Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 4 — 1 octobre 2024

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 4



ARRET DU 1er OCTOBRE 2024



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/22481 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CE4JZ



Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Novembre 2021 -Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Lagny sur marne RG n°11-21-000361





APPELANTS

 

Madame [G] [Y]

Née le 18 Novembre 1974 à [Localité 15] (42)

[Adresse 5]

[Localité 9]



Représentée par Me François MEURIN de la SELARL TOURAUT AVOCATS, avocat au barreau de MEAUX, substitué par Me Adeline LADOUBART, avocat au barreau de MEAUX



Monsieur [O] [X]

Né le 23 Novembre 1968 à [Localité 12]

[Adresse 5]

[Localité 9]



Représenté par Me François MEURIN de la SELARL TOURAUT AVOCATS, avocat au barreau de MEAUX, substitué par Me Adeline LADOUBART, avocat au barreau de MEAUX





INTIMÉS 



Monsieur [W] [T]

Né le 31 Août 1965 à [Localité 14]

[Adresse 8]

[Localité 2] (Charente)



Représenté par Me Stanislas DE JORNA de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de MEAUX



Monsieur [U] [T]

Né le 11 Mai 1945 à [Localité 10] (Loire Atlantique)

[Adresse 7] 

[Adresse 7] 

[Localité 1]



Représenté par Me Stanislas DE JORNA de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de MEAUX





Madame [Z] [T]

Née le 22 Décembre 1966 à [Localité 13] (Nord)

[Adresse 4]

[Localité 6]



Représentée par Me Stanislas DE JORNA de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de MEAUX





COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 mars 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Monsieur Claude CRETON, président magistrat honoraire et Madame Marie MONGIN, conseiller faisant fonction de président, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Mme Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Mme Marie MONGIN, conseiller

M. Claude CRETON, président magistrat honoraire



Greffier, lors des débats : Mme Eva ROSE-HANO



ARRÊT : 

- Contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, délibéré initialement prévu le 25 juin 2024 et prorogé plusieurs fois jusqu'au 1er octobre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile



- signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Dominique CARMENT, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 

***

EXPOSÉ DU LITIGE



M. [W] [T], M. [U] [T] et Mme [Z] [T] sont propriétaires indivis d'un immeuble sis à [Adresse 3]. 



Saisi par M. [W] [T], M. [U] [T] et Mme [Z] [T] par acte d'huissier de justice délivré le 22 février 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lagny sur Marne, par jugement contradictoire rendu le 19 novembre 2021, a : 

- déclaré M. [U] [T], M. [W] [T], Mme [Z] [T] recevables en leurs demandes ;

- déclaré M. [O] [X] et Mme [G] [Y], occupant à titre onéreux de la maison [Adresse 3].

- débouté M. [U] [T], M. [W] [T], Mme [Z] [T] de leur demande d'expulsion de M. [O] [X] et Mme [G] [Y] en qualité d'occupant sans droit ni titre,

- ordonné la résiliation judiciaire du bail verbal de location de leur maison située [Adresse 3], à la date du jugement,

- ordonné à défaut de libération volontaire des lieux, deux mois après la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, qu'il soit procédé à l'expulsion de M. [O] [X] et Mme [G] [Y] et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est ;

- dit n'y avoir lieux à accorder des délais supplémentaires pour leur expulsion,

- ordonné à M. [O] [X] et Mme [G] [Y] de régler à M. [U] [T], M. [W] [T], Mme [Z] [T], une indemnité d'occupation fixée à la valeur du loyer, à compter de la date de résiliation de leur bail verbal jusqu'à la libération effective des lieux,

- entériné le rapport d'expertise immobilière en ce qu'il a fixé le loyer mensuel de la maison située [Adresse 3] à la somme de 2 650 euros, 

- ordonné M. [O] [X] et Mme [G] [Y], locataires des lieux, à payer à M. [U] [T], M. [W] [T], Mme [Z] [T] au titre des loyers impayés des trois dernières années la somme de 94 400 euros ;

- condamné M. [O] [X] et Mme [G] [Y] à payer à M. [U] [T], M. [W] [T], Mme [Z] [T] une somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [O] [X] et Mme [G] [Y] aux dépens, qui incluront le coût du constat d'huissier du 11 janvier 2021 pour la somme de 500 euros,

- rappelé l'exécution provisoire de droit de la décision.

- rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires ;



Par déclaration reçue au greffe le 20 décembre 2021, Mme [G] [Y] et M. [O] [X] ont interjeté appel de ce jugement sauf en ce qu'il a débouté M. [U] [T], M. [W] [T], Mme [Z] [T] de leur demande d'expulsion de M. [O] [X] et Mme [Y] en qualité d'occupant sans droit ni titre,



Dans leurs dernières conclusions déposées le 16 février 2024, M. [O] [X] et Mme [G] [Y], demandent à la cour de : 

- infirmer le jugement entrepris

Statuant à nouveau, 

- constater qu'ils ont occupé le bien situé [Adresse 3] à [Localité 11] en vertu d'un prêt à usage consenti par MM. [U] et [W] [T] et Mme [Z] [T], 

- débouter MM. [U] et [W] [T] et Mme [Z] [T] de toutes leurs demandes, fins et conclusions, 

A titre subsidiaire

- fixer le montant du loyer mensuel de la maison située [Adresse 3] à [Localité 11] à la somme de 1 365 euros ; 

- les condamner à la somme de 49 140 euros au titre des loyers impayés des trois dernières années ; 

- débouter MM. [U] et [W] [T], et Mme [Z] [T] de toutes leurs demandes, fins et conclusions, 

Plus subsidiairement,

- fixer le montant du loyer mensuel de la maison située [Adresse 3] à [Localité 11] à la somme de 1 653 euros ; 

- les condamner à verser la somme de 59 508 euros au titre des loyers impayés des trois dernières années ; 

- débouter MM. [U] et [W] [T], et Mme [Z] [T] de toutes leurs demandes, fins et conclusions, 

En tout état de cause : 

- débouter MM. [U] et [W] [T], et Mme [Z] [T] de toutes leurs demandes, fins et conclusions, 

-condamner MM. [U] et [W] [T], et Mme [Z] [T] à leurs 4 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

- condamner MM. [U] et [W] [T], et Mme [Z] [T] aux entiers dépens, en ce compris le coût du rapport d'expertise de M. [J]. 



Dans leurs dernières conclusions déposées le 7 février 2024, M. [W] [T], M. [U] [T] et Mme [Z] [T] demandent à la cour de :

- dire et juger M. [X] et Mme [Y] mal fondés en leurs demandes, 



En conséquence, 

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel, 

- débouter M. [X] et à Mme [Y] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions, 

Y ajoutant 

- condamner solidairement M. [X] et à Mme [Y] à leur payer une indemnité d'occupation de 3 975 euros (2 650 + 1 325 ) pour l'occupation du logement du 19 novembre 2021 ' date du jugement rendu par le tribunal de proximité de Lagny sur Marne - au 7 janvier 2022 - date de leur départ effectif des lieux loués, 

- condamner M. [X] et Mme [Y] à leur payer la somme de 6 050 euros TTC au titre des frais d'évacuation du mobilier et des gravats qu'ils ont laissés dans la maison à leur départ le 7 janvier 2022, 

- condamner solidairement M. [X] et à Mme [Y] à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles générés par la procédure d'appel, 

- condamner solidairement M. [X] et à Mme [Y] aux entiers dépens d'appel dont le recouvrement sera effectué au profit de Maître Stanislas de Jorna, membre du cabinet Fidal, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 février 2024.



SUR CE,



Considérant qu'il doit être liminairement relevé que le nom de M. [X] est orthographié [X] dans le jugement entrepris ;



Considérant qu'à l'appui de leur appel, M. [X] et à Mme [Y] contestent en premier lieu la qualification de contrat de bail qui a été donnée par le premier juge à la convention liant les parties, estimant qu'il s'agissait d'un commodat au sens de l'article 1875 du code civil ; qu'à titre subsidiaire ils contestent le montant de l'évaluation du loyer dû, retenue par le premier juge ;



Considérant quant à la qualification de la convention liant les parties, que le premier juge s'est fondé sur les déclarations faites par M. [X] à l'huissier désigné sur requête par le juge du tribunal de proximité de Lagny sur Marne, à qui il a déclaré, selon le constat établi par l'huissier, qu'il occupait le logement depuis 22 ans environ, qu'il payait un loyer par l'intermédiaire de l'agence Chanot Robquin, que rapidement le propriétaire, M. [U] [T], lui a proposé de régler directement entre ses mains et qu'ensuite, il n'a plus perçu les loyers puisqu'il a disparu, étant parti en Afrique sans donner de nouvelles ; que l'huissier note que M. [X] l'informe qu'il ne paye plus de loyer depuis longtemps, sans nouvelle du propriétaire ;



Que les appelants contestent que M. [X] ait tenu ces propos à l'huissier sans apporter la moindre explication, alors pourtant que les propos rapportés sont particulièrement précis et circonstanciés ; que de surcroît, l'huissier ayant dressé ce procès-verbal en vertu de l'ordonnance d'un juge du tribunal de proximité de Lagny-sur-Marne, ses constatations font foi jusqu'à inscription de faux ;



Que le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a qualifié la convention des parties de bail à loyer ;



Considérant, s'agissant du loyer dû pour les trois dernières années, que les bailleurs versent aux débats une évaluation du loyer mensuel à la somme de 2 650 euros, montant retenu par le premier juge et deux autres évaluations au mois de février 2022 d'agences immobilières pour le même montant ;



Que les appelants produisent devant la cour des évaluations d'agences immobilières oscillant entre 1 600 euros et 1 750 euros, outre une expertise évaluant le loyer à 1 365 euros si la maison n'avait pas été entretenue par les travaux réalisés par les appelants et 1 850 euros dans l'état avec les travaux effectués ;



Qu'il doit être relevé que M. [X] et Mme [Y] ont entretenu convenablement cette maison, ayant notamment réparé les dégâts de la toiture causés par la tempête de 1999, dégâts qui auraient pu avoir de graves conséquences sur l'état de la maison si cette toiture n'avait pas été réparée, les propriétaires ne s'étant pas souciés de leur maison pendant plus de vingt ans ;



Que considération prise de l'ensemble de ces éléments, le loyer mensuel sera fixé à la somme de 1 500 euros ;



Que le montant dû par M. [X] et Mme [Y] à MM. [U] et [W] [T], et Mme [Z] [T] pour les trois années précédant la résiliation du bail, le 19 novembre 2021 est donc de 54 000 euros ;



Que le jugement sera infirmé de ce chef ;



Que M. [X] et Mme [Y] ayant restitué les clefs du logement le 7 janvier 2022, ils seront en outre condamnés à verser la somme de 2 650 euros [1 500+ 1 150(50x23)] au titre des loyers du 19 novembre 2021 au 7 janvier 2022 ;



Que la somme totale des loyers dus s'élève donc à la somme de 56 650 euros (54 000+2 650) ; 



Considérant, s'agissant de la demande formulée par les intimés portant sur les frais de débarras de divers meubles et gravats pour un montant de 6 050 euros, que les appelants contestent devoir régler les frais d'enlèvement des gravats de la cave qui étaient présents lorsqu'ils ont emménagé, cette allégation n'étant pas contredite par les intimés ;



Que c'est donc la somme de 2 500 euros qui indemnisera plus justement le débarras du mobilier ;



Considérant quant aux mesures accessoires, que le jugement sera confirmé ; que s'agissant de la procédure d'appel, chacune des parties conservera la charge des dépens qu'elle a exposés sans que l'équité justifie l'application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de quiconque.





PAR CES MOTIFS



La Cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe de l'arrêt contradictoire,



- Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a fixé le montant du loyer et de l'indemnité d'occupation dus par M. [X] et Mme [Y] à la somme mensuelle de 2 650 euros, les a condamnés à verser la somme de 94 400 euros au titre des loyers impayés des trois dernières années, 



Statuant à nouveau et y ajoutant,



- Fixe le montant du loyer et de l'indemnité d'occupation dus par M. [X] et Mme [Y] à MM. [U] et [W] [T], et Mme [Z] [T] à la somme de 1 500 euros,



- Condamne in solidum M. [X] et Mme [Y] à verser à MM. [U] [T] et [W] [T], et Mme [Z] [T], pris ensemble, la somme de 56 650 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation dus au 2 janvier 2022, date de la remise des clefs,





- Condamne in solidum M. [X] et Mme [Y] à verser à MM. [U] [T] et [W] [T], et Mme [Z] [T], pris ensemble, la somme de 2 500 euros au titre des frais de débarras du mobilier restant dans les lieux,



- Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,



- Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de quiconque ;



- Dit que chacune des parties supportera la charge des dépens qu'elle a exposés.





 LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,