Tribunal Judiciaire · Chambre 24 / Proxi référé — 2 avril 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS
[Adresse 3]
[Localité 7]

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Télécopie : [XXXXXXXX02]
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REFERENCES : N° RG 24/00179 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YXHY

Minute : 24/00168

PMM





Société COPROCOOP ILE DE FRANCE
Représentant : Me Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 33

 

C/


Monsieur XXX [H] [E]
Représentant : Me Virginie BREUILLER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 111
Madame [V] [L] épouse [H] [E]










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Gaëlle LE DEUN

Copie délivrée à :
Me Virginie BREUILLER
Mme [V] [L]

Le


ORDONNANCE DE REFERE






Ordonnance rendue et mise à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du DEUX AVRIL DEUX MILLE VINGT-QUATRE

par Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, 

Assistée de Monsieur THUILLIER Nicolas, Greffier,

Après débats à l'audience publique du 6 février 2024
tenue sous la Présidence de Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection 
Assistée de Monsieur THUILLIER Nicolas, Greffier audiencier


ENTRE DEMANDERESSE :

Société COPROCOOP ILE DE FRANCE, demeurant [Adresse 4] - [Localité 5]?
représentée par Me Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau de VAL D’OISE


D'UNE PART


ET DÉFENDEURS :

Monsieur XXX [H] [E], demeurant [Adresse 9] - [Localité 6]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 93008202400018 du 09/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)
comparant en personne assisté de Me Virginie BREUILLER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Madame [V] [L] épouse [H] [E], demeurant [Adresse 9] - [Localité 6]
comparante en personne



D'AUTRE PART


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 13/11/2015, la société coopérative d’intérêt collectif d’HLM COPROCOOP Ile de France (ci-après la société COPROCOOP) a consenti à M. [E] [H] et à Mme [V] [L] un bail portant sur un logement à usage d’habitation avec emplacement de stationnement en sous-sol n° 5 sis, [Adresse 10], sur la commune de [Localité 6], moyennant paiement d’un loyer mensuel de 605,00 € outre 234,00 € de provisions sur charges.

Par exploit d’huissier de justice du 08/12/2023, la société COPROCOOP a fait citer M. [E] [H] et Mme [V] [L] en référé à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de céans aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :

- constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers,

- ordonner l’expulsion des défendeurs et de tous occupants de leur chef des lieux loués, au besoin avec le concours et l’assistance de la force publique,

- ordonner la séquestration des meubles aux frais de la partie expulsée,

- condamner solidairement les défendeurs au paiement, à titre provisionnel :

. de la somme en principal de 17 613,50 € correspondant à l’arriéré de loyers arrêté au 28/11/2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

. à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer qui subira les augmentations légales, majoré des charges,

- condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 250 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens, en ce compris les frais du commandement et de l’assignation. 

A l’audience du 06/02/2024, la présidente a donné connaissance aux parties des éléments du bilan social et financier transmis par le service départemental de prévention des expulsions locatives. 

La société COPROCOOP, représentée par son conseil, a actualisé la dette locative à la somme de 18 515,92 €, arrêtée au 01/02/2024, terme du mois de février 2024 inclus. Elle s’oppose à tout délai en soulignant que les défendeurs ne paient leur loyer qu’un mois sur deux et demande en conséquence le bénéfice de l’acte introductif d’instance pour le surplus.

M. [E] [H] était assisté par son avocat désigné au titre de l’aide juridictionnelle totale et Mme [V] [L] s’est présentée en personne. Leurs pièces d’identité ont révélé que M. « [E] [H] » se nomme en réalité [H] [E], sans prénom et que Mme [V] [L] est son épouse. 


Après avoir pu expliquer les difficultés rencontrées ayant conduit à la dette locative et invoquer leur bonne foi, manifestée par la reprise des paiements et leur volonté d’apurer la dette, ils ont sollicité un plan d’apurement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

La présidente a demandé au conseil des défendeurs de lui faire parvenir sous quinzaine le contrat de travail évoqué lors de la plaidoirie puis, les parties ayant été entendues, les débats ont été déclarés clos et elles ont été informées que la décision serait rendue le 02/04/2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 24, § II, de la loi du 6 juillet 1989, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été avisée, deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, de la situation d’impayé des locataires, par courrier électronique enregistré le 05/07/2023 par l’organisme.

Conformément à ce même article, § III, dans sa version résultant de la loi du 27 juillet 2023, la société bailleresse produit l’accusé de réception électronique du 12/12/2023 prouvant ainsi que le représentant de l’État dans le département a bien été avisé de l’assignation en expulsion au moins six semaines avant l’audience.

La demande en résiliation pour défaut de paiement des loyers et charges est donc recevable.

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure aux modifications apportées par la loi du 27 juillet 2023, « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. ». Par application de ce texte, le juge peut, même d’office, vérifier les éléments constitutifs de la dette locative.

En l’espèce, le bail contient un article 16 prévoyant la résiliation de plein droit, notamment en cas de non-paiement des loyers et charges deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Un commandement de payer la somme en principal de 15 535,26 € a été signifié à chacun des locataires le 07/06/2023. Il ressort de l’examen de l’historique du compte que les causes du commandement n’ont pas été soldées dans le délai imparti par la Loi. En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies le 07/08/2023 à minuit.

Au soutien de sa demande de paiement, la société COPROCOOP communique l’historique des opérations du compte des locataires depuis l’origine de la dette et actualisée au 01/02/2024, dont il ressort que les défendeurs restent redevables de la somme non sérieusement contestable de 18 515,92 €.
 
Aux termes du contrat de location, les preneurs sont solidairement tenus du paiement des loyers et des charges et, en tout état de cause, leur condition d’époux les oblige solidairement. Ils seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 18 515,92 € arrêtée au 01/02/2024, terme du mois de février 2024 inclus.

En application de l’article 24 V de la loi  du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus  pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

La société COPROCOOP s’oppose à tout délai en raison de l’importance de la dette et de l’absence de paiement régulier du loyer.

En l’espèce le relevé du compte des locataires, qui sont entrés dans les lieux en vertu d’un bail qui leur a été consenti en 2015 et qui les occupent en conséquence depuis 8 ans, permet de constater que le loyer a été intégralement payé avant l’audience. Par ailleurs, il est établi que M. [H] [E] s’est trouvé en difficulté financière en raison du retard de traitement de son dossier de retraite qui l’a empêché durant plusieurs mois de percevoir sa pension alors que son épouse ne perçoit qu’une allocation pour adultes handicapés. 

Il justifie avoir trouvé un emploi à temps partiel en tant que transporteur de personnes handicapées, prenant effet à compter du 08/02/2024, ce qui lui permettra d’avoir de nouvelles ressources financières. Les allocations pour le logement ont été suspendues, ce qui n’a fait qu’alourdir les difficultés financières du couple.

La bonne foi des défendeurs n’est pas contestable et le paiement depuis le mois d’août 2023 du loyer, des charges et de sommes supplémentaires, permet également de vérifier leur volonté d’honorer leur obligation de paiement dès que leur situation s’améliore.

Le bailleur social ne démontre pas que l’établissement d’un plan d’apurement sur 36 mois lui sera préjudiciable et, malgré l’importance de la dette, accorder un délai aux locataires, avec des mensualités compatibles avec leur budget, permettra d’une part le versement de l’arriéré d’allocations familiales et d’autre part la présentation de leur dossier devant la commission FSL.

Il convient de faire droit à la demande de délai et de fixer un échéancier selon les modalités précisées au dispositif, emportant suspension des effets de la clause résolutoire tant que le plan d’apurement sera respecté. 

Si les échéances sont réglées régulièrement, et que la dette est soldée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Au contraire, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur social. 
De plus, l’occupation sans titre des locaux justifiera le paiement, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges concernant le logement, d’une indemnité mensuelle qu’il convient de fixer, à titre de provision, au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail augmenté des charges récupérables dûment justifiées et ce, à compter du premier impayé et jusqu’à la libération effective des lieux, et l’expulsion des défendeurs et de tout occupant de leur chef sera autorisée. 

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Succombant principalement à l’instance, M. [E] [H] et son épouse, Mme [V] [L], seront condamnés aux dépens, mais l’équité commande, au regard de la situation financière des parties, de rejeter la demande formée par la société COPROCOOP sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort, mise à disposition au greffe de la juridiction, 

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location prenant effet le 13/11/2015 ont été réunies le 07/08/2023 à minuit ;

Condamnons solidairement M. [E] [H] et Mme [V] [L] à payer à la Société coopérative d’intérêt collectif COPROCOOP Ile de France la somme provisionnelle de 18 515,92 euros (dix-huit mille cinq cent quinze euros et quatre-vingt-douze centimes) selon décompte du 01/02/2024, à valoir sur les loyers et charges, terme du mois de février 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Déboutons la Société coopérative d’intérêt collectif COPROCOOP Ile de France du surplus de sa demande en paiement ;

Suspendons les effets de ladite clause, 

Autorisons M. [E] [H] et Mme [V] [L] à se libérer de la dette par 36 mensualités dont 35 d’un montant minimum de 70 euros (soixante-dix euros) payables en sus du loyer courant majoré des charges et au plus tard le 20 de chaque mois, la première mensualité étant due au plus tard le 20 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et la 36ème et dernière devant solder la dette, sauf meilleur accord des parties ;


Disons que si les débiteurs se libèrent ainsi de la dette, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer venant à échéance pendant le plan d’apurement, la clause résolutoire reprendra ses effets de plein droit et le solde deviendra immédiatement exigible ;

Ordonnons, en ce cas, à M. [E] [H] et à Mme [V] [L] de quitter le logement avec emplacement de stationnement en sous-sol n° 5 sis, [Adresse 10], sur la commune de [Localité 6] et de les rendre libres de tous occupants de leur chef, à défaut de quoi il pourra être procédé à leur expulsion, au besoin avec l’assistance de la Force publique et le concours d’un serrurier deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux resté infructueux ;

Condamnons en ce cas, solidairement M. [E] [H] et Mme [V] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges, fixée par provision au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail majoré des charges récupérables dûment justifiées, ce à compter du premier impayé et jusqu’à complète libération des lieux avec remise des clés ou expulsion ;

 Rappelons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433 1 et suivants et R. 433 1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Déboutons les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires au présent dispositif ; 

Rejetons la demande indemnitaire formée par la Société coopérative d’intérêt collectif COPROCOOP Ile de France sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons in solidum M. [E] [H] et Mme [V] [L] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé le 02/04/2024.
Et ont signé,

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE