Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 4 — 1 octobre 2024

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 4



ARRET DU 1er OCTOBRE 2024



(n° , 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/21173 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEYU6



Décision déférée à la Cour : Jugement du 8 Janvier 2021 - Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d'IVRY SUR SEINE - RG n° 11-20-000135



APPELANT

 

Monsieur [H] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représenté par Me Laura DAVID de l'AARPI LDDA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : R273, substituée par Me David AMANOU, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, toque : 108



INTIMÉ



Monsieur [O] [L] 

né le 10 octobre 1966 à [Localité 5] (95)

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représenté par Me NEAU Eléonore, avocat au barreau de PARIS, toque : A0726





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 février 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie MONGIN, conseillère chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Marie MONGIN, conseillère

Monsieur Claude CRETON, président magistrat honoraire





Greffière, lors des débats : Madame Valérie JULLY



ARRÊT : 

- Contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, délibéré initialement prévu le 25 juin 2024 et prorogé plusieurs fois jusqu'au 1er octobre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile



- signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Dominique CARMENT, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 

***

EXPOSÉ DU LITIGE



Par contrat de bail signé le 11 mai 2016, M. [O] [L] a donné en location à M. [H] [Y] un logement de deux pièces d'une surface de 33,59 m² dépendant d'un ensemble immobilier situé à [Adresse 6], rez-de-chaussée, moyennant paiement mensuel d'un loyer de 740 euros et d'une provision sur charges de 40 euros. 



M. [H] [Y] a restitué les lieux le 13 septembre 2020. 



Saisi par M. [H] [Y] par acte d'huissier de justice délivré le 20 décembre 2019, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Créteil, par jugement contradictoire rendu le 8 janvier 2021, a : 

- condamné M. [O] [L] à payer à M. [H] [Y] la somme de 4 750 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;

- déclaré sans objet la demande visant à voir condamner M. [H] [Y] à communiquer son adresse ; 

- rejeté la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile formée par M. [O] [L] ; 

- condamné M. [O] [L] à payer à M. [H] [Y] la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- rejeté les demandes les plus amples ou contraires ; 

- condamné M. [O] [L] aux entiers dépens de l'instance qui comprendront les frais du constat établi le 15 septembre 2017 s'élevant à 324,09 euros et de l'assignation délivrée le 20 décembre 2019 s'élevant à 119,33 euros. 



Par déclaration reçue au greffe le 2 décembre 2021, M. [H] [Y] a interjeté appel de ce jugement et, dans ses dernières conclusions déposées le 14 février 2024, M. [H] [Y] demande à la cour de : 

- infirmer le jugement déféré en ce qu'il a : 

- circonscrit l'existence d'un préjudice de jouissance à la période allant du 29 décembre 2016 au 27 juillet 2018 et, en conséquence, limité les dommages-intérêts y afférent à la somme de 4 750 euros ; 

- limité à 1 200 euros le montant octroyé sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- confirmer le jugement déféré en toutes ses autres dispositions ; 

en conséquence, 

- juger qu'il a subi un préjudice de jouissance sur l'intégralité de la période allant du 11 mai 2016 au 13 septembre 2020 ; 

- condamner M. [O] [L] à lui verser la somme de 13 000 euros de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ; 

- débouter M. [O] [L] de l'intégralité de ses prétentions ; 

- condamner M. [O] [L] à verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à la restitution des entiers dépens de la procédure. 



Dans ses dernières conclusions déposées le 30 janvier 2024, M. [O] [L] demande à la cour de :

- infirmer le jugement en ce qu'il a considéré que les désordres affectant le logement pris à bail par M. [Y] répondent aux caractéristiques du logement indécent ;

- infirmer le jugement en ce qu'il a considéré que M. [Y] a subi un préjudice de jouissance et a condamné M. [L] à lui verser la somme de 4 750 euros ;

- infirmer le jugement en ce qu'il a condamné M [L] à verser à M. [Y] la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

statuant à nouveau

A titre principal :

- débouter M. [Y] de l'intégralité de ses demandes,

A titre subsidiaire :

- confirmer le jugement en ce qu'il a constaté que les travaux réparatoires réalisés par le bailleur ont permis de mettre fin aux désordres en juillet 2018, 

- confirmer le jugement en ce qu'il a cantonné le préjudice de jouissance de M. [H] [Y] du 1er janvier 2017 au mois de juillet 2018 et limité l'indemnisation à la somme de 4 750 euros ; 

- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. [H] [Y] de sa demande de réduction de loyer ;

En tout état de cause, 

- condamner M. [H] [Y] à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

- le condamner aux entiers dépens de l'instance. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 février 2024.



SUR CE,



Considérant qu'à l'appui de son appel, M. [Y] critique le jugement entrepris en ce qu'il lui a accordé un préjudice de jouissance du 1er janvier 2017 au 27 juillet 2018 alors que, selon lui, ce préjudice doit être indemnisé depuis son entrée dans les lieux le 11 mai 2016 et jusqu'à son départ le 13 septembre 2020 ;



Considérant, cependant, que la preuve des désordres liés à l'humidité n'est rapportée qu'à compter du 15 septembre 2017 date d'un constat d'huissier confirmé par le rapport du service municipal de l'habitat du 28 septembre suivant qui constatait l'humidité du logement et la présence de moisissures ainsi que l'absence d'un système de ventilation efficient à l'ensemble du logement ; 



Que, si le locataire avait, dans sa lettre recommandée avec accusé de réception adressée au bailleur le 29 décembre 2016, fait état d'un taux d'humidité important à certains endroits de son logement, cette information était noyée dans une longue énumération de requêtes du locataire ; qu'en outre l'huissier ayant établi le procès-verbal du 15 septembre 2017 a relevé que les volets étaient bloqués en position fermée et ne pouvaient s'ouvrir en raison d'un échafaudage élevé pour le ravalement de la façade, circonstance qui n'est pas de nature à assurer une aération naturelle satisfaisante ;



Que par ailleurs, les attestations datées de 2022 soit deux ans après le départ des lieux par M. [Y] et faisant état de faits que les auteurs auraient constatés deux ou trois ans auparavant, et effectivement rédigés de façon similaire, sont peu probantes, d'autant plus qu'aucun de ces témoins ne fait état de l'ouverture des fenêtres malgré les «puissantes odeurs» nauséabondes, voire les difficultés à respirer qu'ils déclarent avoir ressenties ; que les certificats médicaux qui ne font que rapporter les dires de M. [Y] ne sont pas plus probants ;



Que l'indemnisation du préjudice du locataire doit donc avoir pour point de départ le mois de septembre 2017 et prend fin le 27 juillet 2018 date à laquelle les services municipaux ont constaté la réalisation des travaux demandés soit : ventilation mécanique contrôlée dans la pièce principale et la salle de bains, reprise des peintures dégradées, installation d'un convecteur électrique dans la salle principale, vérification du bon fonctionnement du chauffe-eau et production d'un certificat de conformité de l'installation électrique ; que le service municipal a néanmoins constaté que le logement restait humide ; 



Que cependant le bailleur verse aux débats une attestation de l'architecte de l'immeuble en date du 14 novembre 2018 confirmant l'état satisfaisant de salubrité du logement dont il s'agit et faisant état des travaux réalisés parmi lesquels : la reprise de la structure en sous-sol et la réouverture des soupiraux de ventilation ; 



Que M. [Y], par courrier du 8 novembre 2018, a signalé à son bailleur une fuite au niveau de l'évacuation du bac a douche, qu'une première intervention a été réalisée à la fin du mois de novembre, puis du 6 au 10 décembre de la même année ;



Qu'ensuite, par lettre recommandée avec accusé de réception du 28 janvier 2020, le locataire a fait part à son bailleur de ses «soupçons» de fuite, a contesté la conformité de l'installation électrique et signalé «une légère fuite présente au niveau de l'évier de cuisine» et le bailleur a sollicité ses disponibilités notamment pour installer une nouvelle cabine de douche ; 



Que le locataire a également demandé au service municipal de l'habitat de faire un nouveau constat, effectué le 21 février 2020 et transmis au locataire le 11 janvier 2021, dans lequel étaient relevés : «présence ponctuelle de moisissure dans l'ensemble du logement, présence ponctuelle de traces d'humidité, présence de légères fissurations au plafond» (pièce n°26) ; que cette appréciation est manifestement différence de celle de M. [Y] qui, quelques jours auparavant, le 13 février 2020, écrivait à son bailleur qu'un des murs était «complètement gorgé d'humidité» et faisait état «de nombreuses coulures» (pièce n°23 feuille 3 verso) ;



Considérant en outre, que la « présence ponctuelle de traces d'humidité» s'explique aisément par le fait que les volets du local ont été fermés durant les travaux de ravalement de l'immeuble (pièce n° 9, constat d'huissier du 15 septembre 2017), et que M. [Y] n'ouvre pas régulièrement ses fenêtres puisqu'il s'est plaint de l'odeur émanant de la plaque de cuisson neuve qu'il avait réclamée, faisant valoir qu'il était obligé d'ouvrir la fenêtre lors de la préparation de ses repas ;



Considérant en conséquence que le préjudice sera réparé également durant les deux mois de novembre et décembre 2018 et non comme le demande M. [Y] jusqu'à son départ le 13 septembre 2020 ;



Que l'évaluation du préjudice faite par le premier juge, de 250 euros par mois non contesté par l'appelant, sera confirmée et le bailleur sera condamné à verser en réparation du préjudice de jouissance de M. [Y] pendant treize mois la somme de 3 250 euros ;



Considérant s'agissant des mesures accessoires à hauteur d'appel, que M. [Y] succombant principalement en son appel, sera condamné aux dépens d'appel, que l'équité ne commande pas l'application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de quiconque.



PAR CES MOTIFS



La Cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe de l'arrêt contradictoire,



- Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a condamné M. [O] [L] à verser à M. [H] [Y] la somme de 4 750 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,



Statuant à nouveau et y ajoutant,



- Condamne M. [O] [L] à verser à M. [H] [Y] la somme de 3 250 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,



- Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,



- Rejette les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile,

 

- Condamne M. [H] [Y] aux dépens d'appel 





 LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,