Cour d'Appel · Chambre civile 1-2 — 1 octobre 2024

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 51A



Chambre civile 1-2



ARRET N°



PAR DEFAUT



DU 01 OCTOBRE 2024



N° RG 23/03790 - N° Portalis DBV3-V-B7H-V46O



AFFAIRE :



SA D'HLM BATIGERE HABITAT







C/

[G] [R] est représentée par Monsieur [B] [A], es qualités de tuteur



 







Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 31 Mai 2023 par le Tribunal de proximité de SAINT GERMAIN EN LAYE

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 01/10/24

à : 



Me Mélina PEDROLETTI





Me Frédérique THUILLEZ







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE PREMIER OCTOBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



SA D'HLM BATIGERE HABITAT, dont le siège social est situé [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité, venant aux droits de la société d'HLM BATIGERE EN ILE-DE-FRANCE, dont le siège social était siuté [Adresse 3], par suite de la fusion intervenue le 31 juillet 2023

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentant : Me Pascale BOYAJEAN PERROT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1486 

Représentant : Me Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 - N° du dossier 26143



APPELANTE ET INTERVENANTE VOLONTAIRE



****************

Madame [G] [R] est représentée par Monsieur [B] [A], es qualités de tuteur, né le 27 février 1997 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 8]



Représentant : Me Frédérique THUILLEZ, Plaidant et Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C 513



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C 78646-2023-6566 du 23/11/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES)



Monsieur [U] [N] représentant légal de Madame [G] [R]

[Adresse 7]

[Localité 6]



Défaillant



INTIMES

****************

Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 10 Juin 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, magistrate honoraire chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Isabelle BROGLY, magistrate honoraire, 



Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision : Madame Céline KOC,

EXPOSE DU LITIGE



Suivant acte sous-seing privé du 12 avril 2021, la société d'HLM Batigère en Ile-de-France a donné à bail à Mme [G] [R], un appartement situé au [Adresse 5] à [Localité 8] . Mme [R] qui bénéficie d'une mesure de protection, est représentée par ses deux fils, M. [U] [N] et M. [B] [A], pris en qualité de tuteurs, désignés par jugement d'habilitation familiale générale en date du 16 novembre 2020. 



Le 26 mai 2022, un résident s'est plaint du comportement de Mme [R] qui sonnerait en pleine nuit pour l'aider à ouvrir des bouteilles de vin. Par ailleurs, entre le mois de mai et le mois de décembre 2022, cinq résidents et le gardien ont attesté de la présence de trace de sang sur les murs, de présence d'urine, d'excréments et de vomis dans les parties communes. Ces déconvenues seraient occasionnées, par deux résidents, dont Mme [R]. 



La société d'HLM Batigère en Ile-de-France a adressé à Mme [R] et à ses représentants des mises en demeure d'avoir à cesser ses agissements par lettres en dates des 15 décembre 2022, 11 janvier 2023 et 20 janvier 2023. 



Ces avertissements étant restés vains, la société d'HLM Batigère en Ile-de-France a, par acte de commissaire de justice en date du 6 février 2023, fait délivrer assignation à Mme [R] ainsi qu'à ses représentants à comparaître devant le juge du contentieux de la protection de Saint-Germain-en-Laye, aux fins de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail suite aux manquements graves de Mme [R] et voir ordonner son expulsion. 



Par jugement contradictoire du 31 mai 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Saint- Germain- en- Laye a : 

- débouté la société d'HLM Batigère en Ile-de-France de l'ensemble de ses demandes, 

- condamné la société d'HLM Batigère en Ile-de-France aux dépens. 



Par déclaration déposée au greffe le 12 juin 2023, la société d'HLM Batigère Habitat venant aux droits de la société d'HLM Batigère en Ile-de-France a relevé appel de ce jugement. 



Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 22 août 2023, société d'HLM Batigère Habitat, appelante, demande à la cour de : 

- la déclarer recevable et bien fondée son intervention volontaire comme venant aux droits de la société Batigere En Ile-De-France, 



en conséquence, 

- la déclarer recevable et bien fondée en son appel à l'encontre du jugement rendu le 31 mai 2023 par le tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye, 

 - d'infirmer le jugement dont appel en ce qu'il l'a déboutée de l'ensemble de ses demandes et l'a condamnée aux dépens, 



statuant à nouveau, à titre principal, 

- d'ordonner la résiliation judiciaire du bail daté du 12 avril 2021, 

- de constater que Mme [R] occupe sans droit ni titre le logement sis [Adresse 5], à [Localité 8], 

- d'ordonner son expulsion des lieux ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce avec le concours de la force publique et l'assistance du serrurier, si besoin est, 

- de dire que le sort des meubles présents sur les lieux sera réglé selon les dispositions des articles 65 et 66 de la loi n°91-650 du 9 juillet 1991 et des articles 200 à 209 de son décret d'application en date du 31 juillet 1992, 

- de fixer l'indemnité d'occupation à une somme égale au montant du loyer révisable qui aurait été dû si le bail avait été poursuivi, augmenté des charges, et ce jusqu'à la libération effective des lieux se matérialisant soit par l'expulsion, soit par la remise des clefs, 

- de condamner Mme [R] à lui payer le montant de l'indemnité d'occupation ci-avant fixée, au plus tard le 5 de chaque mois, jusqu'à la libération effective des lieux, 

- de condamner Mme [R] au paiement d'une somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts, 

- condamner Mme [R] au paiement d'une somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner Mme [R] en tous les dépens y compris ceux du commandement de payer dont le montant sera recouvré par Me Pedroletti avocat conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 23 avril 2024, Mme [R] représentée par MM. [A] et [N], intimée, demande à la cour de : 

- la recevoir en ses demandes, 



en conséquence, 

- débouter la société d'HLM Batigère Habitat de l'intégralité de ses prétentions en appel, 

- confirmer jugement déféré en toutes ses dispositions, 



y ajoutant, 

- condamner la société appelante à lui verser la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 37-1 de la loi de 1991. 



La déclaration d'appel a été signifiée à Mme [R] par acte de commissaire de justice déposée à l'étude le 9 août 2023. Les conclusions d'appelant lui ont été signifiées le 28 août 2023 selon les mêmes modalités. 



La déclaration d'appel a été signifiée à personne à M. [A] par acte de commissaire de justice délivré le 6 juillet 2023. Les conclusions d'appelant lui ont été signifiées le 7 septembre 2023 par dépôt étude. 



La déclaration d'appel a été signifiée à M. [N] selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile par acte de commissaire de justice délivré le 17 juillet 2023. Les conclusions d'appelant lui ont été signifiées le 30 août 2023 selon les mêmes modalités. 



La clôture de l'instruction a été prononcée le 25 avril 2024. 



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. 



MOTIFS DE LA DECISION



Sur l'appel de la société d'HLM Batigère Habitat. 



- Sur la réalité des troubles de voisinage et leur imputabilité à Mme [R]. 



Au soutien de son appel, la société d'HLM Batigère Habitat reproche au premier juge de l'avoir déboutée de ses demandes, faisant valoir qu'il a commis une erreur d'appréciation en considérant que les témoins ont déclaré pour la plupart ne pas être en capacité d'identifier clairement l'auteur des nuisances qu'ils dénoncent dans l'immeuble. Elle expose que les voisins de Mme [R] l'ont pourtant clairement désignée comme étant l'auteur des troubles de voisinage qu'ils subissent, que les nuisances réitérées qu'elle provoque portent gravement atteinte à la tranquillité et à la salubrité de l'immeuble. 



Mme [R] réplique qu'ainsi que l'a relevé le tribunal de proximité, les désordres dénoncés par le bailleur au soutien de sa demande d'expulsion, s'ils sont attestés par plusieurs occupants de l'immeuble, ne peuvent pas lui être imputés avec certitude, que les signataires des attestations versées aux débats ne sont pas en mesure d'identifier clairement l'auteur des troubles et ce d'autant moins qu'il s'semblerait qu'au moins deux résidents soient susceptibles d'être à l'origine de nuisances. Elle verse aux débats une attestation de l'auxiliaire de vie qui s'occupe d'elle au quotidien aux termes de laquelle cette dernière certifie que sa patiente est fréquemment importunée par l'un de ses voisins, M. [J], qui provoque des troubles au sein de la résidence, que celui-ci est très agressif et qu'il s'en est déjà pris à elle, et qu'elle a introduit une procédure judiciaire à son encontre, qu'elle souffre de troubles d'ordre cognitifs expliquant sa mise sous régime de protection, que des démarches ont été effectuées pour lui trouver une structure médicale adaptée à ses besoins. 



Sur ce, 



Conformément aux dispositions de l'article 1728 du code civil applicable au contrat de location liant les parties, le preneur est tenu, outre le paiement du prix aux termes convenus, d'une obligation essentielle consistant à user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination donnée par le bail. 



Aux termes de l'article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a l'obligation d'user paisiblement des locaux suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. 



En application des textes susvisés, le bailleur est donc fondé en application combinée des articles 1728,1729 et de l'article 17 b) de la loi du 6 juillet 1989, à obtenir la résiliation du bail, à charge pour lui de démontrer que le preneur a manqué à son obligation d'user de la chose en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, peu important que le manquement ait ou non cessé. 



En l'espèce, la société d'HLM Batigere Habitat justifie non seulement la réalité des nuisances provoquées dans l'ensemble immobilier, mais également leur imputabilité à faute à Mme [R] par les différentes pièces qu'elle verse aux débats, à savoir et par ordre chronologique: 



- l'e-mail en date du 26 mai 2022 aux termes duquel M. [O], voisin immédiat de Mme [R] se plaint de façon circonstanciée auprès de la bailleresse des troubles de voisinage causés par sa voisine qui depuis plusieurs mois, lui réclame des bouteilles de vin en venant souvent sonner chez lui- y compris au milieu de la nuit- et qu'il n'a pas les moyens de la raisonner, en dépit d'une main-courante déposée auprès des services de police, ajoutant avoir trouvé Mme [R] allongée dans les parties communes de l'immeuble en état d'ébriété intense et l'avoir également rencontrée alors qu'elle faisait la manche auprès des voisins, 

- l'e-mail en date du 8 juin 2022 de Mme [H], aux termes duquel cette autre locataire se plaint des troubles causés par Mme [R] (en compagnie d'un autre voisin), et notamment des dégradations de plus en plus fréquentes, de mégots dans les couloirs et photos à l'appui, des épanchements d'urine dans l'ascenseur, 

- l'e-mail en date du 5 novembre 2022, aux termes duquel Mme [F], une autre voisine dénonce un énième incident depuis plusieurs moi avec la présence de flaques de vomis en plusieurs endroits des parties communes, 

- le signalement en date du 20 novembre 2022 de M [Z], voisin immédiat de Mme [R] qui atteste de l'insalubrité des parties communes de l'immeuble souillées d'excréments, de vomissement, d'urine, d'odeur de cigarette, rendant le tout insupportable, ce signalement visant clairement Mme [R] demeurant dans l'appartement 306, 

- l'attestation en date du 21 novembre 2022 de Mme [K], voisine de palier en face de l'appartement de Mme [R], aux termes de laquelle elle dénonce les troubles de voisinage causés par sa voisine qui urine ou vomit devant sa porte palière ou devant l'ascenseur, et qui a remarqué la présence d'excréments dans les escaliers ainsi que des traces de sang, cette voisine se blessant souvent lorsqu'elle est en état d'ébriété, 

- le signalement du gardien de l'immeuble en date du 21 novembre 2022 aux termes duquel celui-ci fait état des troubles de voisinage causés par Mme [R] qui fait la manche dans l'immeuble, dort sur le palier, vomit et urine dans les parties communes et dans l'ascenseur et sonne à des heures tardives chez ses voisins, 

- le signalement de M. [T] en date du 1er décembre 2022, également voisin de Mme [R] qui atteste des troubles de voisinage dont celle-ci est à l'origine, sonnant la nuit à sa porte pour se faire offrir du vin et qui laisse du vomi devant sa porte ainsi que devant l'ascenseur, étant accompagnée d'un autre voisin, ce témoin insiste sur la persistance de ces nuisances et sur les cris qu'elle provoque avec les autres voisins. 



La société d'HLM Batigère Habitat indique à la cour que les troubles de voisinage perdurent depuis la décision querellée ainsi qu'elle le démontre par : 

- l'attestation de Mme [F] en date du 5 juin 2023 aux termes de laquelle cette dernière indique qu'en descendant dans le hall de l'immeuble, elle a constaté une forte odeur et des flaques de vomi, que la veille, elle a rencontré Mme [R] complètement alcoolisée au même endroit, qu'elle n'arrivait même pas à marcher, (....), elle remet en cause notre tranquillité et notre sécurité, 

- la dénonciation, le 8 juin suivant, d'un nouvel incident par Mme [F], 

- le signalement du gardien du 23 juin 2023 qui fait état de l'intervention des pompiers qui ont dû forcer la porte palière de l'appartement de Mme [R] qui avait fait un malaise. 



La société d'HLM Batigère Habitat justifie avoir procédé à des tentatives de dialogue et à des prises de contact avec les tuteurs de la locataire, lui avoir adressé ainsi qu'à ses fils pris en leur qualité de représentants de leur mère, plusieurs mises en demeure d'avoir à cesser les troubles. 



Force est de constater que Mme [R] ne parvient pas à étayer utilement ses dénégations. Au surplus, la cour observe que, dans sa décision, le premier juge a noté que ses fils présents à l'audience, ont reconnu que leur mère présentait des troubles du comportement. 



Les nombreux faits dénoncés par les nombreux voisins dont il est justifié qu'ils sont effectivement commis par Mme [R] constituent des troubles particulièrement graves, générateur d'un climat d'insécurité et d'insalubrité dans l'ensemble immobilier. 



Quelle que soit sa situation personnelle, familiale, le locataire est responsable de ses actes et sa responsabilité ne peut être effacée ni minorée par l'absence de renouvellement de tels agissements, car exiger la persistance du trouble au moment où le juge statue serait ajouter à la loi. 



Le comportement excessif de Mme [R] constitue une violation grave à l'une des clauses essentielles du bail qui lui impose de n'importuner quiconque par son attitude et de quelque façon que ce soit. La gravité de son comportement est donc de nature à justifier la résiliation du bail. Le jugement rendu le 31 mai 2023 par le tribunal de proximité de Saint Germain en Laye doit être infirmé en toutes ses dispositions. 



Statuant à nouveau, il y a lieu de prononcer la résiliation du consenti le à Mme [R] à ses torts exclusifs, de prononcer son expulsion selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. 



- sur la demande de dommages-intérêts formée par la société d'HLM Batigère Habitat. 



La société d'HLM Batigere Habitat sollicite la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts à l'encontre de Mme [R]. 



Les préjudices subis par la bailleresse du fait du comportement inapproprié de Mme [R] justifie qu'il lui soit alloué la somme qu'elle sollicite. En effet, ainsi que la société d'HLM Batigere Habitat l'indique très justement, l'attitude la locataire nécessite la mobilisation de ses équipes, y compris de nettoyage, au-delà de ce que recouvre la gestion normale des résidences, qu'elle doit faire face et répondre au mécontentement des autres locataires qui, à raison, se plaignent des troubles qu'ils subissent, qu'elle a dû procéder au remplacement de la porte palière de Mme [R], à l'issue de l'intervention des pompiers. 



Mme [R], représentée par ses deux fils MM. [U] [N] et [B] [A], doit être condamnée à verser à la société d'HLM Batigere Habitat, la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts. 



Sur les mesures accessoires. 



Mme [R], représentée par ses deux fils, MM. [U] [N] et [B] [A], doit être condamnée aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, infirmées. 



Il y a lieu de faire droit à la demande de la société d'HLM Batigere Habitat au titre des frais de procédure par elle exposés en cause d'appel en condamnant Mme [R], représentée par ses deux fils, MM. [U] [N] et [B] [A], à lui verser la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 















PAR CES MOTIFS



La cour, 



Statuant par défaut et par mise à disposition au greffe, 





Infirme le jugement rendu le 31 mai 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint Germain en Laye en toutes ses dispositions, 



Statuant à nouveau, 



Prononce la résiliation judiciaire du bail consenti le 12 avril 2021 par la société d'HLM Batigère en Ile-de-France aux droits de laquelle se trouve aujourd'hui la société d'HLM Batigere Habitat portant sur l'appartement situé au [Adresse 5] à [Localité 8] aux torts et griefs exclusifs de Mme [R], 



Dit que Mme [R] est désormais occupante sans droit ni titre du logement situé [Adresse 5] à [Localité 8], 



Dit qu'à défaut de départ volontaire dans le délai de deux mois de la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, il sera procédé à son expulsion, ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, 



Fixe l'indemnité mensuelle d'occupation due à compter de la résiliation du bail à une somme égale au montant du loyer révisable qui aurait été dû si le bail avait été poursuivi, augmenté des charges et condamne Mme. [R] à son paiement à compter du jugement et jusqu'à la remise effective des lieux se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l'expulsion, 



Dit que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991 et des articles 200 à 209 de son décret d'application du 31 juillet 1992, 



Condamne Mme [R], représentée par ses deux fils, MM. [U] [N] et [B] [A], à verser à la société d'HLM Batigere Habitat, la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts, 



Condamne Mme [R], représentée par ses deux fils, MM. [U] [N] et [B] [A], à verser à la société d'HLM Batigere Habitat, la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 





Condamne Mme [R], représentée par ses deux fils, MM. [U] [N] et [B] [A], aux dépens de première instance et d'appel, ceux d'appel pouvant être recouvrés recouvré par Me Pedroletti avocat conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame KOC, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



La Greffière Le Président