Tribunal Judiciaire · Chambre 24 / Proxi référé — 2 avril 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS
[Adresse 3]
[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 8]





REFERENCES : N° RG 24/00176 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YXGT

Minute : 24/00166







Société ECONOMIE MIXTE INTERCOMMUNALE DES PAYS DE FRANCE
Représentant : Me Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1118

 

C/


Madame [W] [J]










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Laure BELMONT
Copie délivrée à :
Mme [W] [J]

Le


ORDONNANCE DE REFERE 






Ordonnance rendue et mise à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du DEUX AVRIL DEUX MILLE VINGT-QUATRE

par Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, 

Assistée de Monsieur THUILLIER Nicolas, Greffier,

Après débats à l'audience publique du 6 février 2024
tenue sous la Présidence de Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection 
Assistée de Monsieur THUILLIER Nicolas, Greffier audiencier



ENTRE DEMANDERESSE :

Société LOGIREP venant aux droits de la société ECONOMIE MIXTE INTERCOMMUNALE DES PAYS DE FRANCE (SEMIPFA), demeurant [Adresse 4] - [Localité 6], représentée par son président en exercice dûment habilité à cet effet et domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Me Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS


D'UNE PART


ET DÉFENDERESSE :

Madame [W] [J], demeurant [Adresse 5] - [Localité 9]
comparante en personne


D'AUTRE PART


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 07/06/2022 la S.A SEMIPFA a consenti à Mme [W] [J] un bail portant sur un logement conventionné à usage d’habitation sis, [Adresse 5], sur la commune de [Localité 9], moyennant paiement d’un loyer initial de 432,91 € hors charges. 

Une somme correspondant au montant du loyer hors charges a été versée entre les mains de la société bailleresse à titre de dépôt de garantie.

Par acte sous seing privé du 03/06/2022, les parties ont conclu un contrat de location portant sur un parking n° 34, moyennant paiement d’un loyer mensuel de 45,50 € outre les provisions sur charges. Un dépôt de garantie a été versé à hauteur de 40,00 € pour l’emplacement de stationnement et de 50,00 € pour le « BIP Parking ».

Par exploit de commissaire de justice du 23/11/2023, la S.A SEMIPFA a fait assigner Mme [W] [J] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de céans aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :

- constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement des loyers et charges,

- ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tous occupants de son chef du logement et de l’emplacement de stationnement, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

- dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

- condamner la défenderesse au paiement, à titre provisionnel :

. de la somme en principal de 3 129,45 € correspondant à l’arriéré total de loyers arrêté au 06/11/2023, terme du mois d’octobre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur la somme de 1 820,23 € et à compter de l’assignation pour le surplus,

. des termes (loyers/ indemnités d’occupation) dus à compter du 06/11/2023 jusqu’à la
date de la décision à intervenir,

. d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée pour chaque lot au montant du loyer qui aurait été dû en cas de non résiliation du bail, indexé selon les stipulations contractuelles et le cas échéant révisé selon la réglementation applicable aux HLM, majoré des charges récupérables et ce, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux,

- condamner la défenderesse au paiement de la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens, en ce compris les frais des commandements. 
Le 31/12/2023, la S.A SEMIPFA a fait l’objet d’une fusion absorption par la S.A d’HLM LOGIREP.

Le service départemental de prévention des expulsions locatives n’a pas transmis le diagnostic social et financier concernant la locataire.

A l’audience du 06/02/2024, la S.A d’HLM LOGIREP, représentée par son conseil, a déclaré intervenir volontairement aux droits de la S.A SEMIPFA, puis a actualisé le montant de la créance à la somme de 5 196,77 € hors frais, selon décompte arrêté au 01/02/2024, précisant qu’elle renonce aux dispositions de l’article 24 de la loi du 27 juillet 2023 et accepte la proposition d’échéancier présentée par la défenderesse emportant suspension des effets de la clause résolutoire tant qu’il sera respecté.

Mme [W] [J] a expliqué qu’elle occupe le logement avec son fils, âgé de 8 ans qu’elle élève seule. Elle a proposé de régler la somme de 100 € par mois, en plus des loyers et charges.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 02/04/2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, ce qui a été précisé à l’audience.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 24, § II, de la loi du 6 juillet 1989, la société bailleresse justifie avoir notifié la situation d’impayé des locataires à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par courrier distribué le 03/08/2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Conformément à ce même article, dans sa version modifiée par la loi du 27 juillet 2023, la société bailleresse produit l’accusé de réception électronique du 24/11/2023 prouvant ainsi que le représentant de l’État dans le département a bien été avisé de l’assignation en expulsion au moins six semaines avant l’audience.

La demande en résiliation pour défaut de paiement des loyers et charges est donc recevable.

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure aux modifications apportées par la loi du 27 juillet 2023, « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, le contrat de location portant sur l’emplacement de stationnement est accessoire au logement et le bail contient, à l’article 7, une clause prévoyant sa résiliation de plein droit, notamment en cas de non-paiement des loyers et charges deux mois après un commandement de payer resté sans effet. 



Un commandement de payer la somme en principal de 1 820,23 €, visant expressément les deux contrats de location, a été signifié à la locataire le 10/08/2023 et l’examen de l’historique du compte démontre que les prélèvements ont été rejetés pour provision insuffisante et que les causes du commandement n’ont pas été soldées dans le délai imparti par la Loi. 

En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies le 10/10/2023 à minuit.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge, même d’office, de vérifier les éléments constitutifs de la dette locative.

A l’audience, la société bailleresse a actualisé sa créance à la somme de 5 196,77 €, arrêtée au 01/02/2024, terme du mois de décembre 2023 inclus, expurgée des frais (124,12 €) mais l’examen de l’historique du compte de la locataire permet de constater qu’il a été omis de déduire des frais d’huissier ajoutés le 21/08/2023 pour un montant de 129,49 € alors que ces frais ne peuvent en aucun cas être assimilés à la dette locative et qu’ils sont en outre également sollicités au titre des dépens dont ils relèvent. 

Mme [W] [J] ne démontre aucun paiement libératoire. Elle sera condamnée au paiement de la somme non sérieusement contestable de 5 067,28 € arrêtée au 01/02/2024 et terme du mois de décembre 2023 inclus.

En application de l’article 24 V de la loi  du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus  pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [W] [J] est fonctionnaire et perçoit un traitement de 1 900 € environ. Elle élève seule son enfant depuis sa naissance. Elle souligne qu’elle est payée en fin de mois et qu’il lui est plus facile d’honorer les paiements en étant prélevée le 1er de chaque mois.

Il convient de constater l’accord entre les parties, lequel préserve les intérêts de chacun en respect des dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989, et de fixer l’échéancier selon les modalités convenues entre les parties, emportant suspension des effets de la clause résolutoire tant que le plan d’apurement sera respecté. 
Si les échéances sont réglées régulièrement, et que la dette est soldée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Au contraire, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité, les deux contrats de locations seront résiliés et l’intégralité de la dette locative restée impayée seront immédiatement exigible par le bailleur social. 

De plus, l’occupation sans titre des locaux justifiera le paiement, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges concernant tant le logement que l’emplacement de stationnement, d’une indemnité mensuelle qu’il convient de fixer, à titre de provision, au montant de chaque loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail augmenté des charges récupérables dûment justifiées et ce, à compter du premier impayé et jusqu’à la libération effective des lieux, et l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef sera autorisé. 

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Succombant principalement à l’instance, Mme [W] [J] sera condamnée aux dépens, mais l’équité commande, au regard de la situation financière des parties, de rejeter la demande formée par la S.A LOGIREP sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe de la juridiction, 

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 07/06/2022 ont été réunies le 10/10/2023 à minuit ;

Condamnons Mme [W] [J] à payer à la S.A d’HLM LOGIREP, venant aux droits de la société SEMIPFA, la somme provisionnelle de 5 067,28 euros (cinq mille soixante-sept euros et vingt-huit centimes) selon décompte du 01/02/2024, à valoir sur les loyers et charges, terme du mois de décembre 2023 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Homologuons l’accord des parties sur l’échéancier suspendant les effets de la clause ;

Suspendons les effets de ladite clause, 

Autorisons Mme [W] [J] à s’acquitter de la dette en 36 mensualités d’un montant minimum de 100 euros (cent euros) à payer en plus des loyers et des charges, au plus tard, le 1er jour de chaque mois, la première mensualité étant due au plus tard le 1er jour du mois suivant la signification de la présente décision, la 36ème et dernière mensualité devant solder la dette, sauf meilleur accord des parties ;

Disons que si la débitrice se libère ainsi de la dette, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule échéance pendant le plan d’apurement, la clause résolutoire reprendra ses effets de plein droit, les deux contrats de locations seront résiliés et le solde deviendra immédiatement exigible ;

Ordonnons, en ce cas, à Mme [W] [J] de quitter le logement n° 230 et l’emplacement de stationnement (n° 34) sis, [Adresse 5], sur la commune de [Localité 9] et de les rendre libres de tous occupants de son chef, à défaut de quoi il pourra être procédé à leur expulsion, au besoin avec l’assistance de la Force publique et le concours d’un serrurier deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux resté infructueux ;

Condamnons en ce cas, Mme [W] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges, fixée par provision au montant de chaque loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail majoré des charges récupérables dûment justifiées, ce à compter du premier impayé et jusqu’à complète libération des lieux avec remise des clés ou expulsion ;

 Rappelons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433 1 et suivants et R. 433 1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Déboutons les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires au présent dispositif ; 

Rejetons la demande indemnitaire formée par la S.A d’HLM LOGIREP sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Mme [W] [J] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, mais sans autre frais antérieur à la présente décision ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé le 02/04/2024.
Et ont signé,

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE