visite organisée par l'ARS. Il fait valoir que son locataire a quitté très rapidement les lieux pour se domicilier au [Adresse 2] comme en atteste l'inscription au registre du commerce et de l'industrie et ce depuis le 1er octobre 2016.



Il en déduit que M. [K] n'est pas légitime à se prévaloir d'un préjudice de jouissance ni d'ailleurs en solliciter l'indemnisation dès lors que le logement n'était pas destiné à son habitation principale. L'appelant suggère encore que l'appartement était sous-loué par M. [K] dont la situation n'était pas claire. Il réclame en conséquence la condamnation de l'intimé à lui régler les sommes obtenues en première instance par le biais d'une saisie pratiquée par SCP Rouzaud sur ses comptes bancaires.



A titre subsidiaire, il réclame la résiliation du bail légitimée par l'absence de justification de l'assurance en dépit de la notification par acte extrajudiciaire du 22 février 2022 d'une mise en demeure d'avoir à justifier d'un contrat d'assurance pour les années 2020, 2021 et 2022. Selon M. [V], la résiliation judiciaire du bail prive le locataire de la possibilité de réclamer au bailleur l'exécution d'obligation ainsi que l'indemnisation d'un préjudice imaginaire.



Pour le surplus, l'appelant conteste les constatations faites par l'ARS dont le rapport est non contradictoire indiquant qu'il n'est pas opposé à la désignation d'un expert afin de vérifier l'état réel du logement et sa conformité au décret du 30 janvier 2012. Il soutient que le logement est équipé du confort nécessaire sans qu'aucun dysfonctionnement n'ait été porté à sa connaissance et que tant le phénomène de submersion marine que les déferlements des eaux dans le local ne sont nullement démontrés.



Il conclut enfin en faveur de la prescription de l'action dont le délai court à compter du jour où les dossiers ont été plaidés devant le tribunal s'agissant d'une procédure orale rappelant que la transmission des conclusions par courrier n'est pas susceptible d'interrompre le délai de prescription.



S'agissant des propositions de relogement, M. [V] soutient avoir satisfait à l'obligation lui incombant en adressant une proposition au locataire étant relevé qu'en l'absence d'éléments relatifs à la situation financière, il n'a pas été en mesure de lui transmettre d'autres offres. Il souligne encore que l'intimé n'occupait plus le logement.



Sur le préjudice subi, M. [V] le conteste relevant en premier lieu que M. [K] ne justifie du paiement du loyer lui incombant s'agissant d'un règlement effectué par la CAF ; il considère sa demande indécente et susceptible d'entraîner une double peine puisqu'il a été contraint de rembourser à la CAF l'allocation versée sur une période de deux ans. 



Il fait valoir encore que l'intimé a pris l'appartement en connaissance de cause, ne l'a jamais saisi de l'indécence du logement et qu'il pouvait quitter le local quand il le souhaitait. L'appelant souligne enfin l'absence de pièces de nature à justifier un préjudice dont il conteste le bien-fondé.



Dans leurs dernières conclusions du 27 octobre 2023, M. [K] demande à la cour de :




Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré recevables et non prescrites les demandes de M. [K] mais à compter du 12 octobre 2017 et non à compter du mois de janvier 2018 comme indiqué par erreur dans le jugement du 4 mai 2021 ;




Sur l'appel incident,


Condamner M. [V] à lui verser une somme de 35.000 euros en réparation de son préjudice matériel et moral ;

Le condamner à lui verser la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et dilatoire ;

Confirmer le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions ;

Débouter M. [V] de l'intégralité de ses demandes ;

Condamner M. [V] à lui verser la somme de 3.000 euros supplémentaire en cause d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens avec distraction au profit de Me Cécile Caillon.




L'intimé conclut en premier lieu en faveur de la recevabilité de ses conclusions pour avoir été déposées le 8 février 2020 sur l'incident et le 28 avril 2022 au fond dans les trois mois qui ont suivi le dépôt des conclusions de l'appelant à la date du 1er février 2022.



Il conclut encore en l'absence de prescription des demandes indemnitaires indiquant que ses prétentions ont été présentées pour la première fois dans des conclusions transmises le 12 octobre 2020 de sorte que l'action ne peut être prescrite que pour la période antérieure à la date du 12 octobre 2017.



Au fond, il réclame le bénéfice d'une indemnisation d'un montant de 35.000 euros pour quatre années d'occupation justifiée selon lui par l'arrêté préfectoral notifié le 28 juin 2019 qui atteste de l'indécence du logement et sa dangerosité. Il ajoute que suite à la notification de cette décision, le bailleur n'a pas hésité à retirer la robinetterie, couper l'eau chaude et l'électricité des sanitaires extérieurs, dégonder la porte des toilettes dès le mois de mars 2020 pour le contraindre à quitter les lieux.



Il fait valoir que s'il ne s'est jamais plaint de ses conditions de vie, M. [V] n'est pas pour autant exempté de son obligation de délivrance.



Sur l'application de l'article L 521-1 du code de la construction et de l'habitation, il conteste avoir reçu des offres de relogement écrites et sérieuses de la part de son bailleur, celui-ci s'étant limité à le renvoyer vers des agences immobilières.



Pour finir, il conteste les dernières allégations de l'appelant remettant en question son lieu de résidence soutenant pour sa part avoir logé au [Adresse 1] jusqu'au 1er novembre 2020 comme en attestent les correspondances, les avis d'imposition.



La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 3 juin 2024.





MOTIFS



1/ Sur le statut applicable au contrat :

La loi du 6 juillet 1989 est d'application immédiate dès lors que le logement constitue la résidence principale du locataire.

Il n'est nullement contesté que les parties ont signé le 1er avril 2016 un contrat donnant à bail à M. [D] [K] un studio situé [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel de 360 euros et une provision sur charges de 30 euros.

En appel, M. [V] soutient que le logement litigieux ne constituait pas la résidence principale de M. [K] justifiant selon lui qu'il ne puisse prétendre à l'application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et produit un extrait infogreffe dont il ressort que l'entreprise de l'intimé inscrite au répertoire Sirene depuis le mois d'octobre 2016 est domiciliée à l'adresse suivante : « M. [K], [Adresse 6] ».

En l'état, la domiciliation de l'entreprise de M. [K] n'emporte pas ipso facto la modification de sa résidence principale, l'intimé pouvant très bien établir le siège social de son entreprise à une adresse distincte de sa propre domiciliation. De plus, cette allégation est contredite par le rapport établi le 16 avril 2019 par l'ARS qui relève l'occupation du logement par l'intimé.

En l'absence d'élément de preuve confortant les allégations de M. [V], il sera fait application, pour trancher le présent litige, des dispositions de la loi du 6 juillet 1989.



2/ sur la résiliation du bail :

M. [V] réclame en appel la résiliation du contrat de bail pour défaut d'assurance se prévalant d'une mise en demeure adressée le 22 février 2022 à son locataire pour qu'il justifie d'un contrat valable sur les années 2020, 2021 et 2022.

Cette demande ne saurait prospérer en appel alors même que l'arrêté préfectoral notifié le 28 juin 2019 mettant en demeure M. [V] de mettre fin à la mise à disposition aux fins d'habitation des locaux situés en sous-sol s'analyse en une interdiction définitive d'habiter le logement indécent et de ce fait a mis fin à la relation contractuelle.

M. [V] est donc particulièrement mal fondé à solliciter la résiliation du contrat de bail aux torts du preneur, qui a de surcroît quitter le logement le 1er novembre 2020.

Il sera donc débouté de cette demande.



3/ sur le préjudice de jouissance :


Sur la prescription:


En application de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes les actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

Selon l'article 2241, la demande en justice interrompt le délai de prescription.



 Des conclusions constituent une demande en justice et ont été déjà jugées interruptives de prescription (civ 1ère 1er octobre 1996 n°94-19.210). C'est également le cas de conclusions reconventionnelles déposées au greffe d'un tribunal dès lors que le concluant a comparu ou a été représenté à l'audience.

Au cas d'espèce, M. [K] a eu connaissance de l'impossibilité d'habiter l'appartement loué en raison de son indécence lors de la notification de l'arrêté préfectoral à la date du 28 juin 2019.

Il est justifié d'une demande tendant à obtenir l'indemnisation de son préjudice de jouissance par des conclusions déposées le 12 octobre 2020 (pièce 10) de sorte que la demande en indemnisation en lien avec l'indécence du logement ne peut être déclarée prescrite que pour la période antérieure à la date du 12 octobre 2017.



Le jugement entrepris sera infirmé sur ce point.




Sur le bien-fondé de la demande:


En application des articles 1719 et 1720 du code civil et de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur a l'obligation de mettre à disposition un logement en bon état d'usage et de réparation et de délivrer un logement décent. Il doit également assurer au preneur la jouissance paisible des lieux.

Le bailleur reste tenu à ces obligations pendant toute la durée du bail et doit y faire pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

La décence du logement, telle qu'elle est définie par l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, s'entend ainsi :

« Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1- il assure le clos et le couvert'protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau

2- il est protégé contre les infiltrations d'air et étanchéité des menuiseries'

5- les réseaux et les branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et les règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;

6- le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;' ».

L'article 3 al 5 indique que le logement comporte les éléments d'équipement et de confort suivants :

« une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un wc séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas et un équipement pour la toilette corporelle comportant une baignoire ou une douche aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limité à un wc extérieur au logement à condition que ce wc soit situé dans le même bâtiment et facile d'accès ».



Les parties reprennent en cause d'appel les moyens soulevés en première instance auquel le premier juge a répondu par des motifs pertinents et exempts d'insuffisance que la cour fait siens.



Il suffira de rappeler à titre liminaire que le bailleur ne peut s'exonérer de son obligation de délivrance, qui est d'ordre public, par le fait que le preneur a accepté le logement en toute connaissance de cause ou qu'il n'a pas dénoncé l'indécence de l'appartement ni sollicité la réalisation de travaux de mise aux normes. De même, la situation précaire du locataire ne peut elle non plus justifier la mise à disposition d'un logement non conforme aux dispositions d'ordre public.



S'agissant de la valeur probante du rapport établi de manière non contradictoire par l'ARS le 16 avril 2019, celui-ci émane d'un établissement public administratif, dont l'objectivité découle des missions qui lui ont été confiées, et qui intervient en qualité d'agent enquêteur induisant le caractère non contradictoire de la procédure.



De plus, M. [V] a été à même de présenter des observations sur les mesures envisagées par l'administration étant relevé que le Préfet de [Localité 5] a invité l'intéressé, par courrier adressé le 2 mars 2020, à formuler des observations sous huitaine. Enfin, ce rapport est soumis dans le cadre de la présence instance à la contradiction des parties, de sorte que sa valeur probante doit être retenue. 



Pour le surplus, le premier juge a parfaitement caractérisé l'indécence du logement qui ne fait pas débat au regard des nombreuses constatations circonstanciées et précises émanant de l'ARS ayant permis au Préfet de [Localité 5] de retenir l'inhabitabilité du local, objet du contrat de bail.



Il est en effet établi que le logement litigieux est situé à 1,60 mètres en dessous du niveau de la voirie avec un plafond n'excédant pas 2,20 mètres dans une zone inondable et classée en zone rouge naturelle selon le plan de prévention des risques inondation exposant le logement situé en sous-sol à des risques d'inondation. Il est également démontré l'absence de chauffage efficient du fait d'une mauvaise isolation, ou de toilettes et douche à l'intérieur des logements, des problèmes d'humidité entraînant des remontées telluriques, l'absence de dispositif de ventilation empêchant le renouvellement efficace de l'air, une mauvaise isolation, la présence de moisissures, la vétusté de l'installation électrique qui ne comporte pas de prise reliée à la terre, l'impossibilité d'évacuation constante des eaux usées en présence d'un dispositif de pompe de relevage ne permettant pas d'assurer l'évacuation des eaux usées en permanence, la salle d'eau comprenant les wc donnant directement dans le coin cuisine occasionnant des nuisances olfactives et des risques de contamination.



Pour finir, la conformité du logement aux documents d'urbanisme, tel que revendiquée par M. [V], n'établit pas pour autant la décence de l'habitat, qui répond à des critères distincts.



Il s'ensuit que c'est à bon droit que le premier juge a constaté l'indécence du logement et a reconnu l'existence d'un préjudice de jouissance dont M. [V] est entièrement responsable.



Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.




Sur la réparation du préjudice :


Le premier juge a alloué à l'intimé une somme de 10.000 euros tenant compte du préjudice subi et de la prescription des demandes sur la période antérieure au 20 janvier 2018.

M. [V] conteste le montant de l'indemnité soutenant que son locataire n'a subi aucun préjudice, le loyer étant pris en charge par le versement de l'aide au logement.

L'indemnisation du préjudice de jouissance, lié au cas présent à l'inhabilité du logement en raison de son indécence, est destinée à réparer le trouble occasionné au preneur dans la jouissance de l'habitation pouvant se traduire par la perte de confort, le manque de sécurité, les nuisances liées à la présence d'une humidité prégnante.

L'appréciation de ce préjudice et l'évaluation de son indemnisation reposent sur l'importance des désordres, la durée d'occupation du logement indécent ainsi que la valeur locative du bien, étant relevé que le paiement partiel du loyer au moyen de l'aide au logement est indifférent à l'appréciation de l'importance du préjudice et du montant des dommages-intérêts.

Il s'ensuit qu'en présence d'une indécence caractérisée occasionnant l'inhabitabilité du logement, et compte-tenu d'une prescription acquise au 12 octobre 2017, il y a lieu d'allouer à l'intimé une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.



4/ Sur le relogement du preneur :

L'article L 521-3-1 du code de la construction et de l'habitation fait obligation au propriétaire, lorsqu'un immeuble fait l'objet d'une interdiction temporaire d'habiter ou d'utiliser ou que les travaux prescrits le rendent temporairement inhabitable, d'assurer le relogement de ses occupants. Cette obligation est satisfaite par la présentation à l'occupant d'une offre d'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Le propriétaire est tenu de verser à l'occupant évincé une indemnité d'un montant égal à trois mois de son nouveau loyer et destiné à couvrir ses frais d'installation.

M. [V] soutient avoir rempli cette obligation et en justifie selon lui par la production d'un courrier adressé au maire de la commune de [Localité 7] qui répond en l'absence de logements vacants dans le secteur public, ainsi que quatre mails adressés le 16 juillet 2019 par une agence Cytia proposant quatre appartements de type 1 situés sur la même commune moyennant le paiement de loyers d'un montant allant de 492 euros à 532 euros.

En l'état, il n'est nullement démontré que l'appelant a transmis à son locataire les offres communiquées par mail par l'agence Cytia de sorte que la seule demande adressée à la mairie en vue d'obtenir un logement dans le parc locatif public est insuffisante pour répondre aux exigences posées par l'article L 521-3-1 du code de la construction et de l'habitation et ne s'apparente nullement à la présentation à l'occupant d'une offre d'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités.

C'est donc à bon droit que le premier juge a condamné l'appelant au paiement de la somme de 1.290 euros pour couvrir ses frais de relogement et d'installation. Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.



5/ Sur la procédure abusive :

Selon l'article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Il n'est pas rapporté la preuve que M. [V] a exercé son droit d'agir en appel avec malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol ni qu'il ait fait preuve d'une légèreté blâmable de sorte que la demande d'indemnisation du préjudice causé par le caractère abusif de cette procédure présentée par M. [K] ne serait être accueillie. 



6/ Sur les demandes accessoires :

La décision entreprise sera confirmée sur les dépens et l'article 700 du code de procedure civile. 

En application de l'article 696 du code de procédure civile, il y lieu de condamner M. [V] aux entiers dépens. 

L'équité commande de faire application des dispositions au titre de l'article 700 du code de procédure civile et d'allouer à l'intimé une somme de 2.500 euros.





PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe, 



Confirme le jugement rendu le 4 mai 2021 par le juge des contentieux de la protection de Montpellier, sauf en ce qu'il a :

- déclaré prescrites les demandes de dommages et intérêts de M. [K] en réparation du préjudice de son trouble de jouissance antérieur au 20 janvier 2018,



Statuant à nouveau,



Déclare prescrites les demandes de dommages et intérêts de M. [K] en réparation de son trouble de jouissance antérieur au 12 octobre 2017,



Déboute les parties du surplus de leurs demandes,



Condamne M. [S] [V] à payer à M. [D] [K] la somme de 2.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne M. [S] [V] aux entiers dépens.



Le Greffier La Présidente