Tribunal Judiciaire · Chambre 24 / Proxi référé — 2 avril 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS
[Adresse 3]
[Localité 7]

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Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 8]





REFERENCES : N° RG 23/03601 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YSI7

Minute : 24/00165







Société IN’IL
Représentant : Maître Jean-bernard POURRE de la SELARL REVEL BASUYAUX POURRE (RBP), avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D1825

 

C/


Madame [N] [G]










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Jean-Bernard POURRE
Copie délivrée à :
Mme [N] [G]
Le Préfet de la Seine Saint Denis

Le


ORDONNANCE DE REFERE 






Ordonnance rendue et mise à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du DEUX AVRIL DEUX MILLE VINGT-QUATRE

par Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, 

Assistée de Monsieur THUILLIER Nicolas, Greffier,

Après débats à l'audience publique du 6 février 2024
tenue sous la Présidence de Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection 
Assistée de Monsieur THUILLIER Nicolas, Greffier audiencier 


ENTRE DEMANDERESSE :

Société IN’LI, demeurant [Adresse 5], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux y domiciliés ès-qualité 
représentée par Maître Jean-bernard POURRE de la SELARL REVEL BASUYAUX POURRE (RBP), avocats au barreau de PARIS


D'UNE PART


ET DÉFENDERESSE :

Madame [N] [G], demeurant [Adresse 4]
comparante en personne


D'AUTRE PART


Page sur 6

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27/12/2022, la S.A In’Li a consenti à Mme [N] [G] un bail portant sur un logement à usage d’habitation sis, [Adresse 4], sur la commune d’[Localité 7], moyennant paiement d’un loyer mensuel de 555,80 € outre les charges.

Par exploit de commissaire de justice du 08/11/2023, la S.A In’Li a fait citer en référé Mme [N] [G] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir :

- constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail pour non-paiement des loyers et charges, 
- ordonner l’expulsion immédiate des lieux de la défenderesse et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d'un serrurier,
- condamner la défenderesse au paiement à titre provisionnel de :

. la somme de 5 419,01 € représentant l’arriéré de loyers et charges, selon décompte arrêté au 08/09/2023, augmentée des intérêts de droit à compter du 29/06/2023 sur la somme de 2 881,82 € et, pour le surplus, à compter de l’assignation,

. une indemnité mensuelle d’occupation, jusqu’à parfaite libération des lieux, fixée au montant du loyer courant et des charges y afférent,

- condamner la défenderesse à lui payer la somme de 400,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et au paiement des entiers dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer. 

Le service départemental de prévention des expulsions locatives n’a pas transmis de diagnostic social et financier avant l’audience.

A l’audience du 06/02/2024, la S.A In’Li représentée par son conseil, a actualisé le montant de la créance à la somme de 8 896,11 €, en soulignant que la locataire n’a effectué aucun paiement avant l’audience. Elle demande, pour le surplus, le bénéfice de l’acte introductif d’instance. 

Mme [N] [G] comparaît pour faire valoir sa situation personnelle et financière et, invoquant sa bonne foi, demande un échéancier pour l’apurement de la dette et, si son expulsion devait être ordonnée, demande un délai d’un an pour quitter les lieux au regard des difficultés qu’elle aura pour trouver à se reloger.
Les parties ont été informées que la décision était mise en délibéré pour être rendue le 02/04/2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément aux dispositions de l’article 24 II, de la loi du 6 juillet 1989 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été régulièrement saisie deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, le bailleur social en justifiant par l’enregistrement électronique de la notification de la situation d'impayés de la locataire le 30/06/2023.

Conformément à ce même article, modifié par la loi du 27 juillet 2023, la S.A In’Li produit l’accusé de réception électronique du 13/11/2023 prouvant ainsi que le représentant de l’État dans le département a bien été avisé de l’assignation en expulsion au moins six semaines avant l’audience.

La demande d’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Aux termes de l’article 24, § I, alinéa 1, de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

En l’espèce, une clause du bail (paragraphe 8) prévoit sa résiliation de plein droit, notamment, en cas de non-paiement des loyers et charges deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Un commandement de payer la somme en principal de 2 881,82 € a été signifié à la locataire le 29/06/2023. Cet acte, qui rappelait tant l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que la clause résolutoire insérée au bail, est resté sans effet au vu du décompte produit, le paiement intégral n’étant pas intervenu dans le délai de deux mois imparti par la loi.

En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies le 29/08/2023 à minuit. 

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, d’office, vérifier tout élément constitutif de la dette locative. 

A la barre, la S.A In’Li actualise le montant de sa créance à la somme de 8 896,11 € au titre de la dette locative arrêtée au 31/01/2024.

Cependant, l’examen de l’historique du compte de la locataire permet de constater que cette somme inclut indument des frais de procédure (146,32 €) alors que ces frais ne peuvent relever que des dépens au titre desquels ils sont également réclamés et qu’ils ne peuvent en aucun cas être assimilés à la dette locative sans risquer de voir ordonner l’expulsion de la locataire pour d’autres motifs que ceux expressément prévus par la loi. Enfin, des prélèvements mensuels au titre d’une assurance sont prélevés chaque mois depuis septembre 2023 à hauteur de 2,15 € chaque mois alors que la société bailleresse ne justifie pas avoir informé la locataire de sa volonté de souscrire une assurance pour son compte ni lui avoir transmis une copie du contrat d’assurance lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat conformément aux dispositions de l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989

Déduction faite de ces sommes (157,07 € au total), Mme [N] [G] reste redevable de la somme non sérieusement contestable de 8 739,04 € et faute pour elle de démontrer un paiement libératoire, elle sera condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme arrêtée au 31/01/2024, échéance du mois de janvier 2024 incluse.

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. 
Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [N] [G] n’a pas repris le paiement de l’entier loyer avant l’audience et le dernier règlement a été effectué le 07/09/2023. Elle ne remplit en conséquence par les conditions pour solliciter un délai suspensif des effets de la clause résolutoire, ni même un simple échéancier pour l’apurement de la dette. 

En conséquence, le bail portant sur le logement est résilié et depuis le 30/08/2023, la défenderesse occupe les lieux sans droit ni titre. 
 
Depuis la résiliation du bail Mme [N] [G] est redevable, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges, d’une indemnité mensuelle qu’il convient de fixer, à titre de provision, au montant du loyer tel qu’il aurait été dû si le bail avait perduré, majoré des charges récupérables dument justifiées.

En tant que de besoin, elle sera condamnée à son paiement à compter du terme du mois de février 2024 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux.

L’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution modifié par la loi n° 23-668 du 27 juillet 2023 prévoit que : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. ».

Par application de l’article L 412-3 du même code, hormis le cas où les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

L’article L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution précise enfin que : « La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. ».

Mme [N] [G] sollicite un délai d’un an pour libérer les lieux. Elle a pris possession des lieux en vertu du bail qui lui a été accordé. Elle est âgée de 42 ans, a un emploi à temps plein, avec un salaire de 1 900 € net, et a deux enfants à charge, respectivement âgés de 14 ans et 7 ans et demi. Elle explique être victime de harcèlement de la part de son nouvel employeur qui lui impose notamment des horaires incompatibles avec ses charges familiales et qui l’a notamment injustement sanctionnée d’une mise à pied ayant eu pour conséquence une diminution par moitié de son salaire. Elle affirme que cette perpétuelle situation de tension dans le cadre de son activité professionnelle l’a grandement perturbée et souligne qu’elle n’est plus en mesure d’assumer financièrement le paiement du loyer augmenté des charges qui sont trop importantes.

Au regard des difficultés évidentes que rencontre la défenderesse sur le plan professionnel et qui ont un impact sur la régularité et le montant de ses revenus mensuels, sa bonne foi – qui est d’ailleurs présumée - est établie. La commune d’[Localité 7] est en zone tendue et incontestablement, Mme [N] [G] va se trouver en grande difficulté pour se reloger. Ses deux enfants sont scolarisés et une expulsion immédiate aurait des conséquences très importantes et déstabilisante pour l’ensemble de la famille.

Il n’est par ailleurs ni démontré, ni même allégué que la S.A In’Li pourrait se trouver en difficulté par l’octroi d’un délai limité pour libérer le logement. Au regard de l’ensemble de ces éléments et compte tenu également de l’absence de reprise de paiement du loyer et des incertitudes qui demeurent sur la capacité financière de la défenderesse, il convient de lui accorder un délai de trois mois pour libérer le logement, commençant à courir à compter de la signification de la présente décision. A l’issue de ce délai, elle devra libérer les lieux et les laisser libres de tout occupant de son chef. A défaut de libération volontaire, la S.A In’Li sera autorisée à faire procéder à son expulsion selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision, 2 mois après un commandement de quitter les lieux demeuré sans effet.

Mme [N] [G] succombe à l’instance. Elle supportera le coût des dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation. L’équité justifie en revanche de rejeter la prétention de La S.A In’Li au titre des frais irrépétibles.

L’exécution provisoire est de droit dans la présente instance.


PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe de la juridiction, 

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 27/12/2022 ont été réunies le 29/08/2023 à minuit ;

Constatons que le bail est résilié depuis le 30/08/2023 ;

Fixons par provision le montant de l’indemnité d’occupation dont Mme [N] [G] est redevable depuis le 30/08/2023 au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, majoré des charges récupérables dûment justifiées ;

Condamnons Mme [N] [G] à payer à la S.A In’Li la somme de 8 739,04 euros (huit mille sept cent trente-neuf euros et quatre centimes) à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 31/01/2024, terme du mois de janvier 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

Rejetons le surplus de la demande en paiement ;

Condamnons, en tant que de besoin, Mme [N] [G] à payer l’indemnité d’occupation telle que fixée à compter du terme du mois de février 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux avec remise des clés ou par expulsion ;
 
Disons que Mme [N] [G] devra quitter le logement sis, [Adresse 4], sur la commune d’[Localité 7] et les rendre libres de tous occupants de son chef, avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;
 
Accordons à Mme [N] [G] un délai de trois mois, courant à compter de la signification de la présente décision, pour libérer les lieux;

A défaut de libération volontaire, ordonnons l’expulsion de Mme [N] [G] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la Force publique et le concours d’un serrurier, deux mois après un commandement de quitter les lieux demeuré infructueux ; 

Rappelons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433 1 et suivants et R. 433 1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; 

Rappelons, en application de l’article 24 IX de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que les modalités de saisine de la Commission de médiation prévue à l'article L441-2-3 du code de la construction et de l’habitation en Seine-Saint-Denis sont indiquées sur le site internet de la DRIHL ILE DE FRANCE et que l’adresse de la Commission est la suivante : 
Commission de médiation DALO de Seine-Saint-Denis
[Adresse 9]
[Localité 6] ;
Disons que la décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées

Déboutons la S.A In’Li du surplus de ses prétentions, en ce comprise la demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 

Condamnons Mme [N] [G] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé le 02/04/2024.
Et ont signé,
LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE