Cour d'Appel · 1ère Chambre — 1 octobre 2024

CF/SH



Numéro 24/02945





COUR D'APPEL DE PAU 

1ère Chambre 

 





ARRÊT DU 01/10/2024 







 Dossier : N° RG 23/03219 - N° Portalis DBVV-V-B7H-IWS5 





Nature affaire :



Demande en nullité d'une assemblée générale ou d'une délibération de cette assemblée















Affaire :



[D] [X]

[B] [L]



C/



Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] 

SAS AGENCE DONIBANE

[G] [Z] [S] [C] [A] [Y] [F]

[V] [E] [N]

[K] [P] 











Grosse délivrée le :



à :

















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R Ê T



prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 01 Octobre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.







* * * * * 







APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 18 Juin 2024, devant :







Madame FAURE, Présidente, magistrate chargée du rapport conformément à l'article 785 du Code de procédure civile 



Madame de FRAMOND, Conseillère



Madame BLANCHARD, Conseillère





assistées de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l'appel des causes.





Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi. 





dans l'affaire opposant :









APPELANTS :



Madame [D] [X]

née le 14 Novembre 1972 à [Localité 6]

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Monsieur [B] [L]

né le 20 Décembre 1969 à [Localité 5]

[Adresse 7] 

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentés et assistés de Maître MILLE, avocat au barreau de BAYONNE







INTIMES :





Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] ayant pour représentant légal, son syndic la SAS AGENCE DONIBANE

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représenté et assisté de Maître FOURGEAU, avocat au barreau de BAYONNE





Société SAS AGENCE DONIBANE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée et assistée de Maître FOURGEAU, avocat au barreau de BAYONNE



Madame [G] [Z] [S]

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Assignée 



Monsieur [C] [A] [Y] [F]

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Assigné



Madame [V] [E] [N]

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Assignée 









Monsieur [K] [P]

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Assigné



























































































sur appel de la décision 

en date du 30 NOVEMBRE 2023

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BAYONNE

RG numéro : 23/00394 









EXPOSE DU LITIGE 



Suivant acte authentique du 16 décembre 2009, Monsieur [B] [L] et Madame [D] [X] ont acquis les lots n°2 et 4 au sein de la copropriété [Adresse 7] située à [Localité 4] (64). 



Par acte de commissaire de justice du 17 février 2023, M. [L] et Mme [X] ont fait assigner le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], pris en la personne de son syndic la SAS Agence Donibane, ainsi que la SAS Agence Donibane, et les copropriétaires, Mme [G] [Z] [S], M. [C] [A] [Y] [F], Mme [V] [E] [N] et M. [K] [P] devant le tribunal judiciaire de Bayonne en nullité de résolutions votées par assemblées générales des 14 novembre et 29 décembre 2022. 



Par conclusions d'incident du 21 septembre 2023, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] et la SAS Agence Donibane ont sollicité du juge de la mise en état qu'il déclare les demandeurs irrecevables en leur action pour défaut de qualité à agir. 



Suivant ordonnance contradictoire du 30 novembre 2023 (RG n°23/00394), le juge de la mise en état a : 

- déclaré M. [L] et Mme [X] irrecevables à agir à l'encontre du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], 

- débouté le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné M. [L] et Mme [X] aux dépens de l'instance. 



Pour motiver sa décision, le juge a retenu que M. [L] et Mme [X] ne justifient pas avoir notifié par lettre recommandée avec accusé de réception le transfert de propriété à leur profit au syndic dès sa désignation le 22 avril 2021, alors que seule cette notification leur confère la qualité de copropriétaires à l'égard du syndic et des autres copropriétaires, même si le syndic a pu avoir connaissance de la mutation par tout autre moyen. 



Par déclaration du 11 décembre 2023 (RG n°23/03219), M. [L] et Mme [X] ont relevé appel, critiquant l'ordonnance en toutes ses dispositions sauf en ce qu'elle a débouté le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



Suivant avis de fixation adressé par le greffe de la cour, l'affaire a été fixée selon les modalités prévues aux articles 905 et suivants du code de procédure civile.



Aux termes de leurs dernières conclusions du 11 janvier 2024, M. [B] [L] et Mme [D] [X], appelants, entendent voir la cour : 

- infirmer l'ordonnance en ce qu'elle les a : 

- déclarés irrecevables à agir à l'encontre du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], 

- condamnés aux dépens, 



Et, statuant à nouveau : 

- juger recevables leurs demandes à l'encontre du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], 

- débouter la SAS Agence Donibane et le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] de toutes demandes contraires, 

- condamner la SAS Agence Donibane à leur verser la somme de 3 500 euros au titre de leurs frais de procédure sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel, 

- ordonner le calendrier de procédure suivant : 





- conclusions en défense des époux [P] à 1 mois, 

- conclusions en défense de Mme [Z] [S] à 2 mois,

- conclusions en défense de la SAS Agence Donibane à 3 mois, 

- conclusions en réplique des consorts [L]/[X] à 4 mois, 

- audience de clôture à 6 mois, 

- audience de plaidoirie à 7 mois. 



Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir, au visa des articles 126 et suivants du code de procédure civile, 781 du code de procédure civile et 6 du décret du 17 mars 1967 : 

- qu'ils n'avaient, en 2021, aucune obligation de notification du transfert de propriété intervenu douze ans auparavant, 

- qu'ils étaient dans l'impossibilité de notifier la mutation faute d'existence d'un syndic lors de leur achat, 

- que M. [L] a été désigné syndic bénévole suivant assemblée générale du 15 mars 2021 aux fins de mandater un syndic professionnel en vue de la réalisation de travaux, et a établi une liste des copropriétaires, au nombre de deux à cette époque, avec les descriptions de chaque lot, qu'il a remis à la SAS Agence Donibane, désignée syndic de la copropriété le 22 avril 2021, de sorte que le syndic professionnel était informé de leur qualité de copropriétaires, d'autant qu'il collecte les charges de copropriété à leur égard, 

- que le défaut de notification de la mutation au syndic n'a pas pour effet de lui rendre inopposable leur qualité de propriétaire, 

- qu'ils ont régularisé la situation par courrier du 5 décembre 2023, 

- que l'incident introduit par le syndic n'avait que pour but de ralentir la procédure ou de mettre un terme à leur action, qu'ils ont été contraints d'engager du fait notamment du défaut d'exécution par le syndic des délibérations des assemblées et de consultation du conseil syndical. 





Par conclusions notifiées par voie électronique le 9 janvier 2024, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice, et la SAS Agence Donibane, intimés et appelants incident, demandent à la cour de : 

- déclarer leur appel incident recevable, 

- débouter M. [L] et Mme [X] de l'ensemble de leurs demandes, 

 

En conséquence, 

- confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a : 

- déclaré M. [L] et Mme [X] irrecevables à agir à l'encontre du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], 

- infirmer l'ordonnance en ce qu'elle a : 

- déclaré M. [L] et Mme [X] recevables à agir à l'encontre de la SAS Agence Donibane, 

- débouté la SAS Agence Donibane de sa demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- débouté le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] de sa demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

 

Et statuant à nouveau, 

- déclarer M. [L] et Mme [X] irrecevables à agir à l'encontre du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] et à l'encontre du syndic la SAS Agence Donibane, 

- les déclarer irrecevables de l'intégralité de leur action visée dans leur assignation du 17 février 2023 engagée contre le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] et contre le syndic la SAS Agence Donibane pour défaut de qualité pour agir, 

- les condamner solidairement au visa de l'article 700 du code de procédure civile ou l'un à défaut de l'autre à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] une indemnité de 3 000 euros, 



- les condamner solidairement au visa de l'article 700 du code de procédure civile ou l'un à défaut de l'autre à payer à la SAS Agence Donibane une indemnité de 3 000 euros, 

- les condamner solidairement ou l'un à défaut de l'autre à payer les entiers dépens de première instance et d'appel. 



Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir, au visa des articles 6 et 64 du décret du 17 mars 1967 et 122 du code de procédure civile : 

- que l'action engagée par M. [L] et Mme [X] est irrecevable pour défaut de qualité à agir en contestation des résolutions des assemblées générales des 14 novembre et 29 décembre 2022, dès lors que dès le 24 avril 2021 et depuis cette date de désignation par l'assemblée générale de la SAS Agence Donibane en qualité de syndic, ils n'ont pas notifié le transfert de propriété à leur profit au syndic, ce qu'ils ont confirmé par mail du 19 avril 2023, 

- qu'ils ne produisent pas l'accusé de réception de la notification du transfert de propriété qui aurait eu lieu, 

- que leur action est irrecevable tant à l'égard du Syndicat des copropriétaires que de son syndic, la SAS Agence Donibane. 



Par arrêt du 12 juin 2024, il a été constaté le désistement partiel de l'appel de Mme [X] et de M. [L] en ce qu'il est dirigé contre M. [C] [Y] [F], et Mme [Z] [S], M. [K] [U] et son épouse Mme [E] [N]. 



Par ordonnance du 12 juin 2024, le magistrat chargé de la mise en état a rejeté la demande de caducité de l'appel soulevé par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] et la SAS Agence Donibane. 



L'affaire a été fixée à l'audience du 18 juin 2024 pour y être plaidée. 





MOTIFS 



L'article 6 du décret du 17 mars 1967 modifié par le décret du 2 juillet 2020 prévoit que tout transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d'un droit d'usufruit, de nue-propriété, d'usage ou d'habitation, tout transfert de l'un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l'acte, soit par l'avocat qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution.

Cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l'indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu et, sous réserve de leur accord exprès, l'adresse électronique de l'acquéreur ou du titulaire de droit et, le cas échéant, du mandataire commun prévu aux deuxième et troisième alinéas de l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965. Elle comporte, le cas échéant, l'indication des accords prévus à l'article 26-8 de cette loi.

Cette notification doit être faite indépendamment de l'avis de mutation prévu à l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée.



La notification prévue à l'article 6 est uniquement destinée à informer le syndic de l'identité du nouveau propriétaire du lot puisque si la notification d'un transfert de propriété n'a pas été faite au syndic, ce transfert est inopposable au syndicat des copropriétaires, qui peut, en conséquence, continuer de convoquer aux assemblées générales l'ancien propriétaire. 



La sanction de son omission n'est pas précisée par la disposition réglementaire.



Dès lors que le résultat recherché, l'information du syndicat, est atteint, la formalité n'a plus de raison d'être ; en fait, le copropriétaire qui a reçu des correspondances du syndic le traitant comme tel, peut croire qu'il n'y a pas lieu à notification.



En l'espèce, M. [L] et Mme [X] sont propriétaires de leurs lots au sein de la [Adresse 7] depuis le 16 décembre 2009. 





D'une part, ce n'est pas à l'occasion d'un changement de syndic que les dispositions de l'article 6 du décret précitées sont applicables mais à l'occasion d'un changement de propriétaire. 



D'autre part, il ne peut être contesté que M. [L], précédent syndic bénévole, a bien transmis la liste des copropriétaires au nouveau syndic, l'agence SAS Donibane puisque M. [L] et Mme [X] ont non seulement été convoqués pour les assemblées générales litigieuses mais aussi pour les précédentes comme celle du 15 décembre 2021 où il est bien mentionné qu'ils sont trois copropriétaires présents et que M. [L] et Mme [X] sont propriétaires des lots 2 et 4. En outre, il n'est pas contesté que ceux-ci s'acquittent régulièrement des charges de copropriété.



Aussi, aucun grief ne peut être retenu et le syndic l'agence Donibane avait bien connaissance de la qualité de copropriétaires de M. [L] et de Mme [X], sans qu'une notification supplémentaire ne soit nécessaire. 



Ceux-ci ont donc bien qualité à agir en nullité de résolutions votées par les assemblées générales des 14 novembre et 29 décembre 2022. 



L'ordonnance sera donc infirmée dans ses dispositions soumises à la cour y compris les mesures accessoires des dépens et de l'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Il appartient au juge de la mise en état qui est à nouveau saisi de plein droit de mettre en place un calendrier de procédure.



L'équité commande d'allouer uniquement à M. [L] et Mme [X] une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 







PAR CES MOTIFS 



La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort, 



INFIRME l'ordonnance déférée dans toutes ses dispositions soumises à la cour , 



statuant à nouveau : 



DÉCLARE recevables les demandes de M. [B] [L] et de Mme [D] [X] à l'égard du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] et de la SAS Agence Donibane ;



RAPPELLE que c'est au juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bayonne de mettre en place un calendrier de procédure ; 



y ajoutant : 



CONDAMNE la SAS Agence Donibane à payer à M. [B] [L] et Mme [D] [X] une indemnité de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 



REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] et de la SAS Agence Donibane sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

















CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] et la SAS Agence Donibane aux dépens de l'incident de première instance et d'appel.



Le présent arrêt a été signé par Mme FAURE, Présidente, et par Mme HAUGUEL, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.





LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,









Sylvie HAUGUEL Caroline FAURE