Tribunal Judiciaire · Chambre 24 / Proxi fond — 3 avril 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS
[Adresse 3]
[Localité 7]

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Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 8]





REFERENCES : N° RG 23/02157 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YMCX

Minute : 24/00584







S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES
Représentant : Me [U], avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB157

 

C/


Monsieur [W] [O] [J]






ok



Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Magali HENON

Copie délivrée à :
Monsieur [W] [O] [J]

Le 25 Avril 2024


AUDIENCE CIVILE



Jugement rendu et mis à disposition au Greffe de la Juridiction de Proximité en date du TROIS AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE

par Madame Mélissa BLANCHE, juge placée affectée au Tribunal judiciaire de Bobigny pour y exercer les fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité d’Aulnay-Sous-Bois par ordonnance du 27 novembre 2023 rendue par le Premier Président de la Cour d’Appel de Paris, statuant en qualité de juge du tribunal de proximité de Aulnay-Sous-Bois, assistée de Madame Olivia KRITICOS, greffière ;

Après débats à l'audience publique du 08/02/2024
tenue sous la Présidence de Madame Mélissa BLANCHE, Madame Mélissa BLANCHE, juge placée affectée au Tribunal judiciaire de Bobigny pour y exercer les fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité d’Aulnay-Sous-Bois par ordonnance du 27 novembre 2023 rendue par le Premier Président de la Cour d’Appel de Paris, statuant en qualité de juge du tribunal de proximité de Aulnay-Sous-Bois, 
Assistée de Madame KRITICOS Olivia, Greffier audiencier

ENTRE DEMANDEUR :

Le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 6] représenté par son syndic, le cabinet CM GESTIMMO AJOA GESTION dont le siège social est sis [Adresse 4] représenté par son représentant légal
représenté par Me Magali HENON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS


D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [O] [J], demeurant [Adresse 5]
non comparant, ni représenté



D'AUTRE PART


EXPOSE DU LITIGE
 
Monsieur [W] [O] [J] est propriétaire d'un garage au sein de la résidence sise [Adresse 6]. 

Par acte de commissaire de justice en date du 29 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son syndic le Cabinet CM GESTIMMO AJOA GESTION, a fait assigner Monsieur [J] devant le tribunal de proximité d'Aulnay-sous-Bois. 

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
- condamner Monsieur [J] à lui payer la somme de 3191,98 euros représentant le montant des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 1er octobre 2023 avec intérêts de droit à compter du 31 août 2021, date de la première mise en demeure,
- condamner Monsieur [J] à lui payer la somme de 618,55 euros en remboursement des frais engagés pour le remboursement de la créance,
- condamner Monsieur [J] à lui payer la somme de 1500 euros en réparation du préjudice subi,
- condamner Monsieur [J] aux entiers dépens et au paiement de la somme de 1800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 
- ordonner l'exécution provisoire. 

A l'audience du 8 février 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, actualise sa demande en paiement des charges de copropriété à la somme de 2629,13 euros suivant décompte arrêté au 17 janvier 2024 et maintient le surplus de ses demandes. 

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, Monsieur [J] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 3 avril 2024.


MOTIVATION DE LA DECISION

Conformément à l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 

Sur les charges de copropriété

Aux termes de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, " les co-propriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ". 

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :
- la matrice cadastrale laissant apparaître que Monsieur [J] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant le lot n°1,
- les procès-verbaux d'assemblée générale ordinaire des copropriétaires approuvant les comptes des exercices antérieurs et arrêtant les budgets prévisionnels pour les exercices au cours desquels la dette est née,
- l'attestation de non recours, 
- le relevé de compte et les appels de fonds pour la période comprise entre le 01/07/2021 et le 31/03/2024, comprenant les charges de copropriété et des frais, 
- le contrat de syndic mentionnant les tarifs appliqués aux actes réalisés. 

Le relevé de compte individuel incombant à Monsieur [J] arrêté au 17 janvier 2024, appel provisionnel du 1er trimestre 2024 inclus, fait apparaître un solde débiteur de 2629,13 euros, après déduction de 724,24 euros correspondant à des frais (vacation remise dossier avocat, assignation, frais de mise en demeure, honoraires commandement de payer et honoraires dossier huissier). 

Les mises en demeure du 31 août 2021, du 19 novembre 2021 et du 12 octobre 2022, la sommation de payer du 27 avril 2023 et l'assignation sont demeurées sans effet. 

L'examen de ce décompte et des appels de charges permet de constater que les sommes réclamées au titre des charges et travaux sont dues.

Par conséquent, après déduction des frais, Monsieur [J] sera condamné au paiement de la somme de 2629,13 euros arrêtée au 17 janvier 2024 au titre des charges et travaux sur la période comprise entre le 01/07/2021 et le 31/03/2024, appel provisionnel du 1er trimestre 2024 inclus. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 9 septembre 2021, date de réception de la première mise en demeure, sur la somme de 524,60 euros, et à compter de l'assignation pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Les frais nécessaires au recouvrement de la créance figurant dans le décompte des charges relèvent de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, lequel prévoit que sont imputables au copropriétaire défaillant " les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ".

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi. 

Ces frais ne sont nécessaires que s'ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences inhabituelles, réelles et nécessaires.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame la somme totale de 618,55 euros au titre de l'article 10-1. 

Il est demandé 40 euros au titre des frais de mise en demeure du 12 octobre 2022. La mise en demeure et son accusé de réception sont versés aux débats et ce montant correspond au tarif prévu par le contrat de syndic (article 8.1). Il sera donc accordé.

Il est encore demandé 136,55 euros au titre des frais de délivrance de la sommation de payer du 27 avril 2023. Ces frais sont justifiés et cet acte était nécessaire au recouvrement de la créance en ce qu'il a été précédé de deux mises en demeure infructueuses. Ce montant sera donc accordé. 

Enfin, il est demandé 442 euros au titre des frais de transmission de dossier à l'huissier et à l'avocat (281 euros de " vacation remise dossier avocat " au 04/08/2023 et 161 euros de " honos dossier huissier " au 24/04/2023). Cependant, il n'est pas justifié du temps passé ni des diligences exceptionnelles effectuées qui sortiraient de la gestion courante du syndic et les frais d'avocat relèvent des frais irrépétibles de l'article 700 du code de procédure civile. Ces frais seront donc écartés. 

Dès lors, Monsieur [J] sera condamné au paiement de la somme totale de 176,55 euros au titre les frais nécessaires de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de sa demande en paiement. Cette somme sera assortie avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation. 

Sur les dommages-intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, la carence réitérée du copropriétaire, qui n'a effectué aucun paiement depuis décembre 2021, a causé au syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l'unique ressource, un préjudice distinct de celui causé par le retard dans l'exécution, en mettant en péril l'équilibre de la trésorerie et en aggravant ses charges de gestion. Le demandeur indique par ailleurs qu'il a déjà été contraint de diligenter une procédure mais n'en justifie pas. 

En conséquence, Monsieur [J] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision conformément à l'article 1231-7 du code civil. 

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [J], qui succombe à l'instance, sera condamné aux dépens.

Compte-tenu de l'équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Monsieur [J] à lui verser la somme de 700 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 

Aucun motif ne justifiant d'en disposer autrement, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement et par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [W] [O] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 6], représenté par son syndic le Cabinet CM GESTIMMO AJOA GESTION, la somme de la somme de 2629,13 euros arrêtée au 17 janvier 2024 au titre des charges et travaux sur la période comprise entre le 01/07/2021 et le 31/03/2024, appel provisionnel du 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 9 septembre 2021, date de réception de la première mise en demeure, sur la somme de 524,60 euros, et à compter de l'assignation pour le surplus, 

CONDAMNE Monsieur [W] [O] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 6], représenté par son syndic le Cabinet CM GESTIMMO AJOA GESTION, la somme de 176,55 euros au titre des frais dus en application de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

CONDAMNE Monsieur [W] [O] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 6], représenté par son syndic le Cabinet CM GESTIMMO AJOA GESTION, la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision, 

CONDAMNE Monsieur [W] [O] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 6], représenté par son syndic le Cabinet CM GESTIMMO AJOA GESTION, la somme de 700 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [W] [O] [J] aux dépens, comprenant le coût de l'assignation, sans autre frais préalable à la présente décision,

REJETTE tout autre demande plus ample ou contraire,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 3 avril 2024 par la présidente et la greffière susnommées.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE